主題，漢語詞匯，拼音：zhǔ tí，是指文藝作品中或者社會活動等所要表現(xiàn)的中心思想，泛指主要內(nèi)容。在描繪性藝術(shù)中，主題關(guān)涉?zhèn)€人或事物的再現(xiàn)，也涉及藝術(shù)家的經(jīng)驗，這經(jīng)驗是藝術(shù)創(chuàng)作靈感的來源。語出老舍《四世同堂》五一：“每個演員都極賣力氣的表演，， 以下是為大家整理的關(guān)于不動產(chǎn)主題活動開展情況報告3篇 , 供大家參考選擇。

不動產(chǎn)主題活動開展情況報告3篇

不動產(chǎn)主題活動開展情況報告篇1

不動產(chǎn)測量報告

宗地代碼：

房屋等定著物代碼：

宗地位置：貴陽市清鎮(zhèn)市紅楓湖鎮(zhèn)貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院

項目名稱：貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院

測量員：汪興胤

項目負(fù)責(zé)人：閆星光

技術(shù)負(fù)責(zé)人：閆星光

測量單位：貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院測量173班第三組

2019年3月26日

一、概述

1.任務(wù)來源

為測定貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院的不動產(chǎn)權(quán)籍情況，受貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院的委托，由貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院測量173班第三組

對該項目進(jìn)行不動產(chǎn)測量工作。外業(yè)測繪工作于2018年12月5日開始至2018年12月15日結(jié)束，內(nèi)業(yè)工作于2019年3月26日完成。

2.不動產(chǎn)簡況

（1）土地坐落：貴陽市清鎮(zhèn)市紅楓湖鎮(zhèn)貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院

（2）權(quán)屬情況：房屋所有權(quán)證、土地使用證

3.測量內(nèi)容

（1）準(zhǔn)備工作包括：接受委托、組建隊伍、收集相關(guān)資料、制定不動產(chǎn)測量技術(shù)方案，發(fā)放指界通知書、計算測量放樣數(shù)據(jù)等工作。

（2）外業(yè)工作包括：權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量兩個程序。其中權(quán)屬調(diào)查由貴州水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院測量173班第三組組織完成。主要內(nèi)容包括：核實、調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況，繪制不動產(chǎn)單元草圖：不動產(chǎn)外業(yè)測量又分為控制網(wǎng)測量平差，控制點檢核、校正，界址點的測量及界標(biāo)埋設(shè)，宗地圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、相關(guān)地形、地物、地貌的測量。

（3）不動產(chǎn)內(nèi)業(yè)工作包括：面積計算、繪制宗地圖和分戶房產(chǎn)圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查表及不動產(chǎn)測量報告的編寫等。

（4）成果質(zhì)量檢查：成果實行三級檢查制度。“三檢”包括作業(yè)員自檢、作業(yè)組互檢、單位的專檢。

4.測量工具

本測量隊在作業(yè)前已準(zhǔn)備好界標(biāo)、埋設(shè)界標(biāo)所需的設(shè)備、計算機(jī)、打印機(jī)、掃描儀、繪圖儀、車輛、各種測繪軟件以及如【表1】的測量工具：

【表1】的測量工具

二、測量技術(shù)依據(jù)

1.國家法律法規(guī)及文件：

（1）《中華人民共和國憲法》；

（2）《中華人民共和國民法通則》；

（3）《中華人民共和國物權(quán)法》；

（4）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

（5）《中華人民共和國行政許可法》；

（6）《中華人民共和國測繪法》；

（7）其他有關(guān)法律法規(guī)和政策性文件。

2.技術(shù)規(guī)范：

2.1國家標(biāo)準(zhǔn)：

（1）《全球定位系統(tǒng)(GPS)測量規(guī)范》（GB/T 18314-2009）；

（2）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）；

（3）《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）；

（4）《國家基本比例尺地圖圖式（1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式）》；

（5）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986）.

2.2行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)程》（CJJ/T73—2010）;

（2）《城市測量規(guī)范》（CJJ8—99）；

（3）《土地勘測定界規(guī)程》（TD/T1008—2007）；

（4）《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001—2012）。

三、控制測量

1.控制測量介紹

本測區(qū)首級控制網(wǎng)為C級，控制點使用貴州省測繪資料檔案館提供的貴州省GPS(C)級控制網(wǎng)的控制成果，利用5個控制點組成控制覆蓋，采用統(tǒng)一3°分帶，中央子午線為106°15"，與本區(qū)域地籍圖的坐標(biāo)系統(tǒng)一致。該網(wǎng)成果為西安80坐標(biāo)系坐標(biāo)，使用該網(wǎng)成果求取了RTK轉(zhuǎn)換參數(shù)。實地測量所得為西安80坐標(biāo)系成果，1985國家高程基準(zhǔn)成果。

2.控制測量檢查

控制測量記錄手薄內(nèi)容齊全、規(guī)范，技術(shù)方法正確，成果可靠，最弱點點位中誤差≤±5cm，四等網(wǎng)或E級網(wǎng)中最弱邊相對中誤差不得超過1/45000。精度滿足《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范》CJJ/T73—2010技術(shù)要求。

3.控制測量

主要采用靜態(tài)全球定位系統(tǒng)定位方法建立首級平面控制網(wǎng)；圖根點測量采用動態(tài)RTK兩測回60S平滑測量取平均值。

【表2】平面控制網(wǎng)主要技術(shù)指標(biāo)

四、界址點測量

1.界址測量方法

利用全站儀、GPS接收機(jī)解析法野外測定界址點，利用大綱卷尺直接丈量法測量短邊界址間距。

2．測量步驟：

（1）優(yōu)先采用網(wǎng)絡(luò)點對點RTK方法測量界址點，應(yīng)滿足要求如下：

觀測開始前應(yīng)對儀器進(jìn)行初始化，并得到固定解，并經(jīng)已知點測量檢測合格后，方能繼續(xù)作業(yè)。界址點觀測至少兩測回，測回間應(yīng)對儀器重新進(jìn)行初始化，測回間的時間間隔應(yīng)超過60s。各測回間的平面坐標(biāo)分量較差不應(yīng)超過2cm，垂直坐標(biāo)分量較差不應(yīng)超過3cm，應(yīng)取各測回結(jié)果的平均值作為最后成果。

開始作業(yè)前，作業(yè)結(jié)束后，均應(yīng)至少檢測一個已知點，檢核坐標(biāo)與原坐標(biāo)較差不應(yīng)大于5cm。對于不具備進(jìn)行網(wǎng)路RTK測量的區(qū)域，也可根據(jù)《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范》進(jìn)行單基站GPS-RTK測量，但均應(yīng)滿足《表3》RTK方法測量界址點技術(shù)要求：

