智慧是一個漢語詞語，拼音是zhì huì，一指聰明才智，二指梵語“般若”（音bo-re）的意譯。出自《墨子·尚賢中》：“若此之使治國家，則此使不智慧者治國家也，國家之亂，既可得而知已。”智慧 是生命所具有的基于生理和心理器官的一種高級創造思維， 以下是為大家整理的關于潞城智慧小鎮建設方案1篇 , 供大家參考選擇。

潞城智慧小鎮建設方案1篇

【篇1】潞城智慧小鎮建設方案

國際溫泉養生度假小鎮項目

可行性分析報告

報告摘要

某國際溫泉養生度假小鎮項目，位于陵水黎族自治縣國營某農場與本號鎮結合部，項目地理位置優越，交通四通八達，地形變化豐富，地表植被蔥郁，富有溫泉地下水資源，初步規劃項目面積4006畝。

海南國際旅游島上升為國家發展戰略的今天，乘著海南省農墾系統體制改革的東風，為充分解決改善和提升農場職工及相鄰集體農民的民生水平，推進某農場及周邊村鎮高爾夫及旅游地產的建設和發展，經過充分的調研與科學分析，項目概念性地規劃為36洞國際高爾夫球場、健康養生園、農業觀光園，以及相應的商業、酒店及地產配套幾大功能板塊。

報告在對高爾夫運動、健康養生產業、高效農業與觀光等相關產業背景及發展趨勢進行充分闡述分析的基礎上，對上述幾大功能板塊進行了科學的邏輯主次定位和規劃安排，牢牢抓住高爾夫品牌拉動與黎族民族地方文化發掘的兩個牛鼻子，牽一發而活全局，并對目標市場人群的整合做了合理的建議與提示。

在本報告編制之前及過程中，撰寫人對項目所涉及土地權屬與地類進行了詳盡的調查，并對項目開發用地的利用進行了策劃，初步確定了預征、變性、租用三種土地取得的組合思路，并計算了項目開發的土地獲得成本。在此基礎上，對項目開發的建安成本也進行了測算，從而得出項目總投資額度。項目開發預計要用六年時間，推進項目逐步落地生根開花結果。報告對項目建設中及運營后的環境保護問題進行闡述與論證。報告對項目開業后的經營運營前景進行了分析，并以經營數據說話，深入而簡要地闡明了項目的開發建設的經濟可行性。

經綜合測算與分析，某國際溫泉養生度假小鎮項目的開發建設是必要的，是可行的，是可以實現經濟效益與社會效益均衡發展的優質項目。

項目總論項目概況

項目名稱

某國際溫泉養生度假小鎮（以下簡稱度假小鎮項目、本項目、項目）。

地理區位

陵水黎族自治縣位于海南島東南部，東鄰萬寧，西毗保亭，北依瓊中，南連三亞。千峰竟秀的吊羅山脈橫貫西北，萬頃碧波的大海靜臥東南。全縣南北長40公里，東西寬32公里，總面積1128平方公里。優越的地理位置、宜人的氣候和豐富的旅游資源相得益彰。

這里有南灣猴島、香水灣、椰子島、楓果山瀑布、白水嶺自然保護區、某溫泉、蘇維埃政府舊址、石貢遺址、大港村遺址、土福灣伊斯蘭古墓群、海陵珍珠養殖場等。陵水旅游資源十分豐富，擁有新村、黎安、赤嶺、桐棲、土福、清水、香水等港灣；擁有某溫泉、田仔高峰溫泉；擁有楓果山瀑布，大里瀑布，小妹湖、吊羅山國家級森林公園。

某國際溫泉養生度假小鎮項目位于某農場、本號村委會、大坡村委會、什巴村委會行政區劃土地交匯處。某農場位于陵保公路21公里處，距離環島東線高速公路陵水縣出口20公里，距離三亞70公里。

合作單位

陵水某XX投資發展有限公司（以下簡稱XX公司）隸屬于海南金富源投資控股有限公司，于2011年5月注冊成立，注冊資本2000萬元人民幣。公司主要業務是負責在陵水某農場項目的投資、策劃與管理，經營范圍主要是旅游地產開發、熱帶高效農業及房地產開發等。

項目簡介

某國際溫泉養生度假小鎮項目，是陵水某XX投資發展有限公司基于對海南國際旅游島國家級發展戰略的判斷、中國高爾夫產業和市場發展態勢、溫泉養生及健康產業現狀及發展態勢、熱帶觀光農業產業現狀及發展態勢、海南陵水及某農場經濟社會發展趨勢的調研和分析基礎上，在陵水縣政府及某農場的大力支持下，為改善和保障某農場職工民生、響應和推進農墾管理體制改革、發揮和提升項目土地資源價值，在某溫泉3公里半徑范圍內，在搬遷安置原某農場場部職工并充分考慮職工就業的前提下，規劃建設36洞國際標準高爾夫球場及配套設施、溫泉養生園、熱帶觀光農業園等功能區，是一個集高爾夫運動、養生健康、農業觀光、商務休閑、度假旅游于一體的綜合性高尚休閑項目。

項目背景

該項目的主要功能板塊為36洞高爾夫球場、溫泉養生、熱帶高效觀光農業。以下是對三個板塊所涉及的三大產業背景進行簡單介紹。

高爾夫球運動的行業背景

高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內，高爾夫球、網球和足球并稱為世界三大球。高爾夫球在西方國家至今已有五百年的歷史，目前全世界高爾夫球場已有30000多家，高爾夫運動愛好者超6000萬，分布在119個國家。全球高爾夫運動最為發達的美國，在過去的幾年中，平均每年新增高爾夫球場500多個。高爾夫運動已經由傳統的貴族休閑運動發展轉變為一項全民的平民健身運動，在社會各階層得到了廣泛的普及。2009年10月通過決議，高爾夫將于2016年正式成為奧運會比賽項目，這對于全球范圍內的高爾夫運動無疑是巨大的利好消息，在中國包括青少年在內的社會各階層也表現出了對高爾夫運動的空前踴躍。

伴隨著社會經濟的發展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征逐步得到更多人的青睞和鐘愛。高爾夫球運動作為一項交流情感、增進了解、促進友誼的休閑的紐帶和橋梁，在經貿洽談、社會交往、公共關系等方面起到了越來越重要的作用。

健康養生產業的行業背景

目前，世界已經出現過四次分別由農業、工業、服務業和信息業驅動的經濟變革浪潮，未來的第五次浪潮將由休閑產業、生命科學、新原子時代和航天時代共同推動。或者說，人類的生活與消費形態一直都沿著“衣、食、住、行、休”在遞次演變，健康養生產業因其客觀的休閑體驗和明確的健康效果而逐步成為人類生活的嶄新階段。

健康養生產業是無煙產業，健康養生產業是綠色環保產業，其中養顏保健等相關產業是現代服務業，中醫產業是有自主知識產權的傳統服務業，中醫藥產業是有自主知識產權的綜合產業，而具有時代特點和高科技特色的磁療保健、遠紅外保健無疑更是現代服務業的典型代表。

健康養生產業已成為新興的一個朝陽產業，正處于快速發展的上升態勢。而且市場規模擴大的空間依然很大。各地養生保健業的發展繁榮地方經濟、豐富人民文化生活和改善當地人民的生活質量起著重要的推動作用。

傳統諸行業逐漸進入微利時代，競爭日趨白日化，舉步維艱。而隨著城市經濟的高速發展和市民生活水平的持續提高，越來越多的人開始關注健康，注重養生。隨著時代的變化，人們更渴望的是一種時尚、高雅、健康、享受的消費形式。

熱帶觀光農業的行業背景

熱帶觀光農業屬于以創新的理念發展現代農業。在改革開放30年取得偉大成就的今天，推進“三農”工作，促進農業和諧健康發展，首要任務是發展現代農業。推進現代農業建設，順應我國經濟發展的客觀規律，是促進農業結構調整的必然要求，是增加農民收入的基本途徑，是提高農業綜合生產能力的重要舉措，是建設社會主義新農村的產業基礎。建設現代農業，必須用現代物質條件裝備農業，用現代科學技術改造農業，用現代產業體系提升農業，用現代經營形式推進農業，用現代發展理念引領農業，提高土地的產出率、資源利用率和農業勞動生產率，提高農業的素質、效益和競爭力，加快發展農村生產力，切實轉變農業增長方式，促進農業又好又快發展。

熱帶觀光農業屬于產業生態旅游的范疇。在發展循環經濟、建設生態文明的大背景下，一直備受關注的生態旅游被賦予了更多的使命和責任。生態旅游不應該僅僅限于自然生態旅游，還應該包括產業生態旅游和文化生態旅游等更為廣泛的內涵，而產業生態旅游對于發展循環經濟、建設生態文明將具有特別重要的直接推動作用。產業生態旅游就是將生態產業與生態旅游進行有機整合，發掘與利用生態工業、生態農業、生態交通業等產業生態工程、生態技術與生態產品中的旅游價值，通過旅游生態工程進行生態旅游產品開發和展示，吸引廣大旅游消費者運用生態旅游方式（即吃、住、行、游、購、娛等旅游系統六大要素生態化）進行旅游消費的一種旅游產業。產業生態旅游是對傳統生態旅游理念的重大突破，它將基于原生生態環境與生物多樣性為核心內容的純自然生態旅游拓展為以生態產業與生態文明為核心內容的產業生態旅游，因而極大地拓展了生態旅游資源，豐富了生態旅游產品。更為重要的是，產業生態旅游將生態旅游與發展生態產業、推進綠色消費和大力發展循環經濟密切聯系起來，為我國實現生態旅游產業化與大眾化找到了一條切實可行的有效途徑。發展產業生態旅游，推進生態文明建設，必將成為今后一個時期生態旅游界關注的熱點。

編制依據

本可行性分析報告主要依據以下文獻及法規：

建設項目經濟評價方法與參數（第二版）；

投資項目可行性研究指南（試用版）；

海南國際旅游島建設發展規劃綱要；

海南省陵水黎族自治縣總體規劃（2001—2020）；

陵水縣國民經濟及社會發展的相關統計數據和資料；

海南省國營某農場經濟和社會發展“十二五”規劃；

海南省建筑工程概預算定額；

國家、部委及地方有關標準、規范、法規等。

項目建設的意義及必要性優化陵水縣域產業布局，打造新的旅游目的地

（一）優化縣域產業布局

陵水縣縣域城鎮體系的發展目標是：形成中心城市輻射能力較強，二級城鎮作用得到充分發揮，各級城鎮間既有分工，又相互聯系密切，職能分工合理，城鎮特色突出的城鎮體系結構。根據陵水縣自然地理和未來社會經濟發展態勢，在城鎮空間體系上將實施以陵水縣城為發展龍頭，以新村鎮、英州鎮、本號鎮為重點城鎮，形成東西和南北兩條主要城鎮發展軸的城鎮布局結構。

