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不動產中心收走購房合同4篇

【篇1】不動產中心收走購房合同

第一章 不動產與不動產價格

重點提示：本章為不動產的基礎概念部分。著重介紹了不動產的定義、特征，不動產價格的概念、分類以及不動產價格的影響因素。

第一節 不動產

一、不動產概念

1．不動產的定義

關于不動產的定義有很多種。在民法中，將財產（或稱為物）分為動產和不動產兩類（柴強，2001）。如法國民法典第五百一十六條規定：“一切財產，或為動產，或為不動產?！睂赢a和不動產而言，通常是以財產能否自由移動為依據進行劃分的。相對于動產來說，不動產的主要特征表現在它不能移動，或者雖然可以移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或者會帶來明顯的經濟損失。關于不動產的界定，日本民法典第八十六條規定：“土地及其定著物為不動產?！币獯罄穹ǖ涞诎税僖皇l則詳細規定：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時依附于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結為一體的物品是不動產。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨房、浴場、以及漂浮在水面上的建筑視為不動產?！敝袊箨懹嘘P立法中，也使用了不動產的概念，如《中華人民共和國擔保法》第九十二條規定：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上建筑物?！?/p>

本課程的定義是：不動產是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質、形狀改變而造成經濟損失的財產。

2．不動產實物與權益

（1）不動產實物

①土地

關于土地，人們有各種不同的認識，其中最有代表性的觀點有三種。第一種觀點認為土地是指地球表面的陸地。第二種觀點認為土地不僅包含地球表面的陸地，也包含水域，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然歷史綜合體。第三種觀點認為土地是自然物、自然力或自然資源，“經濟學上的土地是側重于大自然所賦予的東西?！彼爸傅氖亲匀坏母鞣N力量，或自然資源。”“不僅指土地的表面，……還包括地面上下的東西。”（伊利、莫爾豪斯，中譯本，1982）

②建筑物

建筑物是指人工將建筑材料、建筑構配件和設備等營造而成的整體，包括房屋和構筑物兩大類。房屋指建筑物中具有完善的維護結構、能夠遮風避雨，并可供人類在其內直接從事生產和生活等活動的空間場所。構筑物指房屋以外的建筑物，人們一般不能在其內直接從事生產和生活等活動，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。根據建筑物的用途，通常可分為生產性建筑和非生產性建筑兩大類。前者包括工業建筑和農業建筑，后者包括居住建筑和公共建筑。

③其他附著物（Fixtures）

其他附著物由相關法律予以界定。如美國有關法律規定，一旦某動產（Personal Property）被視作附著物，則該動產在法律上將被看作土地的一部分，無論該動產原來屬于誰，都將歸土地所有者所有。那么在什么條件下，動產才可被視作附著物呢？美國的判斷準則是動產所有者是否有此意愿。例如，土地所有者和承租人在契約中約定，承租者在所承租的土地上建造的附屬車庫（Automobile Garage）可以在租約到期前拆除移走，則該車庫為承租者的動產而不屬于附著物；若契約約定不能拆除，則該車庫將被視為附著物而為土地所有者所有。但若某些依附于土地或建筑物的動產，移動時必然會對土地、建筑物或該動產本身造成很大損害，則無論該動產所有人是否有此意愿，該動產都被視作附著物，如給排水管道、電力、熱力系統等。另外，不動產業主為提高其不動產的價值和功能，在地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等，也是附著物。

（2）不動產權益

不動產權益是指由法律設定的不動產各種權利（包括各自權能及范圍界定），以及享有這些權利所能獲得的利益或收益。

從歷史上看，各國財產權利的設置都是通過法律制度規定的，并受到各國法律的保護。其中涉及不動產權利的，主要是民法中對物權創設的規定。許多國家和地區在土地權利的設置方面都借鑒了羅馬物權法，即在所有權（自物權）上設定他物權，包括用益物權和擔保物權，如使用權、居住權、地上權、地役權、抵押權、質權、留置權、典權等，有的還設置了具有債權性質的租賃權。英美法系國家雖然更注重案例判據，但對各種不動產權利也有相應的法律判斷準則，而且權利界定似乎更加準確合理。

