為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設制定。由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會第二次會議于1999年3月15日通過，于1999年10月1日起施行。共計第二十三章四百二十八條。2020年5月28日，十三屆全國， 以下是為大家整理的關于房屋租賃合同法律規定4篇 , 供大家參考選擇。

房屋租賃合同法律規定4篇

第1篇: 房屋租賃合同法律規定

贈與合同法律規定

　　合同法關于贈與合同的規定

　　合同法第一百八十五條　贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。

　　第一百八十六條　贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

　　具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。

　　第一百八十七條　贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。

　　第一百八十八條　具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。

　　第一百八十九條　因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。

　　第一百九十條　贈與可以附義務。

　　贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。

　　第一百九十一條　贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔與出賣人相同的責任。

　　贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。

　　第一百九十二條　受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：

　　(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;

　　(二)對贈與人有扶養義務而不履行;

　　(三)不履行贈與合同約定的義務。

　　贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。

　　第一百九十三條　因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。

　　贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷原因之日起六個月內行使。

　　第一百九十四條　撤銷權人撤銷贈與的，可以向受贈人要求返還贈與的財產。

　　第一百九十五條　贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。

以下內容可在閱讀后自行刪除。

聲明：1.本合同文本及具體條款，不是標準及最終法律文本，僅供參考。

第2篇: 房屋租賃合同法律規定

竭誠為您提供優質文檔/雙擊可除勞務合同法律規定

　　篇一：通過簽訂《勞務協議》的方式排除勞動法律、法規的使用是否有效？
　　通過簽訂《勞務協議》的方式排除勞動法律、法規的使用是否有效？(20XX-04-1609:45:30)
　　【爭議焦點】
　　1、姜某與某大學建立的是勞動關系還是勞務關系？
　　2、用人單位與勞動者通過簽訂《勞務協議》的方式排除勞動法律、法規的適用是否有效？如果有效，應滿足哪些條件?
　　【關鍵詞】勞務協議；排除；法律、法規；效力
　　原告：某大學
　　被告：姜某
　　一、基本案情
　　20XX年11月21日某大學（甲方）與姜某（乙方）簽訂了《外聘員工勞務關系協議書》，期限自20XX年11月6日起至20XX年6月30日止。協議中寫明：乙方原工作單位為中澤集團，乙方在原工作單位繳納社會保險費，甲方不為乙方辦理社會保險事宜；簽訂勞務協議前乙方應向甲方提交原工作單位出具的勞務證明和已繳納社會保險費的證明，甲乙雙方為勞務關系不屬于勞動合同關系；甲方擔任“衛生”崗位，月工資標準為760元。20XX年6月19日某大學口頭通知姜某勞務協議期滿后雙方的勞務關系終止，20XX年6月30日之后姜某未再到學校上班。因某大學未向姜某支付20XX年6月的工資，故姜某向勞動爭議仲裁委員會提出申訴，要求某大學向其支付20XX年6月的工資760元及25%的經濟補償金190元。
　　二、審理結果
　　仲裁委員會經審理認定某大學與姜某建立的系勞動關系，并裁決某大學向姜某支付20XX年6月的工資及經濟補償金共計950元。
　　某大學不服仲裁裁決，向人民法院提起訴訟。該校起訴稱：我校與姜某簽訂有《外聘員工勞務關系協議書》，協議明確約定我校與姜某建立的系勞務關系而非勞動關系，雙方之間的權利義務不應受勞動法律、法規的調整，姜某拒絕領取20XX年6月的勞務費，仲裁委員會適用勞動法規的規定裁決我校向姜某支付相當于拖欠工資數額25%的經濟補償金，屬于適用法律錯誤，現我校起訴要求：確認我校無需向姜某支付20XX年6月勞務費的經濟補償金190元。
　　姜某辯稱，我雖與學校簽訂了《外聘員工勞務關系協議書》，但雙方之間建立的應為勞動關系，上述協議的性質應為勞動合同。我幾年前曾經在中澤集團干過臨時工，但早已經從該單位離職，勞務協議中關于我與中澤集團的內容都是學校要求我填寫的，很明顯學校是在逃避法律責任，現我不同意學校的訴訟請求。