縣域內分為中心地區（椰林鎮、文羅鎮、三才鎮）、北部山地區（本號鎮、群英鄉、提蒙鄉、龍廣鎮、吊羅山林場）、東南沿海區（新村鎮、黎安鎮、光坡鎮）、西部濱海區（英州鎮）四大經濟區域。以中心地區為全縣經濟發展的核心地區，東北沿海區和西部濱海區作為全縣經濟發展的重點地區，北部山區作為全縣經濟發展的外層地區。

英州鎮為陵水縣西南部中心城鎮，以發展商貿、旅游服務、農副產品加工以及熱作農業為主。新村鎮為陵水縣南部中心城鎮，以發展旅游服務和水產品養殖業為主。本號鎮為陵水縣南部中心城鎮，以發展熱作農業、旅游服務、農產品商貿和農副產品加工業為主。其它建制鎮為各自鎮域范圍經濟、文化、商貿中心，以地方資源開發為主。

度假小鎮項目的開發實施，充分貫徹落實了陵水縣縣域經濟產業布局的理念，提升旅游服務功能，大力發展特色農業，同時因為高爾夫球場、健康養生園區的建立，極大地提升了本號鎮區域的區域旅游中心的功能，為全縣產業的布局與深化起到了舉足輕重的作用。

（二）打造新的旅游目的地

陵水縣旅游發展目標是：構造一個重點突出又顧及各個層次的旅游發展構思，總體上可概括為以海為載體，以山、島為兩翼，以人文、民族文化為鋪墊，以城鎮為游客集散地的海山一體的生態旅游模式。

陵水縣目前旅游資源分為六大景區：赤嶺濱海旅游度假區；南灣猴島旅游度假區（包括黎安國際旅游城）；香水灣濱海旅游度假區；吊羅山國家森林公園；縣城區人文景區；椰子島旅游度假區；其它景點高峰溫泉、紅鞋溫泉、某溫泉等。

按照《海南國際旅游島發展規劃綱要》，陵水縣屬于海南國際旅游島發展規劃中的南部組團。規劃綱要指出：南部組團以三亞市為中心，包括陵水、保亭、樂東三縣，面積6955平方公里,占海南島面積20.41%。重點發展酒店住宿業、文體娛樂、療養休閑、商業餐飲等產業。根據市場需求，適度布局建設特色旅游項目，培育一批文化節慶、會展活動和體育賽事。

某國際溫泉度假小鎮項目，因為對某溫泉的充分開發、對熱帶農業觀光的充分發掘，屬于特色旅游項目，隨著高爾夫球會的建立和發展，將吸引一些重要的賽事在這里舉行，創新而積極地貫徹了海南國際旅游島發展規劃精神，必將成為海南旅游南部組團及關鍵旅游線路上的新的景點，最具魅力的旅游目的地。

推進某農場體制改革，改善和保障職工民生

《海南省國營某農場經濟和社會發展“十二五”規劃》（以下稱“十二五”規劃）明確指出，十二五期間某農場要以國際旅游島為契機，以市場經濟為導向，以產業化經營為理念，以創新經營體制機制為動力，整合農場資源，優化產業結構，進一步理清發展思路，充分利用農場的溫泉資源、自然景觀和人文景觀，緊緊抓住建設國際旅游島千載難逢的大好機遇，大力發展有農場特色的旅游項目，把農場的旅游資源優勢轉化為產業優勢，擴大職工就業，提高職工收入水平，同時加強水、路、橋、房等基礎設施建設，改善職工生活、生產條件，保障社會和諧穩定，實現經濟社會健康持續發展。要進一步盤活農場國有土地資源，使土地資源產生更大的經濟效益，利用溫泉資源周邊289畝土地作為旅游休閑開發用地和利用陵水至保亭省道進入農場路口處的檳榔地、龍眼基地1447畝作為旅游地產和農業旅游觀光用地，積極參與海南國際旅游島建設。通過土地開發，搞活農場經濟，同時解決農場富余人員、待業人員的就業通道。

“十二五”規劃同時指出，在黨中央國務院為海南建設國際旅游島提供優越政策支持下，農場將抓住歷史機遇，繼續深化改革，以改革促發展，以發展保穩定。充分整合利用農場優越的區位和資源條件，采用合作開發、大企業進入、大項目帶動的發展方式推動農場產業經濟的發展。擴大職工就業渠道，提高職工收入水平。與地方城鎮建設形成互動發展，進一步加強農場場部小城鎮和中心居民點的建設，著力打造基礎配套設施齊全、具有特色的某溫泉風情小鎮。繼續完善農場職工住房、水、電、路等基礎設施建設，切實改善農場職工的生產條件和生活居住環境，為農場社會經濟的發展提供良好的內外部環境，實現農場社會經濟“十二五”發展目標。

某國際溫泉養生度假小鎮項目，以上述某農場位于陵保公路路口的1447畝檳榔地龍眼基地為基礎，整合了本號、大坡、什巴村委會共計4000畝土地資源規劃開發建設的。規劃內容除36洞高爾夫球場、健康養生、熱帶觀光農業等主要功能板塊外，專門辟出100畝建設用地用于安置原某農場場部職工的搬遷及項目區域內的重新落地。規劃中的高爾夫球場、健康養生園區、熱帶觀光農業園區建設，將帶來極大的就業需要和就業機會。度假小鎮項目的開發，在給某農場帶來可觀的經濟效益的同時，將為某農場職工生活居住條件升級以及富余人員待業人員就業帶來扎扎實實的實惠和利好。總之，度假小鎮項目的開發，將進一步促進農場管理機制體制改革、創新與提升，將進一步保障和改善農場職工民生工程，將進一步帶動農場及周邊農村人口就業，將為該地區該區域的產業提升和社會經濟發展發揮不可估量的作用和貢獻。

改善陵水地區投資環境，推動地區經濟社會發展

高爾夫球運動在中國的發展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多的高爾夫球會的建設和發展已經充分說明他們在所在地區對外招商引資、改善投資環境方面都起到了及其客觀的積極拉動作用。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區，而今的許多跨國企業集團的投資者都已將高爾夫球場作為投資環境的重要環節和部分，不僅作為商務洽談和商務會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業人士安心于在中國工作。

經過近30年的快速發展，我國經濟總量已經躍居全球經濟第二位，人民的生活水平已經發生了天翻地覆的變化，人們開始逐步關注健康問題、養生問題，人們也開始有能力、有條件投入精力進入休閑體驗及進行健康養生和保健活動。隨著我國計劃生育國策的貫徹落實，我國已經逐步進入老齡化社會。隨著改革開放的逐步深入，當今社會中越來越多的人由于工作壓力的增大和工作生活節奏的加快，不同程度地出現健康與亞健康問題。健康養生產業的發展，健康養生園區的開發建設，將吸引全國乃至世界各地的高凈值人士到項目區域進行養生和保健，來度假小鎮享受溫暖的陽光、清潔的水源、富氧的空氣。他們的到來，將極大地促進項目所在地區的經濟社會發展，徹底改善區域生活、生產方式，造福農場職工和當地居民，為區域經濟社會的又好又快可持續發展帶來源源不斷的動力。

度假小鎮項目所在區域的農業發展基礎較好，但均屬于原始的、粗放的、較低效的農業水平，熱帶高效觀光農業園區的規劃與建設，通過引進現代科技專家進行科學育種、栽培等實驗，大力發展熱帶高效農業，提升當地農業發展水平。另外，如今的城市居民越來越多的人逐步開始逃離鋼筋混凝土的都市喧囂，奔赴鄉間享受無污染、無公害的田園風光與田園生活，親手種植養殖農家瓜果蔬菜和家禽家畜，返璞歸真，回歸自然。觀光農業園區的開發建設，將無疑滿足上述群體的內在精神需求和體驗需要。度假小鎮的開發建設，將吸引來自四面八方的城市都市居民和旅游者來此放松、休閑、度假和體驗，將為區域的旅游市場帶來充沛的客流，為地區社會經濟發展帶來無窮不竭的活力與支撐。

促進項目所在區域土地資源綜合開發利用

度假小鎮所處區域的建設開發，將極大程度地提升區域的綜合價值，將通過精心設計與規劃、建設，統籌考慮利用該片土地，完善各項配套設施。項目的建設過程將貫徹注重環保與生態的宗旨與原則，高度重視區域生態平衡與自然環境保護，在保護中開發利用，在開發利用中實現有效保護。實現了項目所在土地資源的生態效益、經濟效益、社會效益的均衡發展。同時，項目開發建設可以帶動項目周邊土地的開發跟進和滾動升值，促進了該地區土地資源的綜合利用與開發。

高爾夫球場建設重點利用農場及農村閑置的未利用土地，健康養生產業的發展將充分利用具有原生態特點的現有植被，農業觀光園區基本不改變現有農用地的農用性質和功能用途，項目配套的建設用地非常有限，從而在確保生態、總量、均衡的原則基礎上，促進了土地資源的綜合合理的利用。

市場前景與競爭分析國內外高爾夫市場現狀及發展趨勢分析

國內外高爾夫運動與市場現狀

A、國際高爾夫運動現狀

高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發達國家已有500多年的歷史，已經成為衡量一個國家經濟發展及社會文明進步的重要標志之一。有數據表明，占據全世界高爾夫球場一多半的美國，男子和女子在空暇世界最喜愛的15項活動中，體育活動排前十位。而在體育活動中，排列第一位的是高爾夫球，高爾夫球運動已然是全美第五大群眾體育運動。

高爾夫運動市場系以美、歐、日為主，占整體市場的90%以上。跟進美國高爾夫基金會及日本高爾夫白皮書的統計，目前全球高爾夫打球人口達6000萬人，其中美國約3000萬人最多，第二為日本1500萬人，其它為歐洲等國。目前，中國大陸高爾夫球市場仍處在初期成長階段，高爾夫核心消費人數僅為30萬人，但值得注意的是，大陸地區高爾夫球設施及打球人群以每年超過20%的速度在增長，未來發展潛能巨大。

與高爾夫球運動蓬勃發展相適應的是高爾夫市場的迅猛增長。如今，世界高爾夫產業的市場價值以及與之相關的周邊產品與服務市場更是達到千億美元之巨。高爾夫運動的市場價值在美國表現尤為突出，僅美國高爾夫協會主辦的美國公開賽電視轉播權收益，很多年前就已經達到1700萬美元，企業的廣告收入達到600萬美元，而廠商與企業機構一擲千金的最大動力主要來自于高爾夫運動龐大而高端的消費群體。

B、國內高爾夫運動與市場現狀

二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場。但高爾夫運動真正得到快速發展，還是中國二十世紀八十年代以來改革開放以后的事情。1984年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會——廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發展。

