市住房發(fā)展 “ 十四五 ” 規(guī)劃

　2020 年

　5 月

　1

　目 錄 第一章 總則 .............................................. 1 第一條

　指導(dǎo)思想

　................................ ......................

　1 第二條

　規(guī)劃目的

　................................ ......................

　1 第三條

　規(guī)劃原則

　................................ ......................

　2 第四條

　規(guī)劃依據(jù)

　................................ ......................

　3 第五條

　規(guī)劃范圍

　................................ ......................

　4 第六條

　規(guī)劃期限

　................................ ......................

　4 第二章 規(guī)劃編制背景 ...................................... 5 第七條

　義烏發(fā)展特點(diǎn)

　................................ ..................

　5 第八條

　社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

　................................ ..................

　6 第九條

　城市建設(shè)發(fā)展

　................................ ..................

　6 第三章 住房發(fā)展評(píng)析 ...................................... 9 第十條

　住房總體特征

　................................ ..................

　9 第十一條

　住房現(xiàn)狀評(píng)估

　................................ ...............

　11 第十二條

　住房發(fā)展形勢(shì)

　................................ ...............

　18 第四章 住房發(fā)展規(guī)劃 ..................................... 20 第十三條

　住房發(fā)展目標(biāo)

　................................ ...............

　20 第十四條

　人口規(guī)模預(yù)測(cè)

　................................ ...............

　22 第十五條

　住房需求研究

　................................ ...............

　24 第十六條

　住房需求預(yù)測(cè)

　................................ ...............

　27 第十七條

　住房需求分配

　................................ ...............

　30 第十八條

　年度供應(yīng)計(jì)劃

　................................ ...............

　31 第五章 住房布局引導(dǎo) ..................................... 33 第十九條

　布局考慮因素

　................................ ...............

　33 第二十條

　鎮(zhèn)街發(fā)展引導(dǎo)

　................................ ...............

　33 第二十一條

　公共設(shè)施配套

　................................ ...............

　38 第二十二條

　住房供地原則

　................................ ...............

　38 第二十三條

　住房土地來源

　................................ ...............

　39 第六章 住房發(fā)展措施 ..................................... 41 第二十四條

　促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　................................ ...

　41 第二十五條

　培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

　................................ .....

　42 第二十六條

　推進(jìn)保障性住房建設(shè)和管理

　................................ ...

　43 第二十七條

　大力實(shí)施人才住房建設(shè)管理

　................................ ...

　44 第二十八條

　改善環(huán)境，提高居住品質(zhì)

　................................ .....

　46 第二十九條

　科學(xué)規(guī)劃，踐行未來社區(qū)

　................................ .....

　46 第三十條

　加大財(cái)稅和金融支持

　................................ .........

　47

　2

　第三十一條

　建立多部門協(xié)作機(jī)制

　................................ .........

　48 第八章 規(guī)劃實(shí)施機(jī)制 ..................................... 49 第三十二條

　建立年度實(shí)施計(jì)劃

　................................ ...........

　49 第三十三條

　加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督

　................................ ...........

　49 第三十四條

　推進(jìn)規(guī)劃相互銜接

　................................ ...........

　49 第三十五條

　提高公眾參與力度

　................................ ...........

　49 第九章 附則 ............................................. 50 第三十六條

　生效日期

　................................ ...................

　50 第三十七條

　解釋權(quán)限

　................................ ...................

　50 附圖 .................................................... 51 01

　區(qū)位分析圖

　................................ ..........................

　51 02

　義烏總體規(guī)劃用地圖

　................................ ..................

　51 03

　義烏現(xiàn)狀住房?jī)?chǔ)量分布圖

　................................ ..............

　51 04

　義烏規(guī)劃新增住房分布圖

　................................ ..............

　51 05- - 18

　各鎮(zhèn)街住房發(fā)展區(qū)域引導(dǎo)圖

　................................ ..........

　51

　1

　第一章

　總則

　第一條

　指導(dǎo)思想

　深入貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想和黨的十九大精神，全面踐行習(xí)近平總書記對(duì)義烏的囑托和要求，深入貫徹落實(shí)黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及省委十四屆六次全會(huì)、省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、金華市委七屆六次全會(huì)等會(huì)議精神，為建設(shè)以世界“小商品之都”為特色的國(guó)際樣板城市的住房發(fā)展提供建設(shè)指導(dǎo)。堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，落實(shí)城市主體責(zé)任制，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，以實(shí)現(xiàn)全市市民住有所居為主要出發(fā)點(diǎn)，建立住房平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。根據(jù)國(guó)家、省的有關(guān)工作部署要求，結(jié)合義烏市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房建設(shè)情況，制定本規(guī)劃。

　第二條

　規(guī)劃目的

　為全面落實(shí)國(guó)家、省要求各地編制住房發(fā)展規(guī)劃的有關(guān)工作部署，落實(shí)好“一城一策”、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要舉措，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的住房制度，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，努力滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房，規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)的統(tǒng)籌與指導(dǎo)，合理安排住房供應(yīng)規(guī)模、時(shí)序與布局，做好義烏市住房保障工作，引導(dǎo)和促進(jìn)

　2

　房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，滿足義烏人民日益增長(zhǎng)的美好生活，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　第三條

　規(guī)劃原則

　（一）落實(shí)政策，銜接規(guī)劃

　在全面貫徹落實(shí)國(guó)家、省有關(guān)的工作部署與政策要求的基礎(chǔ)上， 義烏市住房發(fā)展規(guī)劃以義烏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等為依據(jù)，與義烏市新社區(qū)集聚建設(shè)規(guī)劃、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃銜接。

　（二）摸清家底，明晰目標(biāo)

　系統(tǒng)摸清義烏市商品住房市場(chǎng)發(fā)展情況、住房保障開展情況、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況等基本情況，結(jié)合義烏市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、人口變化情況、商品住房市場(chǎng)現(xiàn)狀、商品住房庫存情況、城市更新改造及新社區(qū)集聚建設(shè)計(jì)劃等，合理預(yù)測(cè)各類住房需求規(guī)模，科學(xué)分析各類住房供給能力，設(shè)定住房發(fā)展總體目標(biāo)及任務(wù)。

　（三）因城施策，完善機(jī)制

　結(jié)合義烏市各鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)和住房發(fā)展的實(shí)際情況，提出住房發(fā)展布局建議，明確住房發(fā)展的政策保障措施和規(guī)劃實(shí)施機(jī)制，指導(dǎo)各項(xiàng)工作穩(wěn)步有序開展。

　（四）以人為本，提升質(zhì)量

　堅(jiān)持以民生為根本，強(qiáng)調(diào)住房居住功能，滿足居民合理住房需求， 順應(yīng)居民對(duì)美好生活的追求，有效引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型，提高居民居住質(zhì)量，打造人才向往、市民熱愛的幸福城市。