　　一審法院經審理認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。按照《外聘員工勞務關系協議書》的約定，簽訂上述協議前姜某應向某大學提交原工作單位出具的勞務證明和已繳納社會保險費的證明。某大學與姜某約定雙方建立的系勞務關系也是以姜某與中澤集團存在勞動關系為前提。現姜某明確表示其與中澤集團早已不存在任何關系，而某大學未向法院提交姜某原工作單位出具的證明以佐證協議相關內容的真實性，在無法確認姜某與中澤集團仍存在勞動關系，并且勞動者對建立勞務關系存有異議的情況下，雙方約定建立勞務關系缺乏事實的基礎。某大學按月向姜某支付工資，姜某為某大學提供勞動，實際上接受某大學的指揮、管理和監督，雙方所形成的這種特定的社會關系符合勞動關系的認定標準，因此法院確認某大學與姜某所簽訂的勞務協議的性質應為勞動合同，雙方建
　　立的系勞動關系。對于某大學提出的雙方建立的系勞務關系，不應受勞動法律、法規調整的主張，法院不予采納。
　　依據《民事訴訟法》第64條第1款，《勞動法》第50條，法院判決：（1）某大學向姜某支付20XX年6月的工資760元及25%的經濟補償金190元；（2）駁回某大學的訴訟請求。判決后，雙方當事人均未提起上訴，判決書已發生法律效力。
　　三、訴訟指南
　　（一）姜某與某大學建立的是勞動關系還是勞務關系
　　民法上的勞務關系是平等主體之間就勞務的提供與報酬的給付所達成的協議，遵循意思自治、合同自由和等價有償的原則，勞資雙方的權利義務按照合同約定確定，適用《合同法》、《民法通則》等相關民事法律規范的調整。勞動關系除了大家較為熟悉的兼有平等關系和隸屬關系，兼有人身關系和財產關系（兩個兼容理論）的特征外，還有一個主要特征即國家意志為主導、當事人意志為主體。國家意志是勞動關系較之其他關系的突出特點，國家之所以干預勞動關系，是由勞動關系隸屬性的特點決定的，勞動關系的建立如果僅憑借勞動者與用人單位雙方自由簽訂契約，有可能會因雙方身份和地位的不平等而形成一種不平等的契約，為保護勞動者的權益，保障社會的基本公正與秩序，法律必須對此加以干預和限制。我國《勞動法》第5條就作了如下規定：“國家采取各種措施，促進勞動就業，發展職業教育，制定勞動標準，調解社會收入，完善社會保險，協調勞動關系，逐步提高勞動者的生活水平。”所以勞動關系中勞資雙方的權利義務是按照勞動法律規范和勞動合同約定綜合形成的。本案中，如果根據《外聘員工勞務關系協議書》認定姜某與某大學建立的系勞務關系，那么雙方的權利義務將按照勞務協議的約定確定，也就意味著將排除勞動法律、法規對勞動者的特殊保護。因此，姜某與某大學建立的是勞動關系還是勞務關系這一問題的認定，將直接影響裁判的結果。
　　根據《外聘員工勞務關系協議書》的內容可見，某大學與姜某簽訂勞務協議的理由，是姜某與中澤集團存在勞動關系，中澤集團為姜某繳納社會保險費，按照勞動關系唯一性、排他性的原則，在姜某與中澤集團勞動關系尚未解除的情況下，其到某大學工作屬于提供勞務的兼職行為。簽訂勞務協議的理由是否成立，應當是重點審查的問題。首先，姜某本人否認其仍與中澤集團存在勞動關系，并主張是某大學為了逃避《勞動法》的規定，要求其在協議中填寫了與中澤集團有關的內容。其次，勞務協議約定：協議簽訂前姜某應向某大學提交原工作單位出具的勞務證明和已繳納社會保險費的證明。某大學與姜某已經簽訂了勞務協議，表明其應當按照上述約定對姜某與中澤集團仍存在勞動關系的情況進行了審查，對于該項事實某大學應當承擔舉證責任，而某大學并未提交中澤集團認可與姜某存續勞動關系，仍為姜某繳納社會保險費的證據，其應承擔舉證不能的不利后果。姜某為某大學工作，實際接受某大學的管理、指揮和監督，某大學按月向姜某支付工資，雙方形成的這種特定的社會關系符合勞動關系的認定標準。在無證據證明姜某與中澤集團仍存續勞動關系的情況下，某大學不依法與姜某簽訂勞動合同而簽訂勞務協議，從而排除勞動法律、法規對勞動者的特殊保護，屬于嚴重侵犯勞動者合法權益的行為。本案中，姜某與某大學建立的系勞動關系，雙方的權利義務應受勞動法律、法規的調整。仲裁裁決和法院的判決的結果是正確的。
　　（二）用人單位與勞動者通過簽訂《勞務協議》的方式排除勞動法律、法規的適用是否有效？如果有效，應滿足哪些條件？
　　為了不產生歧義，研討上述問題應該有一個重要的前提，即用人單位與勞動者符合建立勞動關系的主體等各方面要求，雙方建立的本應是勞動關系，權利義務本應受勞動法律、法規的調整。觀點一：勞動關系中的雙方當事人不得以簽訂《勞務協議》的方式，約定雙方建立的系勞務關系，從而排除勞動法律、法規的適用。理由：勞動關系是一種特定的社會關系，兼有平等關系和隸屬關系的特征、兼有人身關系和財產關系的興致，勞動關系的特性不是通
　　過雙方當事人的約定就能改變和予以否定的，這一點與親屬法中有關血親的規定類(:勞務合同法律規定)似，勞動法律、法規當中的很多規范都屬于強制性規范，不僅涉及勞動者和用人單位的利益，還會涉及國家利益和社會公共利益，在法律適用上勞資雙方并沒有任意的選擇權，勞動者放棄權利可以通過其他方式實現，權利的放棄并不代表可以排除勞動法律、法規的適用。觀點二：勞動關系中的雙方當事人簽訂《勞務協議》，排除勞動法律、法規的適用是合法有效的行為。理由：基于勞動者在勞動關系中的弱勢地位，國家才有必要制定法律予以干預和平衡，勞動法的主旨是保護勞動者的合法權益，按照權利可以放棄的原則，勞動者自愿放棄勞動法律、法規的特別保護，選擇適用相對不利于己方的法律規范，是民事權利的正當行使。
　　筆者基本上贊同第二種觀點，但需要強調的是勞動關系中的雙方當事人簽訂《勞務協議》，排除勞動法律、法規的適用應當滿足特定的條件。