根據中國高爾夫球協會場地管理委員會統計資料，2009年我國營業中的高爾夫設施共有348家，共7772個球洞，折合約432個18洞標準球場，分布在國內29個省、自治區、直轄市（西藏、青海尚未有開業的高爾夫設施）。我國的高爾夫設施總數占全球3158家高爾夫設施總數的1.1%，占亞洲3785個高爾夫設施的9.2%。眾多高爾夫球場在規劃中，各種高爾夫球比賽也應運而生。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區，高爾夫球運動已得到迅速普及、發展和成熟起來。在中國經濟最活躍的長江三角洲經濟圈，大小不一、風格各異的高爾夫球會和球場也層出不窮，迅速成為中國高爾夫球界的一支生力軍。

1985年，中國高爾夫球協會在北京成立，使高爾夫運動走上有領導、有組織、有計劃發展的道路。

國內外高爾夫球市場發展趨勢

A、國際高爾夫球場趨勢

作為一種時尚運動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會大背景下，高爾夫運動成為體育休閑運動中的寵兒。在美國，高爾夫運動是第五大群眾體育運動；在世界上，高爾夫球和網球、足球并稱為三大體育運動，高爾夫市場的容量和潛力巨大。目前，在美國，高爾夫球場大體區分主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。另一種就是公共球場，是美國高爾夫球場的主旋律：美國大部分高爾夫球場是公共球場，政府出于綠色和環保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的地塊無償或以低租價供給投資商建設高爾夫球場，從而為經營者降低了這項運動的成本。球場的單次消費價格一般低于10美元。多年來高爾夫行業在發達國家形成了成熟的市場層次：服務于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定消費者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。這種格局的美國高爾夫產業每年創造了價值相當可觀的市場規模。美國高爾夫運動發展了一百多年，現高爾夫產業仍在高速的向前發展，并帶動著整個世界蓋爾夫市場的發展。

B、國內高爾夫球趨勢

同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發展的時期，各方面雛形剛剛形成。改革開放30年來，中國GDP年平均增長速度達到了9%以上，中國高爾夫球場的年平均增長速度為26.4 %，09年度增長率為11.5%。而高爾夫核心人口的增長，在2009年達到了22.7%。和中國經濟發展一樣，雖金融危機對全球高爾夫業產生較大影響，但國內本土球友的增長率表現出良好的態勢，隨著中國經濟的穩步回暖與發展，中國高爾夫運動的發展存在巨大的持續的發展空間。特別是過去十幾年來，中國由于經濟的快速發展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運動的關注日益增加，高爾夫消費者逐漸增多。盡管現在中國高爾夫球運動仍處于起步階段，在中國內地參加高爾夫俱樂部的人員也由外商和港、澳、臺同胞占據相當比例，但是也有越來越多的成功人士和高收入人群開始加入高爾夫運動人群的行列。預計在未來3-5年中國的高爾夫人口將達到近100萬，在21世紀末，中國高爾夫球場建設數目可達7580個。在中國還有一批以練習場和室內電腦模擬高爾夫為主的亞高爾夫人口，經過6—12個月的過渡期后，其中消費能力較高者將成為正式球場的會員或非會員。

綜上分析：從國際上看，高爾夫球產業在一些發達國家已成為排名第一的體育活動，高爾夫運動的內涵從傳統的貴族式運動演變為全民參與的體育健身、體育休閑運動，已實現了巨大的產業價值，并仍處于向前發展的態勢。從國內看，中國高爾夫產業仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經濟的持續發展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內在需求也在不斷增加。中國進一步融入全球經濟一體化的進程，國際貿易、國際交流、國際經濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產業的發展。中國的高爾夫產業最終必然發展成為美國式的分層結構——會員制球場和公共球場清晰地分開。現有的投資較大的球場保留會員制經營，并有條件地接納散客。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產業化的形成。

養生健康產業市場現狀及發展趨勢分析

健康養生在中國有著悠久的歷史和深厚的文化積淀，特別是改革開放以來，隨著我國經濟持續穩定快速發展，人民生活水平大幅度提高，帶動了健康養生業的快速發展，成為服務業的重要組成部分，為提高人民生活質量發揮了重要作用。

改革開發30多年來，我國衍生健康行業發展非常迅速。上世紀80年代，健康養生行業主要以足療保健的形式，到90年代人們開始關注食用保健方法，但規模普遍較小，服務比較單一，2000年之后，國外天然健康養生項目開始登陸我國，如韓國汗蒸、印度油療、日本巖盤等現代休閑養生和保健服務理念開始融入現代健康養生業。目前，我國健康養生行業發展現狀表現有以下特征：

（一）行業規模穩步上升。健康養生服務業已成為新興的一個朝陽產業，正處于快速發展的上升態勢。據初步統計，目前我國健康養生企業至少在10萬家以上，吸納的就業人員1000多萬，而且市場規模擴大的空間依然很大。各地健康養生業的發展對繁榮地方經濟、豐富人民文化生活和改善當地人民的生活質量起著重要的推動作用。

健康養生行業在2002年到2006年發展十分迅猛，每年新增企業數十分可觀。從經營情況看，根據國家相關機構對102家健康養生企業和調查結果顯示，從2003年到2006年健康養生行業整體經營狀況良好，在營業額、利潤和納稅上都有交大增長。特別是調查企業中前30名健康養生企業在行業中的作用突出，約占調查企業中營業額、利潤額的絕大部分和納稅額的一半，帶動行業增長的作用十分明顯。

在美國2002年的健康養生產業收益已達到2千億元，相當于汽車行業的50%，而到2010年將增長到1萬億美元，幾年時間增幅將達到500%。2002年中國健康養生產業的市場規模以達到了1000億元人民幣，到了2010年已增長到近3000多億人民幣，八年間出現了近3倍的增長。

（二）連鎖經營步伐明顯加快。目前，集醫療咨詢、休閑、娛樂、餐飲、保健、健身和美容等多功能為一體的健康養生企業在我國急劇增加，經營規模不斷擴大，現代服務經營理念得到了豐富與發展，健康養生連鎖企業也開始出現。據統計，在健康養生企業30強中，有10家采取了連鎖經營的方式，品牌連鎖經營企業門店共有437家。其中足浴連鎖店最多的是重慶富僑保健服務有限公司，總數281家；北京市千子蓮企業管理咨詢服務有限公司和陸琴腳藝中心分別以98家和20家分列2、3位。綜合浴場連鎖店以權金城國際酒店管理（北京）有限公司位居第一，共有31家。這些企業從規模、效益等各方面已在全國健康養生行業成為領頭羊，傳統品牌已經形成，市場份額逐步擴大，并且已被全行業認知。

（三）多元化發展格局初步形成。近年來，我國健康養生服務業的經營業態、服務功能、營業網都發生了很大變化，出現了三大轉變：一是經營業態由過去單一的大眾浴室向醫療咨詢、浴場桑拿、保健中心、休閑會館等多種業態轉變。目前，健康養生企業主要有綜合養生、咨詢、汗蒸、足浴、溫泉、SPA會所等。咨詢、足浴、汗蒸是健康養生企業最主要的經營形態。二是服務功能由過去單一模式向醫療咨詢、休閑、咨詢、保健、娛樂、餐飲多功能轉變。許多健康養生企業通過延伸產業鏈，將醫療咨詢、休閑娛樂，餐飲住宿、美容保健集于一體，成為多功能服務場所，并帶動了化妝品、紡織品、啤酒及飲料等相關產業的發展。三是所有制形式由過去單一私有制向股份制、股份合作制、外資經營等多種形式轉變。健康養生企業大多為自主經營。形成了營業網點多、服務功能多、經濟成分多、消費層次多、經營業態多的特征。特別近幾年，一些國外健康養生服務項目如韓國汗蒸、日式巖盤浴、泰式按摩、印度SPA等也已進入我國，使我國健康養生市場形成了多元化、多層次的消費格局。

農業觀光產業現狀及發展趨勢分析

在“綠色”和“生態”概念日漸普及、農業和旅游業產業地位不斷提升的今天，走觀光農業發展的道路已經成為“綠色經濟”大背景下的一種自然選擇。觀光農業是傳統農業與現代旅游業相結合的產物，是具有休閑、娛樂和求知功能的生態、文化旅游。進入21世紀，觀光農業將是重要的娛樂產業，農業觀光園作為觀光農業的主體必將得到更進一步的發展。觀光農業生態園就是采用生態園模式進行觀光園內農業的布局和生產，將農事活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環境保護等融為一體，實現生態效益、經濟效益與社會效益的統一。

觀光農業是為滿足人們對精神和物質需求而開展的、可吸引游客前來觀、賞、習、品、考、釣、書、畫、攝、購的農業，是旅游業與農業之間交叉性的新興產業。建設觀光農業游覽基地及項目，可以成為人們觀光旅游、豐富農業知識、交流農業經驗、體驗農業生產勞動與農民生活、享用農業成果、利用田園休憩健身的場所和農業深層次開發的樣板，從而促進當地綠色生態農業產業的發展。

農業觀光園的雛形源于上世紀30年代，西方國家一些富裕有閑階層人士因厭倦城里生活，周末開始到農郊進行一些活動，70年代在日本、美國、臺灣等發達國家和地區形成產業規模，其后開始在我國應運而生，上海是我國第一個將包括“觀光農業”在內的“都市農業”列入國民經濟發展規劃的城市。

20世紀90年代開始，我國農業觀光旅游在大中城市迅速興起。據不完全統計，1996-1997年已動工和計劃投資在一億元以上的觀光農業項目在7個以上。1998年國家旅游局以“華夏城鄉游”作為主題旅游年，使“吃農家飯、住農家屋、做農家活、看農家景”成了農村一景。目前我國觀光農業旅游項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市的近郊，其中以珠江三角洲地區最為發達。在廣東，果園觀光旅游最早出現在80年代末90年代初，目前廣東已有80多個觀光果園，每年接待旅游者400多萬人，旅游收入10多億。

　　在北京、上海、江蘇和廣東等地的一些大城市的近郊，還出現了引進國際先進現代農業設施的農業觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農產品種，成了農業科普旅游基地。如上海旅游新區的孫橋現代農業園區、北京的錦繡大地農業觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農業園和珠海農業科技基地。

農業觀光產業前景廣闊，發展迅猛。究其原因主要在于：

　　（一）我國旅游業的飛速發展為觀光農業旅游提供了充足的客源。觀光農業既然屬于旅游業，其發展與旅游業的整體發展密切相關。從1994年以來的有關數據表明， 城鎮居民旅游人次和旅游支出都是逐年遞增，尤其近年隨著假日經濟的興起又有大幅增長。由于觀光農業的客源主要為國內城市居民，因此可以預測，對觀光農業的需求也將保持一個旺盛的態勢。

　　（二）農業觀光旅游是我國旅游業發展方向之一。不久前年我國分別啟動了國家生態旅游示范區、旅游扶貧開發區、國家旅游度假區建設工程。國家生態旅游示范區建設主要是利用富集的景觀資源和自然生態資源，通過政府引導，資金支持，市場推薦的方式，建設一批符合市場需求的旅游精品項目和示范項目。國家生態旅游示范區重在開發適應現代旅游需求的高水平生態旅游產品，培育我國旅游業發展的后續產品。