　3

　（五）加強(qiáng)監(jiān)管，提高保障

　建立健全義烏市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，充分尊重市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。提升住房保障水平，夯實(shí)政府主體責(zé)任，加強(qiáng)和優(yōu)化租賃類住房（含公共租賃住房）供應(yīng)。

　第四條

　規(guī)劃依據(jù)

　1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

　2. 《城市住房發(fā)展規(guī)劃編制導(dǎo)則》

　3. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》

　4. 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　5. 《城市規(guī)劃編制辦法》

　6. 《住房城鄉(xiāng)建設(shè)“十三五”規(guī)劃綱要》

　7. 《公共租賃住房管理辦法》

　8. 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

　9. 《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》

　10.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2016]39 號(hào)）

　11.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)[2016]71 號(hào)）

　12.《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（建房[2018]49 號(hào)）

　4

　13.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房[2017]153 號(hào)）

　14.浙江省建設(shè)廳聯(lián)合 9 個(gè)省級(jí)部門《關(guān)于開展省級(jí)住房租賃市場(chǎng)培育試點(diǎn)工作的通知》（建房[2017]375 號(hào)）

　15. 《金華-義烏都市區(qū)域綱要規(guī)劃（2014-2030 年）》

　16. 《義烏市域總體規(guī)劃（2013-2020 年）》

　17. 《義烏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》

　18. 《義烏市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年）》

　第五條

　規(guī)劃范圍

　本規(guī)劃編制范圍包含義烏六鎮(zhèn)八街道。其中八個(gè)街道包括稠城街道、北苑街道、稠江街道、江東街道、后宅街道、城西街道、廿三里街道、福田街道。六個(gè)鎮(zhèn)包括上溪鎮(zhèn)、義亭鎮(zhèn)、佛堂鎮(zhèn)、赤岸鎮(zhèn)、蘇溪鎮(zhèn)、大陳鎮(zhèn)。

　第六條

　規(guī)劃期限

　規(guī)劃期限為 2021-2025 年。由于義烏人口及相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)以 2019

　年為主要基數(shù)，因此，本規(guī)劃對(duì) 2020-2025 年進(jìn)行規(guī)劃統(tǒng)籌安排。

　5

　 第二章

　規(guī)劃編制背景

　第七條

　義烏發(fā)展特點(diǎn)

　義烏是一座建立在市場(chǎng)上的城市，圍繞世界“小商品之都”目標(biāo)，不斷夯實(shí)推進(jìn)營(yíng)商環(huán)境改善和國(guó)際化進(jìn)程。義烏目前的發(fā)展特點(diǎn)突出表現(xiàn)在十個(gè)方面：

　一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度處在合理區(qū)間，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向都市區(qū)經(jīng)濟(jì)。地區(qū)生產(chǎn)總值增速從低于全省轉(zhuǎn)向好于全省，12 項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速在 2017 年迎來向好拐點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、貿(mào)易結(jié)構(gòu)等加快調(diào)整優(yōu)化。二是新動(dòng)能增長(zhǎng)較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向工業(yè)占比提升。外貿(mào)、電商、物流等持續(xù)創(chuàng)新高，4 年引進(jìn)億元以上重大項(xiàng)目208 個(gè)。三是“最多跑一次”牽引各項(xiàng)改革成效顯著，進(jìn)出口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) 向進(jìn)口與出口并重。國(guó)貿(mào)改革進(jìn)入 2.0 版，融入“一帶一路”、推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化持續(xù)提速。四是生產(chǎn)力布局明顯優(yōu)化，動(dòng)力結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向更多依托創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。高新區(qū)等五大平臺(tái)成為轉(zhuǎn)型升級(jí)主戰(zhàn)場(chǎng)，特色小鎮(zhèn)、小微企業(yè)園建設(shè)大步推進(jìn)。五是質(zhì)量效益顯著提升，人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向總量和素質(zhì)雙提升。貸款不良率為 5 年來最低，平安義烏排名提升 29 位，流動(dòng)人口首次突破 150 萬，新增大專以上學(xué)歷 6 萬人。六是城鄉(xiāng)建設(shè)全面提升，空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向大城市布局。按照“一個(gè)市”理念優(yōu)化城市規(guī)劃，有機(jī)更新、小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治、星級(jí)和美鄉(xiāng)村創(chuàng)建“三招齊發(fā)”、全域提升。七是生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，排放結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向更加可持續(xù)。義烏江氨氮、總磷平均出境濃度低于入境濃度，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良

　6

　天數(shù)提高 82 天。八是發(fā)展環(huán)境不斷向好，基層治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向更加源頭化。一大批歷史遺留問題得到解決，社會(huì)主義核心價(jià)值觀、法治理念、規(guī)則意識(shí)深入人心。九是民生保障持續(xù)加強(qiáng)，支出結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向更加惠民。城鄉(xiāng)居民收入均高于地區(qū)生產(chǎn)總值增速，民生支出每年創(chuàng)新高。十是全面從嚴(yán)治黨不斷加強(qiáng)，政治生態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向綠水青山。“義烏干部”品牌進(jìn)一步打響，大家越干越想干、越干越肯干、越干越能干。近兩年來金華市委從義烏提拔干部是歷史上最多的，兄弟縣市紛紛要求從義烏選派干部。

　第八條

　社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

　城區(qū)綜合實(shí)力顯著并穩(wěn)定增強(qiáng)。2019 年，義烏預(yù)計(jì)全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 7.5%左右，高于全省和金華。在減稅 28 億元的前提下， 一般公共預(yù)算收入首次突破百億大關(guān)，達(dá)到 101.2 億元，增長(zhǎng) 6.3%， 呈現(xiàn)“兩高一穩(wěn)”，即稅收收入占一般公共預(yù)算收入比重高、一般公共預(yù)算收入占財(cái)政總收入比重高、一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)穩(wěn)定；預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 485 億元，增長(zhǎng) 18%；預(yù)計(jì)完成出口 2800 億元、 進(jìn)口 100 億元，分別增長(zhǎng) 12%和 160%；城鄉(xiāng)居民收入為 77260 元和39664 元，分別增長(zhǎng) 8.5%和 9%。

　第九條

　城市建設(shè)發(fā)展

　搶抓實(shí)干，加快打造第六代市場(chǎng)。隨著義烏國(guó)際貿(mào)易綜合改革試驗(yàn)區(qū)獲批，出口、進(jìn)口轉(zhuǎn)口、科創(chuàng)、共建四大板塊建設(shè)全面拉開。義烏積極融入長(zhǎng)三角和“一帶一路”，并列入首批國(guó)家物流樞紐，成功舉辦“一帶一路”國(guó)際城市經(jīng)貿(mào)合作對(duì)話會(huì)等活動(dòng)。

　7

　金義東軌道交通建設(shè)有序推進(jìn)。金華—義烏—東陽市域軌道交通工程在義烏共設(shè) 11 個(gè)站點(diǎn)，其中預(yù)留換乘樞紐有官塘下、環(huán)城南路、 秦塘、浙大附屬醫(yī)院 4 個(gè)站點(diǎn)。該項(xiàng)目建成后，將打通縣市區(qū)之間的通勤線，實(shí)現(xiàn)區(qū)域交通共建共享、互聯(lián)互通。