　　首先，勞資雙方約定建立勞務關系，排除勞動法律、法規的適用必須是勞動者的真實意思表示，意思表示是否真實不能單純的從協議是否為勞動者本人訂立作為判斷標準，勞動關系隸屬性的特征決定了勞資雙方處于不平等的地位，勞動者法律知識的欠缺加之急于就業的心理，往往會造成對簽訂《勞務協議》后果的預判不足，換言之，部分勞動者并不清楚其放棄了哪些勞動關系條件下應當享有的權利。筆者認為，用人單位應當對涉及勞動者切身利益的問題進行充分的釋明，比如，不適用最低工資保障的規定、不適用有關加班工資的支付規定、不適用有關解除勞動關系給予經濟補償金的規定，相反，違約金條款對勞動者有約束力等，不能用“雙方權利義務不受勞動法律、法規調整”等概括性表述加以替代。在充分釋明的基礎上，勞動者仍自愿選擇排除勞動法律、法規的適用，應當認定《勞務協議》合法有效。
　　其次，雙方自愿約定排除勞動法律、法規的適用應當以不損害社會公共利益和第三人的利益為前提。比較典型的情況應當是社會保險問題，根據《勞動法》第72條的規定，依法參加社會保險，繳納社會保險費不僅是用人單位的義務，也是勞動者的法定義務。勞資雙方如果約定不參加社會保險統籌，表面上是勞動者放棄了權利，實際上則是對國家社會保障制度的一種沖擊，勞動者年老無生活來源，又無社會會保障，將會面臨老無所養、老無所醫的情況，這又將成為嚴重的社會問題，最終可能還是要依靠政府的財政救助來解決，以上行為實際上已經損害了社會公共利益。雙方如果約定建立的系勞務關系，就不排除勞動者在同一時間會和其他用人單位（第三人）建立勞動關系的可能，勞動者放棄勞動法律、法規特殊保護同時意味著用人單位免除了勞動法上的多項法定責任，在勞動者又與第三人建立勞動關系時，便會造成原本應當由用人單位承擔的責任，全部由第三人來承擔，如社會保險費的繳納，對第三人來講顯然也是不公平、不公正的。類似情況還是很多，此處不再一一列舉。
　　北京市海淀區人民法院馬千里
　　本文摘自《新型疑難勞動爭議處理事務與訴訟指引》一書
　　此書由北京市勞動和社會保障法學會編法律出版社出版
　　篇二：勞動合同與勞務合同區別及法律解釋
　　勞動合同與勞務合同區別及法律解釋?
　　?
　　?來源:李東東律師關鍵字:勞務合同勞動合同閱讀次數:2522
　　4、雙方具有管理和被管理的特征
　　5、雙方的權利義務調整勞動過程
　　◆而認定勞務關系的關鍵則是：
　　1、雙方為不具有從屬性的平等關系
　　2、勞動過程中雙方不具有管理和被管理的關系（即不存在具體的職務和崗位，無上下級）
　　3、雙方的權利義務完全依據協議確定，為完整的平等有償關系（即不受單位規章制度約束，而是受勞務協議約束）
　　4、雙方的權利義務調整勞動結果
　　◆因此，與員工簽署勞務合同在實際操作中應注意以下問題和風險：
　　一、簽訂勞務協議時盡量避免出現符合勞動合同特征的條款和履行方式。
　　二、簽訂勞務合同的工種主要是指在一定時期內完成相對獨立的一定量工作的工種，故并不是所有的崗位都可以實行勞務用工模式。主要針對退休（指開始享受養老保險待遇）返聘人員、臨時項目用工、季節性用工、兼職人員等。
　　三、勞務用工的勞務報酬結構應與勞動用工的工資結構分開：即勞務報酬結構中不能出現加班費、遲到扣款、應出勤天數、請假時數、固定加班、自由加班、獎金、補發社保費、房租、水電費、伙食費、工會費、應急基金、公司罰款等涉及公司相關規章制度管理的項目。故不利于公司進行綜合管理。所有雙方的權利義務均需通過勞務協議來履行，而不是通過規章制度來規范。
　　四、進行報酬結算時，為避免勞務報酬與工資混淆，應以勞務用工的部門為單位，對勞務費名義造冊發放，結算時注明核發依據，如元/小時（天、月、件）。一定程度上增加了公司的財務成本。
　　五、涉及的風險是雖然名義是勞務用工，但實際上卻按勞動用工進行管理，則發生爭議時，勞動保障部門會按勞動爭議來處理。故用勞務用工的方式不便于公司進行管理。
　　六、勞務用工解除合同的隨意性強，不利于保持員工隊伍的穩定性，不利于員工的歸屬感。
　　請公司根據上述比較，綜合權衡勞務用工給公司帶來的用工風險和額外成本支出，有選擇地與合適的崗位員工簽訂勞務協議書。
　　◆為更好地理解兩者之間的區別，請看下面的真實案例分析。
　　案情：楊某20XX年6月應聘到某公司工作，并于同年9月同該公司簽訂了一年期“勞務協議”期限為20XX年9月16日至20XX年9月15日。該協議中約定了楊某的工作崗位是電子工程師；按月支付工資為5000元；勞動安全、生產工藝操作規程、該公司的各項規章制度以及保守商業秘密和違約責任等內容。20XX年9月10日，某公司通知楊某“勞務協議”到期終止，不再續簽。楊某認為他與某公司存在勞動關系，并簽有“勞務協議”，要求該公司按有關規定承擔其未提前30日通知與其終止協議的賠償責任。而某公司則以楊某檔案不在該公司和雙方簽訂的是“勞務協議”為由，否認雙方存在勞動關系，同時認為“勞務協議”不是勞動合同，拒絕了楊某的要求，后楊某不服，向勞動爭議仲裁委員會提出申訴。
　　楊某訴稱：我在某公司工作了15個月，按照相關規定公司應在協議到期前30日通知我，而公司僅僅提前了5天，其行為違反了《北京市勞動合同規定》第四十七條的規定，侵害了我的合法權益，某公司應支付我25天工資的賠償金。
　　某公司辯稱：楊某是我公司通過社會招聘引進的技術人員，其人事檔案不在我公司，且我公司與楊某簽訂的是《勞務協議書》，而非《勞動合同書》。在該《勞務協議書》中，對勞務協議到期后是否提前通知，我公司與楊某未作任何約定。因此，我公司不應承擔勞務協議到期未提前通知的賠償責任。
　　勞動爭議仲裁委員會經審理后認為：界定勞動關系與勞務關系的關鍵，在于雙方當事人是否存在管理與被管理的隸屬關系，是否一方向另一方有規律地支付勞動報酬。不能簡單地從雙方所簽訂協議的名稱及人事檔案是否在用人單位來確定。本案中，從楊某與公司所簽《勞務協議書》中約定的起止日期、工作崗位、