　　（三）在我國發展觀光農業，有著眾多有利條件。一是觀光農業投入少、收益高。觀光農業項目可以就地取材，建設費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農業項目建設周期較短，能迅速產生經濟效益，包括農業收入和旅游收入，而兩者的結合使得其效益優于傳統農業。例如：農產品在狩獵、垂釣等旅游活動中直接銷售給游客，其價格高于市場價格，并且減少了運輸和銷售費用。二是我國地域遼闊，氣候類型、地貌類型復雜多樣，擁有豐富的農業資源，并形成了景觀各異的農業生態空間，具備發展觀光農業的天然優勢。三是觀光農業的一大特征是它體現了各地迥異的文化特色。我國農業生產歷史悠久，民族眾多，各個地區的農業生產方式和習俗有著明顯的差異，文化資源極為豐富，為觀光農業增強了吸引力。

　　綜上所述，觀光農業是旅游這一朝陽行業中最有潛力的部分，在未來幾年中將有巨大的市場機會。

項目目標市場及競爭分析

高爾夫球場競爭分析

（一）國內高爾夫球場競爭現狀

雖然中國的高爾夫運動基本上是以1984年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立作為正式開始的標志，但是最初一些高爾夫球場的建設主要目的是為了配合對外開放、招商引資工作的需要，給外商提供一個休閑運動的場所。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業開始，高爾夫運動的消費價格就呈現出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在1984年開業時，單次消費的價格約400港元，按當時匯率計算，相當于當時一個大學畢業生4個月的工資。這一消費特征開始了高爾夫運動在中國的貴族化之路，高爾夫運動被定位為高消費行為，消費人群受到較大的限制。

目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，一個會籍普遍的價格是20到30萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現象就是整個行業性的蕭條。一般情況下，高爾夫球場的經營管理非常低調，在當今傳媒手段如此發達的條件下，國內高爾夫球場幾乎杜絕了一切現代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內的口碑相傳，或者是業內的少數專業雜志進行極少的宣傳。成本的高昂和經營觀念的保守使得相當一部分高爾夫球場呈現虧損狀態。同時國內高爾夫球場在現階段的目標消費者群體鎖定太死，市場較為狹窄，大部分只有管理沒有經營，還沒有進入真正的管理經營和市場競爭階段。

（二）海南高爾夫球場發展情況

A、基本情況概述

據海南高爾夫球場協會相關數據統計顯示，2006年旺季來海南打球的人口達到了48萬人次，客流達到巔峰期，而大多數球會也呈現超負荷營運的狀態。2007年，來海南打球人口出現回落跡象，約為38萬人次。2008年受金融危機、市場周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近30萬人次，到了2010年，國內經濟形勢回暖，又呈上升趨勢。

　　海南島人口800多萬，而本土打球人口據不完全統計2000人左右，市場容量非常有限。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞(香港、臺灣、新加坡、馬來西亞)以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規模的韓國團隊，幾乎占據海南高球旅游市場的70%。2009年，受金融危機的影響，韓團數量銳減，海南各家球會都出現了不同幅度的客流下降。雖然春節期間球場根據地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現火爆的場面，但是“旺季不旺”的事實依然需要球場推出市場應對措施。

海南自建省之后，旅游業就被確定為優先發展的主導產業，高爾夫由于在吸引投資、解決就業、提供稅收、促進旅游業發展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，外來資本紛紛投向高爾夫球場建設，高爾夫球場數量增長很快，正式營業的球場從1992年的1家增長到2008年底的23家，平均每年新開業1.4家。海南已經營業的高爾夫球場的數量居廣東、北京、山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經在建或已立項。

高爾夫球場的數量和高爾夫運動的普及在相當大的程度上反映了該地區經濟發展的水平和外商企業投資的踴躍度。國內一家機構研究后得出結論，各省的高爾夫球洞數與其GDP的相關程度為55%，與實際利用外資的相關程度則高達89%，而海南是國內唯一高爾夫發展規模超過經濟規模的省份，平均3億元的GDP就有一個球洞，而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個球洞。相對于海南島3.51萬平方公里的土地面積、800多萬人口、稍顯落后的經濟發展水平和本地高爾夫人口數量，從每萬人/每百平方公里擁有高爾夫球場的數量、每年新開業球場的數量、營業球場數量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場建設已經超前；但如果從海南優先發展旅游業的產業發展方向、海南得天獨厚的自然環境所提供的資源優勢等方面來考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發展空間。

B、海南高爾夫逐步形成特色

海南高爾夫從球場風格、經營類型、營銷產品等方面形成了較為鮮明的特色。

（1）球場度假氛圍濃郁。海南的高爾夫球場至少在目前和未來一段時間內，是為中國、為亞洲的高爾夫旅游者設計、服務的。因此，已投入營業的26家高爾夫球場都體現出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。如博鰲高爾夫鄉村俱樂部繼承了蘇格蘭林克斯風格的經典設計，全島型林克斯風格在國內尚無其它球場企及；興隆南燕灣海濱高爾夫球會是國內不多的全海景球場之一；海口西海岸高爾夫球會確保每一洞均有較好的視覺景觀，讓球員在磨礪球技的同時，享受到海濱球場特有的趣味；三亞紅峽谷高爾夫俱樂部將山地、海景、沙漠及峽谷等特色融合為一體，有上萬平方米的沙漠景觀，有國內球場唯一的一個6桿洞。

　　（2）經營理念獨辟蹊徑。由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球場要想在經營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足。經過長期不懈的努力，海南球場成功地走出了一條“旅游度假型球會”的經營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內北方和來自韓國、日本的客人。后來，海口地區的球場又成功開拓了澳大利亞市場。同時，海南球場還培育出一部分專業的高爾夫旅行機構，其在整合航機、酒店、地面交通、球場等旅游要素方面的能力在全國范圍內都較為專業。海南球場的目標是利用海南與世界其它地區氣候方面的季節差異，利用海南開放第四、五航權的優惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額。海南球場的經營實踐，對促進全國高爾夫人口的流動、高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場的形成起到了不可替代的作用，突出表現在每年的冬季，使高爾夫運動在全國范圍內一年四季延續不斷地開展起來，并且使亞洲北部的國家受益。

　　（3）職業賽事紛至沓來。近年來，國內外重大職業賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業高爾夫運動做出了貢獻。2000、2001年BAT中國職業高爾夫聯盟杯總決賽，2003、2004年亞洲職業高爾夫巡回賽三亞公開賽，2005、2006歐洲職業高爾夫巡回賽TCL精英賽，2006年皇冠假日三亞公開賽，到2009年中國職業高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有大眾汽車大師賽，為國內球員提供了在本土與國際球員切磋球技、增加國際大賽經驗的機會，也為提升中國高爾夫的國際形象起到了積極作用。海南球場積累的承辦國際大賽的經驗和海南特有的氣候優勢，已有條件創辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進這一設想成為現實。

　　（4）管理水平日益提高。海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場”(提名獎)、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業占有重要地位。

（5）產業規模初露端倪。海南高爾夫除了經營打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產多種經營等方面都出現了喜人勢頭，在形成高爾夫產業框架方面顯露出明顯跡象。

C、業已形成良性發展基礎

在高爾夫教育培訓方面，海南大學三亞學院、海航集團三亞航空旅游職業學院相繼開設了高爾夫專業，為海南高爾夫行業培養初、中級管理人才；

　　在高爾夫傳媒方面，生根海南、面向全國的旅游衛視開辦了高爾夫欄目，經常對高爾夫賽事進行現場直播或實況轉播，已經形成全國影響；《海南日報》開辦了“高爾夫專版”，海南電視臺開播《魅力高爾夫》欄目，兩大中心城市的主流媒體《海口晚報》、《三亞晨報》、海口電視臺、三亞電視臺也加大了對高爾夫的報道，還有新創辦的專業媒體《新高爾夫》雜志等，為海南高爾夫營造了較好的社會環境和輿論氛圍；

　　在高爾夫房地產方面，海口美視、西海岸、東山等球場開發高爾夫房地產取得了較好的業績，亞龍灣高爾夫球會占地150畝的別墅項目已經開工，海航集團在興隆投資的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動工，配套54洞錦標級高爾夫球場，將打造中國最大的溫泉高爾夫度假酒店。

D、海南高爾夫前景看好

如果運作有序，一個18洞球場一天極限接待容量為280人次，因為臺風和其它不可預見的因素造成不能打球的時間以35天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為330天，全年接待量為9.24萬人次。按極限接待容量的70%計，每年接待量為6.47萬人次，以每人每場平均消費600元計，則一個球場每年創造產值3882萬元。以每個球場占地1100畝計，則每畝土地年創造產值3.53萬元，遠遠高于土地用于種植糧食與橡膠的產值。高爾夫球場如果利用價值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺地等，其經濟、社會價值會更大，尤其在海南這樣有大量未利用土地的經濟落后省份，這一優勢更顯突出。

　　海南球場平均員工在300人左右，其中約70%雇用的是球場周邊的農民，有的農戶父母在球場做草坪養護，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農村地區的經濟狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質。

　　根據海南省“一省兩地”的發展戰略，旅游業成為海南的主導產業，高爾夫正是吸引國內外高端客源，有效延長游客停留時間，促進海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉變、由數量增長型向效益增長型轉變的重要力量。

　　未來3至5年，海南旅游業的工作重點是提升在國際客源市場的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地。高爾夫對于改善海南旅游業客源結構、提高境外客源比例、促進海南旅游國際化將發揮重要作用，還直接帶動航空、酒店、餐飲、會展、零售商業、媒體廣告等相關產業發展。

　　據統計，全世界商務、貿易成交量的20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內容，成為世界政商精英和現代成功人士對話交流、增進友誼的流行社交方式。海南省唯一的國家級旅游度假區亞龍灣，每年要承辦上百個跨國公司、國內大型企業等舉行的各種高規格會議，幾乎一半的會議都安排有高爾夫內容。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投資環境、擴大對外交流、促進招商引資起到了難以替代的積極作用。

E、海南高爾夫面臨的主要問題

海南球場基本上都是旅游度假型球場，70%以上的客人來自島外，因此球場同酒店業一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的1、2、11、12月的冬季，由于國內北方和亞洲北部地區的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這4個月成為海南球場的經營旺季；每年的4、5、6、7、8、9月的夏季，海南氣候炎熱，國內外客人來海南打球的人數很少，這6個月成為海南球場的經營淡季，3、10月為經營平季。海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應接不暇，人滿為患，造成球場經營很不穩定。高爾夫發達國家在球場經營中有一個著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提供了80%的打球輪次和經營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋：4個月的經營旺季對8個月的經營淡(平)季；在4個月的經營旺季中創造了全年80%左右的打球輪次和經營收入。海南球場(18洞)的極限接待量為全年9.24萬人次，但目前全年接待量平均只有2萬多人次，不到接待能力的25%，良好的球場設施、優越的度假環境沒有收到應有的經營效益。

