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商業綜合體招商手冊3篇

第1篇: 商業綜合體招商手冊

綜合體招商策劃方案

【篇一：城市綜合體的招商及策劃】

城市綜合體招商

近幾年的商業地產建設熱潮中，商業資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起。由于商業地產的特殊屬性，其開發成功的標準不是由銷售來驗證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項目成功的關鍵。

在近幾年的商業地產建設熱潮中，商業資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起。由于商業地產的特殊屬性，其開發成功的標準不是由銷售來驗證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項目成功的關鍵。

招商工作是一項系統、長期、艱巨的系統工程。商業地產的成功，離不開成功的、系統的招商手段。本篇專題從闡述商業地產招商特點為出發點來介紹商業地產如何成功招商。

商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，其開發利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業地產在物業交付的時候只是整個運營部分的正式開始，能否持續健康地運營才是決定一個商業地產項目是否成功實現價值的關鍵。招商工作作為商業地產運營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不夸張地說，招商工作的成功與否又是評判商業運營是否成功的唯一標準。

一、商業地產招商特點招商是商業地產收益的實現形式，一個商業地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。

因此，對于商業地產商來說，掌握商業地產的招商特點有利于商業地產項目的運作成功。與傳統的商業招商相比，商業地產的招商的具有如下三大特點。

1、招商時間長

商業地產的招商時間相對較長，從業態組合確定開始至項目全面營業，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四個：

①有助于穩定整個項目的經營

主力店群一般占有整個項目一半左右的營業面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使項目更加穩定，且有利于項目的可持續發展。

②有助于整個項目的銷售

知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。

③有助于增加消費群體

主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優點可以幫助項目在日后的營運中，能在保持一定量客流的基礎上發揮更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二個：

①業態組合需要

按業態組合設計招入中小店群，以滿足項目商圈內不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求。

②項目主要利潤來源

中小店的鋪位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根據當地實際情況來定租金的比例，有的甚至更多，其中中小戶租金總和是項目的主要利潤來源。

2、租金租期懸殊

主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達二十年。其租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%—10%。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。

3、招商難度大

招商的難度大在于項目建設期較長，主力店群對項目業態變化趨勢把握不準，而營運商又缺乏經驗。

二、商業地產招商誤區

1、盲目定位，不切合實際

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

2、缺乏整體招商規劃

商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。

3、招商期望值過高

期望值過高的表現首先體現就是在租金上。在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，商場才能生存。

4、單純依靠廣告招商

招商針對地是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

5、過分強調市場環境的影響

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。

6、缺乏持續經營的商業管理觀念

7、招商工作欠缺執行力

制定再完美的招商細節，如果沒有完善有效的執行力，就如空中樓閣，無從談起。招商執行要強化“言必行，行必果”，推行招商負責制。

另一方面，招商人員必須進行專業培訓。沒有經營方面的專業知識與客戶不能形成有效地溝通，沒有真正從經營者的角度解決問題，導致客戶對項目信心不足，使招商工作舉步艱難。

三、商業地產招商核心要決

1、合理的時機選擇是成功招商的前提

（1）商業地產招商與銷售

對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。

（2）商業地產招商與整個項目建設

由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。

①主力店招商時間的確定

由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品——商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。

②中小店群招商時間的確定

中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。

2、準確的前期規劃是成功招商的基礎

【篇二：城市綜合體策劃招商流程】

城市綜合體策劃、招商建議流程

一、邀請相關咨詢顧問公司協助進行商業測算和市場調研 邀請顧問公司進行前期的商業調查，也可能在項目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下3個問題。

1、市場條件成熟度調查

項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題。

2、項目位臵可發展調查

商業房地產項目的位臵選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增或銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位臵能否適應就成為一個重要的問題

。

3、可發展規模調查判斷

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位臵、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

二、依據市場調研確定商業類型及詳細定位方案

商業房地產按照行業類型可以分為批發物流功能房產、零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。零售功能房地產又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業街房地產、商品批發商業房地產等功能房地產，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和 shopping mall 類型的商業房地產。娛樂功能房地產包括用于電影城、娛樂城、 ktv 等運營內容的商業房地產。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業房地產融合發展，其發展呈現大規模、復合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產現呈現獨體形式和融合發展的經營特點，健身服務類商業房地產和休閑類房地產首先在國內大城市發展兩者在項目中開始發揮越來越重要的作用。如此眾多的商業類型的確定基礎依托于所處地域、當地經濟狀

況、行業發展以及商業需求類型等，所以要仔細分析優劣并確定項目的類型。

三、項目組織確定和工作次序的建立

地產公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執行人員。項目公司主要執行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執行者，需要對項目執行、商業操作、地區形勢和政府公關等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎。