　　按月支付工資、勞動安全、生產工藝操作規程、該公司的各項規章制度以及保守商業秘密和違約責任等內容來看，表明楊某受某公司的約束和管理，并有規律地獲得公司支付的勞動報酬，且雙方履行了勞動關系中的權利和義務。某公司除能證明楊某人事檔案不在該公司外，未能舉出楊某尚和其他單位存在勞動關系，以及和楊某存在勞務的關系的證據。故楊某與所在公司的法律關系應屬勞動關系而非勞務關系。再者，楊某與某公司所簽《勞務協議書》中約定的內容多為勞動合同的基本要素，且為雙方當事人真實意愿的表示，應屬合法有效。為此，楊某與某公司所簽的《勞務協議書》，應視為《勞動合同書》，該協議的終止日期應視為勞動合同終止日期。故某公司應對未提前30日通知楊某終止雙方的“勞務協議”承擔賠償責任。依據《北京市勞動合同規定》第四十七條的規定，勞動爭議仲裁委員會作出裁決：由某公司支付楊某25個工作日工資的賠償金5000余元。
　　[評析]
　　本案涉及兩個主要問題：一是什么是勞動關系和什么是勞務關系？以及二者之間的區別。勞動關系是指用人單位與勞動者個人之間，依法簽訂勞動合同，勞動者接受用人單位的管理，從事用人單位安排的工作，成為用人單位的成員，從用人單位定期領取勞動報酬和受勞動保護所產生的法律關系。（實際生活中用人單位與勞動者沒有簽訂勞動合同的現象相當普遍，但只要雙方實際履行了上述權利和義務，即形成了事實勞動關系）。勞務關系是勞動者與用工者根據口頭或書面約定，由勞動者向用工者提供一次性的或者定期的勞動服務，用工者依約向勞動者支付勞務報酬的一種有償服務的法律關系。勞動關系和勞務關系兩者的區別在于：1、主體不同：勞動關系的主體是勞動者和用人單位；勞務關系的主體則不限于個人與企業。2、法律關系不同：勞動關系兼具財產關系和人身關系性質，主體間存在管理與被管理的隸屬關系；勞務關系則是平等的民事法律關系。3、支付報酬的形式不同：勞動關系支付報酬的方式一般是有規律的按月支付；勞務
　　篇三：勞動合同法有關勞務派遣的規定
　　《勞動合同法》有關勞務派遣的法律規定
　　（一）勞務派遣單位與用工單位的協議與雙方的法律責任：
　　1、勞務派遣協議
　　《勞動合同法》第五十九條規定勞務派遣單位派遣勞動者應當與接受以勞務派遣形式用工的單位（以下稱用工單位）訂立勞務派遣協議。勞務派遣協議應當約定派遣崗位和人員數量、派遣期限、勞動報酬和社會保險費的數額與支付方式以及違反協議的責任。
　　用工單位應當根據工作崗位的實際需要與勞務派遣單位確定派遣期限，不得將連續用工期限分割訂立數個短期勞務派遣協議。
　　2、雙方的法律責任
　　《勞動合同法》第九十二條規定：勞務派遣單位違反本法規定的，由勞動行政部門和其他有關主管部門責令改正；情節嚴重的，以每人一千元以上五千元以下的標準處以罰款，并由工商行政管理部門吊銷營業執照；給被派遣勞動者造成損害的，勞務派遣單位與用工單位承擔連帶賠償責任。
　　（二）勞務派遣單位與勞動者的勞動合同
　　1、勞動合同期限：
　　《勞動合同法》第五十八條規定，勞務派遣單位應當與被派遣勞動者訂立二年以上的固定期限勞動合同。
　　2、合同內容
　　《勞動合同法》第五十八條規定，勞務派遣單位與被派遣勞動者訂立的勞動合同，除應當載明本法第十七條規定的事項即勞動合同的必備條款和約定條款外，還應當載明被派遣勞動者的用工單位以及派遣期限、工作崗位等情況。
　　（三）被派遣勞動者權益
　　1、依法與派遣單位解除勞動合同
　　《勞動合同法》第六十五條規定：被派遣勞動者可以依照本法第三十六條、第三十八條的規定與勞務派遣單位解除勞動合同
　　2、工資福利待遇
　　（1）《勞動合同法》第六十三條規定被派遣勞動者享有與用工單位的勞動者同工同酬的權利。用工單位無同類崗位勞動者的，參照用工單位所在地相同或者相近崗位勞動者的勞動報酬確定。
　　（2）《勞動合同法》第六十一條規定勞務派遣單位跨地區派遣勞動者的，被派遣勞動者享有的勞動報酬和勞動條件，按照用工單位所在地的標準執行。
　　3、被派遣勞動者的政治權利
　　《勞動合同法》第六十四條被派遣勞動者有權在勞務派遣單位或者用工單位依法參加或者組織工會，維護自身的合法權益。
　　（四）派遣單位的義務
　　1、雇主義務
　　按照《勞動合同法》第五十八條規定，“勞務派遣單位是本法所稱用人單位，應當履行用人單位對勞動者的義務”。
　　2、對被派遣勞動者的告知義務
　　《勞動合同法》第六十條規定：勞務派遣單位應當將勞務派遣協議的內容告知被派遣勞動者。
　　3、按月向被派遣勞動者支付工資、報酬《勞動合同法》第五十八條規定，勞務派遣單位應當向被派遣勞動者“按月支付勞動報酬；被派遣勞動者在無工作期間，勞務派遣單位應當按照所在地人民政府規定的最低工資標準，向其按月支付報酬”。
　　勞務派遣單位不得克扣用工單位按照勞務派遣協議支付給被派遣勞動者的勞動報酬。
　　（五）用工單位義務
　　《勞動合同法》第六十二條規定：用工單位應當履行下列義務：
　　1、執行國家勞動標準，提供相應的勞動條件和勞動保護；
　　2、告知被派遣勞動者的工作要求和勞動報酬；
　　3、支付加班費、績效獎金，提供與工作崗位相關的福利待遇；
　　4、對在崗被派遣勞動者進行工作崗位所必需的培訓；
　　5連續用工的，實行正常的工資調整機制。
　　（六）勞務派遣單位的禁止行為
　　《勞動合同法》第六十條規定：勞務派遣單位不得克扣用工單位按照勞務派遣協議支付給被派遣勞動者的勞動報酬。
　　（七）用工單位的禁止行為
　　1、《勞動合同法》第六十二條規定：用工單位不得將被派遣勞動者再派遣到其他用人單位。
　　2、《勞動合同法》第六十七條規定：用人單位不得設立勞務派遣單位向本單位或者所屬單位派遣勞動者。
　　（八）勞務派遣單位與用工單位的共同禁止行為《勞動合同法》第六十條規定：勞務派遣單位和用工單位不得向被派遣勞動者收取費用。
　　