　　國際和國內大多數球場的經營實踐表明，如果一個球場的選址不發生失誤，那么在目前和今后相當長一段時間內，海南球場的盈利模式為(不計房地產開發和會員證銷售收入，只依靠經營打球)：一個18洞球場每年的接待量要達到4萬輪次，人均消費要達到600元/輪/人以上；或一個球場的接待量要達到5萬輪次，人均消費要達到500元/輪/人以上才會有微利，而一個球場的盈虧平衡點是每年接待打球至少3萬輪次，并且果嶺費不低于300元。而目前海南大多數球場的年接待量均在3萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經營狀況很不穩定。

　　因此，在經營淡季，海南高爾夫行業亟需利用海南和世界其它國家和地區在氣候方面的季節性差異，加大對國際客源市場，尤其是美洲、北歐市場的促銷，吸引國際客源來海南打球，改善淡季的經營狀況，但這方面的工作恐要假以時日，不可能一蹴而就，因此海南球場經營淡旺季過于明顯的局面在短時期內不會有明顯改觀。

　　前面已經提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機進入，但目前海南兩個機場同國內外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時期內難以得到改變。

　　目前海口、三亞都開通了直達韓國的固定航線，方便了大批韓國客人來海南打球，使韓國客人在海南各球場客源結構中上升為第一位；但由于海南到日本的航班只是旅游包機，沒有固定航線，使得日本客源很不穩定。國內各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關系影響，日本客源自2005年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。

　　海南各球場運營成本基本在1000萬元-1500萬元/年(含草坪養護、員工工資、各項保險等費用，不含折舊、攤銷)，營業稅及各項附加高達23%，費用支出浩大，經營負擔較重。

　　海南已經營業的20多家球場占地均超過1100畝，由于建設時間和地價不同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元(含會所)。由于球場經營狀況普遍不盡理想，投資者的回報較慢。

　　目前，海南高爾夫基本還是以經營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產品的生產和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產經營與國內其它地區相比也較為落后，高爾夫產業的經濟總量較小。

　　由于目前海南球場中出于世界著名球場設計公司和設計師之手的作品不多，球場風格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規劃新球場項目時，對球場類型精心選擇，不僅使海南球場風格日趨多樣，而且為促進海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。

健康養生產業市場競爭分析

首先必須明確的是，這里所講的健康養生產業的市場競爭，不是指的健康養生保健產品的競爭，這里指的是海南國際旅游島范圍內的區域養生園區的相互競爭。健康保健食品、藥品、設施、設備非但與本項目的健康養生產業園區構成競爭關系，相反，先進的、實用、有效的健康保健食品、藥品、設施、設備等，還可以為本項目健康養生產業園區的競爭帶來競爭優勢。

其次，要明確的是，由于健康養生園區屬地的原因，不同地區的健康養生項目之間，在距離比較遠的情況下，也基本不能構成競爭關系。隨著我國經濟發展步入到一個新的水平，全國各地養生園區不斷涌現。這在總體上，給健康養生產業帶來了一個集群效應，為整個產業的發展帶來了新的規模和影響。

還要說明的是，在海南國際旅游島上升為國家戰略的今天，在海南各市縣紛紛上馬許多綜合旅游地產項目，其中不乏將健康養生作為項目賣點或亮點的項目。然而，與本項目類似的是，大部分健康養生園區幾乎都是旅游地產的一個組成部分。應該說，在不同旅游線路上的諸如此類的項目，一般情況下也不會構成競爭關系。

此外，健康養生園區項目成功的關鍵不只在于規模、環境、設施，更重要的是其深厚的文化底蘊特色。本項目地處陵水黎族自治縣境內，不但有獨一無二的黎族養生文化，而且，有其文化扎根立足的這片沃土。這是其他項目所無法復制的。也只有在這片黎族文化生成和發展的土地上，黎族神秘的養生文化，才可以真正得到發揚，具有“長壽島”秘訣之稱的黎族民族醫藥和養生文化，才可以開花結果。所以，這種排他性的文化根基，決定了本項目的基本文化定位和核心競爭力在于黎族長壽養生文化、黎族長壽養生之道，以及黎族長壽養生體驗。

在此基礎上，博大精深的中醫養生文化、中醫藥健康養生手段、現代高科技的健康保健設施、健康養生休閑會館的現代管理手段等，均成為本項目經營發展的有益完善和補充。獨特的某溫泉資源，將為本項目的養生注入新的內容。

熱帶觀光農業市場競爭分析

本項目熱帶觀光農業項目，包括兩個重要方面，一個是熱帶高效農業示范區，一個是熱帶觀光農業園區。

海南農墾系統經過建國后六十年的發展，目前已經形成了非常可喜的良好發展局面，農業發展水平居全國前列。海南得天獨厚的地理環境優勢，決定了這里有其他地區所沒有的作物、瓜果和蔬菜。本項目將建立熱帶高效農業示范園區，在提高作物、瓜果、蔬菜豐產豐收方面繼續進行投入和試驗。于此同時，本項目將充分利用該地區所特有的作物、瓜果、蔬菜，開發農業觀光和體驗園區。讓到本項目的旅游休閑度假人群，享受到其他地方所沒有的獨特的農耕體驗和田園風情。

與健康養生園區一樣，不可復制的黎族農耕文化，將是本項目熱帶農業觀光園區的一個核心文化根基，這樣，在給游客帶來高科技、田園式農業觀光體驗的同時，深刻領會和參與黎族群眾在農業生產中的特殊勞作方式，給游客一個全然不同的新奇體驗與享受。

總之，現代高效農業將是本項目的前導，觀光農業體驗將是本項目的重點，而不同凡響的黎族村寨農耕生活參與將是本項目獨一無二的亮點和特色。在這種情況下，項目的競爭優勢將是獨特的，無以復制的，富有核心競爭力的。

板塊功能內在結構分析

某國際溫泉度假小鎮項目，初步布置有職工安置區、高爾夫球場區、健康養生園區、農業觀光園區四大功區，同時安排一部分支撐項目資金回籠的配套的商業及居住房地產。

職工安置區解決和安置某農場場部搬遷的職工，為某農場改革發展提供有力保障，同時安置的職工群體中的富余人員、待業人員將為度假小鎮項目提供充足的人力資源，既解決了農場富余人員、待業人員的勞動就業問題，也為本項目的持續經營發展提供堅實的人力保證。

除職工安置區以外，我們將度假小鎮分為高爾夫、旅游、地產三大功能板塊。其中健康養生園區、農業觀光園區屬于旅游功能。因為項目區域規劃36洞高爾夫球場，屬于度假小鎮的主要項目，以下我們以高爾夫的建設經營為切入點，對高爾夫、旅游、地產的功能梯次做詳細的分析。進而，完成對高爾夫球場經營模式的定位，完成三大板塊的重要性優先順序的安排。

以高爾夫品牌影響為核心模式探討

A、標桿成功案例一——深圳觀瀾湖，百億地產神話背后的高爾夫力量

觀瀾湖，世界第一大球會，216洞規模，以高爾夫構筑高端生活的典范。觀瀾湖高爾夫，用十五年時間打造中國乃至世界最具知名度的球場品牌，以高爾夫球場品牌拉動了觀瀾湖地產溢價價值空間，在偏僻且無產業優勢的深圳觀瀾湖鎮連續實現了大宅、翡翠灣、長堤、上堤近十個別墅項目的溢價銷售與開盤售罄，創造了銷售成交總額近100億元的高端地產神話。

分析觀瀾湖高爾夫地產的成功秘訣，大致可以歸結為以下幾點：一是對高爾夫球場品牌十幾年如一日的大力投入，用高端高爾夫球場品牌建立了觀瀾湖在中國乃至世界的知名度與影響力。觀瀾湖成為了高端生活、高尚生活的代名詞，成為了高端富人向往的生活方式與活動場所，從而拉動觀瀾湖地產的超溢價價值提升與銷售。二是深挖高爾夫球場會員資源，以會員資源作為地產項目的最大客戶群體，以會員客戶帶動其他周邊朋友及人際社交圈子，從而為地產項目的銷售積累了大量的客戶資源。三是06年之后的戰略定位轉型，從運動場所建設者過度到高端生活方式締造者，推出12大品牌傳播運動以及高爾夫愛好者人群的圈營銷會議模式，進一步提升了觀瀾湖在整個深莞兩地的品牌影響力，積累了大量非高爾夫愛好者的富人資源，為后續地產的開發與銷售積累了更加廣泛的客戶基礎。

B、標桿成功案例二——華彬莊園，非產權別墅天價銷售的鼻祖

華彬莊園，50萬美元高爾夫會籍，200萬美元非產權別墅，3000萬美元領袖官邸，開創了中國高爾夫及地產領域之新貴。華彬莊園，秉承“中國乃至亞洲領袖資源平臺倡導者”的定位，始終如一地堅持華彬莊園高端品牌的塑造與投入，通過國內外領袖級人物的公關活動以及對會員的嚴格準入制度，在中國建立了最高端高爾夫俱樂部的品牌形象。依托已經形成的客戶口碑，于08年成功導入高端地產項目，幾乎在零推廣成本的情況下，實現了非產權別墅及領袖官邸的超溢價銷售，創造了高端地產銷售的奇跡。

分析華彬莊園的成功秘訣，可以概括為以下兩個因素：一是華彬莊園成為了中國最高端高爾夫俱樂部的代名詞，成為了中國政界、商界領袖最為集中的平臺。華彬莊園已經不只是高爾夫球場，而更是中國最高端領袖資源圈子與階層的代表。依托華彬莊園已有的品牌價值以及領袖資源平臺，順勢實現了地產超溢價以及集團品牌的整體升級。二是通過對會員增值服務以及領袖圈活動的不斷深化，加深了華彬莊園與會員之間的關系，一方面為地產銷售打通了最佳客戶資源渠道，另一方面強化了華彬莊園領袖資源平臺的市場與社會角色定位，為品牌升級以及后續經營業務的擴展升級奠定了堅實的基礎。

C、該模式的綜合分析

該模式的成功關鍵在于：高爾夫是整體復合項目成功的核心，高爾夫球場品牌的成功塑造，為地產價值的提升及地產銷售積累了足夠的人氣，高爾夫球場客戶資源的成功經營與管理，為地產銷售積累口碑與客戶基礎。圍繞以高爾夫為核心的高端生活方式的塑造是整體復合項目的靈魂，以高爾夫球場為核心來行銷高端生活方式，讓高端生活方式成為旅游項目以及地產項目的靈魂，從而建立起高爾夫旅游地產項目的核心精髓。

