管理是指一定組織中的管理者，通過實施計劃、組織、領導、協調、控制等職能來協調他人的活動，使別人同自己一起實現既定目標的活動過程。是人類各種組織活動中最普通和最重要的一種活動。近百年來，人們把研究管理活動所形成的管理基本原理和方法，統稱為管理學， 以下是為大家整理的關于辦公樓委托物業管理合同3篇 , 供大家參考選擇。

辦公樓委托物業管理合同3篇

第一篇: 辦公樓委托物業管理合同

辦公樓物業管理服務規范

Office Building Property Management Service Criterion

目 次

前言............................................III

1 范圍......................................... 1

2 規范性引用文件............................... 1

3 術語和定義................................... 1

3.1 辦公樓 office building.................... 1

3.2 物業管理 property management............. 1

3.3 顧客 customer............................. 1

3.4 突發公共事件 precipitating event.......... 1

4 基本要求..................................... 2

4.1 資質要求................................... 2

4.2 管理機構與人力資源配置要求..................2

4.3 管理服務要求............................... 2

4.4 基礎管理服務............................... 2

5 顧客服務..................................... 3

5.1 接待服務................................... 3

5.2 信報服務................................... 3

5.3 通訊設施安裝服務........................... 3

5.4 維修資金管理服務........................... 3

5.5 裝修管理服務............................... 3

5.6 投訴處理................................. 3

5.7 延伸管理服務............................. 3

6 房屋、設施設備運行與維護服務............... 4

6.1 房屋維護管理............................. 4

6.2 設備設施運行與維護服務................... 4

6.3 設施設備日常維修服務..................... 9

6.4 標識管理................................. 9

7 秩序維護與安全服務......................... 10

7.1 公共秩序維護............................. 10

7.2 安全管理................................. 10

8 環境保潔服務............................... 11

8.1 材質清潔要求............................. 11

8.2 部位清潔要求............................. 11

9 綠化擺放與養護服務......................... 12

9.1 綠化擺放................................. 13

9.2 綠化養護................................. 13

10 倉儲與搬運................................ 13

10.1 貯存.................................... 13

10.2 搬運堆放................................ 14

10.3 庫區安全與環境.......................... 14

11 檢驗方法.................................. 14

11.1 自主檢查................................ 14

11.1.1服務人員自查

11.1.2辦公樓物業管理服務機構自查

11.1.3物業管理企業監督檢查

11.2 特種設備安全監察......................... 14

11.3 顧客滿意................................. 14

前 言

為提高我市辦公樓物業管理服務水平，保障顧客和物業管理企業的合法權益，規范物業管理企業的經營行為，為顧客創造良好的辦公環境，根據國務院頒布的《物業管理條例》和上海市的有關法規，特制定本標準。

本標準可作為選擇或提供物業管理服務的參考依據，同時可作為規范物業管理服務行為的參考依據，幫助物業管理企業規范其服務行為，為顧客提供符合要求的物業管理服務。物業管理雙方當事人可根據辦公樓具體情況，在委托管理合同中具體約定執行。

本標準涵蓋了物業管理活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、倉儲和搬運等六方面內容。

本標準由上海市物業管理行業協會提出并歸口。

本標準起草單位：上海金茂英泰設施管理有限公司、上海東湖物業管理公司。

本標準參與起草單位：中海物業管理（上海）有限公司、上海虹橋經濟技術開發區物業經營管理有限公司、上海陸家嘴物業管理有限公司、上實物業管理（上海）有限公司、上海市房地產科學研究院。