第3篇: 房屋租賃合同法律規定

房屋租賃合同法律實務

第一節 最高人民法院房屋租賃法律疑難問題司法觀點集成

一、房屋承租人優先購買權的效力

[法律規定] 最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會討論通過）１１８規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

[實踐中存在的分歧] 在民事審判實踐中，因出租房屋的優先購買權糾紛，當事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關系。

[最高人民法院兩種不同的觀點]

多數意見認為：承租不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。對于同等條件應作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人（所有人）提出的其他條件等。

少數意見認為：優先購買權不能理解為優先締約權，考察其內容，應當包含優先買到的權利，否則優先購買權沒有意義，實質上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執行都不會有法律上的障礙。

《中國民事審判前沿》，2005年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權

《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（2004）民一他字第29號）

江蘇省高級人民法院：

你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規定。經研究認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。

請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。

[遼寧省高級人民法院意見] 房屋出租人整體轉讓建筑物，不能獨立于該建筑的部分房屋的承租人主張優先購買權，不應予以支持。

房屋出租人委托拍賣出租房屋的，出租人應比照《中華人民共和國拍賣法》第45條的規定，在拍賣七日前通知承租人，承租人的優先購買權以參加拍賣競拍的方式實現。

房屋承租人經出租人同意轉租房屋的，優先購買權由實際租用房屋的承租人享有。未經出租人同意轉租房屋的，承租人主張優先購買權的，不應予以支持。

三、承租人在同等條件下享有的優先購買權，應為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋

《最高人民法院公報》2004年第5期

法律規定的優先購買權，是指當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優先購買權。

四、租賃標的物消防竣工驗收與房屋租賃合同的效力

《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》（2003）民一他字第11號

云南省高級人民法院：

　　你院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。

　　經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

附：《中華人民共和國消防法》（自1998年9月1日施行）

第十條　按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程，設計單位應當按照國家工程建筑消防技術標準進行設計，建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。

　　經公安消防機構審核的建筑工程消防設計需要變更的，應當報經原審核的公安消防機構核準；未經核準的，任何單位、個人不得變更。

　　按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。

新《中華人民共和國消防法》（自2009年5月1日施行）

第十條　按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。

　　第十一條　國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。

　　第十二條　依法應當經公安機關消防機構進行消防設計審核的建設工程，未經依法審核或者審核不合格的，負責審批該工程施工許可的部門不得給予施工許可，建設單位、施工單位不得施工；其他建設工程取得施工許可后經依法抽查不合格的，應當停止施工。

第十三條　按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案：

　　（一）本法第十一條規定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；

　　（二）其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。

依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。

第十五條　公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請消防安全檢查。

公眾聚集場所，是指賓館、飯店、商場、集貿市場、客運車站候車室、客運碼頭候船廳、民用機場航站樓、體育場館、會堂以及公共娛樂場所等。

人員密集場所，是指公眾聚集場所，醫院的門診樓、病房樓，學校的教學樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動密集型企業的生產加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動場所等。

[最高人民法院的意見]

1、根椐《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，農村居民住宅建設開工的審批手續，由省、自治區、直轄市人民政府規定。實踐中各地對于農村住宅建設的審批權一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。因此，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體、嚴格的標準。