該模式在實際操作中也是存在問題的。一是觀念問題。開發商往往對高爾夫的價值認識不足，將高爾夫球場僅僅作為復合項目的配套經營，從而導致了后續對高爾夫球場品牌投入的不足以及對客戶資源的維護與利用不足。高投資的高爾夫球場并沒有發揮應有的項目價值提升與業績提升的效果。擁有高爾夫球場不等于擁有高爾夫地產的自然增值，球場本身的品牌價值、市場效應以及生活方式的核心作用才真正直接決定了旅游與地產的價值打下與市場業績表現。二是品牌問題。以旅游與地產本身的推廣為主體，忽略高爾夫球場的品牌推廣，球場僅僅是旅游與地產推廣中的一個配套與景觀而已，果嶺、高爾夫球場僅僅成為了度假旅游與高端地產的一個支持點。缺乏對高端高爾夫球場品牌的塑造，導致旅游項目與地產項目增值溢價空間有限，同時無法發揮球場聚集高端客戶人氣的效果，從而影響了地產項目的銷售進度與質量。球場僅僅發揮了簡單的配套功能，品牌推廣上得不到足夠的重視，失去了原本可以更大的溢價空間，以及更快更好的銷售可能。三是渠道問題。由于對球場本身經營的不重視，導致無法利用高爾夫球場平臺的各種活動積累高端客戶資源，無法為復合項目打下堅實的客戶基礎與高端客戶圈層的口碑基礎。同時，由于旅游、地產與高爾夫球場的割裂經營，致使球場客戶無法與旅游地產客戶實現共享，浪費了球場本身的高端客戶資源平臺的價值。四是割裂運作問題。球場與旅游地產沒有實現真正的融合與復合，而是兩層皮的各自為戰的操作，導致了在品牌與客戶資源以及銷售渠道上無法共享，影響了高爾夫球場本身對旅游地產及復合項目的促進提升作用。

以旅游主題開發為核心的模式探討

A、標桿成功案例——東部華僑城，高端旅游復合地產戰略轉型先鋒

東部華僑城是華僑城集團在深圳東部投資發展的大型區域旅游新地標。在茶溪谷、大峽谷、大梅沙、華興寺、因特拉根等旅游景觀和休閑度假區以及云海谷球場等的整體規劃基礎上，推出天麓大宅別墅。依托主題生態休閑公園，2007年底天麓一區開盤即售罄，2008年陸續開盤的二區和七區銷售率均超過了80%.

分析東部華僑城的成功秘訣，可以概括為以下四個方面：一是華僑城原有的品牌背景為東部華僑城的地產銷售奠定了客戶基礎與市場基礎。二是東部華僑城的市場定位，無論是茶溪谷、華興寺還是云海谷高爾夫球場，都定位于高端休閑度假，與原有的歡樂谷、世界之窗等中低端觀光游存在明顯區分，在帶動東部片區高端休閑產業興起的同時，拉升了板塊對高端人群的吸引與人氣的提升，保證了高端別墅地產項目的成功。三是東部華僑城所獨有的自然環境與配套設施，海、山、高爾夫球場、酒店、茶園所營造出的高端休閑體驗與環境，為整體復合項目的價值提升創造了得天獨厚的客觀地理條件。四是高爾夫球場的導入以及云海谷私人球場的高端私密定位，營造了高端生活的核心氛圍，牢牢地鎖定了高端客戶群體。

B、該模式的綜合分析

該模式的成功在于：旅游項目的獨特性與唯一性，具備吸引人氣的勢能，旅游主題規劃的特色與整體復合項目的市場需求相切合，旅游主題符合高爾夫與房地產目標人群的心理需求，旅游項目的定位與房地產項目定位相吻合。

該模式在實際操作中，也存在諸多問題。一是資金投入問題。獨特性旅游項目的開發，需要更大手筆的資金投入，需要在更大規模上創造項目的差異性，對于開發商而言資金的大規模投入將是最大的難題。二是資源問題。該模式對于旅游資源的依賴度高，必須具備獨一無二的、具備足夠強吸引力的自然資源或者以資金打造出來的強勢的人為旅游資源。三是后續經營問題。旅游項目是長期經營性項目，需要開發商具備足夠的旅游資源操盤經營能力，而且投入回收的周期將很長。四是市場吸引問題。面對全國各地無數的旅游項目，取得競爭優勢與市場吸引力將是項目成敗的核心與關鍵，而這些優勢與吸引力又依賴于前期大手筆的資金投入與后期的持續經營。在市場競爭激烈的今天，取得上述優勢與吸引力是難上之難。五是項目定位問題。旅游項目要求有更多的人氣來維系后續經營，但人群的泛化必然導致與整體項目的高端定位相不符，容易降低整體項目其是地產項目的價值感認，這也是為什么華僑城在后續的項目開發中導入高爾夫球場，慢慢從大眾旅游向高端休閑旅游過度的根本原因。六是整合問題。由于旅游項目的高人氣與地產項目的私密性存在沖突，在后續的品牌整合及資源整合方面都存在很多問題，很難實現整體復合項目的融合與通盤和諧。

以房地產開發為核心推進模式探討

A、標桿成功案例——北京麗宮別墅，7個月熱銷16億元的純千萬級別墅

北京麗宮別墅，最成熟的別墅社區。位于首都國際機場高速公路沿線的順義低密度別墅豪宅區，即北京中央別墅區。物業做了溫榆河畔，綠林成蔭，楊柳輕垂，空氣怡人，提供了完美的低密度生活環境。北京麗宮別墅，具有最頂級的配套。溫榆河水畔尼克勞斯世界大師級十八洞高爾夫主題公園、幽雅園心湖、東南亞式貴族會所、由香港上市‘修身堂’集團首創北京專業大型泰式Sausalito水療保健中心。北京麗宮別墅，最頂級豪宅。別墅空間設計以豪宅主人一個私享會所式家居作為主題，提供一個營造私人會所的空間條件，讓主人縱情私人時空的無限可能，如戶內陽光泳池、天然溫泉按摩浴池、桑拿、影視廳、酒塔、酒吧、宴會廳、健身中心、戶外按摩浴池、私人溫室、室內高爾夫練習室等，成就主人縱橫商界以外的一個隱世桃源，是真正為風云人物定制的私屬會所式豪邸。

分析北京麗宮別墅的成功秘訣，在于：區位優勢，地處于成熟頂級的中央別墅區。配套優勢，擁有最頂級的高爾夫俱樂部、最頂級會所、最頂級水療中心等。品質優勢，私屬會所式豪宅，功能齊全，極大地滿足了頂級高端人士的心理需求。跨界營銷，通過高爾夫賽事、奢侈品展示等形式聚攏廣泛的高端客戶群體。

B、該模式的綜合分析

該模式的成功在于：地產項目本身具備先天的強勢競爭力，如區位優勢、環境優勢、硬件優勢、軟件優勢等。地產項目本身具有大規模的體量，可以滿足后續球場和旅游項目的經驗需要。高爾夫項目品質與旅游項目定位的匹配性，符合地產項目的人群定位與品牌內涵。

該模式在實際操作中，存在諸多問題。一是對地產項目的競爭力有很高的要求。以地產支點帶動整個項目，要求地產項目本身具備較強的競爭力和核心獨特的競爭特色，否則很難以單點地產拉動整個項目的經營。隨著對優勢地塊的搶奪，具備先天優勢競爭力的地產項目會越來越少。二是在地產項目日益同質化競爭的今天，單純依托房地產支點的模式很難制止差異性與獨特性，除非是具有得天獨厚的先天環境條件，而這樣的環境并不是所有的項目都能夠具備。三是高爾夫及旅游項目無法發揮應有的價值提升功能，削弱了原本可以為整體項目提升溢價和人氣的效果。

功能板塊結構安排及目標人群定位

A、功能板塊內部結構安排

通過以上分析可以得出結論，以高爾夫、旅游、房地產作為整體項目的核心，都存在著這樣那樣的諸多問題。一般地講，在項目本身缺少自然環境等天然稟賦的情況下，以高爾夫作為項目開發的核心與支點，最容易實現整體項目價值與經營業績的提升。但與此同時，對于高爾夫球場本身的重視，對高爾夫球場品牌塑造的重視，對客戶資源的整合，將是整個項目成功的關鍵。

某國際溫泉養生度假小鎮項目，所處的位置自然資源和先天稟賦并不是最佳，然而，獨一無二的黎族養生文化、國有某農場的農業優勢、以及當地獨具特色的蔬菜水果等作物，將是本項目的排他性的、可以發掘的先天資源。

因此，在度假小鎮的版塊布局中，應該遵循以下思路整體開發：一是高度重視高爾夫品牌建設。從規劃設計階段開始，便應該積極投入資金與社會資源，引進知名高爾夫設計力量，引進知名高爾夫經營與管理團隊，借用國際知名品牌，為項目整體開發埋下堅實的基石。二是要大力發掘海南島黎族養生文化。海南島又稱為長壽島，而神秘精深的黎族健康養生文化和生活方式，是陵水黎族居住區得以長壽健康的根本原因。我們應該積極深入地發掘黎族當地生產生活方式背后的文化內涵，并通過合理科學轉化武裝到項目區健康養生園區和農業光園區上來。牢牢抓住代表現代休閑產業的高爾夫和代表少數民族神秘精深的養生文化這兩個牛鼻子，將為項目的全面展開和長足持續發展注入源源不竭的動力。

B、運營模式與目標人群定位

通過以上分析，項目主要滿足三部分人群。一是消費高爾夫球場運動的人群；二是消費健康養生與農業觀光等旅游項目的人群；三是消費商業及房地產的人群。這三部分人群又可以歸類為高端消費人群與中端消費人群。

基于此，高爾夫球場運作經營模式不宜采用北京華彬莊園高爾夫的封閉式的“受邀會員制”，也不宜采用春城湖畔高爾夫的純開放式的經營模式，也不能簡單地采用觀瀾湖高爾夫的半封閉半開放是的會員形式。最合適的做法是，在高爾夫項目運作初期，適當增加高爾夫球場的開放程度，但又絕不能放棄和貶損項目的較高定位的品牌形象。到高爾夫球場運作到一定時期后，逐漸轉為較為規范的半封閉半開放的經營模式。這樣便充分結合了項目短期利益的獲得與項目品牌價值的持續發展，可以獲得底線與頂線的雙增長力。這樣便可以充分發揮項目高爾夫、健康養生、農業觀光的項目多元開發體系的優勢，確保了項目的短期利益的保持和長期盈利與品牌價值的保障，兼顧了項目硬件配套綜合性與唯一性的雙重打造。

項目建設內容概念性總體規劃構思原則

1、利用地形、融于環境、天地相諧

自然美與人工美相結合，可以產生風景似詩一般的意境，使人與自然之間更易達到天人合一的境界。項目區域內原有的山、水、樹、草將得到充分的尊重，這既是對自然的尊重，對田園的尊重，更是對生態的尊重。這既是符合藝術的自然美，也符合生態的科學精神。