【表3】RTK方法測量界址點技術(shù)要求

（2）對于衛(wèi)星信號不能覆蓋、信號遮擋等原因不能使用網(wǎng)絡(luò)RTK的城鎮(zhèn)等地區(qū)，可采用全站儀進(jìn)行測量。采用全站儀測量界址點時應(yīng)在二級圖根或以上控制點上設(shè)站使用不低于J6級全站儀，用極坐標(biāo)法測定。采用全站儀測量界址點，首先進(jìn)行測站檢查，檢查點可以是定向點、鄰近控制點，應(yīng)做到長邊定向，短邊檢查（儀器對中誤差不應(yīng)大于5mm）。

（3）短邊宜采用大鋼卷尺測距，宜丈量兩次并進(jìn)行尺長改正，兩次較差絕對值小于5cm。

3.本項目界址點測量與埋設(shè)情況：

本次測量采用網(wǎng)絡(luò)點對點RTK測量，對本宗地界址點等進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，測得坐標(biāo)成果作業(yè)開始前至少利用一個已知點進(jìn)行檢核，測量結(jié)束后，又檢測了另外一個已知控制點，二者平面位置較差均小于5cm，確保測量成果的準(zhǔn)確性。野外采集界址點的最大邊長不應(yīng)超過150米，拐點均設(shè)置界址點，主要拐點設(shè)置界址樁，本次測量工設(shè)界址點5個，皆為鋼釘。

4.界址點檢查：

無論采用哪種方法測量界址點，都應(yīng)進(jìn)行檢核。檢核方法有兩種，一是界址點坐標(biāo)檢核法，二是界址點間距檢核法，其精度指標(biāo)應(yīng)滿足《表4》的技術(shù)要求。

【表4】界址點測量的精度指標(biāo)及適用范圍應(yīng)符合下表規(guī)定：

五、其它要素測量

1.測量原則和方法：其它要素測量主要包括相關(guān)地物、地貌要素測量。必須堅持“看不清不繪、看不到不繪”的原則，以保證數(shù)據(jù)精度可靠，在此基礎(chǔ)上盡量保證數(shù)據(jù)的完整性，避免遺漏、移位。地形測量使用動態(tài)RTK系統(tǒng)和全站儀進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，有條件的區(qū)域優(yōu)先使用河北省衛(wèi)星定位綜合服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。

2．地物、地貌測量：采用全野外數(shù)字化測繪法在測繪依比例尺表示的符號時，應(yīng)以測標(biāo)中心切準(zhǔn)輪廓線或拐角打點連線，測繪不依比例表示符號時，以定位點或定位線確定。對有把握判準(zhǔn)的地物、地貌要素，按圖式要求直接測繪。地形數(shù)據(jù)采集包括界址線外部等高線和高程點。各種地形、地物取舍正確，測量精度滿足要求，表示符合規(guī)定。

3.其他測量：無

六、圖件的編制

1.宗地圖的編制方法、要求和內(nèi)容

依據(jù)已有的檢查合格后的地籍圖為工作底圖，測繪宗地內(nèi)部及其周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，編制宗地圖，方法是利用專業(yè)軟件，將宗地界址線嚴(yán)密封閉，同時對應(yīng)錄入權(quán)利人名稱、宗地號、地類代碼等屬性，由軟件自動形成宗地圖、界址點成果表及宗地面積，并根據(jù)宗地的大小和形狀確定比例尺和幅面。

1.1宗地圖的編制要求如下：

（1）圖件格式正確，內(nèi)容齊全。

（2）圖件的坐標(biāo)系統(tǒng)、投影方式符合國家相關(guān)規(guī)定及設(shè)計書要求。

（3）圖件編制方案合理，精度滿足相應(yīng)比例尺的精度要求。取舍合理，層次清楚，線劃清晰。采用的圖式、圖例符合國家相關(guān)規(guī)定及細(xì)則要求。

（4）宗地圖的圖框模板、內(nèi)容、線型、符號、字體應(yīng)與《地籍調(diào)查規(guī)程》及《細(xì)則》要求的一致，宗地圖內(nèi)應(yīng)界址點位準(zhǔn)確，界址線走向清楚，宗地面積、界址邊長準(zhǔn)確，四至關(guān)系及相關(guān)位置明了，各項注記正確齊全，清晰易讀。

1.2宗地圖的內(nèi)容

（1）本宗地的土地權(quán)利人名稱及宗地編碼；

（2）相鄰宗地的土地權(quán)利人名稱及宗地編碼；

（3）相鄰宗地間的界址分割線；

（4）圖名、所在圖幅號、土地權(quán)利人名稱、宗地號、本宗地宗地面積；

（5）本宗地界址點、界址線、界址點號、界址邊長、用地性質(zhì)或土地利用分類；

（6）宗地附近的地理名稱，宗地內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物等附著物及宗地外緊靠界址點線的附著物，相鄰道路、河流及其名稱；

（7）圖廓線、指北針、比例尺；

（8）宗地圖的制圖單位、制圖者、審核者、制圖日期、審核日期、測量時間及方法。

2.房產(chǎn)分戶圖的編制

以地籍圖、宗地圖為工作底圖繪制房產(chǎn)丘圖確定自然幢。

實測分戶圖

七、房屋面積測算

1.房屋占地分?jǐn)偯娣e的計算

根據(jù)實際情況采用解析法計算宗地面積。

(1)面積量算一律在數(shù)據(jù)庫建立后，利用計算機(jī)自動量算取得。

(2)面積量算單位為平方米（㎡），保留2位小數(shù)。

(3)宗地面積采用下列公式a或公式b計算：

P=?∑xi（Yi+1－Yi-1）………………………………………

P=?∑xi（Xi-1－Xi+1）…………………………………………

式中：P——宗地面積，㎡；

Xi，Yi——宗地第i個界址點坐標(biāo)（m）；

n——宗地界址點個數(shù)。

（4）分割或合并宗地之后，變更后宗地面積之和與原宗地面積之和應(yīng)相等，因計算取位，面積累加等原因造成的面積不等，應(yīng)將差值按比例配賦到變更后的宗地面積。

（5）由于界址點、界址線錯誤或由于量算錯誤而引起的宗地面積錯誤應(yīng)進(jìn)行更正，并對原地籍調(diào)查有關(guān)資料進(jìn)行更正。