2、尚無依據認定農村村民建設個人住宅缺少消防設計或者未經竣工驗收本身構成違法，當然也談不上使用、出租這類房屋違法。

3、出租農村房屋只能由《合同法》第13章租賃合同中規定調整。

4、實際情況是，除了新開發的房地產項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現在的消防設計、施工標準，甚至可能根本沒有相應的消防設施，現行法律沒有也不可能規定這類房屋一概不允許使用、出租。

5、公眾聚集場所未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營業的，責令停止施工、停止使用或者停產停業，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。公安消防機構處罰對象是公眾聚集場所的開辦者或經營者，而不是對開辦者或經營者之外的出租房屋者。

五、租賃標的物未經整體驗收合格，當事人訂立的《租賃合同》依法認定無效

[來 源] [最高人民法院民事審判第一庭編：《最高人民法院二審民事案件解析》第1—17頁

[案 例] 湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

最高人民法院經審理認為，《建筑法》第61條第2款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10條第1款規定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗收包括消防、環境、衛生等質量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標準。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠房地產公司持有的云南質監站《工程竣工驗收證明》只是志遠大廈主體和基礎部分的驗收，志遠大廈整體工程質量驗收至今尚未辦理。因此，志遠房地產公司以云南質監站出具的《工程竣工驗收證明》主張志遠大廈已經通過工程整體驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》時，志遠大廈未經過消防驗收，2000年5月27日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊出具《會議紀要》載明：“同意志遠大廈1、3、4層投入使用”同時又明確：“《建筑工程消防驗收合格意見書》待大廈整體驗收合格后，統一辦理”。但是，志遠大廈至今尚未辦理消防整體驗收，因此，志遠房地產公司以《會議紀要》為據主張志遠大廈已通過消防驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定，一審法院判決《租賃合同》無效，適用法律正確，應予維持。同理，一審法院依據《民事訴訟證據規定》之相關規定向志遠房地產公司行使釋明權后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風險應由其自行承擔。

[導讀和說明] 本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應當確保建筑工程質量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業核心。任何一項工程的單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標準。否則，當事人將承擔合同無效的法律后果。

[馬文龍律師意見] 《最高人民法院司法觀點集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575頁）出現了兩種觀點，且似有矛盾之處。新消防法實施后，對原消防法第十條第一款進行了修改，即只有國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核，按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收。

我們認為，新消防法更加嚴格限制了消防設計、驗收建筑工程的范圍，與以前情況出現很大變化，人民法院對此應加以重視。

六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題

《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》（１９８６年１月７日法（研）復〔１９８６〕２號）

北京市高級人民法院：

你院（１９８５）京高法字第８２號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定，重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時地審結案件。

七、未經所有人同意的出租行為的效力如何認定——不獨立商鋪所有人是否有權要求確認出租行為無效

[案 例] 1994年A房地產有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價款購得其中九單元的房產，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分攤面積。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22條規定：“該物業的設計功能及用途為商業，買方不得將該物業用作工業或不符合上述設計功能的其他用途。”1996年趙某領取了九單元的房屋所有權證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號信一份，載明：商廈五樓只能作為一個整體使用，已經長期空置，經公司多方招商，現有投資人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請你在半個月內予以回復，否則公司將視作你已同意并授權公司統一出租你的九單元房產。該掛號信因逾期無人領取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業主會議，趙某沒有參加，參加會議的業主（占全體業主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產部分繼續委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進行裝修及營業。趙某購買的九單元地點位于B公司所開酒店的吧臺位置。

[訴 訟] 趙某以其享有產權的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]

最高人民法院民一庭對本案討論后形成兩種意見。

[傾向性意見認為] 應當駁回趙某的訴訟請求。主要理由是：1、趙某在內的所有產權人都承認業主們購買的“單元”房產不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數業主的利益，也并不損害趙某的合法權益。2、從判決的社會效果考慮，人民法院也應當裁決趙某服從商廈五層絕大多數業主的意愿，因為，每個業主所擁有的權利是平等的，在每個業主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應當整體出租問題所發生的爭議是私權的碰撞。處理這種私權碰撞時法官首先要考慮的原則不是當事人個體之間的民族、性別、信仰、地位、財產的差異，而應當盡可能協調所有業主的利益，力爭充分發揮物的效用，促進交易、最大限度地實現所有權人的利益。3、在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發揮物的效用、使各方當事人最大化地實現自己的利益的裁決結果，不失為一個最恰當的選擇。

[最高人民法院民一庭少數人認為] 本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個途徑是，不去探究房地產管理部門的登記發證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權證為依據，認定其具有商廈五層九單元的房屋所有權，在此基礎上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費；

第二個途徑是，依據物權原理，認定趙某雖然購買了商廈五層九單元并領取了房屋所有權證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨立使用價值，無法構成獨立的房屋所有權。由法官行使釋明權，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權無法行使為由，訴A公司侵權。

八、在建房屋作為租賃標的物應否受到法律保護

[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。

[案 例] 西安九龍房地產開發有限責任公司與陜西兵器工業西北公司、西安市賽格高貿有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

[最高人民法院指出] 近年來，隨著我國改革開放和房地產業的發展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統租賃制度。在建房屋作為租賃標的物出租，已經成為我國房地產領域的一種常見現象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。

九、租賃期間發生所有權變動，原出租人能否對產權變更前承租人的違法行為行使合同解除權

[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。

[案 例] 青島建設（天津）有限公司（A）與天津一商集團有限公司（B）房屋租賃合同糾紛案

原產權人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權解除合同，現B欠付租金超過30日，B公司認為：A已經不是產權人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時B未與C簽訂合同，C不是合同相對人，也無權要求支付產權變更前欠A公司的租金，更無權解除合同。