本標準起草人：丁建軍、李風、王曉島、王世明、林建強、呂勇、范國春、肖陽、黃經曄、張俊華。

辦公樓物業管理服務規范

1　范圍

本標準規定了辦公樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、倉儲和搬運等內容及要求。

本標準適用于本市行政區域內辦公樓物業管理服務活動。

2　規范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。

GB 2894 《安全標志》

GB 3096 《區域環境噪聲標準》

GB 5749 《生活飲用水衛生標準》

GB/T 10001.1 《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》

GB 13495 《消防安全標志》

GB 15603 《常用危險化學品貯存通則》

DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標準》

DB 31/199 《污水綜合排放標準》

《特種設備安全監察條例》（中華人民共和國國務院第373號令，自2003年6月1日起施行）

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號，自2002年5月1日起施行）

《物業管理企業資質管理試行辦法》（建住房[1999]261號，建設部1999年11月22日頒布）

《上海市突發公共事件總體應急預案》（上海市人民政府2006年1月26日頒布）

《上海市建筑節能管理辦法》（上海市人民政府第50號令，2005年7月15日頒布）

《上海市危險化學品安全管理辦法》（上海市人民政府1982年4月1日頒布）

《上海市生活飲用水二次供水衛生管理辦法》（上海市人民政府第12號令，1995年8月24日發布）

3　術語和定義

下列術語和定義適用于本標準：

3.1　辦公樓 office building

已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設施、設備和場地。

3.2　物業管理 property management

物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

3.3　顧客 customer

接受服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

3.4　突發公共事件 precipitating event

在辦公樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。

4　基本要求

4.1　資質要求

物業管理企業應具有從事物業管理服務的資質，應符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。

4.2　管理機構與人力資源配置要求

4.2.1　物業管理企業應根據辦公樓的具體情況和合同約定，設置相適應的辦公樓物業管理服務機構，配備管理人員和服務設施。

4.2.2　管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。

4.2.3　管理服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務。

4.2.4　管理服務人員應按規定統一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩重，行為規范，服務主動。

4.2.5　管理服務人員應及時、認真做好工作日志、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數據準確。

4.2.6　管理服務人員應接受過相關專業技能的培訓，掌握物業管理基本法律法規，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關專用設備。

4.3　管理服務要求

4.3.1　辦公樓物業管理服務機構的維護保養工作，應保持房屋建筑的完好和設施設備的正常運行。

4.3.2　辦公樓物業管理服務機構宜從實際出發，根據《上海市建筑節能管理辦法》，充分考慮制定合適、有效的節約能源方案，并付諸實施。

4.3.3　辦公樓物業管理服務機構應為辦公樓提供全天候的公共秩序維護服務和安全服務，維護辦公樓的人員、財產和建筑物的安全。

4.3.4　辦公樓物業管理服務機構應按時完成規定的環境保潔服務，為顧客提供整潔、衛生、安全、美觀的環境。

4.3.5　辦公樓物業管理服務機構應對辦公樓物業管理范圍內的綠地和室內綠化進行養護服務，保持辦公樓整體的景觀效果。

4.3.6　辦公樓物業管理服務機構應對倉儲和采購進行控制，使倉儲和采購的物資及服務符合本標準及相關標準在質量、環境、安全等方面的要求。

4.3.7　辦公樓物業管理服務機構應對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客、物業管理企業和有關部門，并采取相應措施。

4.4　基礎管理服務

4.4.1　財務管理服務

4.4.1.1　建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、延伸服務等費用須單獨結算的應準確計算。

4.4.1.2　物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范。

4.4.2　物業檔案管理

有較完善的物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

0.1物業竣工驗收檔案；

0.2辦公樓及其配套設施權屬清冊；

0.3設備管理檔案；

0.4顧客資料檔案；

0.5日常管理檔案。

5　顧客服務

5.1　接待服務

5.1.1　接待原則

顧客接待應遵循“公開辦事制度、公開辦事紀律、公開服務項目、公開收費項目和標準”的原則。顧客接待人員應熱情回答顧客咨詢，確保100%答復率。

5.1.2　大堂服務

大堂服務人員應注意維護大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關于周邊交通、景點和辦公樓內部各服務功能的咨詢。

5.1.3　入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，服務人員應按規定的程序及時受理，手續完備，及時建檔、歸檔。

5.1.4　報修接待服務

當顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目宜當天完成（預約除外）。

5.2　信報服務

正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如退信等）。

5.3　通訊設施安裝服務

5.3.1　確保收到顧客需求信息后一個工作日內，聯系好專業服務單位為顧客申請通訊設施的安裝。

5.3.2　確保內線電話在收到顧客需求信息之后一個工作日內開通。

5.3.3　收到專業服務單位挑線通知后，及時安排工程部門進行施工，并確保一個工作日內開通。

5.4　維修資金管理服務

需要時，建立辦公樓維修資金管理制度，對辦公樓維修資金進行賬務管理，運作規范，賬目清晰。

5.5　裝修管理服務

5.5.1　制訂辦公樓裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度并在顧客申請裝修時告知。

5.5.2　建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申請、審批、驗收資料。

5.5.3　辦公區的晝間噪聲控制應執行GB 3096中的四類標準限值。

5.5.4　發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業主和有關部門處理。

5.6　投訴處理

5.6.1　顧客投訴應分下列情況處理：

——辦公樓物業管理服務機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。辦公樓物業管理服務機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；辦公樓物業管理服務機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

——顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；

——向公安機關報案的投訴，協助公安部門處理；

——涉及依法裁決的投訴，應按法律程序處理。

5.6.2　受理、處置顧客投訴應保持記錄。

5.7　延伸管理服務

辦公樓物業管理服務機構應根據顧客的需求，開展力所能及的延伸服務，如租賃服務、室內綠化布置、票務服務等。

6　房屋、設施設備運行與維護服務

6.1　房屋維護管理

6.1.1　房屋的維修養護應：

—— 建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導顧客遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；

—— 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄應齊全；

—— 根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；

—— 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向房屋產權人提出報告與建議，根據房屋產權人的決定，組織維修。

6.1.2　裝修管理

按照本標準5.5 的要求和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標準》等相關要求執行。

6.1.3　房屋結構檢查

——應根據房屋的結構類型、用途和使用年限、使用環境等情況，對房屋進行定期結構檢查與沉降測試，檢查中發現問題應及時修繕；

——不同房屋結構的檢查周期（見表1）。

表1　房屋結構（預計）檢查周期表 單位為年

6.1.4　巡檢

每年應定期對房屋共用部位、共用設施設備等進行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發現問題及時向房屋產權人報告，根據房屋產權人的委托，安排專項修理。遇緊急情況時，宜采取必要的緊急處理措施。

6.2　設備設施運行與維護服務

6.2.1　變配電系統

——制定臨時用電管理措施；

——限電、停電應有明確的審批權限，按規定要求通知顧客。遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施；

——按照規定的周期進行高壓電氣設備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告；

——按照規定的周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做記錄；

——高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確；

——高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯控動作正常；

——變（配）電柜直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要求；

——低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常；

——功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；

——變（配）電系統聯絡自切正常。

6.2.2　應急供電系統

——按規定的周期對發電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好；

——定期啟動及維護備用發電機（組），確保隨時應急啟用；

——發電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常；

——自動轉換開關狀態顯示完好，動作正常；

——定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀態；

——定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養。

6.2.3　樓宇智能化設備系統

6.2.3.1　樓宇設備自動化（BA）系統

——服務器工作正常、通訊正常、整潔；

——工作站工作正常、通訊正常、整潔；

——數字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊；

——末端設備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。

6.2.3.2　網絡與通訊設備系統

6.2.3.2.1　程控交換機

——程控交換機（PABX）數據通訊工作正常、整潔、線路整齊；

——維護終端工作正常、整潔；

——計費系統工作正常、整潔；

——話務臺工作正常、話音清晰、整潔；

——電源工作正常、蓄電池正常、設備整潔、顯示儀表無損；

——語音信箱工作正常、整潔、接線正確。

6.2.3.2.2　網絡通訊設備

——配線架排線整齊，標簽完好，數據齊全；

——光纖配架排線整齊，標簽完好，數據齊全；

——插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。

6.2.3.2.3　廣播與背景音響系統

——音源設備工作正常，整潔完好；

——功放設備工作正常，整潔完好；

——揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰；

——背景音響與消防報警系統的連接切換工作正常。

6.2.4　安全防范系統

6.2.4.1　中央監控系統

——攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；

——畫面分割器工作正常、整潔；

——錄入設備工作正常、整潔；

——監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

——矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚；

——監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。

6.2.4.2　巡更系統

——工作站工作正常、整潔；

——巡更器具工作正常；

——巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。

6.2.4.3　周界報警系統

——工作站工作正常、整潔；

——紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。

6.2.4.4　對講系統

——基站線路無損、工作正常、整潔；

——天線安裝牢固、工作正常。

6.2.5　車庫管理系統

——工作站工作正常、整潔；

——服務器工作正常、整潔；

——取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常；

——柵欄機安裝牢固、工作正常；

——收費站工作正常、整潔。

6.2.6　門禁系統

——工作站工作正常、整潔；

——服務器工作正常、整潔；

——讀卡機指示燈完好、工作正常；

——電子門鎖工作正常。

6.2.7　衛星電視系統

——衛星天線安裝牢固，外觀整潔；

——放大器、解碼器等設備工作正常；

——傳輸線路正常，圖像清晰。

6.2.8　消防報警與滅火系統

應對各項消防設備按規定進行定期檢查，保證設施齊全、功能運行正常：

——火災探測器定期進行實效模擬試驗，探測器至少每三年進行一次清洗，及時更換失效的器件；

——每年應進行一次消防聯動，檢測各類消防系統各類運行參數和狀況并作記錄；

——當被檢測探頭響應參數達到預定值時，探測器應當輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；

——操作啟動部件，手動火災報警按鈕應當能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；

——火災時應能在消防控制室將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態，并控制在選定的樓層（區域）內；