2. 分戶面積及分?jǐn)偯娣e計算

3. 面積匯總與統(tǒng)計

面積匯總與統(tǒng)計一般由數(shù)據(jù)庫軟件自動生成，但應(yīng)符合下列要求：

（1）匯總統(tǒng)計表格齊全，數(shù)據(jù)正確；

（2）表內(nèi)的縱向、橫向數(shù)據(jù)平衡；

（3）表間的銜接嚴(yán)密；

（4）表間邏輯關(guān)系正確。

八、質(zhì)量評價

我單位的項目對測量產(chǎn)品實行三級檢查一級驗收制度，即在調(diào)查作業(yè)過程中，先由作業(yè)員進(jìn)行自檢（100%）、作業(yè)組互檢（50％以上）、作業(yè)單位質(zhì)檢（25%以上）。經(jīng)檢查后，確認(rèn)權(quán)屬調(diào)查程序合法，權(quán)源資料收集完備，調(diào)查成果應(yīng)與實際相符，調(diào)查成果記錄規(guī)范，內(nèi)容、要件應(yīng)齊全，圖表一致，互不矛盾。本次測量成果的質(zhì)量滿足各種規(guī)范要求，達(dá)到專業(yè)驗收單位驗收的要求。

九、成果目錄

1.文檔成果（1）宗地界址點成果表；

2.圖件成果

（1）宗地圖；（見附件）

（2）房屋分戶圖；（見附件）

3.其他成果

現(xiàn)場照片等影像成果。（見附件）

十、成果附件

1.土地權(quán)利人資料

調(diào)查核實的土地權(quán)利人資料：如營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證復(fù)印件及其身份證明、代理人身份證復(fù)印件及其委托書。（見附件）

2．土地權(quán)屬來源資料

調(diào)查核實的土地權(quán)屬來源資料，如建設(shè)用地使用證、國有土地證、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或全部土地出讓價款繳納憑證等相關(guān)證明材料。（見附件）

不動產(chǎn)主題活動開展情況報告篇2

第一章 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)價格

重點提示：本章為不動產(chǎn)的基礎(chǔ)概念部分。著重介紹了不動產(chǎn)的定義、特征，不動產(chǎn)價格的概念、分類以及不動產(chǎn)價格的影響因素。

第一節(jié) 不動產(chǎn)

一、不動產(chǎn)概念

1．不動產(chǎn)的定義

關(guān)于不動產(chǎn)的定義有很多種。在民法中，將財產(chǎn)（或稱為物）分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)兩類（柴強(qiáng)，2001）。如法國民法典第五百一十六條規(guī)定：“一切財產(chǎn)，或為動產(chǎn)，或為不動產(chǎn)。”對動產(chǎn)和不動產(chǎn)而言，通常是以財產(chǎn)能否自由移動為依據(jù)進(jìn)行劃分的。相對于動產(chǎn)來說，不動產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在它不能移動，或者雖然可以移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或者會帶來明顯的經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)于不動產(chǎn)的界定，日本民法典第八十六條規(guī)定：“土地及其定著物為不動產(chǎn)。”意大利民法典第八百一十二條則詳細(xì)規(guī)定：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時依附于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動產(chǎn)。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨房、浴場、以及漂浮在水面上的建筑視為不動產(chǎn)。”中國大陸有關(guān)立法中，也使用了不動產(chǎn)的概念，如《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”

本課程的定義是：不動產(chǎn)是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財產(chǎn)。

2．不動產(chǎn)實物與權(quán)益

（1）不動產(chǎn)實物

①土地

關(guān)于土地，人們有各種不同的認(rèn)識，其中最有代表性的觀點有三種。第一種觀點認(rèn)為土地是指地球表面的陸地。第二種觀點認(rèn)為土地不僅包含地球表面的陸地，也包含水域，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然歷史綜合體。第三種觀點認(rèn)為土地是自然物、自然力或自然資源，“經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西。”它“指的是自然的各種力量，或自然資源。”“不僅指土地的表面，……還包括地面上下的東西。”（伊利、莫爾豪斯，中譯本，1982）

②建筑物

建筑物是指人工將建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等營造而成的整體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋指建筑物中具有完善的維護(hù)結(jié)構(gòu)、能夠遮風(fēng)避雨，并可供人類在其內(nèi)直接從事生產(chǎn)和生活等活動的空間場所。構(gòu)筑物指房屋以外的建筑物，人們一般不能在其內(nèi)直接從事生產(chǎn)和生活等活動，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。根據(jù)建筑物的用途，通常可分為生產(chǎn)性建筑和非生產(chǎn)性建筑兩大類。前者包括工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑，后者包括居住建筑和公共建筑。

③其他附著物（Fixtures）

其他附著物由相關(guān)法律予以界定。如美國有關(guān)法律規(guī)定，一旦某動產(chǎn)（Personal Property）被視作附著物，則該動產(chǎn)在法律上將被看作土地的一部分，無論該動產(chǎn)原來屬于誰，都將歸土地所有者所有。那么在什么條件下，動產(chǎn)才可被視作附著物呢？美國的判斷準(zhǔn)則是動產(chǎn)所有者是否有此意愿。例如，土地所有者和承租人在契約中約定，承租者在所承租的土地上建造的附屬車庫（Automobile Garage）可以在租約到期前拆除移走，則該車庫為承租者的動產(chǎn)而不屬于附著物；若契約約定不能拆除，則該車庫將被視為附著物而為土地所有者所有。但若某些依附于土地或建筑物的動產(chǎn)，移動時必然會對土地、建筑物或該動產(chǎn)本身造成很大損害，則無論該動產(chǎn)所有人是否有此意愿，該動產(chǎn)都被視作附著物，如給排水管道、電力、熱力系統(tǒng)等。另外，不動產(chǎn)業(yè)主為提高其不動產(chǎn)的價值和功能，在地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等，也是附著物。

（2）不動產(chǎn)權(quán)益

不動產(chǎn)權(quán)益是指由法律設(shè)定的不動產(chǎn)各種權(quán)利（包括各自權(quán)能及范圍界定），以及享有這些權(quán)利所能獲得的利益或收益。