二、不動產特性

不動產本身所具有的特性，使得不動產市場和一般商品市場、不動產價格和一般商品價格有很多不同點。

從本質上看，不動產的基本特征是不可移動性，它是由土地的自然特性所決定的，因此，不動產特性主要取決于土地特性。另一方面，不動產作為一種財產，體現的是人們之間的社會關系和經濟關系，所以不動產特性也表現在社會經濟特性方面。

1．自然特性

（1）不可移動性

不可移動性指土地的地理位置固定，不能移動。固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動。它們雖然可以被拆除，但拆除后就不再是建筑物，或不再是原不動產的組成部分，因此包括建筑物和其他附著物在內的不動產同樣具有不可移動的特性。

（2）耐久性

耐久性指土地不因使用或放置而損耗或毀滅。從本質上說，土壤和巖石雖然會流失或風化，地形和地貌也會發生變化，但土地本身卻是永存的，可供人類長久使用。

（3）個別性

個別性指土地的異質性，即任何兩宗土地都存在一定的差異。盡管兩棟建筑物可以采用完全相同的建筑設計，但也會因為它們各自所占土地的自然條件和坐落位置等不同而使這兩宗不動產實質上并不相同。此外，假定兩相鄰地塊其他各種差異可以忽略不計，只是土地利用強度（容積率、建筑密度、建筑高度等）的規定有所不同，則兩地塊會因產權人權益的不同而不同。在極端情況下，即使是同一宗土地，也會因為設定他項權利后的權益發生變化而與此前的不同。

（4）數量有限性

數量有限性指人類賴以生存的土地資源總量是固定不變和有限的。土地是自然物，不能被人類所創造，相對于人類無限需求而言，數量十分有限。土地價格增加也不可能使土地自然供給總量增加，所以土地的自然供給缺乏彈性。另外，良好區位條件的形成需要大量人力、物力和財力的投入，也需要比較漫長的時間，而區位條件好的土地數量更為有限，在這些位置建造的建筑物數量也十分有限，從而使得占用這些十分有限的不動產必須支付更多的代價，所以位置好壞對不動產價格具有特別重要的意義。

2．社會經濟特性

（1）用途多樣性

用途多樣性指土地可根據人類需要用于多種不同用途，如作為商業、住宅、工業、農業用地等。在一定條件下，不同用地之間可實現相互轉化。如農業用地轉化為商業、住宅或工業用地等，或工業用地轉化為商業或農業用地等，只要這種轉化能夠使土地資源得到更有效或更適宜利用，或者為了滿足人類對某種用地的急需。同類用地也可在利用形式上發生變化，如改變用地的利用強度和空間分布等。此外，不同用地還可實現空間交叉或并存，如多功能建筑群用地和綜合樓用地等。

（2）涉及廣泛性

涉及廣泛性指不動產涉及到社會的各個方面，容易對外界各方面產生影響，但同時它也容易受到外界各方面的影響。

（3）權益受限性

世界上沒有任何財產權利是絕對的，它們都會受到法律的制約。尤其是不動產，由于它的涉及面非常廣泛，因此權益更易受到限制。

在美國，政府為了維護公共利益，通過實行以下權利對不動產權益加以限制。

①征用權（Eminent Domain）。是聯邦政府和州政府的一種固有權利，現已授權給政府部門和私營公用事業公司行使。政府為了公共利益的需要，無需取得業主同意，有權征用私人的不動產，但需對業主進行補償，征用權的行使也必須執行法律程序，征用目的應是為了用于公共設施。我國法律也規定，國家為了公共利益的需要，可以征用農民集體所有的土地。

②警察權（Police Power）。是政府為了給社區提供公共健康、安全、道德、和一般福利而對利用不動產加以規范和進行限制的權利。州立法機構經常將該項權利分級授予縣、市、村各級政府機構。警察權的行使通常包括制定土地細分規則、分區制、建筑規范、環境保護法規等，分別對公共用地要求，各種用地的形狀、方位和最小單元面積，土地功能分區利用，建筑設計和施工，環境保護等作出具體規定。類似我國城市規劃等相關法規對土地用途、土地使用強度、綠化、建筑標準和環保等作出的規定。

③征稅權（Taxation）。州政府和地方政府為了增加社區福利，可以在必要時提高不動產稅收。在我國也設有類似的權利。

④無繼承人財產充公權（Escheat）。是政府對土地私有業主的一種限制。當土地所有者死亡，沒有留下有效遺囑或沒有繼承人，也沒有對其財產的合法原告和請求人，則其不動產將被自動轉為州政府或縣政府的財產。