2、風格多樣、揮桿磨志、挑戰自我

本項目的高爾夫球場將在充分結合地形特點、利用自然景觀的基礎上，按照國際錦標賽標準進行建設。將成功的技術考驗和自然環境高度結合，使球場具備承辦各種國際職業大賽的條件。球場內有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊。球場的設計既突出個人風格又具有天地融合的自然特點，為打球技術各異的選手和球迷帶來不同的難度目標，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。使球場成為一個富有挑戰性的天然競技場。

3、因地制宜、保持特色、發掘文化

本項目的健康養生及農業觀光園區，將依照自然的山水搭配、地形起伏、樹木花草，追求建筑物天際線的柔和延展，又要追求人在環境中的一步一景，讓每一個度假旅游者和養生保健客戶，在令人心曠神怡的大自然美景中感受上天的恩賜，領略久違的田園風情。在建筑物好景觀的安排中，要充分發掘和體現黎族民俗、文化與風情，讓旅游者在此充分感受和體驗黎族生產、生活和文化的魅力，達到養生、怡情與休閑的完美綜合體驗。此外，在項目單體建筑的具體設計及后續開發經營中，也要充分考慮采用傳統中醫養生的文化精髓，適當引進世界先進的養生文化及養生實踐，充分引進世界先進的園林建設和農業觀光園區發展的最新成果與經驗。

項目建設內容與規模安排

如上圖所示，項目總面積267公頃，計4005畝，其中高爾夫球場用地160公頃，計2400畝，建設用地101公頃，計1515畝，其他用地6公頃，計90畝。

項目除安排36洞高爾夫球場外，共安排了11個分項目區。其中農場職工安置區布置了安置小鎮、安置辦公區兩部分；高爾夫球場配套商業、酒店、地產有風情小鎮、度假酒店、高爾夫社區；健康養生園區，有溫泉養生中心、銀逸養生別院、康復醫療中心；高效農業及農業觀光，有農科所、生態農莊、密林垂釣等。

某國際溫泉養生度假小鎮項目布置一覽表

　

子項目

用地面積（平方米）

容積率

建筑密度

建筑面積（平方米）

　

農場安置項目

1

農場安置小鎮

57000

1.5

25%

85500

2

農場安置辦公區

15000

1.2

35%

18000

　

小計

72000

　

　

103500

　

高爾夫球場配套商業、酒店、地產項目

3

風情小鎮

80000

0.8

35%

64000

4

度假酒店（會所）

65000

0.6

20%

39000

5

高爾夫社區

350000

0.4

15%

140000

　

小計

495000

　

　

243000

　

溫泉養生項目

6

溫泉養生中心

90000

0.6

15%

54000

7

銀逸養生別院

100000

1.2

20%

120000

8

康復醫療中心

64000

0.8

20%

51200

　

小計

254000

　

　

225200

　

高效農業及觀光農業項目

9

農科所

24000

0.3

12%

7200

10

生態農莊

115000

1.0

20%

115000

11

密林垂釣

50000

0.2

8%

10000

　

小計

189000

　

　

132200

　

合計

1010000

　

　

703900

項目環境保護環境質量標準

1、《大氣污染物綜合排放標準》 GBl6297—1996

2、《地表水環境質量標準》 GB3838—2002

3、《環境空氣質量標準》 GB3095——l996

4、《城市區域環境噪聲標準》 GB3096—93

5、《污水綜合排放標準》 GB8978—1996

6、《生活垃圾填埋污染控制標準》 GBl6889一1997

7、《污水排入城市下水道水質標準》 CJ3082—1999

8、《環境空氣質量功能區劃分原則與技術方法》 HJl4—1996

主要污染源及污染物

1、廢氣

高爾夫、健康養生園、農業觀光園，以及配套的酒店、會所、商業、住宅等的餐飲設施排放煙塵廢氣，主要成分為碳氫化合物、N0x、CO等；項目區域內的道路交通汽車排放尾氣，成分為SO2和CO2。

2、污水

項目內沒有工業污水，有的主要是生活廢水和人的排泄物，包括洗滌、沐浴、洗衣等的廢水以及沖洗廁所等的污水。主要成分是有機和無機的可沉和不可沉固體，細菌，還有氮、磷等營養物質。

3、噪音

項目區域沒有大范圍、大分貝的噪音，噪音的主要來源為酒店、會所、商業、住宅的空調機組、自備發電機及道路交通的來往車輛等。

4、固體廢棄物

項目的主要固體廢棄物主要來自于高爾夫球場、健康養生園區、農業觀光園區以及配套的商業、住宅、酒店、會所等的生活垃圾、果皮紙屑、塑料瓶罐、食堂下腳料等。

綜合治理措施

本項目的設計、建造和經營管理將充分貫徹“自然為本”的原則和環境保護宗旨，高度注重生態平衡和自然環境保護工作。在環境保護方面，項目建設將采取如下舉措：

1、充分尊重大自然，尊重原始景觀。項目區域內有很多長勢良好的現有樹木與植被，在項目設計階段便充分考慮利用原有的適合于熱帶生長的綠化與景觀打造，從而降低成本同時降低對環境的破壞，也確保項目水土生態得到最好的保持。

2、高爾夫球場、健康養生園、農業觀光園以及商業、住宅、酒店、會所等單體項目的建設施工過程中，將完全杜絕對環境可能造成忽視或者影響環境的工程項目和設施。高爾夫球場、健康養生園、農業觀光園、配套的商業地產酒店等主要園區內將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級處理設施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場內進行初級處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網。

3、本項目在經營管理過程中將環境保護的理念貫徹到高爾夫球會、健康養生園區、農業觀光園區及配套項目的的日常經營管理全過程中。

項目合作商務模型

本項目所在地塊以改革后存續某農場土地資源為主，項目開發的主要部分是基于陵水XX投資發展有限公司與某農場的合作。本項目還涉及一部分地方集體農用地，涉及的村委會主要有本號村委會、大坡村委會和什巴村委會。總體上講，本項目是陵水某XX投資發展有限公司與某農場以及地方村級委員會的合作項目。

項目立項審批路線

某國際溫泉養生度假小鎮項目，首先在農墾系統內部立項，作為農墾國營某農場的一個土地開發合作項目，然后報請陵水縣政府審批。

項目立項審批大致經歷以下五個階段：

第一階段，某農場審批。完成項目概念性規劃，完成項目開發可行性研究報告，向某國營農場主要部門與領導進行匯報，獲得某農場場部黨政主要領導及有關部門的審批通過。

第二階段，農墾總局審批。在經過國營某農場的第一階段審批，并將有關資料完善后，向海南省農墾總局黨政領導及有關部門匯報，獲得農墾總局主要領導及有關部門的審批通過。

第三階段，陵水縣政府審批。經過以上兩個階段審批完成后，作為海南省農墾系統立項項目，向陵水縣縣委及政府匯報，爭取獲得陵水縣黨委政府及相關主管部門的審批通過。

第四階段，相關規劃的調整。在通過上述陵水縣黨委政府（不排除在必要的時候需要向省政府匯報）及有關主管部門的審批通過后，相應跟進陵水縣縣域城鄉總體規劃修編、土地利用總體規劃修編，并相應跟進對應的控制性規劃的調整修改。

第五階段，項目操作實施。在相關總規及土地總規調整修編后，落實土地利用年度計劃，為項目實施提供必要的建設用地指標，然后開展土地征收、安置補償、三通一平以及后續單體建筑施工工作。

土地開發審批路線

某國際溫泉養生度假小鎮項目，涉及的用地有三部分：項目區域內原有的建設用地，變性后的新增建設用地，向農村經濟社租用的農用地。

新增建設用地的開發審批路線，如前文已述，需要經過相應的審批以及啟動土地變性。因為國營某農場的土地原本就是國有土地，所以土地的國有性質不需要發生變化，變化的是土地使用用途。

原有建設用地指標（指國營農場原有的國有建設用地）的使用手續相對簡單些。向農村經濟社租用的農用地因為主要涉及商務合作關系，審批也相對簡單。

合作分工及分成辦法

某國際溫泉養生度假小鎮項目，涉及的合作方有陵水某XX投資發展有限公司、國營某農場、項目區域內的農村集體村委會。項目的核心部分是某陵水XX投資發展有限公司與國營某之間的土地開發合作。其余的土地由陵水某XX投資發展有限公司向相關經濟社租用。

根據海南省農墾系統土地資源合作開發的一般做法，國營某農場土地的合作，由農場提供土地，由公司提供資金，合作雙方按比例進行實物分成。

項目建設進度安排項目開發組織管理

項目在通過立項的農墾總局審批以及陵水縣政府審批后，陵水某投資發展有限公司與國營某農場將組建合資開發公司，土地資源進入合資開發公司資產，XX公司提供開發資金，雙方按照現代企業制度及公司法的規定確定股權結構比例，開發團隊由合資公司聘任。

為加強建設管理，建議建設單位采取如下管理辦法：

1、組織精干高效的管理隊伍

采用項目業主制度，成立一個精干高效的專門管理機構，配備專業技術過硬、思想作風正派的技術管理人員對整個項目的開發運作進行管理。

2、重視與加強項目設計管理

隨著項目通過政府及相關部門審批后，在組織精干高效的項目開發建設管理隊伍的同時，將選擇與聘請世界級知名的高爾夫球場、健康養生園區與農業觀光園區的專業設計團隊展開方案設計、初步設計和施工圖設計。確保項目的精品與高端定位水平。

3、加強項目計劃與投資管理

在施工過程中，應加強組織與計劃工作，施工單位要加強施工組織設計，充分考慮季節性不利因素對工程的影響，減少本工程對周圍環境的破壞，并根據各單項子工程的特點有針對性的進行施工設計與監管，工程施工過程應嚴格按照《施工安全管理條例》進行，降低工程風險。工程款應由業主專款專用，財務人員要把本項目的收支單獨列帳，嚴格控制工程造價，以批復的概算作為控制依據。

4、加強質量、進度、安全管理

監理單位應本著“嚴格監理，公正科學，熱情服務，一絲不茍”的監理原則，對本工程的質量、進度、支付工程款進行全面監理，各分項工程必須嚴格按照設計標準及質量驗收標準執行，特別是在土建工程和設備安裝工程方面更要“樹立百年大計，質量第一”的原則，避免無故拖延工期、偷工減料、趕進度而增加質量隱患的行為發生。精心設計，精心施工，精心管理，創造良好的工程形象。