從歷史上看，各國財產(chǎn)權(quán)利的設(shè)置都是通過法律制度規(guī)定的，并受到各國法律的保護(hù)。其中涉及不動產(chǎn)權(quán)利的，主要是民法中對物權(quán)創(chuàng)設(shè)的規(guī)定。許多國家和地區(qū)在土地權(quán)利的設(shè)置方面都借鑒了羅馬物權(quán)法，即在所有權(quán)（自物權(quán)）上設(shè)定他物權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，如使用權(quán)、居住權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、典權(quán)等，有的還設(shè)置了具有債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)。英美法系國家雖然更注重案例判據(jù)，但對各種不動產(chǎn)權(quán)利也有相應(yīng)的法律判斷準(zhǔn)則，而且權(quán)利界定似乎更加準(zhǔn)確合理。

二、不動產(chǎn)特性

不動產(chǎn)本身所具有的特性，使得不動產(chǎn)市場和一般商品市場、不動產(chǎn)價格和一般商品價格有很多不同點。

從本質(zhì)上看，不動產(chǎn)的基本特征是不可移動性，它是由土地的自然特性所決定的，因此，不動產(chǎn)特性主要取決于土地特性。另一方面，不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，所以不動產(chǎn)特性也表現(xiàn)在社會經(jīng)濟(jì)特性方面。

1．自然特性

（1）不可移動性

不可移動性指土地的地理位置固定，不能移動。固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動。它們雖然可以被拆除，但拆除后就不再是建筑物，或不再是原不動產(chǎn)的組成部分，因此包括建筑物和其他附著物在內(nèi)的不動產(chǎn)同樣具有不可移動的特性。

（2）耐久性

耐久性指土地不因使用或放置而損耗或毀滅。從本質(zhì)上說，土壤和巖石雖然會流失或風(fēng)化，地形和地貌也會發(fā)生變化，但土地本身卻是永存的，可供人類長久使用。

（3）個別性

個別性指土地的異質(zhì)性，即任何兩宗土地都存在一定的差異。盡管兩棟建筑物可以采用完全相同的建筑設(shè)計，但也會因為它們各自所占土地的自然條件和坐落位置等不同而使這兩宗不動產(chǎn)實質(zhì)上并不相同。此外，假定兩相鄰地塊其他各種差異可以忽略不計，只是土地利用強(qiáng)度（容積率、建筑密度、建筑高度等）的規(guī)定有所不同，則兩地塊會因產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的不同而不同。在極端情況下，即使是同一宗土地，也會因為設(shè)定他項權(quán)利后的權(quán)益發(fā)生變化而與此前的不同。

（4）數(shù)量有限性

數(shù)量有限性指人類賴以生存的土地資源總量是固定不變和有限的。土地是自然物，不能被人類所創(chuàng)造，相對于人類無限需求而言，數(shù)量十分有限。土地價格增加也不可能使土地自然供給總量增加，所以土地的自然供給缺乏彈性。另外，良好區(qū)位條件的形成需要大量人力、物力和財力的投入，也需要比較漫長的時間，而區(qū)位條件好的土地數(shù)量更為有限，在這些位置建造的建筑物數(shù)量也十分有限，從而使得占用這些十分有限的不動產(chǎn)必須支付更多的代價，所以位置好壞對不動產(chǎn)價格具有特別重要的意義。

2．社會經(jīng)濟(jì)特性

（1）用途多樣性

用途多樣性指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等。在一定條件下，不同用地之間可實現(xiàn)相互轉(zhuǎn)化。如農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)、住宅或工業(yè)用地等，或工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或農(nóng)業(yè)用地等，只要這種轉(zhuǎn)化能夠使土地資源得到更有效或更適宜利用，或者為了滿足人類對某種用地的急需。同類用地也可在利用形式上發(fā)生變化，如改變用地的利用強(qiáng)度和空間分布等。此外，不同用地還可實現(xiàn)空間交叉或并存，如多功能建筑群用地和綜合樓用地等。

（2）涉及廣泛性

涉及廣泛性指不動產(chǎn)涉及到社會的各個方面，容易對外界各方面產(chǎn)生影響，但同時它也容易受到外界各方面的影響。

（3）權(quán)益受限性

世界上沒有任何財產(chǎn)權(quán)利是絕對的，它們都會受到法律的制約。尤其是不動產(chǎn)，由于它的涉及面非常廣泛，因此權(quán)益更易受到限制。

在美國，政府為了維護(hù)公共利益，通過實行以下權(quán)利對不動產(chǎn)權(quán)益加以限制。

①征用權(quán)（Eminent Domain）。是聯(lián)邦政府和州政府的一種固有權(quán)利，現(xiàn)已授權(quán)給政府部門和私營公用事業(yè)公司行使。政府為了公共利益的需要，無需取得業(yè)主同意，有權(quán)征用私人的不動產(chǎn)，但需對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，征用權(quán)的行使也必須執(zhí)行法律程序，征用目的應(yīng)是為了用于公共設(shè)施。我國法律也規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以征用農(nóng)民集體所有的土地。

②警察權(quán)（Police Power）。是政府為了給社區(qū)提供公共健康、安全、道德、和一般福利而對利用不動產(chǎn)加以規(guī)范和進(jìn)行限制的權(quán)利。州立法機(jī)構(gòu)經(jīng)常將該項權(quán)利分級授予縣、市、村各級政府機(jī)構(gòu)。警察權(quán)的行使通常包括制定土地細(xì)分規(guī)則、分區(qū)制、建筑規(guī)范、環(huán)境保護(hù)法規(guī)等，分別對公共用地要求，各種用地的形狀、方位和最小單元面積，土地功能分區(qū)利用，建筑設(shè)計和施工，環(huán)境保護(hù)等作出具體規(guī)定。類似我國城市規(guī)劃等相關(guān)法規(guī)對土地用途、土地使用強(qiáng)度、綠化、建筑標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保等作出的規(guī)定。

③征稅權(quán)（Taxation）。州政府和地方政府為了增加社區(qū)福利，可以在必要時提高不動產(chǎn)稅收。在我國也設(shè)有類似的權(quán)利。

④無繼承人財產(chǎn)充公權(quán)（Escheat）。是政府對土地私有業(yè)主的一種限制。當(dāng)土地所有者死亡，沒有留下有效遺囑或沒有繼承人，也沒有對其財產(chǎn)的合法原告和請求人，則其不動產(chǎn)將被自動轉(zhuǎn)為州政府或縣政府的財產(chǎn)。