[最高人民法院指出] 《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護承租人的利益。但該條規定并不意味著原出租人沒有權利對承租人在產權變更前的違約行為追究責任。現行法律并未限制房屋產權變更后，原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權。

第二節 房屋租賃合同糾紛典型案例

[編者按] 最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行，就該司法解釋的熱點問題，大連晚報、半島晨報邀請資深房地產律師馬文龍、藍日揚、楊雪輝回答了本報讀者的提問。

一、沒有房產證的房屋能租嗎

[案 例] 2007年8月某房產公司（出租人）將一處公建的五樓（面積2500平方米）出租給張某（承租人）用于快餐經營，租期5年，年租金180萬元，如果不能按期支付租金，承租人應按日萬分之五支付滯納金，超過3個月未付租金，出租人有權解除合同。合同簽定后，某房地產公司即將該房屋交付張某，張某裝修花費280萬元，裝修后進行了招商，由于招商不理想，快餐只試營業了3個多月，也沒有辦理執照。直到2009年8月房地產公司一直未能辦下房屋所有權證。整棟樓于2008年5月通過消防驗收。張某咨詢：能否以房地產公司一直未能辦下產權證導致租賃合同無效，要求房地產公司賠償損失？

[專家解答] 《解釋》嚴格限制無效租賃合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。違法建筑物包括：1、未取得建設工程規劃許可證；2、未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋；3、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；4、超過批準使用期限的臨時建筑。同時，對欠缺生效條件合同效力，如果采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。

本案中，該房屋雖未取得房屋所有權證，但權屬清楚，產權清晰，并無爭議，未能辦理產權證，是由房地產管理部門行政管理法律關系，根椐《解釋》的規定，不能因未辦理房屋權屬證書就直接導致租賃合同無效。

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點] 1995年5月9日建設發布的《城市房屋出租管理辦法》是一個部頒規章，依據《合同法》第13章的規定和最高人民法院《合同法解釋（一）》規定，要求出租房屋必須具有產權證是缺少法律依據的。

目前，多數法院在司法實踐中，在確認房屋租賃合同效力時，僅要求出租人具有房屋所有權（產權沒爭議）或者得到房屋所有權人的合法授權，而沒有一律要求出租人證明其持有產權證。我國出行法律中，只有1995年1月1日實施的《房地產管理法》第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。司法實踐中，一些法官以此為依據，主張房屋租賃合同的出租人必須是所有權人，否則房屋租賃合同無效。這種觀點是不正確的。首先，且不說新法優于舊法的原則，人民法院審理房屋租賃合同糾紛案件，首先應考慮適用的是1999年10月1日實行的《合同法》，而且《城市房地產管理法》第52條內容本身并不屬于法律關于城市房屋租賃的禁止性規定，該條并沒有規定租賃合同的出租人必須對合同標的物享有所有權，否則無效。

[最高人民法院法官傾向于認為] 雖然合同效力屬于人民法院主動審查的范疇，但我國現行法律和行政法規中并沒有規定租賃合同中出租人必須對合同的標的物具有所有權或經所有權人授權，否則合同即為無效的規定。因此不能認為租賃合同的出租人對合同標的物必須具有所有權或其出租行為必須經過所有權人同意。

二、房屋賣給親人，承租人無權要求優先購買權

[案 例] 張大娘有兩處住房，其中一處自住，另外一處租給了外地來連做生意的李某夫婦，張大娘的子女均在外地工作，多年來一直是妹妹一家人照顧，由于妹夫多年前下崗，身體多病，一直未能購房，今年二手房稅費在優惠，張大娘想把出租的房子賣給妹妹，該房屋市場價在45萬元左右，考慮到妹妹一家人多年照顧，張大娘同外地的子女商量后決定以30萬元價格把房子賣給妹妹，并到房交所辦理了過戶手續。2009年9月2日李某夫婦找到張大娘，提出他們有優先購買權，他們也有權30萬元買這個房子，張大娘把房子賣給妹妹無效，并聲言如果張大娘不把房子賣給他們，就到法院去告。張大娘咨詢，李某夫婦的要求有理嗎？

[專家解答] 很多人認為只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可以主張優先購買權，這種理解是錯誤的，《解釋》第二十四條規定，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利于促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。本案中，張大娘考慮到妹妹一家人多年照顧，以遠低于市場價格將房屋賣給妹妹，依《解釋》規定，李某夫婦無權要求以相同的價格行使優先購買權。

三、租賃合同解除，裝修費是否需要賠償

[案 例] 某公司將公建房屋租給張某開辦KTV，租賃期間為2004年1月1日—2014年12月31日止，計10年，年租金為150萬元，租金應于前一年的10月1日前一次性交清，超過規定期限3個月未交納租金的，出租方有權解除合同。張某租賃房屋后裝修費為360萬元。張某的KTV由于受到金融危機的影響生意不好，至2009年8月尚未交納2009年的房屋租金，某公司提出解除合同，張某提出自己的裝修剛用了5年，如果某公司解除合同就要賠償裝修損失180萬元。某公司咨詢：張某要求賠償裝修損失有沒有法律依據？

[專家解答] 根椐《解釋》的相關規定，裝修分為形成附合的裝修和未形成附合的裝修，形成附合的裝修是指，裝修成為房屋的重要成分，非經毀損、變更不能分離或分離所需費用過巨，因而發生物權變動者。