除此之外，政府還針對外部性問題對不動產權益制定了一些限制性規定。如不動產業主在利用其不動產時不得損害他人的利益；共有不動產的正當占有人有責任維護其他共有產權人的合法利益，不得因自身行為不當引起共有不動產的價值損失；不動產的受讓人應按轉讓或承租合約利用不動產，同時也必須服從政府為維護公共利益所制定的法規；不動產業主有為他人提供地役權的義務；不動產業主有責任對其不動產進行維修和保養，不得對他人人身和財產造成損害等。

（4）難以變現性

由于不動產價值高、不可移動和個別性，使得同一宗不動產的交易不可能很頻繁。一宗不動產的單價少則每平方米數百元，多則數千元甚至上萬元；總價少則數十萬元，多則數百萬元、上千萬元，甚至數億元也不足為奇。同時，一旦購買不動產，由于它不像動產那樣可以自由流動，所以必須承擔未來區位條件變化和政策影響的風險。不動產價值越高，風險相應也越大。此外，不動產的個別性使得它所面對的購買群體范圍相對較窄。不動產價值越高，購買群體范圍也越窄。因此，當不動產需要出售時，往往需要花費相當長的時間來尋找合適的買方和進行討價還價，因而變現比較困難。否則，只有采用相當幅度降價的方式，才可能實現快速變現。

（5）保值增值性

由于不動產具有耐久性，土地可長久使用，建筑物價值自然損耗時間也很長，且可進行維護保養和改良投資保持或增加其價值，因而可以抵御通貨膨脹的影響。即不動產的交換價值可隨貨幣貶值而增加，從而表現出保值和增值性。又因為不動產具有稀缺性和涉及廣泛性，稀缺程度隨人口和經濟增長等引起的需求增加而增加，從而導致不動產增值；而外部投資產生的正效應也可使不動產增值。

三、不動產分類

1. 按用途分類

按用途劃分，不動產主要可分為以下10類。

（1）居住用途：包括普通住宅、公寓、別墅、集體宿舍等。

（2）商業用途：包括零售商店、購物中心、超級市場、批發市場、貿易場所等。

（3）辦公用途：包括經營性的商務辦公樓，如金融、保險大廈，電話、電信大樓等；也包括政府行政辦公樓等。

（4）服務用途：包括賓館、旅店、飯店、度假村、招待所、酒店、餐館、快餐店、酒吧、咖啡店、食堂、菜場、浴室、理發店、加油站等。

（5）文化娛樂及休閑用途：包括圖書館、博物館、文化館、展覽館、音樂廳、影劇院、游樂場、娛樂城、康樂中心、夜總會、體育館（場）、游泳館（池）、高爾夫球場、海灘、滑雪場、風景名勝等。

（6）醫療用途：包括醫院、療養院、急救中心等。

（7）工業和倉儲用途：包括工業廠房、車間、料場、礦山、倉庫、以及直接為工業生產配套服務的廠內辦公場所等。

（8）農業用途：包括農用地、農場、林場、畜牧場、谷場、果園、水利設施等。

（9）特殊用途：包括火車站、汽車站、機場、水上客運站、大中小學設施、托幼設施、實驗樓、部隊營房、教堂、寺廟、墓地等。

（10）綜合用途：包括兩種或兩種以上用途的不動產。

2. 按是否產生收益分類

按是否產生收益劃分，不動產主要分為以下兩類。

（1）收益性不動產：指能直接取得市場租金或其他經濟收益的不動產。上述商業用途不動產、經營性辦公用途不動產、服務用途不動產、醫療用途不動產、工業和倉儲用途不動產、農業用途不動產大多屬收益性不動產；按市場價格收費的文化娛樂及休閑用途不動產通常也是收益性不動產；此外，在市場上出租的所有不動產都是收益性不動產。

（2）非收益性不動產：指不能直接取得經濟收益的不動產，泛指除收益性不動產以外的所有其他不動產。如只能自用的住宅、政府辦公樓、部隊營房、教堂、寺廟等。對于公益性機構中的不動產，如文化娛樂設施和學校設施等，即使這些機構收費，但所收費用只是為了維持自身收支平衡，并不包含不動產取得的收益，則這些不動產也是非收益性不動產。