除此之外，政府還針對外部性問題對不動產(chǎn)權(quán)益制定了一些限制性規(guī)定。如不動產(chǎn)業(yè)主在利用其不動產(chǎn)時不得損害他人的利益；共有不動產(chǎn)的正當(dāng)占有人有責(zé)任維護(hù)其他共有產(chǎn)權(quán)人的合法利益，不得因自身行為不當(dāng)引起共有不動產(chǎn)的價值損失；不動產(chǎn)的受讓人應(yīng)按轉(zhuǎn)讓或承租合約利用不動產(chǎn)，同時也必須服從政府為維護(hù)公共利益所制定的法規(guī)；不動產(chǎn)業(yè)主有為他人提供地役權(quán)的義務(wù)；不動產(chǎn)業(yè)主有責(zé)任對其不動產(chǎn)進(jìn)行維修和保養(yǎng)，不得對他人人身和財產(chǎn)造成損害等。

（4）難以變現(xiàn)性

由于不動產(chǎn)價值高、不可移動和個別性，使得同一宗不動產(chǎn)的交易不可能很頻繁。一宗不動產(chǎn)的單價少則每平方米數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬元；總價少則數(shù)十萬元，多則數(shù)百萬元、上千萬元，甚至數(shù)億元也不足為奇。同時，一旦購買不動產(chǎn)，由于它不像動產(chǎn)那樣可以自由流動，所以必須承擔(dān)未來區(qū)位條件變化和政策影響的風(fēng)險。不動產(chǎn)價值越高，風(fēng)險相應(yīng)也越大。此外，不動產(chǎn)的個別性使得它所面對的購買群體范圍相對較窄。不動產(chǎn)價值越高，購買群體范圍也越窄。因此，當(dāng)不動產(chǎn)需要出售時，往往需要花費相當(dāng)長的時間來尋找合適的買方和進(jìn)行討價還價，因而變現(xiàn)比較困難。否則，只有采用相當(dāng)幅度降價的方式，才可能實現(xiàn)快速變現(xiàn)。

（5）保值增值性

由于不動產(chǎn)具有耐久性，土地可長久使用，建筑物價值自然損耗時間也很長，且可進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和改良投資保持或增加其價值，因而可以抵御通貨膨脹的影響。即不動產(chǎn)的交換價值可隨貨幣貶值而增加，從而表現(xiàn)出保值和增值性。又因為不動產(chǎn)具有稀缺性和涉及廣泛性，稀缺程度隨人口和經(jīng)濟(jì)增長等引起的需求增加而增加，從而導(dǎo)致不動產(chǎn)增值；而外部投資產(chǎn)生的正效應(yīng)也可使不動產(chǎn)增值。

三、不動產(chǎn)分類

1. 按用途分類

按用途劃分，不動產(chǎn)主要可分為以下10類。

（1）居住用途：包括普通住宅、公寓、別墅、集體宿舍等。

（2）商業(yè)用途：包括零售商店、購物中心、超級市場、批發(fā)市場、貿(mào)易場所等。

（3）辦公用途：包括經(jīng)營性的商務(wù)辦公樓，如金融、保險大廈，電話、電信大樓等；也包括政府行政辦公樓等。

（4）服務(wù)用途：包括賓館、旅店、飯店、度假村、招待所、酒店、餐館、快餐店、酒吧、咖啡店、食堂、菜場、浴室、理發(fā)店、加油站等。

（5）文化娛樂及休閑用途：包括圖書館、博物館、文化館、展覽館、音樂廳、影劇院、游樂場、娛樂城、康樂中心、夜總會、體育館（場）、游泳館（池）、高爾夫球場、海灘、滑雪場、風(fēng)景名勝等。

（6）醫(yī)療用途：包括醫(yī)院、療養(yǎng)院、急救中心等。

（7）工業(yè)和倉儲用途：包括工業(yè)廠房、車間、料場、礦山、倉庫、以及直接為工業(yè)生產(chǎn)配套服務(wù)的廠內(nèi)辦公場所等。

（8）農(nóng)業(yè)用途：包括農(nóng)用地、農(nóng)場、林場、畜牧場、谷場、果園、水利設(shè)施等。

（9）特殊用途：包括火車站、汽車站、機(jī)場、水上客運站、大中小學(xué)設(shè)施、托幼設(shè)施、實驗樓、部隊營房、教堂、寺廟、墓地等。

（10）綜合用途：包括兩種或兩種以上用途的不動產(chǎn)。

2. 按是否產(chǎn)生收益分類

按是否產(chǎn)生收益劃分，不動產(chǎn)主要分為以下兩類。

（1）收益性不動產(chǎn)：指能直接取得市場租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動產(chǎn)。上述商業(yè)用途不動產(chǎn)、經(jīng)營性辦公用途不動產(chǎn)、服務(wù)用途不動產(chǎn)、醫(yī)療用途不動產(chǎn)、工業(yè)和倉儲用途不動產(chǎn)、農(nóng)業(yè)用途不動產(chǎn)大多屬收益性不動產(chǎn)；按市場價格收費的文化娛樂及休閑用途不動產(chǎn)通常也是收益性不動產(chǎn)；此外，在市場上出租的所有不動產(chǎn)都是收益性不動產(chǎn)。

（2）非收益性不動產(chǎn)：指不能直接取得經(jīng)濟(jì)收益的不動產(chǎn)，泛指除收益性不動產(chǎn)以外的所有其他不動產(chǎn)。如只能自用的住宅、政府辦公樓、部隊營房、教堂、寺廟等。對于公益性機(jī)構(gòu)中的不動產(chǎn)，如文化娛樂設(shè)施和學(xué)校設(shè)施等，即使這些機(jī)構(gòu)收費，但所收費用只是為了維持自身收支平衡，并不包含不動產(chǎn)取得的收益，則這些不動產(chǎn)也是非收益性不動產(chǎn)。

第二節(jié) 不動產(chǎn)價格

一、不動產(chǎn)價格概念

對于不動產(chǎn)估價而言，主要是從量上把握不動產(chǎn)的交換價值，因此可將不動產(chǎn)價格定義為：不動產(chǎn)價格指在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。 此定義有三層含義：第一，不動產(chǎn)價格隨市場供求關(guān)系變動，因此不動產(chǎn)價格是指某個時點狀態(tài)下的價格；第二，不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)于不同價格；第三，這種代價一般以貨幣形式支付，但也可以實物或勞務(wù)等其他形式支付，如以知識產(chǎn)權(quán)作價入股的一方，能夠以股權(quán)形式享有包含合資方不動產(chǎn)在內(nèi)的總資產(chǎn)所帶來的部分利益。