　堅(jiān)持 “ 多規(guī)合一 ”“ 一個(gè)市 ” 理念規(guī)劃城市。拉開 12 平方公里東大門、84 平方公里西大門、65 平方公里雙江湖新區(qū)、40 平方公里高鐵新城和 8.4 平方公里城市綠肺、中心城區(qū)“東西南北中”大城市框架，啟動(dòng)實(shí)施宜居宜業(yè)、智慧互聯(lián)的現(xiàn)代化都市區(qū)建設(shè)。

　雙江湖科教園區(qū)建設(shè)及人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。雙江湖科教園區(qū)是市委市政府確定的十大標(biāo)志性項(xiàng)目之一。目前，中國(guó)計(jì)量大學(xué)現(xiàn)代科技學(xué)院、中國(guó)科學(xué)院大學(xué)“一帶一路”學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)“一院三基地” 等項(xiàng)目建設(shè)正按照預(yù)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)。雙江湖科教園區(qū)建設(shè)作為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，聚焦全市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，打造產(chǎn)學(xué)融合、科教融合的人才高地。把采購商、僑商作為義烏發(fā)展的寶貴人才，培育企業(yè)家、技術(shù)專家、實(shí)用人才、工匠等群體。把人才納入空間、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、住房等規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)每位人才都有“一間房”，讓每位人才都享受同城化待遇。探索成立人才發(fā)展集團(tuán)，建立全市統(tǒng)一的人才綜合服務(wù)平臺(tái)，以平臺(tái)為依托，規(guī)劃建設(shè)人才社區(qū)、人才小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)社交、孵化、居住、創(chuàng)業(yè)、培訓(xùn)、教育等于一體，推動(dòng)人才創(chuàng)造力與城市吸引力良性循環(huán)。

　目前，雙江湖科教園區(qū)集聚科技創(chuàng)新人才與院校，計(jì)劃引進(jìn)高校

　（院所）5 所，新增院士專家工作站 5 家，新增大專以上學(xué)歷 2.7 萬

　8

　人、人才“一張床”5572 個(gè)，為 1785 名人才發(fā)放住房補(bǔ)助 5.8 億元，

　招引頂尖人才和領(lǐng)軍人才 31 名。同時(shí)，G60 廊道產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟 10 家以上，

　新增高技能人才 5000 人，專業(yè)技術(shù)人才 50000 人以上。

　持續(xù)有效推進(jìn)城市有機(jī)更新，打造現(xiàn)代化都市區(qū)。一是老城區(qū)有機(jī)更新第一個(gè)三年計(jì)劃圓滿完成。倉后區(qū)塊、湖大塘 01 區(qū)塊回遷房建成。扎實(shí)推進(jìn)第二輪有機(jī)更新三年行動(dòng)，完成秦塘、孝子祠等區(qū)塊更新改造，推進(jìn)勝利二區(qū)等區(qū)塊更新改造。二是啟動(dòng)香悅府東區(qū)、西區(qū)、向陽府等城市有機(jī)更新回遷房項(xiàng)目的交付工作。三是加快推進(jìn)未來社區(qū)和老舊小區(qū)改造。啟動(dòng)下車門未來社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)；啟動(dòng)?xùn)|洲花園等 15 個(gè)老舊小區(qū)提升工作，三年完成全部老舊小區(qū)改造提升。四是做好棚改項(xiàng)目日常指導(dǎo)工作，實(shí)現(xiàn)棚改項(xiàng)目下車門社區(qū)回遷房地塊開工 1914 套和完成 3 個(gè)區(qū)塊 1814 棚改房的竣工驗(yàn)收和交付。同時(shí)推動(dòng)義烏城市東南西北四個(gè)區(qū)塊與主城區(qū)組團(tuán)協(xié)同發(fā)展，營(yíng)造若干夜間經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。推進(jìn)下車門未來社區(qū)試點(diǎn)，謀劃第二批未來社區(qū)項(xiàng)目。

　鄉(xiāng)村振興縱深推進(jìn)。新增一星級(jí)樣板村 51 個(gè)、三星級(jí)和美鄉(xiāng)村

　27 個(gè)，首創(chuàng)農(nóng)業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，獲袁家軍省長(zhǎng)批示肯定。所有村

　集體經(jīng)營(yíng)性收入 10 萬元以上。全國(guó)首創(chuàng)宅基地跨鎮(zhèn)安置。

　榮獲國(guó)家生態(tài)文明建設(shè)示范市。建成全省首個(gè)全域“污水零直排區(qū)”，投用再生資源利用中心，生活垃圾實(shí)現(xiàn)“零填埋”、總量首次下降，工業(yè)垃圾管理經(jīng)驗(yàn)全省推廣。

　9

　 第三章

　住房發(fā)展評(píng)析

　第十條

　住房總體特征

　（一）自有住房滿足居住需求

　截至 2018 年末，義烏市十三五期間城鎮(zhèn)人均自有現(xiàn)住房面積均

　高于 50 平方米 ，農(nóng)村人均自有現(xiàn)住房面積均高于 60 平方米，義烏城鎮(zhèn)及農(nóng)村人均住房面積均超出小康社會(huì)全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房指標(biāo)。

　表 1. 義烏戶籍城鎮(zhèn)及農(nóng)村人均住房面積

　年 份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 城鎮(zhèn)人均自有現(xiàn)住房面積 （㎡/人）

　50.9 51.2 51.9 52 52.2 農(nóng)村人均自有現(xiàn)住房面積 （㎡/人）

　60.3 61.5 62.1 63.3 63.5 數(shù)據(jù)來源：2015-2019 年義烏市統(tǒng)計(jì)年鑒,2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒暫缺

　（二）社會(huì)平均住房基本實(shí)現(xiàn)小康

　根據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的戶籍人口及人均自有現(xiàn)住房面積估算，2018 年末義烏自有住房面積約 4670 萬平方米。考慮 2019 年新售商品住房面 積 124.22 萬平方米，2019 年拆遷住房面積以 100 萬平方米暫估（下

　車門 2974 戶、52 萬平方米，集聚建設(shè)項(xiàng)目約 2400 戶、暫估 48 萬平方米），2019 年末社會(huì)自有住房面積約 4694.22 萬平方米。

　結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及調(diào)研數(shù)據(jù)分析，按照 2019 年末義烏租房人口約

　115 萬人、自住房人口約 88 萬人（戶籍人口+近兩年外地購房約 1.5

　萬套的自住人口）計(jì)算，租房人口的人均住房面積約 14 平方米，自

　10

　住房人口的人均住房面積約 35 平方米，現(xiàn)有住房量基本實(shí)現(xiàn)“戶均一套房、人均一間房”的小康住房水平。

　（三）房地產(chǎn)投資增速顯著

　義烏發(fā)展主要依托商貿(mào)和工業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占約較小。但隨著義烏國(guó)際貿(mào)易綜合改革試驗(yàn)區(qū)的實(shí)施，以及義烏作為浙江四大都市區(qū)中金義都市區(qū)的核心區(qū)塊優(yōu)勢(shì)逐步釋放，義烏城市住房發(fā)展、服務(wù)配套更新、基礎(chǔ)建設(shè)工程等都將大幅拉動(dòng)義烏房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。十三五期間，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)。