第二節 不動產價格

一、不動產價格概念

對于不動產估價而言，主要是從量上把握不動產的交換價值，因此可將不動產價格定義為：不動產價格指在某個時點上為取得他人不動產而獲得相應權益所支付的代價。 此定義有三層含義：第一，不動產價格隨市場供求關系變動，因此不動產價格是指某個時點狀態下的價格；第二，不同的不動產權益對應于不同價格；第三，這種代價一般以貨幣形式支付，但也可以實物或勞務等其他形式支付，如以知識產權作價入股的一方，能夠以股權形式享有包含合資方不動產在內的總資產所帶來的部分利益。

二、不動產價格的形成

不動產價格是由不動產的有用性、稀缺性和有需求三者有機結合而形成的。在現實生活中，各種不動產價格的高低，同一不動產價格的變動，實際上是由這三者程度的不同及其變化引起的，它通過市場供求關系反映出來。例如，不動產經濟供給的變動可以改變某類不動產的稀缺程度，從而引起該類不動產價格變化；某不動產的功能貶值將使該不動產的效用降低，從而引起該不動產價格下降；不同時期對同類不動產的需求發生變化，在供給條件不變的情況下，也會引起該類不動產價格變化。

三、不動產價格類型

從實質上說，不動產價格體現的是不動產權益的交換價值，而不動產權益的多樣性必然導致不動產價格的多樣性。 另一方面，對于不同的行為和方式，或者對于不同的目的，不動產表現出不同的經濟價值。如有的是市場交易的結果；有的是作為政府課稅的計稅依據；有的是作為投保價值；有的是政府征用的補償依據；還有的是特定時期政策或制度的產物。即使是市場交易的結果，有時卻并不滿足公開市場條件，如交易范圍窄的抵押行為等。此外，有時不動產價格只是指不動產個別組成部分的價格。因此，分清不動產的價格種類，明確各種不動產價格的含義和作用，是實現正確估價的基礎和前提。

1．按價格的形成形式分類

（1）成交價格

成交價格指交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實價格。成交價格既可能是正常的，也可能是不正常的，它隨著交易雙方的心態、對不動產權益和狀態的了解、對市場把握的程度、討價還價的能力、以及購買方偏好等的不同而不同。

（2）市場價格

市場價格指某特定時期某種不動產在市場上的平均水平價格，是該類不動產大量成交價格的統計結果，反映該類不動產在此時期內的平均價格水平。對各種不動產來說，每個時期都有它們各自的市場價格。

（3）理論價格

理論價格指經濟學理論對市場模擬而形成的價格。在經濟學理論中，一般通過理性經濟人等一系列假設，同時在假定商品和生產要素價格已知時對消費者和廠商各自行為進行研究的基礎上，進一步研究不同市場結構下均衡價格是如何決定的，由此得出的均衡價格即為理論價格。因此，理論價格不是真實價格，但它揭示了市場供求關系對價格形成的影響，而且市場機制本身具有實現均衡的趨勢，因此理論價格可以指導市場價格的形成。

（4）公開市場價值

在美國不動產相關著作中，經常使用公開市場價值（簡稱為市場價值）的概念，其定義為在競爭和公開市場條件下最可能形成的價格。

（5）評估價格

評估價格是估價人員針對某種估價目的，對某不動產在某時點的客觀合理價格或價值

進行估算和判定的結果。評估價格又被稱為評估價、評估值、評估額或估價結果，也可根據所采用估價方法的不同而采用不同的稱呼。如在估價中采用市場比較法得出的價格通常稱為比準價格，采用成本法得出的價格通常稱為積算價格，采用收益法得出的價格通常稱為收益價格。

（6）政府指導價和政府定價

政府指導價和政府定價是政府為實現宏觀調控和對某些物品實行特別政策而制定的價格，由政府有關部門按照定價權限和范圍制定。

政府指導價一般采用規定基準價及浮動幅度的形式，政府定價通常表現為直接規定價格。此外，政府對價格的干預還可以采用制定最高和最低限價、或者規定成本構成和利潤率等其他形式。

在我國，不動產價格中具有政府指導價性質的主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格以及經濟適用房銷售價格，而具有政府定價性質的主要是城鎮住房制度改革中對出售公有住房實行的標準價和成本價。