二、不動產(chǎn)價格的形成

不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)的有用性、稀缺性和有需求三者有機(jī)結(jié)合而形成的。在現(xiàn)實生活中，各種不動產(chǎn)價格的高低，同一不動產(chǎn)價格的變動，實際上是由這三者程度的不同及其變化引起的，它通過市場供求關(guān)系反映出來。例如，不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)供給的變動可以改變某類不動產(chǎn)的稀缺程度，從而引起該類不動產(chǎn)價格變化；某不動產(chǎn)的功能貶值將使該不動產(chǎn)的效用降低，從而引起該不動產(chǎn)價格下降；不同時期對同類不動產(chǎn)的需求發(fā)生變化，在供給條件不變的情況下，也會引起該類不動產(chǎn)價格變化。

三、不動產(chǎn)價格類型

從實質(zhì)上說，不動產(chǎn)價格體現(xiàn)的是不動產(chǎn)權(quán)益的交換價值，而不動產(chǎn)權(quán)益的多樣性必然導(dǎo)致不動產(chǎn)價格的多樣性。 另一方面，對于不同的行為和方式，或者對于不同的目的，不動產(chǎn)表現(xiàn)出不同的經(jīng)濟(jì)價值。如有的是市場交易的結(jié)果；有的是作為政府課稅的計稅依據(jù)；有的是作為投保價值；有的是政府征用的補(bǔ)償依據(jù)；還有的是特定時期政策或制度的產(chǎn)物。即使是市場交易的結(jié)果，有時卻并不滿足公開市場條件，如交易范圍窄的抵押行為等。此外，有時不動產(chǎn)價格只是指不動產(chǎn)個別組成部分的價格。因此，分清不動產(chǎn)的價格種類，明確各種不動產(chǎn)價格的含義和作用，是實現(xiàn)正確估價的基礎(chǔ)和前提。

1．按價格的形成形式分類

（1）成交價格

成交價格指交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實價格。成交價格既可能是正常的，也可能是不正常的，它隨著交易雙方的心態(tài)、對不動產(chǎn)權(quán)益和狀態(tài)的了解、對市場把握的程度、討價還價的能力、以及購買方偏好等的不同而不同。

（2）市場價格

市場價格指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是該類不動產(chǎn)大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果，反映該類不動產(chǎn)在此時期內(nèi)的平均價格水平。對各種不動產(chǎn)來說，每個時期都有它們各自的市場價格。

（3）理論價格

理論價格指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對市場模擬而形成的價格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，一般通過理性經(jīng)濟(jì)人等一系列假設(shè)，同時在假定商品和生產(chǎn)要素價格已知時對消費者和廠商各自行為進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究不同市場結(jié)構(gòu)下均衡價格是如何決定的，由此得出的均衡價格即為理論價格。因此，理論價格不是真實價格，但它揭示了市場供求關(guān)系對價格形成的影響，而且市場機(jī)制本身具有實現(xiàn)均衡的趨勢，因此理論價格可以指導(dǎo)市場價格的形成。

（4）公開市場價值

在美國不動產(chǎn)相關(guān)著作中，經(jīng)常使用公開市場價值（簡稱為市場價值）的概念，其定義為在競爭和公開市場條件下最可能形成的價格。

（5）評估價格

評估價格是估價人員針對某種估價目的，對某不動產(chǎn)在某時點的客觀合理價格或價值

進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。評估價格又被稱為評估價、評估值、評估額或估價結(jié)果，也可根據(jù)所采用估價方法的不同而采用不同的稱呼。如在估價中采用市場比較法得出的價格通常稱為比準(zhǔn)價格，采用成本法得出的價格通常稱為積算價格，采用收益法得出的價格通常稱為收益價格。

（6）政府指導(dǎo)價和政府定價

政府指導(dǎo)價和政府定價是政府為實現(xiàn)宏觀調(diào)控和對某些物品實行特別政策而制定的價格，由政府有關(guān)部門按照定價權(quán)限和范圍制定。

政府指導(dǎo)價一般采用規(guī)定基準(zhǔn)價及浮動幅度的形式，政府定價通常表現(xiàn)為直接規(guī)定價格。此外，政府對價格的干預(yù)還可以采用制定最高和最低限價、或者規(guī)定成本構(gòu)成和利潤率等其他形式。

在我國，不動產(chǎn)價格中具有政府指導(dǎo)價性質(zhì)的主要有基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格以及經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格，而具有政府定價性質(zhì)的主要是城鎮(zhèn)住房制度改革中對出售公有住房實行的標(biāo)準(zhǔn)價和成本價。

2．按實物形態(tài)分類

（1）土地價格

土地價格簡稱地價，僅指不動產(chǎn)中土地部分的價格。在我國，根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度的不同，習(xí)慣上將土地分為生地、毛地和熟地三種，土地使用權(quán)有償出讓時的相應(yīng)價格

分別稱為生地價格、毛地價格和熟地價格。根據(jù)土地使用權(quán)取得市場的不同，可分為出讓

價格和轉(zhuǎn)讓價格。根據(jù)價格表示單位的不同，可分為總地價、單位地價和樓面地價。此外，在某些特別場合，還存在一種補(bǔ)地價。

（2）建筑物價格

建筑物價格僅指不動產(chǎn)中建筑物部分的價格，不含建筑物占用范圍內(nèi)的土地價格。其中建筑物單價是以單位建筑面積表示的建筑物價格。建筑物轉(zhuǎn)讓時，實質(zhì)上是房屋建筑所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

（3）不動產(chǎn)價格

此處專指建筑物連同所占用土地的整體價格。在我國，一般稱為房價，指土地使用權(quán)與房屋建筑所有權(quán)的整體價格。不動產(chǎn)單價通常指單位建筑面積不動產(chǎn)價格，也可能是單位建筑物使用面積不動產(chǎn)價格。因同一宗不動產(chǎn)的建筑物使用面積小于建筑面積，但總價格相同，所以單位使用面積價格高于單位建筑面積價格。面積單位一般采用平方米，但在我國香港和臺灣地區(qū)，習(xí)慣上分別采用平方英尺和坪。此外，不動產(chǎn)也包括在建工程，即已完成的部分建筑物連同所占用土地作為不動產(chǎn)整體項目轉(zhuǎn)讓，但不包括尚未完成的土地開發(fā)項目，后者可劃歸于土地部分。

按不動產(chǎn)交易付款方式的不同，可以分為實際價格和名義價格。按不動產(chǎn)交易標(biāo)的狀況的不同，可以分為現(xiàn)房價格和期房價格。按不動產(chǎn)銷售的習(xí)慣，還可以分為起價、標(biāo)價、成交價、均價等。

