哈爾冰 市 商業品類、租金 調研 報告

　 **商業管理公司為更好的服務于商鋪業主，豐富自身的品類資源，掌握哈市商服市場情況，于 6 月 24 日至 7 月 2 日九天時間，招商人員對哈市百貨、服務、餐飲、醫藥、保健等行業的經營情況進行了全面的市場調研。對各行業的廠家、經銷商、品牌及綜合商場、商街散鋪、專業門店的經營、租金、發展等情況做了詳細的調查分析，為下一步開展招商工作奠定了基礎。

　一

　調研的品類情況 1 這次對哈市商服市場的 48 個品類進行了調研。分別是：男裝、女裝、戶外、運動、休閑、化妝品、黃金、珠寶、玉器、內衣、家居、家紡、布藝、百貨、超市、家電、箱包、鞋類、皮具、眼鏡、玩具、孕嬰兒童用品、游樂、早教、中餐、西餐、咖啡廳、水吧、美容、美發、美甲、美體、電子數碼、禮品、飾品、圖書、音像、文體、鮮花、裝飾、照測、洗衣、臺球、寵物用品、醫藥、茶莊、名煙名酒、農林土特產等。

　二

　收集到的商家、經銷商、品牌情況 本次調研共收集到廠家、經銷商資源 356 個，品牌 387 個。其中有明確進駐意向的商家 8 個；有意向進駐的商家 197 個；有商談余地的商家 151 個。

　三

　市場對**購物廣場關注度和敏感度高的幾個問題

　通過本次對哈市商服的調研中了解到，無論是在哈市經營的廠家還是經銷商都對**購物廣場有濃厚的興趣，并且也正在通過各方渠道，關注**購物廣場的各項動態，對**購物廣場的未來也給與了極高的期待。在此次調研中，有意向進駐的廠家、供應商對以下幾個問題比較關注:

　1 可取得的經營面積及樓層。

　2 商鋪的租金、免租期。

　3 購物廣場的整體開業時間。

　4 商鋪的租金如以扣點方式繳納，扣點的標準。

　5 與甲方簽約的合同年限等。

　三

　哈市目前各商圈租金分析

　此次調研的哈市商業以購物中心、專賣店為主。

　1 購物中心：主要以樓層來劃分租金價格，首層臨街商鋪租金最高，其次為一層商鋪，購物中心內部由低向高逐步變低，各樓層又因經營品類及品牌不同而租金略有差異。哈市各類購物中心租金綜合匯總情況：

　首層租金區間為：5—10 元/米/天； 二層租金區間為：4—8 元/米/天； 三層租金區間為：3 — 6 元/米/天； 四層租金區間為：2 — 5 元/米/天； 五層租金區間為：2 — 4 元/米/天。

　2 專賣店：哈市成熟的核心商圈和主要商業街的專賣店租金

　一般在 4 — 15 元/米/天之間，街邊零散商鋪、專賣店租金維持在3 — 6 元/米/天。從調研情況分析，成熟的核心商圈和主要商業街的商鋪租金比非主要商圈街邊零散商鋪、 專賣店 的租金高50—200%，購物廣場一層租金比街邊專賣店租金高 30%—80%。

　3 租金分析：經過對哈市 13 個主要商圈的租金加權平均值為 8.32 元/米/天。租金最高為中央大街，日均租金達 32.25 元/米/天，最低區域為中央大街側街，日均租金價格僅為 3.23 元/米/天。

　 哈爾濱市各商街租金統計

　 序號

　位置

　平均每米日租金（元）

　租金區間（元）

　1 1

　中央大街主街

　32.25

　28 .00

　36.50 0

　2 2

　中央大街側街

　3.23

　1.90 0

　4.55

　3 3

　金太陽

　12.03

　4.06

　20 .00

　4 4

　透籠

　9.60 0

　4.19

　15 .00

　5 5

　買賣街

　5.29

　4.57

　6 6 .00

　6 6

　新陽路

　4.25

　3.50 0

　5 5 .00

　7 7

　果戈里大街

　6.50 0

　6 6 .00

　7 7 .00

　8 8

　學府服裝城

　5.05

　4.61

　5.48

　9 9

　道理萬達

　6.25

　4.50 0

　8 8 .00

　10

　凱德廣場學府店

　6.50 0

　6 6 .00

　7 7 .00

　11

　凱德廣場顧鄉店

　5.50 0

　5 5 .00

　6 6 .00

　12

　哈西萬達

　7.50 0

　5 5 .00

　10 .00

　13

　紅博世紀廣場

　4.25

　3.50 0

　5 5 .00

　14

　加權平均

　8.32

　6.22

　10.43

　從上表可見，中央大街主街日均租金 32.25 元/米/天、金太陽商城日均租金 12.03 元/米/天、透籠市場日均租金 9.60 元/米/天，為哈市零售業最高租金。以上三家都是哈爾濱最繁華、成熟的商業區，形成時間較早，故日均租金較高。剔除以上三處商街，其他商圈日均租金加權平均值為 4.86 元/米/天。從整體看，購物廣場與商街專賣店租金價格差異較大。新建購物廣場因商業環境尚不成熟，一般都有3—6 個月的免租期，起租價也比較低。