——報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發器件的火災報警信號，發出聲、光信號；

——故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發生故障時，應當正確指示出故障部位；

——火警優先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；

——電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態；

——火災確認后，發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；

——火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態；

——火災確認后，發出控制信號，將著火層的防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態；

——消防控制室在確認火災后，應當能控制有關部位的防火卷簾門按規定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態；

——火災確認后，應當釋放建筑內的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；

——數據采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；

——末端設備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常；

——中央聯動裝置工作正常、顯示正確；

——消防滅火設施應處于良好的待命狀態，二氧化碳滅火裝置應每季進行信號測試與壓力狀態檢查，清水泡沫滅火裝置應每年檢測一次；

——消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證工作站工作正常、整潔；

——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內各種配件完好；

——消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次。

6.2.9　升降設備系統

6.2.9.1　電梯及自動扶梯

——保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；

——電梯和自動扶梯應經有資質的檢測機構檢驗合格，應由專業資質維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內安全運行；

——應有專業人員對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄；

——電梯發生一般故障，一小時內專業維修人員應到場修理。發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員應及時處理，專業維修人員應在30分鐘內達到現場進行搶修。

6.2.9.2　高空作業設備

——設備需經有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行；

——設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載；

——設備應嚴格執行作業前的機電系統安全檢查與運行狀態的確認；

——吊籃運行平穩，無傾斜；

——設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常；

——在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；

——設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專業人員對設備運行進行管理、記錄；

——應定期對設備系統進行檢查及保養，對提升系統進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。

6.2.9.3　液壓升降設備

——升降平臺應運行平穩，安全裝置完好；

——升降設備本體運行平穩，各類儀表指示準確，安全裝置完好。

6.2.10　給排水系統

——應定期對給排水系統進行維護、潤滑；

——每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；定期對污水處理系統全面維護保養,作業人員應有相應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到DB31/199《污水綜合排放標準》的要求；

——用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；

——每季對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆；

——確保水質無污染并符合規定的要求：生活飲用水水質應符合GB5749《生活飲用水衛生標準》的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照《上海市生活飲用水二次供水衛生管理辦法》執行；

——定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養；

——如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知辦公樓內各用戶。

6.2.11　空調系統

——對空調系統的維護保養應該按照規定的頻次進行；

——定期對空調系統開機前進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行記錄；

——定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷卻水；

——定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養；定期清洗和更換空調機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；

——定期進行循環泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄；

——定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養；

——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

——保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷凍水；

——保證采暖熱水及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的采暖熱水；

——對空調循環水質進行維護保養和水質分析，保證水系統內的水質符合國家標準要求；

——能量計費系統處于完好狀態；

——定期檢查空調機組馬達、風機的運轉情況，記錄運行參數；

——定期安排對新風量、排風量的測定；

——應考慮定期安排對空氣品質的測定；

——定期安排對風管系統的清洗。

6.2.12　鍋爐系統

6.2.12.1　蒸汽鍋爐

每年一次應接受行政主管部門指定的檢測機構對鍋爐設備進行安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。除定期送檢外，還應做好以下日常維護：

——每年一次對鍋爐及附屬設備進行全面二級保養；按規定更換油（氣）噴嘴、保養和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道拷鏟補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查并除垢；

——每半年一次對蒸汽壓力表進行校驗；對爐膛清灰；

——每季一次對鍋爐及附屬設備進行一級保養；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；

——每月一次對油氣管路過濾器進行清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；應有專業人員對鍋爐運行進行管理，做好鍋爐安全經濟運行監督、管理、工作記錄；

—— 檢測水質的硬度，應不大于3毫克/升；

——鍋爐安全附件及儀表齊備，動作可靠；

——各種證書齊備，操作人員持證上崗；

——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內；

——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內。

6.2.12.2　熱水鍋爐

——定期對溫控儀進行檢測；

——附屬設備的維護保養可參照6.2.12.1的相應條款實施。

6.2.13　公共照明系統

公共照明系統應定期檢查維護：

——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應及時更換；

——每月一次對泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率；

——每天一次巡檢公共電器柜電器設備，遇有故障，應及時處置，保證運行安全、正常。

6.2.14　避雷系統

避雷系統應按規定由專業機構進行檢測。同時：

——每年檢查一次辦公樓重要機房的設備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查；

——每半年對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網、頂層屋面設備的接地裝置進行全面檢查；每半年一次對樓層強、弱電間內的接地裝置進行檢查，遇有問題及時解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設施及所有的金屬物體的接地完好；

——每月一次對辦公樓變配電室的設備的接地帶進行檢查；每季對辦公樓各重要機房內的配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好；