　表 2. 義烏市近五年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比較

　年份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）

　30.6 34.6 44.5 65.9 69.9 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比 3.2% 3.3% 4.0% 5.5% 5.6% 數(shù)據(jù)來源：2015-2019 年義烏市統(tǒng)計(jì)年鑒,2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒暫缺

　（四）外來人口住房需求顯著

　十三五期間，義烏市人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)非戶籍常住人口增多、流動(dòng)人口占比增大的特點(diǎn)。以 2019 年公安部門的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，義烏 戶籍人口 83.61 萬人、非戶籍常住人口（按照在義烏居住六個(gè)月以上人口統(tǒng)計(jì)）107.84 萬人、流動(dòng)人口（按照在義烏居住不足六個(gè)月的人口統(tǒng)計(jì)）44.26 萬人，總計(jì) 235.71 萬人。

　表 3. 義烏人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　 年度 常住人口 流動(dòng)人口 （萬人）

　戶籍人口 （萬人）

　非戶籍人口 （萬人）

　總 計(jì)（萬人）非戶籍常住 人口占比 2014 76.66 89.62 166.28 53.90% 42.07 2015 77.16 90.19 167.35 53.90% 31.88 2016 78.22 97.92 176.14 55.60% 35.67 2017 80 103.47 183.47 56.40% 40.22

　11

　2018 81.84 107.27 189.11 56.70% 35.71 2019 83.61 107.84 191.45 56.30% 44.26 數(shù)據(jù)來源：義烏市公安局

　表 4. 義烏非戶籍人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　年度 6 月以下（人）

　6 個(gè)月至1 年（人）

　1 年至 5 年（人）

　5 年以上（人）

　2014 420718 420639 448754 26766 2015 318828 429530 443944 28382 2016 356740 474061 473568 31552 2017 402170 465412 533193 36093 2018 357096 451613 576568 44481 2019 442617 491113 535047 52247 數(shù)據(jù)來源：義烏市公安局

　義烏外來人口的逐年增加，特別是在義烏穩(wěn)定居住一年以上、甚至五年以上的人口總數(shù)已接近 60 萬人，義烏外來人口在義烏安家置 業(yè)的需求也逐步凸顯。以 2019 年在義烏首套住房購房者戶籍分布情況看，非戶籍購置商品房比例占購房總數(shù)的 64.8%，購置二手住房比例占到 61.5%。

　表 5. 首套住房購房者戶籍分布表（商品房）

　商品住房 年份 義烏戶籍 非義烏戶籍 合計(jì) 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 2018 年 1011 29.7% 2393 70.3% 3404 100% 2019 年 3002 35.2% 5522 64.8% 8524 100% 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　表 6. 首套住房購房者戶籍分布表（二手房）

　二手住房 年份 義烏戶籍 非義烏戶籍 合計(jì) 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 2018 年 2694 40.7% 3936 59.4% 6630 100% 2019 年 2516 38.5% 4016 61.5% 6532 100% 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　第十一條住房現(xiàn)狀評(píng)估

　12

　（一）商品住房現(xiàn)狀評(píng)估

　1. 義烏商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)

　義烏市商品住房房?jī)r(jià)整體較為平穩(wěn)，近幾年義烏房?jī)r(jià)均高于浙江省平均水平。從 2019 年初的單價(jià) 19706.58 元/平方米至 2019 年末的 單價(jià) 19918.48 元/平方米，義烏房?jī)r(jià)總體波動(dòng)較小，較 2018 年整體波動(dòng)更為平穩(wěn)，2019 年的年平均房?jī)r(jià)為 21124.3 元/平方米。2020 年一季度商品住房均價(jià)為 20157 元/平方米，同比下降 3%，環(huán)比上漲0.2%，各月均價(jià)分別為 20866 元/平方米、17404 元/平方米、20296 元/平方米。

　表 7. 2018-2019 年義烏市商品住房發(fā)展情況

　 2018 年義烏房?jī)r(jià)（元/㎡）

　2019 年義烏房?jī)r(jià)（元/㎡）

　1 月 21326.79 19706.58 2 月 24351.85 22509.84 3 月 20588.31 22335.51 4 月 18787.3 20870.18 5 月 18881.66 20468.71 6 月 19456.83 19248.01 7 月 22084.99 22243.85 8 月 22320.34 21070.73 9 月 16888.77 22777.96 10 月 18432.34 21439.51 11 月 23174.47 20011.10 12 月 18728.15 19367.90 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　2. 商品房套型面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，住房水平總體改善

　根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒中商品住房銷售面積和銷售套數(shù)計(jì)算，義烏市商品住房平均銷售套型面積近幾年逐年上升，家庭住房水平總體提高。2019 年義烏市商品住房備案戶型前三位依次是 90-120 平方米、 120-144 平方米、60-90 平方米的戶型，平均套型面積約 130 平方米。

　13

　2020 年一季度商品住房備案戶型尤以 90-120 平方米戶型為主，占比達(dá)到 52.1%。

　表 8. 2014-2018 年商品住房銷售平均套型面積

　年份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 平均套型面積（㎡/套）

　118 111 114 123 128 數(shù)據(jù)來源：義烏市統(tǒng)計(jì)年鑒,2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒暫缺

　表 9. 2019 年商品住房備案戶型結(jié)構(gòu)（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)）

　備案套型 面積（㎡）

　≤60 60-90 90-120 120-144 144-180 ＞180 比例 5.06% 23.2% 33.65% 21.37% 9.03% 7.68% 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　表 10. 2020 年一季度商品住房備案戶型結(jié)構(gòu)（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)）

　備案套型 面積（㎡）

　≤60 60-90 90-120 120-144 144-180 ＞180 比例 0.3% 15.6% 52.1% 21.1% 7.0% 3.9% 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　3. 商品住房入市總量逐年上升

　從 2016-2019 年，義烏市入市商品住房量大幅上升，見表 11。以 2019 年為例，2019 年義烏供應(yīng)面積與銷售面積都有大幅度增長(zhǎng)， 同比 2018 年供應(yīng)面積漲幅 91%，銷售面積增長(zhǎng) 65%。

　表 11. 2016-2019 年義烏市商品住房供銷情況

　 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 預(yù)售許可面積（萬㎡）

　19.01 36.31 78.33 149.69 備案面積（萬㎡）

　53.47 45 62.67 124.22 銷售套數(shù)（套）

　3793 2998 4672 10651 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　4. 住房類土地成交量大，未來供應(yīng)充足