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。

本案中，張某裝修經出租方同意，因張某未按合同約定交納租金導致合同解除，對于未形成附合的裝修，張某有權拆除帶走，對于形成附合的裝修，因雙方沒有約定其歸屬，依《解釋》的規定，張某提出只租了5年，要求出租方賠償剩余5年的裝修損失180萬沒有法律依據；如果出租方某公司同意利用張某裝修的，應在利用價值范圍內對張某予以適當補償。

四、違章建筑出租，合同無效

[案 例] 張某在甘井子區郊區有一片土地，在該土地上建了一些臨時廠房，出租給了做門窗加工的王某，年租金7萬元，租期為2007年1月1日至2011年12月31日，合同約定任何一方違約提前解除合同，應賠償對方5萬元違約金。今年由于王某生意不好，王某提出不租了，也沒有付2009年房租，張某要求王某付房租并支付5萬元違約金，王某咨詢：他是否必須支付違約金？

[專家解答] 根椐《解釋》第三條規定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。《解釋》第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

本案中，由于張某所建廠房是未經有關部門審批的臨時建筑，且一直未取得有關部門審批，因此應認定合同無效。合同雖然無效，但張某有權要求王某參照合同約定的租金標準支付房屋占用使用費，因導致合同無效的主要過錯在出租方張某未取得臨時建筑的審批手續，其無權要求承租人王某支付違約金5萬元。

五、合伙人死亡，其他合伙人有權繼續承租

[案 例] 某公司將廠房租給趙某的機械加工部，租賃期限為1997年1月1日—2017年12月31日，年租金為3萬元，趙某在合同上簽的字，趙某等3人合伙經營。2009年1月趙某因交通事故死亡，趙某的兒子經另外兩位合伙人同意加入合伙經營，某公司提出，他們與趙某簽訂的合同，現趙某已經死亡，合同應該終止，如果趙某的兒子及另外的兩個合伙人想租的話，需要重新簽訂合同，年租金為5萬元。趙某的兒子咨詢：某公司的說法有法律依據嗎？

[專家解答] 根椐《解釋》第十九條規定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

本案中有充分的證據證明趙某等3人屬合伙經營，趙某雖然已經死亡，但其他合伙人要求租賃該房屋，某公司應依法按原合同租賃該房屋，不得擅自提高租金或不租。

六、擅自擴建由承租人自行承擔費用

[案 例] 某鑄件廠租賃趙某的10間平房用作廠房，租期為1995年1月1日至2015年12月31日，2003年某鑄件廠經趙某同意加蓋廠房5間，共花費18萬元，雙方對擴建造價費沒有約定由誰承擔，2009年該處房屋拆遷，雙方協商合同終止，某鑄件廠提出趙某應承擔擴建費用，趙某咨詢：后擴建5間房的造價費應如何承擔？

[專家解答] 根椐《解釋》第十四條規定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

本案中，某鑄件廠擴建廠房經趙某同意，但趙某并未辦理相關的建設工程規劃許可證及施工許可證，屬違法建筑，該違法建筑拆遷過程中，趙某也不能得到補償，擴建過程中雙方均有過錯，考慮到某鑄件廠實際使用該擴建廠房已達6年，且趙某并未因擴建而要求某鑄件廠增加租金，應由某鑄件廠承擔主要過錯責任，對于造價費用，人民法院會判決由某鑄件廠承擔大部分。如果某鑄件廠未經趙某同意擅自擴建的，所發生的擴建費用應由某鑄件廠承擔，趙某有權要求承租人恢復原狀，如果造成損失的，有權要求賠償損失。

七、一房數租，如何處理

[案 例] 2009年8月1日張女士與黃某簽訂了《房屋租賃合同》，由張女士租賃黃某所有的中山廣場附近的一處公寓房，租期為3年，年租金為3萬元，，任何一方違約均需賠償對方一個月租金作為違約金。簽約當天，張女士就將一年房租3萬元及押金2500元交給黃某，黃某將鑰匙交給張女士。可是住不到一周的時間，黃某找到張女士說，因為兒子從國外回來著急結婚，急需用房，因此房子不能租了，同意返還張女士3萬元，同時支付2500元的違約金。張女士將信將疑，后經多方打聽，原來黃某在2009年8月1日又將該房屋通過中介以年租金4萬元租給了某外籍人士。張女士很氣憤，她咨詢：她能不能不要違約金，要求繼續承租該房屋？

[專家解答] 根椐《解釋》第六條規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

根椐以上規定，黃某簽訂了兩份房屋租賃合同，兩份合同均有效，因張女士已經實際合法占有該房屋，有權繼續租住該房屋；黃某因不能履行向某外籍人士交付租賃房屋的義務，應按與某外籍人士簽訂的合同承擔賠償責任。

第4篇: 房屋租賃合同法律規定

編號：_____________

房屋租賃合同法律規定【詳細版】

甲方：________________________________________________

乙方：___________________________




房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；
（一）當事人姓名或者名稱及住所；（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；（三）租賃用途；（四）租賃期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修繕責任；（七）轉租的約定；
（八）變更和解除合同的條件；（九）違約責任；
（十）當事人約定的其他條款。
第十條房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。
第十一條租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。
出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。
第十二條有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；（三）當事人協商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
房屋租賃合同法律規定——租賃登記第十三條房屋租賃實行登記備案制度。
答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
第十四條房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
第十五條申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：（一）書面租賃合同；（二）房屋所有權證書；（三）當事人的合法證件；
（四）城市人民政府規定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。第十六條房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。
縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人

推薦訪問： 法律規定 房屋租賃合同 精選