——主樓側翼平臺的所有避雷設施完好：

●　 接地電阻：≤4Ω。

●　 弱電設備接地電阻：≤1Ω。

6.3　設施設備日常維修服務

共用部位日常服務的服務要求（見表2）。

表2　共用部位分部位日常保養、維修服務要求

1 旋轉門、自動門、推拉窗 玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常聲響。

2 樓內墻面 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致。

3 屋頂、管道、排水溝 屋面排水溝、室內室外排水管道應保障排水暢通：發現有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理。

4 道路、廣場、地下車庫 保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。發現損壞應在規定時間內修復。

5 安全、引導標志 大堂應有辦公樓示意圖、單元標牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應設有路標及安全指示牌；危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施，保證所有標志、指示牌清晰完整，維護設施得當。

6 衛生間、茶水間 保持設施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發現損壞應及時修復。

7 電梯廳 保持設備設施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發現損壞立即修復。

8 避難層、平臺 保證避難設施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發現損壞立即修復。

9 綠地、花臺 龍頭出水正常、無滴漏現象；水管無堵塞，無漏水現象，花壇完整。

6.4　標識管理

6.4.1　辦公區域、公共區域及倉儲庫區內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點標識等）。

6.4.2　辦公區域、公共區域內的緊急出口、消防通道、禁煙區等設置警示性標識。

6.4.3　應考慮主要道路及停車場設施交通標識，主要路口設路標。

6.4.4　配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態標識。

6.4.5　標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894《安全標志》、GB 13495《消防安全標志》的要求。各類標識的格式應統一，懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協調、無涂改，文字規范。

7　秩序維護與安全服務

7.1　公共秩序維護

7.1.1　門衛

——主出入口應安排24小時值崗；

——對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理；對來訪客人用語規范，必要時引導至電梯廳或指定區域；非辦公時間進入辦公樓的人員應實施詳細登記；

——對物品進出實施分類管理，實行大件物品進出審驗制度，拒絕危險物品進入。

7.1.2　巡視

——明確巡視工作職責，規范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線。對重點區域、重點部位、重點設備機房至少每3小時巡視一次并記錄。發現違法、違章行為應及時制止；

——巡視應使用巡更設備，在監控中心保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡視；

——收到中央監控室發出的指令后，巡視人員應及時到達，并采取相應措施；

——巡視中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。

7.1.3　監控

——辦公樓的監視監控設施應24小時開通，保持完整的監控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布警；

——監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并安排保安人員及時趕到現場進行前期處理；

——監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。

——保障治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內宜接聽）。

7.1.4　停車管理

——根據辦公樓的情況設置行車指示標志，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，公開收費標準；

——保安人員應對進出辦公樓的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；

——收費管理的車庫應24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地每周清潔1次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放；

——車庫內配置道閘和監視系統，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全；

——非機動車應定點停放。

7.1.5　突發公共事件處置

依照《上海市突發公共事件總體應急預案》的要求：

——制定物業突發公共事件的應急預案，并在物業辦公室、監控中心、機房等處室內懸掛，在每個樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年應組織不少于1次的突發公共事件應急演習；

——當物業發生突發公共事件時，各崗位管理人員必須按規定實行崗位警戒，根據不同突發公共事件的現場情況應變處理，在有關部門到達現場前，保證人身安全，減少財產損失，并全力協助政府部門處理相關事宜。