　14

　根據(jù)自然資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，義烏市 2018 年、2019 年土地出讓數(shù)量較往年大幅增加，2019 年住房類土地出讓 327 宗、 156.46 公頃，占當(dāng)年總出讓面積的 50%。2020 年一季度住房類土地出讓 8 宗、44.49 公頃，占一季度總出讓面積的 36.6%。

　（二）政策類住房現(xiàn)狀評(píng)估

　1. 城市有機(jī)更新

　依據(jù)《義烏市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，2016 年啟動(dòng)以老城區(qū) 5.78 平方公里范圍內(nèi)房屋征收改造為核心的第一輪有機(jī)更 新。有機(jī)更新項(xiàng)目總占地 2877 畝、總建筑面積 212.4 萬平方米、涉

　及 12650 戶。其中，于 2019 年實(shí)施完成下車門區(qū)塊 2974 戶、52 萬平方米的征拆工作，宣告老城區(qū)土地有機(jī)更新實(shí)施完成。目前，第一輪有機(jī)更新住房建設(shè)正在有序推進(jìn)，2020 年一季度已完成回遷住房交付約 842 套，預(yù)計(jì) 2020 年可交付總套數(shù)約 1813 套，2021 年可交 付總套數(shù)約 580 套，2022 年可交付總套數(shù)約 5710 套。

　第二輪有機(jī)更新范圍由老城區(qū)拓展至整個(gè)中心城區(qū)，更新對(duì)象由老舊居民區(qū)為主向老舊居民區(qū)與舊工業(yè)區(qū)同步推進(jìn)，大大區(qū)別于第一輪城市有機(jī)更新改造后造成居住人口下降的情況。更新模式更多元包括拆除重建、老小區(qū)改造、屋頂改造，同時(shí)將積極探索市場(chǎng)主導(dǎo)的更新方式。

　2. 新社區(qū)集聚建設(shè)

　義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)于 2013 年啟動(dòng)實(shí)施，共涉及 89 個(gè)村

　莊，分三期實(shí)施。目前，第一期基本已分房到位，截止 2020 年 3 月

　15

　底，第一期建設(shè)的七個(gè)新社區(qū)集聚高層公寓項(xiàng)目累計(jì)分房 11692 套、

　147.19 萬平方米，分房比例達(dá) 98%。第二期的六個(gè)新社區(qū)集聚項(xiàng)目于2018 年初陸續(xù)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)可提供超 1 萬人的農(nóng)村舊房安置，總計(jì)地上建筑面積 125 萬方，建設(shè) 8133 套高層住房。

　第三期新社區(qū)集聚項(xiàng)目于 2019 年 8 月啟動(dòng)，約 15 個(gè)項(xiàng)目、涉及

　4.2 萬居民（約 1.83 萬戶），計(jì)劃于 2019-2021 年完成。目前已出讓地塊包括江東街道久府西側(cè)地塊、稠江街道江灣區(qū)一期、稠江街道古母塘東側(cè)地塊、后宅街道鎮(zhèn)中北側(cè) 3#地塊、廿三里街道三小南側(cè)等地塊，總用地面積約 35 公頃，其中部分項(xiàng)目已入場(chǎng)施工。

　表 12. 新社區(qū)集聚現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)展一覽（截止至 2020.4.30）

　序號(hào) 集聚項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì)交付時(shí)間 總戶數(shù) 1 城西香溪A2 集聚區(qū) 2021 年 2 月 688 2 后宅鎮(zhèn)中北側(cè)地塊 2021 年 4 月 598 3 稠江古母塘集聚區(qū) 2021 年 6 月 1084 4 佛堂小江灘集聚區(qū) 2021 年 8 月 2308 5 江東毛店集聚區(qū) 2021 年 10 月 2618 6 福田湖塘集聚區(qū) 2021 年 10 月 837 7 江東久府西側(cè)地塊 土地出讓 2500 8 稠江江灣集聚區(qū)一期 土地出讓 1236 9 廿三里第二集聚區(qū) 土地出讓 2067 10 后宅鎮(zhèn)中北側(cè) 3 地塊 土地出讓 300 11 稠江古母塘東地塊 基坑支護(hù) 900 12 佛堂日信地塊 舊廠房拆除 2000 13 城西開創(chuàng)一期地塊 土地征用 800 14 稠江喻宅集聚區(qū) 舊房拆除 2000 15 稠江下沿塘地塊 土地征用 1600 16 北苑夢(mèng)娜地塊 舊廠房拆除 2000 17 廿三里第三集聚區(qū) 簽約 2800 18 佛堂王宅地塊 審批中 2000 19 江東毛店集聚區(qū)二期 規(guī)劃中 3000 20 稠江下何宅集聚區(qū) 規(guī)劃中 1000 合計(jì) —— 32336 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　16

　3. 公共租賃住房

　義烏市公共租賃住房保障機(jī)制健全。十三五期間，根據(jù)地方發(fā)展需求編制了公共租賃住房 2016-2020 年發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)和完善了義烏市公共租賃住房實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼、輪候管理等制度，將城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)創(chuàng)業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員均納入保障范圍，不斷完善住房保障政策和工作機(jī)制，并針對(duì)義烏市公共租賃住房?jī)?chǔ)量有限的情況，不斷加大貨幣保障力度和保障人群范圍，為義烏市公共租賃住房保障和發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

　目前，義烏市有 1726 套公共租賃住房。2019 年義烏市公共租賃住房的保障加大了貨幣保障力度和保障人群范圍，從一定程度上緩解了目前實(shí)物住房保障能力有限的問題。

　表 13. 義烏市公共租賃住房現(xiàn)狀

　序號(hào) 所在小區(qū) 套數(shù)（套）

　建筑面積（萬平方米）

　1 惠民家園 204 1.85 2 和欣花園 448 2.26 3 富港花園 264 1.33 4 佛堂區(qū)塊 408 3.46 5 佛堂人才公寓 402 5.59 合 計(jì) 1726 14.49 數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　4. 人才安居住房

　義烏實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，積極引進(jìn)海內(nèi)外高層次創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才和項(xiàng)目，并對(duì)人才購房實(shí)施分級(jí)資金補(bǔ)助，符合相關(guān)條件的各類人才， 可按照相關(guān)分級(jí)規(guī)定申請(qǐng)購房資金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額 20-140 萬元不等。

　自 2019 年 11 月 25 日，義烏人才購房補(bǔ)助采用隨時(shí)申報(bào)、按時(shí)