實際價格指在成交日期一次付清的價格，或根據(jù)此時的折現(xiàn)率將所有現(xiàn)實和未來支付折算到這一日期的支付總額。

3．按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類

（1）買賣價格

買賣價格指通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價格，一般指不動產(chǎn)所有權(quán)的讓與和取得價格。在我國既可以指有償出讓土地使用權(quán)的買賣價格、也可以指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的價格。

（2）租賃價格

租賃價格指不改變不動產(chǎn)歸屬關(guān)系，由出租人將不動產(chǎn)按雙方商定的租約出租給承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金稱為地租，不動產(chǎn)整體出租稱為房租。我國目前的房租有市場租金（反映市場供求關(guān)系）、商品租金（包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤8項因素）、成本租金（包括商品租金的前5項因素）、準(zhǔn)成本租金和福利租金。應(yīng)注意的是，已形成租賃關(guān)系的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，一般只是業(yè)主發(fā)生變化，原租約有關(guān)約定在租賃期限內(nèi)繼續(xù)有效，租金保持不變或根據(jù)原租約規(guī)定變化。

（3）抵押價值

抵押價值指以抵押貸款方式將不動產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。不動產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的條件是對不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，進(jìn)行他項權(quán)利登記。抵押價值的實質(zhì)是當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人依法以折價、拍賣、變賣等方式處置抵押不動產(chǎn)時，該不動產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。

（4）保險價值

保險價值指對有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物投保時，為確定投保金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

（5）課稅價值

課稅價值指為政府課稅目的，由不動產(chǎn)估價專業(yè)人員估定作為不動產(chǎn)課稅依據(jù)的價值。課稅價值根據(jù)國家稅法規(guī)定確定。在美國和日本，課稅價值一般以不動產(chǎn)市場價值的一定比例確定。

（6）征用價值

征用價值指政府為了公共利益的需要，征用不動產(chǎn)時確定的補(bǔ)償金額。在我國，一般指征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償金額，也包括收回國有土地使用權(quán)時，對未到期土地使用權(quán)的權(quán)利人和地上建筑物的所有人及使用人的補(bǔ)償和安置費用。

第三節(jié) 不動產(chǎn)價格影響因素

一、一般因素

影響不動產(chǎn)價格的一般因素指對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對不動產(chǎn)價格的影響是整體性和全方位的，覆蓋面是整個地區(qū)。一般因素包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度（行政）因素三大項（見表1-1）。

表1-1 一般因素細(xì)目表

二、區(qū)域因素

區(qū)域因素指不動產(chǎn)所在區(qū)域由于本身特性而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包括兩方面，一是不動產(chǎn)所在區(qū)域的自然條件及經(jīng)濟(jì)地理位置與前述一般因素相結(jié)合而形成的地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)地位及由此決定的不動產(chǎn)供求狀況對不動產(chǎn)價格的影響；二是城市內(nèi)各種不同類別用地地域由于本身特性而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。

本課程考慮的區(qū)域因素主要是指城市商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)內(nèi)各種影響相應(yīng)類別不動產(chǎn)價格的因素（見表1-2）。

表1-2 不同用地區(qū)域的影響因素表

三、個別因素

個別因素指不動產(chǎn)由于各自條件的差異而影響其價格的因素。這是由不動產(chǎn)的個別性所決定的，并由此影響同類不動產(chǎn)的不同價格。個別因素可細(xì)分為宗地條件和建筑物類別的影響。

與土地有關(guān)的因素主要有宗地的自然條件、局部區(qū)位條件及環(huán)境狀況。自然條件包括宗地的地形、地勢、地質(zhì)狀況，宗地的面積、形狀及與道路街面的方位關(guān)系。用作住宅的宗地更側(cè)重于日照、通風(fēng)、干濕條件、興建住宅的合適朝向等。局部區(qū)位條件及環(huán)境狀況包括宗地所處的地段位置，離街面的距離，連接街面的道路系統(tǒng)，街面的幅寬、構(gòu)造等狀態(tài)，交通設(shè)施狀況，相鄰不動產(chǎn)及周圍情況，上下水道、電力、燃料設(shè)施狀況，景觀和綠化狀況，噪音及污染程度，對宗地利用的若干限制條件等。其中，用于住宅的宗地側(cè)重于附近購物是否方便快捷，周圍的公共設(shè)施和公益設(shè)施是否完備，污水等排污處理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的狀況等。用于商業(yè)的宗地強(qiáng)調(diào)與商業(yè)地域中心的接近程度以及對顧客流動狀態(tài)的適合性。而用于工業(yè)的宗地則側(cè)重于與干線道路、鐵路、港灣、機(jī)場等交通運輸設(shè)施的位置關(guān)系。

與建筑物有關(guān)的因素包括建筑物用途類別、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)及質(zhì)量等。從用途類別上看，建筑物可劃分為住宅建筑、商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、公共建筑和其他建筑等五類。其中住宅建筑又可劃分為獨立住宅（別墅、獨立庭院等）、共同住宅（住宅樓、四合院等）、并用住宅（商住綜合樓、店鋪并用住宅等）、農(nóng)戶住宅等。商業(yè)建筑包括商場、超級市場、購物中心、店鋪、辦公寫字樓、銀行、賓館、旅店、酒樓、餐飲、娛樂設(shè)施、市場及交易中心等。工業(yè)建筑主要包括工廠、倉庫等。公共建筑包括政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、美術(shù)館、社會福利設(shè)施、車站、碼頭、機(jī)場、停車場所等。其他建筑包括付費停車場及附屬建筑物、公共浴室、宗教建筑物等。從建筑結(jié)構(gòu)劃分，可分為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易房等四類七等。從層數(shù)上劃分，可分為：低層建筑，通常為一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。多層建筑，一般為四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑，目前國際通行的劃分是將高層建筑分為四類：第一類，層數(shù)8～16層，房屋高度在25～50米之間，結(jié)構(gòu)形式一般為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；第二類，層數(shù)17～25層，最高達(dá)75米；第三類，層數(shù)26～40層，最高達(dá)100米；第四類，層數(shù)在40層以上，高度超過100米，為超高層建筑。從功能和質(zhì)量上看，包括面積、層高、建筑構(gòu)造、材質(zhì)、裝修檔次、外觀、內(nèi)部設(shè)計及設(shè)施的配置、施工質(zhì)量及安全要求、建筑物的造型、感觀、以及與周圍環(huán)境的適應(yīng)性等。