7.2　安全管理

7.2.1　消防管理

——應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；明確專人維護、管理消防器材，保持其完好；

——辦公樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設有消防設施平面示意圖；

——定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修；

——定期進行消防宣傳和消防演習；

——對易燃易爆品設專人專區管理。

7.2.2　安全生產及災害預防

建立健全安全生產規章制度和操作規程，普及燃氣、燃油、電力的安全使用知識。如遇臺風、暴雨或其他災害性天氣的氣象或有關信息時，應采取以下應急措施：

——對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固；

——對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇；

——對排水系統進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；

——及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。

8　環境保潔服務

8.1　材質清潔要求

根據辦公樓地面、鏡面和墻面的材質，給出了不同材質的清潔要求（見表3）。

表3　主要材質清潔質量要求

8.2　部位清潔要求

辦公樓不同部位的環境衛生服務要求（見表4）。

表4　環境衛生服務要求

9　綠化擺放與養護服務

9.1　綠化擺放

室內綠化應根據顧客的需要擺放，室內綠化應做到正常養護，及時更換，保持鮮艷。 室內綠化擺放要求（見表5）。

表5　室內綠化擺放分項養護要求

9.2　綠化養護

室外綠化養護要求（見表6）。

表6　室外綠化養護分項養護要求

10　倉儲與搬運

10.1　貯存

10.1.1　基本要求

10.1.1.1　分類清楚，堆放整齊，賬、卡、物保持一致。

10.1.1.2　溫度、濕度適宜，不合格品及廢棄物處置及時。

10.1.2　危險化學品貯存

10.1.2.1　危險化學品的采購宜做到即買即用。

10.1.2.2　危險化學品的貯存應符合GB15603《常用危險化學品貯存通則》及《上海市危險化學品安全管理辦法》規定的要求。

10.1.3　消防器材貯存

各類消防器材應嚴格按照使用說明要求的溫度、濕度等儲存條件貯存。

10.2　搬運堆放

搬運時，物資應堆放整齊，必要時應對各層之間進行防護。庫存物資放置高度不應超過三倍的包裝疊加高度，水平長度不應超過其兩倍的疊加寬度。易損、易碎、壓力容器等物資的搬運，應嚴格按照產品說明書、通用的搬運標準等進行操作。

10.3　庫區安全與環境

10.3.1　庫區安全

——禁止無關人員進出倉庫；

——庫區嚴禁煙火，如確需動火的，應得到主管部門批準，并將該區域的易燃易爆物資、危險化學品搬離之后方可進行；

——庫區應配置相應數量的消防器材，定期檢查消防器材的有效使用情況；

——產生緊急情況時，應按應急預案迅速做出響應，及時報告主管人員，并做好記錄。

10.3.2　庫區環境

——保持倉庫地面、墻面及各類設施、照明設備無灰塵、污垢、劃痕、污漬、霉點等現象，接縫處無積塵；

——保持空氣流暢，保證物資干燥，防止受潮；

——定期對倉庫進行適當清理；

——對不合格品或廢棄物應嚴格按照相應規定予以處理；固體廢棄物的回收實施率宜達到100%。

11　檢驗方法

11.1　自主檢查

11.1.1　服務人員自查

從事物業管理服務每一位員工均應對所提供的服務實施自主檢查，遇質量異常或者顧客直接投訴時，應及時糾正，如系重大或特殊異常應立即報告主管人員。

11.1.2　辦公樓物業管理服務機構自查

辦公樓物業管理服務機構自主檢查的主要方式：常規例行檢查、夜間巡查、全面自查。

11.1.3　物業管理企業監督檢查

物業管理企業應加強對辦公樓物業管理服務機構的監督檢查，進行顧客意見征詢和管理服務工作自查評定。

11.2　特種設備安全監察

應參照《特種設備安全監察條例》規定的要求實施。

11.3　顧客滿意

辦公樓物業管理服務機構應進行顧客意見征詢，征詢項目包括：顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放養護服務等方面。還可采取電話聯系、走訪、懇談會、問卷調查、聯誼活動、顧客聯系函、顧客滿意度測評等多種形式，與顧客保持聯系，征求顧客意見。意見征詢中發現的問題，應及時整改，并對整改結果進行回訪。

第二篇: 辦公樓委托物業管理合同

辦公樓物業管理服務規范

Offｉce Ｂuilｄinｇ　Proｐｅrty　Manageｍent Sｅrviｃe Crｉｔeｒioｎ

目 　次

前言.．....．.．.．.........．．.....．.....．．..．......IＩI

1 范圍．．..........．．..．......．.．........．．．.．.. １

2 規范性引用文件.．..．．...．．.....．．....．.....．．． 1

３ 術語和定義.....．．...．．...．.．....．．..．．......． 1

3.1 辦公樓　 oｆfice　buildinｇ．．...．．..．.....．．... 1

3.２ 物業管理 ｐroｐｅrty 　manａgｅmeｎt..．.．．...．．..　1

3.3 顧客 ｃuｓｔomer．.．．...．...．.．.........．....． 1

3.４　突發公共事件 prｅcｉpｉｔatiｎg eｖent..．．...... 1

4 基本要求..．.．.......．.......．...．.......．.．..　2

４.1 資質要求.．..．．.．..．....．...．．...．．．.．．．.．..　２

4.2 管理機構與人力資源配置要求..．．.．．．．.......．.2

4.3　管理服務要求....．....．.....．...．..．........ 2

４.４ 基礎管理服務..．．．.．.......．........．..．...． 2

５ 顧客服務...．.....．．....．.............．.....．. 3

5.１ 接待服務．..．.．.....．..．.．.．．.．....．........ 3

5.2 信報服務..........．．．．.．.．.．......．......．． 3

5．3　通訊設施安裝服務..．.........．.............. ３

第三篇: 辦公樓委托物業管理合同

淺談如何提高辦公樓物業管理

摘要：物業是一項專業性與綜合性都很強的工作，為業主提供完善的服務，并引導業主通過更好的使用物業來充分享受科技進步所帶來的一切文明成果的一種服務。文章針對高層辦公樓物業管理進行了探討。