2．按實物形態分類

（1）土地價格

土地價格簡稱地價，僅指不動產中土地部分的價格。在我國，根據土地性質和開發程度的不同，習慣上將土地分為生地、毛地和熟地三種，土地使用權有償出讓時的相應價格

分別稱為生地價格、毛地價格和熟地價格。根據土地使用權取得市場的不同，可分為出讓

價格和轉讓價格。根據價格表示單位的不同，可分為總地價、單位地價和樓面地價。此外，在某些特別場合，還存在一種補地價。

（2）建筑物價格

建筑物價格僅指不動產中建筑物部分的價格，不含建筑物占用范圍內的土地價格。其中建筑物單價是以單位建筑面積表示的建筑物價格。建筑物轉讓時，實質上是房屋建筑所有權的轉讓。

（3）不動產價格

此處專指建筑物連同所占用土地的整體價格。在我國，一般稱為房價，指土地使用權與房屋建筑所有權的整體價格。不動產單價通常指單位建筑面積不動產價格，也可能是單位建筑物使用面積不動產價格。因同一宗不動產的建筑物使用面積小于建筑面積，但總價格相同，所以單位使用面積價格高于單位建筑面積價格。面積單位一般采用平方米，但在我國香港和臺灣地區，習慣上分別采用平方英尺和坪。此外，不動產也包括在建工程，即已完成的部分建筑物連同所占用土地作為不動產整體項目轉讓，但不包括尚未完成的土地開發項目，后者可劃歸于土地部分。

按不動產交易付款方式的不同，可以分為實際價格和名義價格。按不動產交易標的狀況的不同，可以分為現房價格和期房價格。按不動產銷售的習慣，還可以分為起價、標價、成交價、均價等。

實際價格指在成交日期一次付清的價格，或根據此時的折現率將所有現實和未來支付折算到這一日期的支付總額。

3．按不同的經濟行為分類

（1）買賣價格

買賣價格指通過市場買賣交易方式轉移不動產產權的價格，一般指不動產所有權的讓與和取得價格。在我國既可以指有償出讓土地使用權的買賣價格、也可以指土地使用權和房屋所有權同時轉讓的價格。

（2）租賃價格

租賃價格指不改變不動產歸屬關系，由出租人將不動產按雙方商定的租約出租給承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金稱為地租，不動產整體出租稱為房租。我國目前的房租有市場租金（反映市場供求關系）、商品租金（包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅、保險費、地租和利潤8項因素）、成本租金（包括商品租金的前5項因素）、準成本租金和福利租金。應注意的是，已形成租賃關系的不動產轉讓時，一般只是業主發生變化，原租約有關約定在租賃期限內繼續有效，租金保持不變或根據原租約規定變化。

（3）抵押價值

抵押價值指以抵押貸款方式將不動產作為債權擔保時的價值。不動產作為債權擔保的條件是對不動產設定抵押權，進行他項權利登記。抵押價值的實質是當債務人不履行債務，抵押權人依法以折價、拍賣、變賣等方式處置抵押不動產時，該不動產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。

（4）保險價值

保險價值指對有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物投保時，為確定投保金額提供參考依據而評估的價值。

（5）課稅價值

課稅價值指為政府課稅目的，由不動產估價專業人員估定作為不動產課稅依據的價值。課稅價值根據國家稅法規定確定。在美國和日本，課稅價值一般以不動產市場價值的一定比例確定。

（6）征用價值

征用價值指政府為了公共利益的需要，征用不動產時確定的補償金額。在我國，一般指征用農民集體土地的補償金額，也包括收回國有土地使用權時，對未到期土地使用權的權利人和地上建筑物的所有人及使用人的補償和安置費用。

第三節 不動產價格影響因素

一、一般因素

影響不動產價格的一般因素指對不動產價格水平高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對不動產價格的影響是整體性和全方位的，覆蓋面是整個地區。一般因素包括社會因素、經濟因素和制度（行政）因素三大項（見表1-1）。

表1-1 一般因素細目表

二、區域因素

區域因素指不動產所在區域由于本身特性而對不動產價格產生影響的因素。區域因素包括兩方面，一是不動產所在區域的自然條件及經濟地理位置與前述一般因素相結合而形成的地區社會經濟地位及由此決定的不動產供求狀況對不動產價格的影響；二是城市內各種不同類別用地地域由于本身特性而對不動產價格產生影響的因素。