　審核、全流程網(wǎng)辦的方式，資格有效期自獲得購房資格之日起 6 個(gè)月。

　17

　2019 年 11 月 25 日至 2020 年 3 月 31 日，人才購房符合條件人數(shù)共

　1353 人，實(shí)際購房人數(shù) 81 人，占符合條件人數(shù)的 6%；發(fā)放補(bǔ)貼 0.28

　億元，實(shí)現(xiàn)購房合同價(jià)款 1.62 億元，購房面積 0.82 萬㎡。

　從 2014 年出臺(tái)人才住房保障政策至 3 月底，累計(jì) 2212 人享受購

　房補(bǔ)貼，累計(jì)發(fā)放補(bǔ)貼 8.09 億元，實(shí)現(xiàn)購房合同價(jià)款 40.52 億元，

　購房面積 24.51 萬㎡。

　為進(jìn)一步推動(dòng)各類人才在義烏安居創(chuàng)業(yè)，結(jié)合人才住房發(fā)展需求，目前已在實(shí)施建設(shè)高新區(qū)人才社區(qū)，占地約 5.7 公頃（85 畝）， 預(yù)計(jì)可提供人才住房約 2000 套，以租售并舉的方式保障義烏人才的住房需求。

　表 14. 人才房申報(bào)及購房匯總統(tǒng)計(jì)表（截止至 2020.3.31）

　批次

　2014 年

　2015 年

　2016 年

　2017 年

　2018 年

　2019- -2 2

　020

　年

　合計(jì)

　 符合條件

　人數(shù)

　966 444 579 1067 1669 1353 5032 實(shí)際購房

　人數(shù)

　465 205 212 367 882 81 2212 購房面積

　 （萬㎡）

　 5.99 2.49 2.74 4.17 8.30 0.82 24.51 購房合同總價(jià)款

　（億元）

　 8.90

　3.44

　3.92

　6.97

　15.67

　1.62

　40.52 發(fā)放補(bǔ)貼

　 （億元）

　 1.91 0.70 0.81 1.35 3.05 0.28 8.09 購房資格購買周期

　2014.11 -

　2015.7 2015.10 -

　2016.6 2016.11 -

　2017.6 2018.1 -2018. 12 2019.1 -2019. 12

　實(shí)時(shí)

　（三）住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)估 義烏住房租賃市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市承租人員基本穩(wěn)定在 100-115 萬人左右。從租賃性房源看，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)

　18

　據(jù)分析，截止 2019 年底，義烏全市約 10.5 萬處、63 萬間出租屋，

　以本地家庭住房的低層單間為主要出租單元，約可供應(yīng) 126 萬人居住，供略大于求。

　然而，隨著承租人經(jīng)濟(jì)條件的持續(xù)改善，對(duì)租房居住也提出更高的要求，特別是約占承租人數(shù) 40%的 90 后群體，更強(qiáng)調(diào)房屋的舒適性。另外，義烏市場(chǎng)租賃住房房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，中高端租賃房緊缺的問題逐步顯現(xiàn)，現(xiàn)有租賃住房條件與義烏境內(nèi)外客商、商務(wù)代表、中高級(jí)管理者、創(chuàng)業(yè)投資者、90 后高學(xué)歷人才等租房主力的租房需求差距較大。

　表 15. 2014-2019 年義烏市租房人口變化

　年 份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 租房人口(萬人) 102.6 98.1 106.1 115.1 115 114.9 增長(zhǎng)率

　-4.4% 8.2% 8.5% -0.1% -0.1% 第十二條住房發(fā)展形勢(shì)

　（一）建立房地產(chǎn)平衡健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

　習(xí)近平同志在十九大報(bào)告中提出，提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)， 讓全體人民住有所居。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)制度在內(nèi)的相關(guān)基礎(chǔ)性制度體系的配套改革，便成為治本之道、當(dāng)務(wù)之急。

　19

　（二）培育和建設(shè)中高檔租賃住房市場(chǎng)

　義烏市現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)初具規(guī)模。為進(jìn)一步滿足租賃市場(chǎng)需求，規(guī)范租賃市場(chǎng)管理，義烏市將穩(wěn)步推進(jìn)中高檔租賃住房建設(shè)和推進(jìn)住房租賃管理體系發(fā)展。

　（四）高標(biāo)準(zhǔn)謀劃未來社區(qū)建設(shè)

　2019 年，浙江省啟動(dòng)未來社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作，建設(shè)聚焦人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三維價(jià)值坐標(biāo)，突出高品質(zhì)生活主軸，打造有歸屬感、舒適感和未來感的新型城市功能單元，促進(jìn)人的全面發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，打響浙江省“兩個(gè)高水平”建設(shè)新名片。

　（五）穩(wěn)步推進(jìn)新建住宅全裝修交付制度和標(biāo)準(zhǔn)

　以貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久為目標(biāo)，根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》（2019 年）要求，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

　20

　 第四章

　住房發(fā)展規(guī)劃

　第十三條住房發(fā)展目標(biāo)

　（一）總體目標(biāo)

　堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居” 為發(fā)展目標(biāo)，以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求， 建立“可預(yù)期、可負(fù)擔(dān)、可選擇、可宜居、可持續(xù)”的住房發(fā)展體系， 引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，確保義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。

　規(guī)劃期內(nèi)，對(duì)各類住房規(guī)模進(jìn)行合理調(diào)控，確保租賃類住房和政策類住房規(guī)模占新增住房總量比例控制在 30%-40%，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。

　（二）普通商品房發(fā)展目標(biāo)

　加大普通商品住房建設(shè)供應(yīng)比例控制，特別是市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、中小戶型、中低價(jià)位的新建普通商品住房供應(yīng)比例，支持首套剛需家庭購買住房。分區(qū)域安排普通商品住房用地占商品住房用地的供應(yīng)比例，確保總量不低于 80%。

　（三）公共租賃住房保障目標(biāo)

　實(shí)行公租房實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼并舉方式，進(jìn)一步加大住房保障力度。實(shí)行租賃補(bǔ)貼保障的，人均保障面積不低于 18 平方米、戶均 保障面積不低于 36 平方米，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不低于當(dāng)年商品住房平均

　21

　租金水平的 40%。公租房保障（含企業(yè)及其他社會(huì)主體的公租房）力爭(zhēng)覆蓋到城鎮(zhèn)常住人口家庭的 5%左右。

　（四）住房租賃市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)

　建設(shè)形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本建成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)體系。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃住房建設(shè)發(fā)展，改善園區(qū)職工生活配套和居住條件，努力實(shí)現(xiàn)全體居民住有所居的目標(biāo)。

　（四）居住水平目標(biāo)

　加強(qiáng)對(duì)城市老舊小區(qū)的綜合環(huán)境整治，重點(diǎn)對(duì)消防、管線、路網(wǎng)、環(huán)境等問題進(jìn)行治理，消除居住區(qū)安全隱患，完善相關(guān)公共服務(wù)配套， 增加城市綠地面積。完善新建小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，加快綜保區(qū)和雙江湖科教區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套建設(shè)。到 2025 年，義烏市新建商品住房專業(yè)物業(yè)覆蓋率達(dá)到 100%，城市化專業(yè)化物業(yè)管理的房屋達(dá)到 70%以上。

　（五）質(zhì)量與環(huán)境目標(biāo)

　不斷優(yōu)化住房建設(shè)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，完善住房質(zhì)量管理機(jī)制，嚴(yán)格住房建筑標(biāo)準(zhǔn)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，積極推廣綠色建筑、裝配式建筑和裝修交付住房。到 2025 年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到 50%以上，裝配式建筑占新建建筑比重達(dá)到 30%以上，新建多層和高層住宅裝修交付住房達(dá)到 70%以上。