關鍵詞：辦公樓；物業管理；服務內容

隨著我國房地產業的飛速發展與住宅產業的日趨成熟，物業社區老化現象成為行業內廣泛關注的問題之一，日趨老化的樓盤與新的樓盤形成強烈反差，物業品質日漸下降，物業價值也日趨下滑，物業保值增值成為一個非常緊迫的現實需求。提高服務質量和形象,恪守業主至上、精益求精、持續改進服務水平和管理能力,直接展示辦公樓物業管理“市場化”的魅力;以“ 快捷、方便、安全、舒適、滿意”為目標,直接體現辦公后勤社會化改革所取得的顯著成果 。

1 辦公樓物業管理特點

1.1 管理技術密集性

隨著現代科學技術的發展,辦公自動化程度越來越高,辦公樓內配置的各種設備、設施日益先進,不但維修難度增大,而且對管理人員、專業人員的要求也較一般其它物業管理人員要高。

1.2 政務活動頻繁性

辦公樓是政務活動場所,會議多、來訪客人多、聯系工作的人員多,安全管理及衛生服務的任務是一般住宅物業管理所不能相比的。

1.3 管理服務特殊性

高層辦公樓的服務涉及到機關、單位領導參加的會議服務、衛生保潔、客房等,要按星級飯店標準要求,供電、通訊上一刻不能間斷,節假日、休息日要正常運轉,這不僅加大了管理服務人員的工作量,而且要求管理服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業奉獻精神。

2 辦公樓物業管理服務的內容和任務

2.1 辦公樓物業管理服務的內容

(1)常規性服務:是指管理中的基本管理內容,是辦公樓物業管理面向業主單位提供的最基本的管理與服務,和普通的物業管理內容相差不大,目的是確保物業的完好與正常使用, 保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。

(2)專項服務:是物業管理企業為改善和提高業主、使用人的工作和生活條件,提供滿足部分業主單位特殊需要的各項服務。通常是業主單位需要某項服務時,可向物業管理企業提出需求,雙方按服務內容協商服務質量和收費標準。

(3)特約服務:是專項服務的補充和完善,通常指在物業管理委托合同未要求、物業管理在專項服務中也未設立,而物業使用人又提出該方面的需求,物業管理企業應在可能的情況下將此項特約服務納入專項服務,量滿足其需求,提供特約服務。

2.2 辦公樓物業管理服務的任務

(1)房屋的維修與管理:辦公樓交付使用后,由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響,房屋會逐漸陳舊、破損,使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程,就需要經常對辦公用房進行維護、保養和修繕,以保持辦公房原有的使用功能, 防止、減少和控制其破損,使物業管理達到保值、增值的目的,這是辦公樓管理最常見的工作內容之一。

(2)設施設備的管理:即以一定的科學管理程序和制度,按照一定的技術管理要求,對各種設備的日常運行和維修進行有效的管理,主要包括高低壓配電供應、給排水、空調、消防、電信通訊、衛視、圖像監控、紅外線報警,綜合布線及電梯等的管理。

(3)清潔衛生管理:主要是公共部位衛生保潔,領導辦公室、休息室、會議室、接待室、閱覽室、健身房、活動室等的清潔等服務,為機關辦公提供清潔的環境。

(4)治安保衛及消防管理:主要是門衛傳達、安全監控及停車場的管理。這項工作在物業管理中占有重要的地位,管理難度大,服務性也強。

(5)內部會議、來客接待等的特殊服務管理:主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務,包括會場布置、會場服務、花卉擺放、音響操作等。通過接待服務,展現物業管理企業服務人員的風貌。

3 辦公樓物業管理注意事項

3.1 加強與業主的溝通

(1)主動與業主單位后督部門的溝通,聽取業主單位后督部門意見,增進彼此間的了解,敞開心扉,以誠相待,取得業主單位的支持、配合,指導管理服務工作,從而達到改進思路, 設身處地為業主單位著想,提高服務和管理水平,創建和諧的管理環境的目的。

(2)要求管理人員短期內熟悉業主單位的全部工作人員,掌握相關的知識和技巧,及時傳送信息,及時向相關部門反映發現的問題,檢查落實、回訪問題的處理,為業主單位和其它使用人提供可能而又實實在在的服務,時時處處為樓內工作人員提供方便,為業主單位排憂解難,用自己的實際行動來宣傳和體現物業公司的管理理念和管理目標。