本課程考慮的區域因素主要是指城市商業區、住宅區、工業區內各種影響相應類別不動產價格的因素（見表1-2）。

表1-2 不同用地區域的影響因素表

三、個別因素

個別因素指不動產由于各自條件的差異而影響其價格的因素。這是由不動產的個別性所決定的，并由此影響同類不動產的不同價格。個別因素可細分為宗地條件和建筑物類別的影響。

與土地有關的因素主要有宗地的自然條件、局部區位條件及環境狀況。自然條件包括宗地的地形、地勢、地質狀況，宗地的面積、形狀及與道路街面的方位關系。用作住宅的宗地更側重于日照、通風、干濕條件、興建住宅的合適朝向等。局部區位條件及環境狀況包括宗地所處的地段位置，離街面的距離，連接街面的道路系統，街面的幅寬、構造等狀態，交通設施狀況，相鄰不動產及周圍情況，上下水道、電力、燃料設施狀況，景觀和綠化狀況，噪音及污染程度，對宗地利用的若干限制條件等。其中，用于住宅的宗地側重于附近購物是否方便快捷，周圍的公共設施和公益設施是否完備，污水等排污處理和環衛設施的狀況等。用于商業的宗地強調與商業地域中心的接近程度以及對顧客流動狀態的適合性。而用于工業的宗地則側重于與干線道路、鐵路、港灣、機場等交通運輸設施的位置關系。

與建筑物有關的因素包括建筑物用途類別、建筑結構、層數及質量等。從用途類別上看，建筑物可劃分為住宅建筑、商業建筑、工業建筑、公共建筑和其他建筑等五類。其中住宅建筑又可劃分為獨立住宅（別墅、獨立庭院等）、共同住宅（住宅樓、四合院等）、并用住宅（商住綜合樓、店鋪并用住宅等）、農戶住宅等。商業建筑包括商場、超級市場、購物中心、店鋪、辦公寫字樓、銀行、賓館、旅店、酒樓、餐飲、娛樂設施、市場及交易中心等。工業建筑主要包括工廠、倉庫等。公共建筑包括政府機構、學校、醫院、圖書館、美術館、社會福利設施、車站、碼頭、機場、停車場所等。其他建筑包括付費停車場及附屬建筑物、公共浴室、宗教建筑物等。從建筑結構劃分，可分為鋼結構及鋼筋混凝土結構、磚混結構、木結構、簡易房等四類七等。從層數上劃分，可分為：低層建筑，通常為一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業廠房等。多層建筑，一般為四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑，目前國際通行的劃分是將高層建筑分為四類：第一類，層數8～16層，房屋高度在25～50米之間，結構形式一般為鋼筋混凝土框架結構；第二類，層數17～25層，最高達75米；第三類，層數26～40層，最高達100米；第四類，層數在40層以上，高度超過100米，為超高層建筑。從功能和質量上看，包括面積、層高、建筑構造、材質、裝修檔次、外觀、內部設計及設施的配置、施工質量及安全要求、建筑物的造型、感觀、以及與周圍環境的適應性等。

復習思考題：

1．什么叫不動產？

2．不動產與動產的主要區別是什么？

3．什么是土地？

4．不動產實物部分包括哪些，它們各自的含義如何？

5．不動產權益的含義是什么，我國土地使用權的有那些規定？

6．如何界定土地的范圍？

7．不動產的自然特性有哪些，各自的含義如何？

8．不動產的社會經濟特性有哪些，各自的含義如何？

9．不動產權益為何易受到限制？

10.不動產的類型主要有哪些？

11. 如何理解不動產價格概念？

12. 不動產價格形成的前提條件是什么？

13. 理解各種不動產價格的含義、區別和聯系。

14. 不動產價格影響因素有那幾大類，為何這樣分類？

15. 理解主要影響因素如何對不動產價格產生影響。

【篇2】不動產中心收走購房合同

佛山市不動產登記中心？個人不動產登記查詢？

導讀:本文介紹在房屋賣房，其他情況的產權處理的一些知識事項，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。