四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談 項目進行到設計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設計和更多的招商工作中去。

五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定 確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可

能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。

六、項目規劃進行設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

七、設計方案的多方討論

地產投資商將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司，由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。建筑師的最大的

長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間，而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業管理公司、物業管理公司和建筑設計院共同參與。

八、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

九、項目方案的政府許可

項目的進展需要周詳的準備和可持續發展的計劃，商業地產不同于普通住宅，商業地產往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規避商業風險和規范城市發展格局，現在很多城市政府都引進了項目聽證制度。

【篇三：商業綜合體招商籌備工作流程】

商業綜合體招商籌備執行工作流程

1、獲得立項資料和主力店合作信息20天

2、規劃(概念)方案解讀 20天

3、組織對本城市綜合水平實地考察和市場調研分析(商業和物管) 5-10天

4、參與商業項目業態定位和設計要點研討會，提供項目商業業態規劃及設計建議書，完成設計要點會簽。 2天

5、組織召開籌備工作會議(主要研討方案設計成果評審 1天

6、招商人員招聘 15--30天

7、完成招商人員架構編制、招商管理制度、績效考核、傭金發放制度、以及各種招商表格、薪酬方案和人員到崗計劃 45---70天

8、獲得面積數據,完成項目租賃決策文件編制

9、完成管理啟動費測算和使用計劃審批流程

10、完成招商費用預算和審批流程

11、臨時辦公用房及辦公用品準備

12、制訂商業招商政策和租金方案 30天30天30天20天30-40天

13、制訂招商工作計劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調) 40天

14、招商人員培訓及考核上崗 45天

15、跟進完成商業業態規劃細化方案(第一版施工圖對接)30天

16、招商前期準備工作 55天

2天 17、籌備工作會議(主要研討招商與裝修事宜)

18、商業招商及策劃推廣全面啟動 招商預熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，

其中餐飲類完成50%) 50天

19、完成簽約儀式和招商推介會 5天

20、 強勢招商期(簽約落位；總體完成簽約50%，其中餐飲類完成70%) 80天

21、適時開展異地招商 30天

22、強勢招商期(總體完成簽約75%、其中餐飲類完成70--85%)