　22

　∑ 第十四條人口規(guī)模預(yù)測(cè)

　 （一）常住人口預(yù)測(cè)

　方法一：根據(jù)公安口徑的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，義烏市常住人口 2014 至 2019

　年的年平均增量約 5 萬人/年。規(guī)劃 2020-2025 年義烏常住人口增加

　量以 5 萬人為基數(shù)、12%的年增長(zhǎng)率測(cè)算，至 2025 年末義烏常住人口

　約 236.9 萬人。

　計(jì)算公式：

　6

　n

　191.45 + 5×（1+12%）

　n=1 =236.9

　表 16. 2014-2019 年義烏常住人口增量分析

　年度 常住人口（萬人）

　常住人口增加量（萬人）

　2014 166.28 —— 2015 167.35 1.07 2016 176.14 8.79 2017 183.47 7.33 2018 189.11 5.64 2019 191.45 2.34 常住人口增加量 —— 25.17 平均年增量 —— 5.03 數(shù)據(jù)來源：義烏市公安局

　表 17. 2020-2025 年義烏常住人口增量預(yù)測(cè)

　年度 常住人口（萬人）

　常住人口增加量（萬人）

　2020 197.05 5.60 2021 203.32 6.27 2022 210.35 7.02 2023 218.21 7.87 2024 227.03 8.81 2025 236.90 9.87 常住人口增加量 —— 45.45 平均年增量 —— 7.57 方法二：根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合義烏市戶籍人口近 3 年自然增長(zhǎng)率約 1%、近 2 年機(jī)械增長(zhǎng)率約 1.2%，考慮義烏市鼓勵(lì)生育政策及

　23

　政府吸引人才落戶政策等激勵(lì)作用，2020-2025 年人口自然增長(zhǎng)率1.2%、機(jī)械增長(zhǎng)率 1.5%，預(yù)估 2025 年末義烏戶籍人口約 98.10 萬人。

　計(jì)算公式：

　83.61

　×（1+1.2%+1.5%）

　6

　=98.1

　參考義烏市 2019 年戶籍人口占常住人口比例為 40%，考慮義烏對(duì)外來人口吸引力增強(qiáng)，按照戶籍人口占常住人口比例38%估算，2025年末義烏常住人口約 258.16 萬人。

　表 18. 2014-2019 年義烏市戶籍人口數(shù)據(jù)分析

　年度 戶籍人口 （萬人）

　自然增長(zhǎng) 機(jī)械增長(zhǎng) 人數(shù)（人）

　比例（%）

　人數(shù)（人）

　比例（%）

　2014 76.66 4535 0.59%

　 2015 77.16 4540 0.59% 460 0.1% 2016 78.22 7088 0.91% 3512 0.4% 2017 80 9176 1.15% 8624 1.1% 2018 81.84 7784 0.95% 10616 1.3% 2019 83.61

　 數(shù)據(jù)來源：義烏市統(tǒng)計(jì)年鑒

　（二）流動(dòng)人口預(yù)測(cè)

　義烏市流動(dòng)人口數(shù)量較大，且存在較大的不確定性，本規(guī)劃暫以2019 年末 44.26 萬人為基數(shù)、每年增加流動(dòng)人口 1.5 萬人估算，2025 年末義烏外來流動(dòng)人口約 53.26 萬人。

　表 19. 2014-2019 年義烏流動(dòng)人口增量分析

　年度 流動(dòng)人口（萬人）

　流動(dòng)人口增加量（萬人）

　2014 42.07 —— 2015 31.88 -10.19 2016 35.67 3.79 2017 40.22 4.55 2018 35.71 -4.51 2019 44.26 8.55 數(shù)據(jù)來源：義烏市公安局

　（三）預(yù)測(cè)結(jié)果

　24

　規(guī)劃采用常住人口兩種測(cè)算方法的平均數(shù)，即 2025 年末義烏常

　住人口為247.5 萬人，其中戶籍人口約94 萬人，外來常住人口約153.5 萬人。2025 年末義烏外來流動(dòng)人口約 53.26 萬人。

　第十五條住房需求研究

　為了更好的探究城市外來常住人口的購房需求，以 2018 年為統(tǒng)

　一采樣數(shù)據(jù)，選取外來常住人口量超過 100 萬的幾個(gè)不同能級(jí)的城市為樣本進(jìn)行研究。

　（一）上海——26%的外來常住人口有購房需求

　2018 年末上海常住人口為 2423.78 萬人，其中外來常住人口為

　976.21 萬人，占常住人口的 4 成以上，常住人口人均 GDP 約 13.5 萬元。外地戶籍的常住居民在上海擁有自有住房的比例高達(dá) 32.3%。從居留意愿來看，在上海的租房戶中，愿意在上海長(zhǎng)期居留（按照居留5 年以上統(tǒng)計(jì)）的約 38.4%。綜合來看，同時(shí)滿足“租房戶”和“長(zhǎng)期居住”的外來人口，約占全部上海外來常住人口的（1-32.3%）

　×38.4%≈26%，也就是說，只有 26%的外來常住人口有購房需求。

　表 20. 租房人群和擁有住房人群長(zhǎng)短期居留意愿對(duì)比

　居留意向 在租房人群中的占比 在自有住房人群中的占比 愿意長(zhǎng)期居留 38.4% 92.4% 不愿意長(zhǎng)期居留 61.6% 7.6% 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)CRIC 數(shù)據(jù)整理

　（二）杭州——“引人”成效帶來約 21%的外地剛需

　2018 年末杭州常住人口為 980.6 萬人，其中外來常住人口 206.5 萬人，常住人口人均 GDP 約 14.02 萬元。受人才新政的影響人口增速

　25

　顯著，在新經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下高學(xué)歷人口占比近乎翻番，購買力有顯著提升。在居留意愿方面，高學(xué)歷群體居留意向超九成，且在租金壓力下高學(xué)歷人群更易被轉(zhuǎn)化為購房群體，其中購房剛需人群占比約 11.4%。從購房需求的角度分析，在人才新政的影響下高學(xué)歷人群占比大幅提升，2019 年購房剛需人群數(shù)量約增加 10%，即達(dá)到 21.4%。

　（三）東莞——外來人口首置需求總量大

　2018 年末東莞常住人口達(dá) 839.22 萬人，其中外來常住人口

　607.63 萬人，常住人口人均 GDP9.89 萬元。在外來常住人口中，大部分為低學(xué)歷、年輕單身、租房群體，近八成月收入不足 5000 元/ 月，故長(zhǎng)期居留、落戶意向整體不強(qiáng)。除此之外，收入越高，居留意愿越強(qiáng)，核心剛需客群約占外來常住人口的 5.3%，總需求接近 5 年剛需成交量。基于現(xiàn)階段人口提質(zhì)增量加速，至 2025 年核心剛需有望增加 15 萬人。