(3)安保人員必須熟悉辦公樓的環境、全部工作人員,了解重要會議活動的安排,規范地做好禮儀接待,指揮好車輛停放,檢查巡查治安和消防安全,發現不安全因素,及時排除、匯報, 確保辦公樓的安全。

3.2 注重人員素質

(1)人員審查關。目前物業管理企業在用人上一般都采用的是合同工、臨時工、外包工相結合的彈性用工制度,而且合同工、臨時工的比例較大。這部分人主要安排在車輛駕駛、廚師、水電維修、衛生保潔及安全保衛等崗位上,直接為領導服務、為機關服務、為基層服務。

(2)素質教育關。主要是以職業道德教育為重點,要抓好社會公德、家庭美德、職業道德的“三德”教育。以增強服務意識、責任意識,樹立責任重于泰山的主人翁思想,使其自覺做好服務工作,即使是在無人監督的情況下,也能自覺按照規程操作, 規范服務。

(3)跟蹤監督關。對招聘的所有工作人員,對其工作、思想要跟蹤考察,及時發現問題,該辭退的辭退,該調整的調整,不姑息遷就,不能等出了問題再作處理。

3.3 強化服務技能

(1)業務技術水平的高低,直接關系到服務的質量,關系到服務中心的工作效率。現代辦公樓一般都是智能型的,設施設備自動化程度高,技術含量也高。實踐證明,高層辦公樓物業管理運作過程中涉及的知識面很寬,對技術要求也高。不能光憑良好的愿望,還要有真本領。因此,應注意通過不同形式培訓提高在職服務人員的業務技能,一是根據專業特點和社會辦班的實際情況,按照行業規定,組織技術人員參加專業對口的短期培訓,并取得上崗證書,掌握實際操作技能。

(2)開展崗位練兵。提倡在崗自學,同時有選擇地進行專題講解,請專業人員現場講授專業知識及操作方法,根據講課內容,組織崗位練兵活動。

(3)借助設備廠家的技術優勢。為了提高設施設備的維護質量,一般情況下設備使用單位都會與專業廠家簽訂重要設備的維護合同,按規定廠家會定期派人上門維修保養,應借此機會,組織本單位維修人員跟班作業,向廠家來人學習,同時還要有針對性地請他們現場教學, 進一步提高在職人員的技術水平。

3.4 堅持維護質量

(1)主動安排預防性維修:對于大型、關鍵性的設備,如變壓器、配電柜、空調、電梯、自動監控、衛視通訊、消防報警等,不能等出了故障再處理,一般都應及早制定計劃, 進行預防性維修。有些還要與專業廠家協作,走物業管理專業化、社會化的路子, 高設施、設備運行的安全系數,打好主動仗。

(2)及時完成日常性急修搶修:對突發故障,組織人員盡快搶修,做到隨叫隨到隨報隨修, 分秒必爭,不影響使用,讓大家滿意。為此應加強工作人員通訊聯系,要求維護人員準備好必備的工具及配件、材料,不能因待料貽誤搶修時機。

(3)進行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況的變化,給機關辦公帶來不便,需要作某些改進性的處理。對此,應本著既要量力而行,又要滿足業主單位的需要的精神盡力做好。如因經費上的原因,也要主動向業主單位說明情況,爭取理解和支持,使物業更好地發揮其使用價值。

3.5 規范內部管理

(1)服務規范化:實施規范服務,減少隨意性,降低失誤率,增強主動性。為此,在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎上,加強服務員、維修工、保潔工禮貌服務規范,從禮節禮貌到各項服務都應作具體要求,既有量的規定,又有質的要求,使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念,而且在實施中有了“量”的目標,使服務工作上軌道、上水平。

(2)操作目標化:在物業管理的實際操作上,分別有相應的工作目標要求,主要有設備操作、衛生保潔、保安巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求,才能有效地避免失誤,減少事故,保證服務質量。

(3)管理制度化:要制定一套管理規范。規章制度、管理標準、任務指標、操作程序、管理職責、儀容儀表、禮儀禮貌、行為規范、獎懲條例、考核辦法等。

4 結束語

物業管理人應當承擔起歷史賦予的重任,堅持為業主服務,本著精益求精之精神, 以專業化管理擴展全方位多元化服務領域,為業主單位提供高品質的辦公環境,創造舒適的辦公空間,以使辦公樓管理能夠達到盡善盡美之境界,樹立中國物業管理行業的新形象。

參考文獻

[1] 張勝龍 石延霞 魏雪霞，試論智能化辦公樓物業管理[j]沿海企業與科技，2009.11

[2] 周懷良，機關辦公樓物業管理探討[j]濰坊學院學報，2007.01

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