項目實施的進度建議

本項目根據總體規劃及項目特點，其建設進度分三個階段：

1、項目立項及可研批復

第一階段：初步立項

根據項目特點以及海南省農墾系統的管理機制，編制本項目開發建議書并獲得國營某農場有關部門的審議通過及批復。

第二階段：規劃可研

根據項目的特點編制項目概念性規劃，并編制項目開發的可行性研究報告，報請海南省農墾總局，并力爭獲得海南省農墾總局的立項審批通過，并對項目的可行性研究報告給予批復。

2、政府審批及規劃調整

在海南省農墾總局獲得立項審批通過后，完善材料并報請陵水縣人民政府及相關的規劃、國土、發改等有關部門，力爭獲得縣委縣政府的審批通過。在此基礎上，跟進相應的陵水縣縣域城鄉規劃調整及土地利用總體規劃調整。

3、項目開發建設用地取得

在縣域總規控規調整及土地利用總體規劃調整完成后，在國營某農場主持下，推進項目所涉及的三項補償及收地工作。

4、初步設計與施工圖設計

在項目審批過程進行的同時，展開并完成球場初步設計，并在勘測完成后推進施工圖設計，并積極推進項目施工前項目場地的三通一平工作，辦好開工前各項手續。

5、項目工程建設與施工

在項目開工前各項手續完成后，編制施工組織計劃，全面展開項目的高爾夫球場、健康養生園區、農業觀光園區及相關配套工程的施工、設備購置安裝和調試，并推進完成工程項目的竣工驗收工作。

6、項目各個功能區試營業

在項目展開前期，聘請國際知名的高爾夫球場管理公司以及健康養生、農業觀光園區的專業管理隊伍，在工程竣工結束后，全面進入項目的試營業階段。

以下圖是本報告對項目開發的進度計劃建議：

投資估算與資金籌措

上圖是對項目區域內的權屬與地類調查結果，經過對權屬地類結果的統計，項目區域內涉及的權屬與地類明細如下表：

土地成本

根據上表統計結果可知，本項目區域范圍內原有國營某農場國有建設用地109畝，本號、大坡等村委會有集體建設用地156畝，其余的土地主要是耕地、園地、林地等農用地。

本項目開發需要建設用地1515畝，尚需對現有農用地變性1250畝的新增建設用地來滿足項目開發需要。根據陵水某XX投資發展有限公司與國營某農場達成的初步一致，這部分建設用地將由農場的土地變性實現。

涉及本號、大坡村委會相關經濟社居民點建設用地整合事宜，初步將原村民集中轉移安置在風情小鎮的劃定區域完成。原國營農場居民點建設用地整合，根據農場與XX公司的初步意向，安排在農場安置小鎮。因為都屬于轉移安置的實物補償方式完成，這里便不單獨計算搬遷安置費用（拆遷的費用在估算中暫且不予以計列），而是在建安成本中進行考慮，而且在項目地產銷售收益中予以扣項。

綜上，本項目土地成本主要在于以下幾項： 1、國營農場土地預征地的三項補償費用（前文已述，不包括拆遷安置費用）；2、新增建設用地補交地價款費用；3、集體土地一次性補償與50年租用費用。下面分別計算：

農場土地預征補償

A、征地補償費用

根據2009年5月9日頒布的《海南省征地統一年產值標準》，陵水本號鎮區域統一年產值為1984元/畝，補償倍數是21倍，征地補償標準為41664元/畝。本項目占用國營某農場土地2380畝，因此征地補償費用為99160320元。

B、青苗及地上附作物補償

根據2009年5月9日頒布的《海南省征地統一年產值標準》，結合本項目區內的作物基本情況，地上青苗按照2000元/畝的平均水平予以補償，項目區域內有耕地312畝，青苗補償費為624000元。

根據2009年5月9日頒布的《海南省征地統一年產值標準》，結合本項目區域內園地的基本情況，園地補償按照12000元/畝的平均水平予以補償（有大量的龍眼），項目區域內有園地約1821畝，園地補償費為21852000元。

C、耕地占用稅及耕地復墾費

根據《海南省實施辦法》，耕地占用稅征收標準為23333元/畝，項目占地2380畝，因此耕地占用稅為55532580元。

根據《海南省耕地開墾費收繳使用管理辦法》，耕地開墾費標準為12000元/畝。項目占地2380畝，因此耕地復墾費為28560000元。

D、土地預征補償匯總

由于本項目采用實物補償辦法，所以，土地預征補償中沒有計算拆遷安置的補償費用。

匯總上述幾項土地預征補償結果，國營某農場土地預征補償費用共計150196320元。

新增建設用地費用

前文已述，本項目新增建設用地1250畝，根據財綜【2006】48號文件，新增建設用地有償使用費收費標準為42600萬元/畝。本項目新增建設用地有償使用費為53250000元。

本項目新增建設用地為1250畝，占總預征土地的52%，相對應的土地預征補償費用約78102086元，需補交土地出讓金約為預征地費用的40%，所以，需補交土地出讓金費用為31240834元。

新增建設用地的費用之和為84490834元。

集體土地租用費用

按照集體土地租用的一般操作行情，XX公司需向相關集體土地的所有者的經濟社，按照10000元/畝價格一次性先行支付補償款，作為經濟社清理地上附著物的啟動費用，然后按照500元/畝/年的費用支付年租金，每5年租金遞增10%。

本項目涉及大坡、本號、什巴三個村委會的相關經濟社，共計用地1626畝，因此啟動清理費用16260000元，50年累計租金64786344元，共計租金費用81046344元。

土地成本匯總

匯總上述三項費用之和，得出本項目土地成本為315733498元。（即共計土地成本約3.16億元）

建安成本

高爾夫球場建設工程費

36洞高爾夫球場建設費用大致為180000000元。

其他園區及配套工程費

前文已經載明，除高爾夫球場外其他建筑物建筑面積之和為658900平方米，考慮到健康養生項目與農業觀光項目對景觀及設施要求較高，酒店等項目的裝修要求較高等的諸多特點，平均每平方米造價應該不低于5000元。因此建安成本大約為3294500000元。

項目投資估算

除上述主要項目費用外，綜合考慮其他費用，計算項目總投資4045233498。

項目資金來源

項目總投資40.45億元，XX公司自有資金投入12.5億元，占項目總投資的31%，其余所需資金在自有資金不足的情況下，通過其他渠道融資解決，占項目總投資的79%。按照一次投入滾動開發，內部調配的原則，12.5億元的啟動資金的杠桿作用應該可以完成整個項目的持續開發與經營。

經濟效益分析與財務評價分析評價的主要依據

1、依據

（1）原國家發展計劃委員會頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）；

（2）現行國家和地方的有關稅、費征收政策和財務會計規章制度；

（3）項目企業提供的其他有關資料。

2、原則

（1）財務評價遵循穩妥保守、謹慎客觀的原則，以確保效益計算的科學與可靠性；

（2）動態分析為主、靜態分析為輔原則；

（3）定量分析為主、定性分析為輔原則；

（4）效益與成本費用的計算口徑一致原則；

（5）依據經驗和遵循市場實際相結合的原則，在依據專業測算經驗的基礎上，按照行業市場的實際建設和經營管理情況進行類比和測算。

項目開發運營收益分析

本項目的開發，將形成兩類產品，一類是可以短時變現的房地產物業，一類是長期擁有持續經營的高爾夫球場、健康養生、農業觀光及度假酒店等物業產品。為了兼顧項目開發效益預測的科學性與簡便性的統一，這里分別計算項目收入，先計算短期可以變現的物業收益，然后，再計算長期持有的物業投資回收時限，從而確定項目的前景并分析項目經濟可行性。

為了方便計算，前文所列的項目透入我們稱之為開發成本，而高爾夫球場、健康養生園、農業觀光園、度假酒店后續經營中所發生的經營成本我們這里稱之為費用。從而方便于從不同的角度與時限，綜合考量計算項目的收益情況。

短期可變現物業創利

短時期內可以變現的物業有：風情小鎮、高爾夫社區、銀逸養生別院、生態農莊，四者建筑面積之和為410000平方米（暫時扣減集體土地搬遷安置面積29000平方米）。如果風情小鎮、銀逸養生院、生態農莊三項平均售價8000元/平方米，高爾夫社區平均售價15000元/平方米，則可以實現銷售收入4492000000元。

項目總的開發成本為4045233498元，一次性可回收4492000000元，實現利潤446766502元，利潤率11%，同時形成了高爾夫球場、健康養生園、農業觀光園、度假酒店等長線可持續回收的長期經營資產。

試闡述長線經營狀況

由于健康養生產業及農業觀光產業，均屬于朝陽產業，尚未進入成熟發展階段，目前還無法準確預測其后續的經營基本狀況，為了計算的方便同時不失客觀性與科學性，這里假設健康養生與農業觀光項目可以實現不計提折舊前提下的經營持平，我們以高爾夫球場的經營形勢來預測項目總投資的未來經營表現。

以下是本項目一個標準18洞球場10年的經營狀況，從中可以看到一個18洞球場10年間可創造利潤1.34億元，36洞球場10年間可以創造利潤2.68億元。

經濟效益綜合評價

項目建設完成，地產一次性變現可實現銷售收入44.5億元，扣除項目總投資40.45億元，可實現利潤4.47億元，利潤率11%（大于一般企業收益率8%）。同時，沉淀了可以長線持續經營的高爾夫球場、健康養生園和農業觀光園。

對高爾夫球場、健康養生園、農業觀光樂園等長線項目中的典型——36洞高爾夫球場10年經營狀況進行了分析，10年內高爾夫球場可實現銷售收入2.69億元，其他兩個園區如果加強管理、科學決策、經營得法，也必將創造可觀的經濟效益。

綜上，項目的經濟效益可觀，是一個經濟可行的好項目。

分析報告的結論和建議

某國際溫泉養生度假小鎮項目有著極佳的天時、地利與人和的綜合優勢。適逢國際旅游島上升為國家發展戰略，位于黎族文化發源并繁盛的陵水自治縣，項目區域有優質溫泉有待開發，有海南省農墾系統改革大潮的推進，有XX公司強大的資金與人力資源，項目的開發前景非常明亮而廣闊。

經過對項目建設的必要性、市場前景、建設規模和方案、財務效益等方面的縝密、細致、科學、嚴謹的分析論證認為，本項目建設是必要的，建設方案是可行的，建設規模是適宜的。項目建成后，將取得良好的經濟效益和社會效益。因此，本項目無論在經濟效益方面還是社會效益方面，都是可行的。

綜合上述因素，該項目有著極大的開發價值和必要，位置及相關條件俱佳，且地塊產權為農場所有，周邊農民承包土地拆遷安置量不大，征地相對簡單。建議下一部盡快開展項目的概念性規劃的匯報，在通過海南省農墾總局及陵水縣政府審批后，即可全面推進項目所在區域的總體規劃調整、控規調整及土地總規調整工作。與此同時，適時引進國際知名設計單位和專業管理單位，正式啟動該項目的策劃與設計工作，盡早創造項目應有的經濟效益和較好的社會效益，為實現陵水國營某農場及其周邊鄉村的又好又快發展，為盡快落實解決和改善提升農場職工及當地農民的民生工程水平，做出應有的貢獻。

推薦訪問： 潞城 小鎮 智慧