　（四）結(jié)論與借鑒

　綜合以上幾個(gè)城市可以看出，留下人才是增加購房需求的重要途徑，不管是哪個(gè)能級(jí)的城市，高學(xué)歷高收入的群體都是購房的核心剛需客群。從分能級(jí)城市來看，三四線城市中，落戶政策寬松，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市，外來常住人口購房規(guī)模相對(duì)來說大一些。

　26

　表 21. 典型城市外來常住人口購房需求規(guī)模關(guān)注點(diǎn)分析

　 能級(jí)

　城市 外來常住

　人口規(guī)模

　房?jī)r(jià)收 入比 租金回 報(bào)率 長(zhǎng)期居

　留意愿

　城市認(rèn) 同感 人口發(fā)

　展目標(biāo)

　 關(guān)注點(diǎn)

　一線 深圳

　外來常住人口規(guī)模大，但房?jī)r(jià)高、認(rèn)同感弱

　廣州

　外來常住人口規(guī)模大，房?jī)r(jià)相對(duì)便宜 北京

　 外來常住人口規(guī)模大，但房?jī)r(jià)高、落戶門檻高

　上海

　 外來常住人口規(guī)模大，但房?jī)r(jià)高、落戶門檻高

　 二線 武漢

　房?jī)r(jià)低，多項(xiàng)基本面均好 寧波

　外來常住人口增速快 杭州

　高學(xué)歷人口增速快 成都

　人口增長(zhǎng)潛力大 天津

　 人口增速變緩 蘇州

　 人口增速變緩 鄭州

　 房?jī)r(jià)相對(duì)較低 廈門

　 環(huán)境好，居留意愿強(qiáng) 青島

　 環(huán)境好，居留意愿強(qiáng) 哈爾濱

　產(chǎn)業(yè)衰退，人口外流嚴(yán)重 南京

　 人口增速較緩慢 昆明

　人口增速較緩慢 大連

　產(chǎn)業(yè)衰退，人口外流嚴(yán)重

　三四線 東莞

　外來常住人口規(guī)模大，但居留意愿低 佛山

　外來常住人口規(guī)模大，房?jī)r(jià)收入比低 中山

　 房?jī)r(jià)便宜 無錫

　房?jī)r(jià)相對(duì)較低 泉州

　 房?jī)r(jià)便宜，但居留意愿低 嘉興

　 房?jī)r(jià)便宜，外來常住人口規(guī)模小，居留意愿低

　惠州

　外來常住人口規(guī)模小 注：表現(xiàn)好評(píng)兩顆星，表現(xiàn)稍好評(píng)一顆星，表現(xiàn)較差為△。數(shù)據(jù)來源：CRIC 數(shù)據(jù)整理 對(duì)比義烏市同期數(shù)據(jù)，2018 年義烏常住人口達(dá) 189.11 萬人，其中外來常住人口 107.27 萬人，占比接近六成，常住人口人均GDP 達(dá) 9.8 萬元。考慮到義烏市實(shí)施的人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，建設(shè)雙江湖科教園， 積極引進(jìn)海內(nèi)外高層次創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才和項(xiàng)目，并對(duì)人才購房實(shí)施分級(jí)資金補(bǔ)助，人才引進(jìn)效果將逐步顯現(xiàn)。另外，考慮義烏市截止 2018 年末外來常住人口中居住五年以上人口達(dá) 5%、居住 1-5 年的人口達(dá)

　27

　49%，以及義烏市相對(duì)較小的購房壓力，結(jié)合以上典型城市的分析， 預(yù)測(cè)義烏市十四五期間外來常住人口的購房需求占比約達(dá)到 20%。

　第十六條住房需求預(yù)測(cè)

　根據(jù)義烏人口規(guī)模預(yù)測(cè)，按照戶籍人口住房需求 100%，外來常

　住人口住房需求 20%、租房需求 80%，外來流動(dòng)人口考慮居留義烏三個(gè)月以上的租房需求（根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，占比約 30%），計(jì)算義烏 2025 年末租房需求人口約138.8 萬人, 住房需求人口約124.7 萬人。其中，

　扣除義烏現(xiàn)有家庭土地可租賃供應(yīng)人口 126 萬人、自住房人口 88 萬

　人，租房需求新增人口約 12.8 萬人、住房需求新增人口約 36.7 萬人。

　（一）出租房需求核算

　（1）

　家庭土地租房供應(yīng)

　2017-2019 年義烏新出讓家庭土地約 718 宗、6.75 公頃，建設(shè)竣

　工時(shí)間預(yù)計(jì)在 2021-2023 年。按照每宗土地可提供 6 間出租屋，每間

　出租屋居住 2 人估算，預(yù)計(jì)未來可新增 4308 間、供應(yīng) 8616 人租房。

　（2）

　產(chǎn)業(yè)園職工宿舍

　義烏市目前已投入使用的產(chǎn)業(yè)園區(qū)約 54 個(gè)，總建筑面積約

　437.86 萬平方米，按照 7%的配套指標(biāo)、55%的宿舍配套經(jīng)驗(yàn)比例，職工宿舍面積約 16.86 萬平方米。

　義烏市目前在建產(chǎn)業(yè)園約 75 個(gè)，總建筑面積約 1014.62 萬平方

　米，可估算職工宿舍面積約 39.06 萬平方米。

　28

　2020-2025 年計(jì)劃新實(shí)施的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 21 個(gè)，按照 15%的配套

　指標(biāo)、項(xiàng)目投資額和類似項(xiàng)目投資單價(jià)，估算職工宿舍面積約 16.7 萬平方米。

　綜上，目前在列的產(chǎn)業(yè)園職工宿舍面積約 72.62 萬平方米，按照

　職工人均宿舍面積 7 平方米計(jì)算，約可增加供應(yīng) 5.2 萬間宿舍，提供

　10.4 萬職工居住。

　（3）

　租房缺口核算

　綜合義烏新增家庭土地出租房和產(chǎn)業(yè)園職工宿舍供應(yīng)量，預(yù)計(jì)可增加供應(yīng) 11.26 萬人租房，與住房需求預(yù)測(cè)中租房需求約增加 12.8 萬人比較，缺口為 1.54 萬人。規(guī)劃結(jié)合義烏未來發(fā)展，采用新建中高檔市場(chǎng)租賃住房、公共租賃住房等安排。

　（二）住房需求核算

　（1）

　在建及未售商品住房

　截至 2019 年底義烏市商品住房累計(jì)庫存 1.1 萬套（152.29 萬平

　方米），已出讓土地暫未申請(qǐng)預(yù)售許可的樓盤約 1.7 萬套（203.61 萬平方米）。2020 年一季度新銷售商品住房 2157 套，新出讓住宅類用地約可供應(yīng)商品住房約 2300 套，基本供銷相抵。因此，目前義烏 在建及未售商品住房共計(jì)約 2.8 萬套。

　表 22. 義烏商品住房項(xiàng)目?jī)?chǔ)...

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