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　　18．合作（聯建）協議和產權分割清單（有合建的需提交），收原件（1份）；
　　19．建筑物專有情況清冊或建筑物區分所有情況清冊，收原件（1份）；
　　20．合同履行情況文件（開、竣工、容積率、分期等）（屬分期竣工需出具同意分期證明；整體竣工的提交合同履約證明；超出合同約定的提交出讓補充協議及繳費憑證），（若有），收原件（1份）。
　　受理地址及辦理時間：
　　佛山市禪城區行政服務中心魁奇路大廳：魁奇一路瀾石（國際）金屬交易中心四樓
　　辦理時間：禪城區行政服務中心：周一至周五上午8：30－12：00，下午14：00－17：00（節假日除外）；
　　各街道行政服務中心：周一至周五上午8：30－12：00，下午14：30－17：00（節假日除外）。
　　辦結時限：
　　30個工作日
　　咨詢查詢：
　　0757－88881200
　　收費標準：
　　1．房地產交易手續費：2元／平方米；
　　2．土地登記費：共用宗地13元／證，獨立宗地按［1990］國土（籍）字第93號文規定收?。?/br>　　3．房屋登記費：
　?。?）住房登記（住房登記一套為一件）：80元／件；
　?。?）非住房房屋登記（非住房登記的房屋權利人按規定申請完成一次登記的為一件）：550元／件。
　　特別說明：
　　1．申請提交之復印件需用A4紙復印，并由權利人簽名（蓋章）確認與原件一致，并附原件備核。
　　十一、相關表格（請點擊下載）：
　　1．不動產登記申請書（暫行）．
　　十二、辦理流程：
　　1．申請人申請，提交申請材料；
　　2．收件人員核驗材料，受理申請，發出受理通知書或受理回執（若材料不齊全，一次性告知申請人
　　補正，補齊后受理；若不予受理，告知理由）；
　　3．部門提出辦理意見（若材料不符合要求，退回補正，補齊后重新受理）；
　　4．辦結，通知申請人領取審批結果。
　　個人不動產登記查詢
　　目前查詢個人不動產登記有兩種方法：
　　1、第一種網上查詢方法：首先點擊省市鏈接進入各地房產管理局網站進行查詢－－＞必須輸入產權人姓名、產權證號（但目前只有極少部分地區提供了房屋產權信息查詢）；
　　2、第二種不動產局查詢方法：若要查詢，必須有準確的個人房產證信息（包括：房屋所有人名稱、產權證號、登記核準日期、建筑面積、房屋設計用途、權利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等），還必須要攜帶個人身份證件及房產證到當地的房管局（房地產交易中心、房屋管理局、房管處）檔案館或窗口查詢。
　　有關佛山市不動產登記中心，個人不動產登記查詢的全部知識就介紹到這里了，希望可以給大家帶來幫助。當我們想要做不動產登記的時候，就必須要去當地的不動產登記中心進行登記，而且在查詢的時候，一定要懂得一些查詢的方法，這樣才能查詢的到，因為不動產登記是屬于私密的，所以并不是想要查詢就可以查詢的到的。
本文結束，感謝您的閱讀！

【篇3】不動產中心收走購房合同

漳州不動產登記中心

　　不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生司法效果的事實行為。以下，勞動法網本人為大家介紹漳州不動產登記中心的官方網站，供大家參考借鑒，歡迎瀏覽!

　　點擊進入》》》》漳州不動產登記中心

事項名稱：供地出讓、劃拔、補辦、收回、有償出讓審核(市區居民住房劃撥土地使用權補辦出讓)事項編碼：6162事項類別：其他辦理依據：《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

辦理條件：符合《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

申請材料：1《補辦出讓申請表》2《國有土地使用權證》3《房屋所有權證》或地上建筑物、其他附著物的合法產權證明4對已經發生劃撥土地使用權轉讓，出租抵押行為而補辦出讓手續的，還須提交所在地市、縣土地管理部門的處理意見和土地使用權轉讓、租賃、抵押合同。5土地使用權人身份證：法人代表身份證明：委托代理人證明書、身份證。備注：土地使用權人為個人的：1）、本人攜帶身份證原件及復印件壹份(原件經核對后退還)到收件窗口辦理；本人無法親自前來辦理，需提交有效委托公證書及受托人身份證。2）、其申請材料只需提供上述1~5項。6營業執照；機構代碼證7經濟組織外的其他組織須附其上級主管部門的批準文件辦理程序：窗口收件——窗口審核（現場技術踏勘）——領導窗口批準——窗口辦結發件(需出讓金交清方能發件)