70天 招商收尾期(調整滿鋪；總體完成簽約85%）

23、主力店交接 主力店物業管理界面對接入住 100--180天

24、主力店交付進場/進場日確認 180天

25、完成商業商鋪裝修準備工作 210天

26、商業交付進場與裝修 餐飲類商鋪裝修 90天

27、非餐飲類商鋪裝修 45天

28、完成廣告位招商 30天

29、大百貨、主力店、次主力店的裝修 120

這樣的規定時間是以最快的速度完成以上工作，以上數據僅供參考

第2篇: 商業綜合體招商手冊

商業綜合體（購物中心）商業運營管理內容及管理手冊

商業運營管理服務內容

一、商業運營管理服務內容

1、維護良好的整體形象和秩序

2、確保消費者滿意

3、使物業保值增值

4、為業主創造最大贏利機會

二、經營管理方面

1、商業項目形象管理

對商業項目進行統一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商業項目良好的形象和信譽。

1) 理念設計(MI)：發展目標，經營定位、商街理念、廣告宣傳語等；

2) 行為設計(BI)：經營守則、店員儀容儀表、著裝規范、禮貌用語、行為規范等；

3) 視覺設計(VI)：標準色、店標、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等。

2、商業賣場現場管理

對商業賣場進行統一、有序、科學的管理、確保良好、美觀的銷售環境和秩序。

1) 店鋪裝潢：遵循商業項目自身的統一規定和要求，不得隨意裝修，應維持本商業項目的整體形象。

2) 貨架使用：統一使用較為高檔和美觀的開架式貨架，并按規定擺放。

3) 商品陳列：按規定對商品進行陳列擺放，不得占用過道和亂堆亂放。

4) 店內廣告：店內品牌和商品文選宣傳、POP等，按規定設計展示、不得亂貼亂掛；

5) 現場促銷：促銷活動應遵守商業項目的統一規定和要求，不得破壞商業賣場正常的經營秩序。

3、市場營銷推廣

1) 營銷策劃：制定商業項目整體營銷和競爭策略，制定全年和階段性的市場推廣計劃。

2) 宣傳促銷：對商業項目進行統一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動。

3) 品牌演繹：傳播品牌故事、品牌時尚、舉辦品牌推廣、時裝表演、沙龍等活動。

4) 發行《本項目商業會刊》：傳播企業文化，傳遞流行時尚和動人事跡等，并免費贈送給投資業主及經營者和顧客。

5) 實施會員制：對顧客實施鉆石、金、銀卡會員制，以鎖定顧客，提高銷售額。

6) 資料庫行銷：建立顧客資料庫，開展資料庫直效營銷。

4、商業價格管理

1) 實施統一明碼叫價。

2) 禁止價格欺詐行為。

3) 不得隨意降價促銷。

5、商品質量管理

1) 進店經營的商品必須是品牌商品，按區域功能定位對接。

2) 進店商品以中高檔為主以確保商品質量。

3) 嚴禁假冒偽劣產品，假一罰十。

4) 實行商品質量“三包”。

5) 對商品質量進行抽檢。

6、顧客服務規范

1) 售前服務：提倡主動、微笑和站立服務，但不得爭客、搶客。

2) 售中服務：耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強行買賣，嚴禁與顧客爭吵。

3) 投訴處理：設立投訴熱線，統一處理顧客投訴，確保顧客滿意。

4) 售后服務：質量三包，送貨安裝跟蹤服務等。

7、經營指導管理

1) 教育輔導：專家講習，經營者交流會，店員培訓，外出觀摩，銷售服務與建議等。

2) 銷售協助：提供營銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協助服務。

3) 營業競賽，獎勵優勝的經營者。

4) 經營分析：根據銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業績提高政策。

5) 信息服務：為經營者提供國家政策、市場動態、競爭狀況等信息服務。

6) 租戶調整：通過經營分析，替換不合理或無法繼續營運的租賃經營戶。

8、品牌招商服務

1) 為投資者或租賃經營戶提供的品牌廠商引進、選擇和對接服務。

2) 代表商場與品牌廠商進行談判，爭取最優的營銷方式和經銷條件。

3) 代表本商業項目和組織經營者參加各類大型展銷會、訂貨會。

4) 組織經營者到處地參觀、考察、學習和旅游。

9、政府關系協調

建立與政府各部門的良好關系，爭取各部門的配合支持與租費優惠，實行統一交稅，使經營者集中精力搞經營，降低經營成本，減少后顧之憂。

三、經營服務方面

1. 生活服務：提供就餐、休閑、娛樂、客房、租房等方面的服務。

2. 辦公服務：提供傳真、文印、電子郵件、會議、信件收發、書報訂閱等服務。

3. 專案服務：為品牌提供策劃設計、陳列展示、廣告宣傳、市場推廣等度身訂做服務。

4. 辦證服務：為經營者提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務及爭取稅費優惠。

5. 貸款服務：協助經營者辦理必要的流動資金銀行貸款服務。

6. 人事服務：為經營者提供人員招聘、培訓、管理、檔案等服務。

7. 其它服務：提供經營者所需要的其它服務，為經營者創造最大的方便條件和贏利機會。通過科學、有效的管理 和有針對性的專業服務、形成“統一形象、統一宣傳、統一促銷、統一服務、統一招商、統一管理、統一協調”七 個統一使本商業項目樹立良好的品牌形象和信譽，提高經營者的經營管理水平，形成1+1>2的整體合力，創造本商業項目最大的競爭優勢和顧客滿意度，提升每個經營者的銷售業績。