　四

　目前哈市各品類經營情況分析：

　1 時裝 休閑 運動服飾類：該業態在購物中心及百貨店中均占有重要比重，從租金貢獻率及銷售業績均較理想。其中女裝品類為主力消費品類，代表整個服裝行業最前沿的趨勢，女性顧客又是購物中心及百貨店消費主力軍，故女裝品類在購物中心及百貨店均較男裝及童裝占比大。現戶外、運動、休閑品類的銷售有較大提升，該品類產品因其穿著舒適性、實用性在市場中的銷量不斷提高，客層涵蓋面較廣，有一定發展空間。男裝及童裝類目標性消費較強，即有需要方進行購買，在百貨店通常成區域性、品牌性經營，成熟品牌從品牌性、店面形象均較為理想。羊毛制品為季節性消費為主，冬季銷售較理想，該品類產品線相對較單一、無特色，單獨經營長期店面會有其它產品共同經營。服裝服飾類業態為購物中心購物主打品類，租金承受情況因品牌定位、面積需求有較大差異，目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—3.00 元/米/天。

　2 珠寶 首飾 化妝品類：珠寶以品牌消費為主，通常要求有對外

　形象展示，其中黃金類項目租金承受能力較低，因屬貴重物品消費，故消費者對品牌性有一定要求，經營項目有黃金、白金、鑲嵌、玉器等，為消費者提供多種選擇。面積要求 50—300 平米。參考市場租金情況: 1.00—2.50 元/米/天。化妝品目前百貨店內以國際國內知名品牌集中銷售，品牌專柜形式，銷售業績非常可觀，有固定的忠實會員，目標性消費產品。單獨品牌化妝品還未在購物中心做單獨店面。購物中心里化妝品通常以集合店形式來做，其集合多品牌多種類商品，能滿足不同客層消費需求，該品類對于位置及面積有一定要求。目前哈市各購物中心同品類租金范圍:1.50—3.00 元/米/天。

　3 孕嬰 兒童用品類：服飾、用品、玩具、游樂、早教等，嬰童項目為目標性消費為主，習慣性消費產品，擁有固定消費群體，該類產品對品牌性要求較高，承租面積根據經營產品不同而差異較大。依賴于周圍居民入住情況及經濟能力，簽約時間要求較長，具備一定的聚客能力，消費者較注重品牌、產品安全，部分會有淘氣堡項目共同經營。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。

　4 家居 百貨類：包括家居內衣、家居百貨、家紡、布藝等，可作為生活配套類商品補充經營項目，亦需與主力百貨店同類商品進行差異化經營。通常成區域經營，或集中在批發市場銷售，如單獨作為店面經營，僅以隨機性消費難以維持正常店面贏利，且租金承受能力較低，目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天。

　5 超市類：主力店超市及購物中心店內超市并存銷售，做為主力店超市銷售的補充，哈市目前購物中心內超市以屈臣氏為主，需求面

　100—300 平米。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天。

　6 家電 數碼 通訊類：以品牌商經營為主，主力店及小型數碼電器并存銷售，主力店租金承受能力較低。另有部分品牌會于購物中心內設立品牌直營店面，如蘋果、SONY、聯想等。另幾大通訊運營商近年來亦在購物中心內設立營業廳，同時進行產品銷售，如移動、聯通、電信等。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天 。

　7 皮具 皮包 皮鞋類：可作為服裝經營項目之補充，以品牌性或時尚性為主。區域性經營品類，各品牌集中區域設柜對銷售亦有提升作用，如無大面積經營該品類，則會對此品類經營業績產生影響；該品類可有效帶動客流，在面積允許情況下可考慮將該品類區域性集中經營。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—3.00 元/米/天 。

　8 餐飲 水吧 咖啡類：包括中餐、西餐、咖啡廳、水吧等，餐飲類一直是購物中心面積占比較大的品類，亦是消費主力品類，能夠起到有效帶動客流及聚客作用。根據不同經營理念和經營特色及價格定位，以環境、服務、及有特色的產品吸引消費者進行消費。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。

　9 生活配套 服務類：包含項目較多，涵蓋消費者生活需要各方面，如美容美發、禮品飾品、圖書音像、寵物用品、醫藥茶莊、名煙名酒、農林土特產、洗車服務等，滿足消費者不同消費需求。完善購物中心經營業態，實現一站式購物的重要組成部分，其中美容美發、

　禮品飾品類目標客群以女性顧客為主要消費群體，家族式經營模式，運營中主要依靠儲值消費 （ 會員卡 、 儲值卡 ）

　實現資金快速回籠和積攢顧客資源 ， 需求面積根據提供服務項目不同而差異較大，有固定的消費客群。寵物寄養是近年來新興行業，發展速度較快，租金承受能力需考慮，該項目因其特殊性易有異味產生，不建議寄養經營項目在購物中心正常經營區域內，可在地下停車場等位置進行經營。生活配套類目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。

　綜合哈市各購物中心經營品類分析，其中餐飲類占比較大，面積及租金占比最高可達 40%，餐飲對于普通的消費人群具有很強的號召力，具有明顯的聚客效應，且該業態能夠利用商場內的高層空間，使空間得到有效利用。其次是服裝服飾類和休閑娛樂類，面積及租金占比各為 30%，哈市目前服裝服飾類百貨店經營情況較為理想，但隨著哈市購物中心的增多，服裝服飾類在購物中心的經營已可以與百貨店同品類經營平分秋色。休閑娛樂類是購物中心滿足消費者全面購物需求必不可少的配套品類。以創造獨特的經營模式、做區域化的購物中心，是目前哈市各大購物中心的經營主導方向。

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