復(fù)習(xí)思考題：

1．什么叫不動產(chǎn)？

2．不動產(chǎn)與動產(chǎn)的主要區(qū)別是什么？

3．什么是土地？

4．不動產(chǎn)實物部分包括哪些，它們各自的含義如何？

5．不動產(chǎn)權(quán)益的含義是什么，我國土地使用權(quán)的有那些規(guī)定？

6．如何界定土地的范圍？

7．不動產(chǎn)的自然特性有哪些，各自的含義如何？

8．不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)特性有哪些，各自的含義如何？

9．不動產(chǎn)權(quán)益為何易受到限制？

10.不動產(chǎn)的類型主要有哪些？

11. 如何理解不動產(chǎn)價格概念？

12. 不動產(chǎn)價格形成的前提條件是什么？

13. 理解各種不動產(chǎn)價格的含義、區(qū)別和聯(lián)系。

14. 不動產(chǎn)價格影響因素有那幾大類，為何這樣分類？

15. 理解主要影響因素如何對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

不動產(chǎn)主題活動開展情況報告篇3

編號:

不動產(chǎn)測量報告

宗地代碼:

房屋等定著物代碼：

宗地位置：

項目名稱：

測量員：

項目負(fù)責(zé)人：

技術(shù)負(fù)責(zé)人：

測量單位：

2016年01月15日

1、概況

2、測量技術(shù)依據(jù)

3、控制測量

4、界址測量

5、其他要素測量

6、圖件的測制

7、房屋面積測算

8、質(zhì)量評價

9、成果目錄

10、成果附件

一、概況

1、任務(wù)來源：

2、不動產(chǎn)簡況：

權(quán)利人:

宗地位置：

權(quán)屬性質(zhì)：

3、測量內(nèi)容：

4、測量工具：RTK南方S82T、TS02，檢驗日期2015年11月5 曰

二、測量技術(shù)依據(jù)

1、《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001-2012)；

2、《全球定位系統(tǒng)GPS》測量規(guī)范(GB/T 18314-2009)；

3、《國家基本比例尺地圖圖式第1部分1:500 1:1 000 1:2000地形圖圖式》（GB/T 20257. 1-2007)；

4、《城市測量規(guī)范》（CJJ/T 8-2011);

5、《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范》（CJJT 73-2010)；

6、《全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量（RTK)技術(shù)規(guī)范》（CH/T 2009-2010)。

7、 土地利用現(xiàn)狀分類《GB/T21010》

8、房產(chǎn)測量規(guī)范《GB/ T17986. 1》

9、森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)程《GB/T 26424》

10、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)作規(guī)程《NY/T2537》

11、海籍調(diào)查規(guī)范《HY/T 124》

12、《不動產(chǎn)登記暫行條例》

13、《物權(quán)法》

14、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》

三、控制測量

1、控制點坐標(biāo)來源：國土資源局地籍科

2、坐標(biāo)系統(tǒng)：1980西安坐標(biāo)

3、高程系統(tǒng)：1985國家高程基準(zhǔn)

4、本宗地勘丈前經(jīng)檢查，控制點E010、E024保存完好，采用RTK (C0RS系統(tǒng)）已校正七參數(shù)檢查控制點精度，經(jīng)檢測精度滿足規(guī)程要求，平面坐標(biāo)較差不大于±5 cm、高程較差不大于±7cm。可以進(jìn)行測繪。

四、界址測量

1、界址點檢查

界址點共計20個，部分界標(biāo)丟失，多數(shù)界標(biāo)保存完好。

2、界址放樣

據(jù)放樣放樣坐標(biāo)恢復(fù)界址點位置。利用校正后RTK參數(shù)，輸入放樣坐標(biāo)，重新設(shè)立界標(biāo)，每個點均應(yīng)有兩次獨立的觀測結(jié)果， 兩次測量的平面坐標(biāo)較差不得大于±3 cm、高程較差不大于±5 cm。在限差內(nèi)取平均值作為界址點平面坐標(biāo)和高程

3、界址測量

宗地現(xiàn)場空曠，RTK四周上空無明顯遮擋，RTK精度因子 (PDOP)小于6.0，利用RTK現(xiàn)場釆取界址點位置，點位誤差小于±5 cm。界址位置正確。

五、其他要素測量

1.地物測量

圖根點運SDC0RS采GPS-RTK方法施測，以直接滿足測圖需要、便于利用為原則,點位一般布設(shè)在道路、街巷的交叉口及其他利于采集碎部點的地方。

本次測量只在鋪裝路面設(shè)置固定標(biāo)志，每幅圖不少于4個圖根點。圖根點編號共5位,如T00001、T00002、T00003……等。

采用SDC0RS系統(tǒng)進(jìn)行圖根控制點測雖時，應(yīng)使用三角架模式，不得采用單桿模式。每點均應(yīng)獨立測量2次，每次不少于 20個歷元，兩次測量的平面坐標(biāo)之差不應(yīng)大于4cm，高程之差不應(yīng)大于4on，取兩次測量的中誤數(shù)為最后的成果。

地物、地貌的各項要素的表示方法和取舍原則，應(yīng)按現(xiàn)行的 《城市測量規(guī)范》（CJJ8—99)、《國家基本比例尺地圖圖式第1 部分：1:500 1： 1000 1： 2000 地形圖圖式》GB/T 20257. 1—2007 (以下簡稱圖式）執(zhí)行，在表示方法和取舍上注意下述規(guī)定。

a） 居民地的各類建筑物、構(gòu)筑物及主要附屬設(shè)施應(yīng)準(zhǔn)確測 繪實地外圍輪廓和如實反映建筑結(jié)構(gòu)特征。

b） 房屋的輪廓應(yīng)以墻基外角為準(zhǔn)，并按建筑材料和性質(zhì)分類，注記層數(shù)，房屋應(yīng)逐個表示，并注記建筑結(jié)構(gòu)和層數(shù)。

房屋按實際層數(shù)注記，不同層次、不同高度（層高值大于 2.2 m)的房屋需分別獨立表示。地下室、車庫、人字形房頂、 水箱以及單幢房屋中底層和頂層層高在2. 2 m以下的房屋均不計層數(shù)。有些樓房上部的前后部分層數(shù)不一致，當(dāng)前面部分(或后面部分)的長度均大于3 m時應(yīng)分別注記層數(shù)，若其中有小于3 m的，則可合并到主樓。樓房陽臺應(yīng)表示，落地陽臺(指整樓最底層陽臺和地面直接接觸的)按樓房主體表示，不落地陽臺(指整樓最底層陽臺不和地面直接接觸的），突出部分按投影位置以虛線表示，樓房主體墻以實線表示。

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