數量限制：辦理期限：承諾時限：5個工作日收費標準及依據：免費辦理機構：漳州市國土資源局辦理地址：漳州市行政服務中心辦理時間：【冬季：上午：8:00下午：2:30】、【夏季：上午：8:00下午3:00】聯系方式：2072349聯系人：窗口工作人員交通路線：901路、3路、4路、8路、12路、13路、15路、16路、17路、20路、23路

【篇4】不動產中心收走購房合同

珠海市不動產登記中心

不動產抵押權轉移登記辦事指南（四十一）

一、 設立依據：《不動產登記暫行條例》第三條、第五條，《不動產登記暫行條例實施細則》第六十九、七十四、七十七條。

二、 責任科室：存量房登記科、各分中心（按不動產所在區選擇）。

三、 辦結時限： 7個工作日

四、 辦理條件：1.申請人符合申請主體資格；2.申請人能提交完整齊備、一致、符合法定形式的申請材料；3.申請登記的不動產不存在法律、法規規定的不予登記的情形。

五、 發證類型：《不動產登記證明》。

六、提交申請材料：

申請材料應當提供原件。留存復印件（法人或其他組織的加蓋公章）的，應提供原件核對。因特殊情況不能提供原件的，可以提交該材料的出具機構或職權繼受機構確認與原件一致的復印件。不動產登記機構留存復印件的，應經不動產登記機構工作人員比對后，由不動產登記機構工作人員加蓋原件相符章并簽字。

七、 收費依據和標準：

八、注意事項：

1.申請主體：抵押權人（或代理人）與債權受讓人（或代理人）共同申請。

2. 最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不得辦理最高額抵押權轉移登記。債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當分別申請下列登記：

（1） 當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權轉移登記；

（2） 當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉移的債權數額后繼續享有最高額抵押權的，應當一并申請一般抵押權首次登記和最高額抵押權變更登記；

（3） 當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記和一般抵押權轉移登記。

3．領證須知：

（1）權利人或代理人領取《不動產權證書》或《不動產登記證明》時，應當提交本人的身份證明原件和受理回執原件。

（2）應先繳清登記費用（含雙方費用）后方可領證。

（3）領證時請核對領取的《不動產權證書》或《不動產登記證明》內容。

九、 辦理時間、辦理地點、聯系方式指引：

珠海市不動產登記中心

地址：珠海市香洲區吉大九洲大道中2002號

公交路線：國土資源站，9路、69路

電話：0756-*******

辦證時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午14：30—17：30，中午12：00—12:30提供延時服務；周三12:00—14:30提供通勤服務

珠海市不動產登記中心高新分中心辦證窗口

地址：珠海市唐家金鼎南方軟件園A3棟1樓

公交路線：南方軟件園，3A、3、10A、10F、66、68、69、K1、K2、K3

電話：0756-3388802

辦證時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午14：30—17：30，中午12：00—12:30提供延時服務；周三12:00—14:30提供通勤服務

珠海市橫琴號綜合服務中心不動產登記中心橫琴分中心窗口59、60 號

地址：珠海市橫琴新區橫琴鎮紅旗村寶興路189號綜合服務中心

公交路線：環島東南站，14、K10、K11

電話：0756-*******

辦證時間：周一至周五上午9:00—12：00，下午13：30—17：00

珠海市不動產登記中心金灣分中心

地址：珠海市金灣區金島路223號

公交路線：金海岸中學站，201、504、k9

電話：0756-*******

辦證時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午14：30—17：30，中午12：00—12:30提供延時服務；周三12:00—14:30提供通勤服務

珠海市不動產登記中心斗門分中心辦證大廳

地址：珠海市斗門區井岸朝南路170號

公交路線：銀城酒店站，301、303、306、308、405、411、502、503、504、601、609、K4、K5

電話：0756-*******

辦證時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午14：30—17：30，中午12：00—12:30提供延時服務；周三12:00—14:30提供通勤服務

珠海市高欄港行政服務大廳不動產登記中心高欄分中心窗口

地址：珠海市高欄港區高欄港大道2073號金源大廈3樓行政服務中心

公交路線：太平灣，715、812、K30

電話：0756-*******

辦證時間： 周一至周五上午9:00—12：00，下午14：00—17：00；周三13:00—14:00提供通勤服務

十、辦理流程：

推薦訪問： 不動產 購房合同 通用