四、商業管理機構旗下組織及職能

1. 行政部：負責行政管理、人事管理、政策關系協調，后勤服務等。

2. 招商部：負責品牌招商與廠商談判、組織參加展銷會、訂貨會等。

3. 市場營銷部：負責廣告策劃、營銷策劃、展示設計、宣傳促銷、刊物編輯、會員制、銷售協助、經營分析、信息服務、品牌專案服務等。

4. 現場管理部：負責建立商業賣場經營管理規章制度，對經營者經營行為進行督查、獎懲以及教育輔導、租戶調整等。

5. 客服部：負責客戶咨詢、開票、客戶投訴、售后服務。

6. 財務部：負責統一收費、財務分析、財務管理等。

7. 物業中心：

1) 安全保衛：維護顧客的安全，維護經營者的經營活動及財產安全，維護商場的設施設備安全，防盜、防火、防 害，確保商業賣場的安全有序運行。

2) 環境衛生：由專人對商業賣場進行清潔衛生和綠化管理，確保干凈整潔、舒適明亮的購物環境。

3) 物業維護：由專業人員對設施設備進行管理，養護和維修，保證其良好正常和低成本運行。

五、商業管理收費

1. 租金或營業提成：根據每戶不同的租賃方式按合同規定收取，此項費用涵蓋了運營管理公司的服務及管理費用

2. 物業費：按國家有關規定收取，包括保安、環境衛生、物業維護等費用，按建筑面積分攤到戶，每月月底實收。

3. 公共能耗費：按實際發生費用，依建筑面積分攤到戶，每月交納一次

商業運營管理手冊

第一章：運營工作范疇及工作職責

1、運營概念

運營簡而言之是整個商場的運作和經營管理，運營的基本特點是標準、細致、效率、協作、創新。細致性指營運的很多工作是非常煩瑣細致的小事，而又非常重要，并且這些工作又須立即處理。標準性是指營運的流程與規范是要嚴格執行的，不論誰來做，在哪里完成，都一樣執行公司的營運標準。效率性是指營運工作完成要高效率，一方面營運工作不是分割的，任何一個環節出了問題都會影響其他環節，甚至嚴重時會導致惡性循環；另一方面營運具有很強的時間性，錯過最佳時間，則無以補救。協作性是指團隊的作業，營運的工作是要各個部門、全體員工共同參與才能做好，只有所有員工都能有意識自覺工作，營運的良好水準才能長久維持。創新性是指營運的最終目標是營造一個不斷變化、吸引人的購物氣氛，創造良好的銷售業績。標準化、規范化的管理是衡量營運是否有效運轉的重要指標。

2、運營部工作范疇

商品進入店鋪后，對整個商場或店鋪銷售的整個運營過程進行管理。

3、運營部工作職能

1．制度管理：制定商場日常工作的流程，工作秩序，制定相關的運營管理制度。

2．財務預算：參與商城的整體的運營成本費用，擬定店鋪整體租金收取及租金預算。

3．決策工作：分析各項工作任務及商戶的經營狀況，對運營中出現的問題提出意見及建議，解決運營中出現的問題。

4．協調工作：協調各部門之間的關系，協調商戶關系。

5．商戶管理：制定管理相關規定及程序，協助商戶辦理進場、撤場手續，督促商戶服從各項管理制度。

6．監管工作：監管各商鋪運營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現、人員變動、掌握商戶經營情況，促銷活動之成果，避免浪費，改善工作流程。

7．顧客服務：巡視店鋪員工提供之顧客服務態度、陳列技巧等，若有顧客投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持商場之信譽及形象。

8．促銷工作：配合制定全年促銷計劃，執行各項促銷活動，配合商城促銷布置，參與討論促銷活動之推廣計劃及實施。

9．培訓工作：對現場管理人員進行培訓，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，對店鋪銷售人員進行基礎培訓，如顧客服務技巧，商品信息，安全意識等。

10．培養員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精誠合作的工作氛圍。

第二章：運營部各崗位工作范疇及崗位職責

1、商管部經理崗位職責

直屬部門：商管部；

直屬上級：分管副總；

【職責】

一、在總經理的領導下和分管副總的指導下開展工作，在職責范圍內向總經理負責。

二、根據公司的發展戰略制訂本部門的周、月、年計劃和階段性措施，為實現目標帶領本部門員工按質按量地完成任務。

三、協同財務部制定皮革廣場的年度收支預算，控制市場的管理成本，完成市場的經營指標。

四、激勵、督導商管人員為市場消費者、經營者創造良好的購物和經營環境，完成公司下達的管理目標。對市場經營管理可能出現的風險進行評估預測，并采取有效防范措施；

五、協調政府相關職能部門，打擊不法經營行為，保障消費者和經營戶的合法權益，保證市場的有序運轉；

六、與皮革廣場經營戶建立良好關系，掌握經營戶的經營動態，及時制定合理的租金、店面（攤位）布局的調整方案；負責皮革廣場經營布局規劃的落實檢查和商品種類劃行歸市調整，根據市場的發展變化，不斷規范調整市場格局，使之更趨合理性。

七、督導企劃部的廣告宣傳推廣和活動組辦，為市場消費者和經營戶提供信息服務，引進先進的市場管理理念與手段，促進皮革廣場的繁榮和發展；

八、根據皮革廣場店鋪的租賃情況，及時組織招商工作，降低商鋪的閑置率；

九、協助財務部門、物業部門完成業主的各項費用收取，做好各項收費科目的財務處理，保證資金及時上交財務，嚴格按財務制度。

十、落實并檢查皮革廣場的日常經營管理和客戶服務工作，調解處理業主、顧客的的糾紛和矛盾，建立和諧繁榮的經營秩序，杜絕以外事故的發生。

十一、負責對本部門員工的思想教育工作，提高本部門員工獨立工作和解決問題的技巧，強化員工的服務意識，教育員工文明服務，禮貌待客，規范行為，樹立良好企業的形象，努力提高管理藝術水平。

十二、負責本部門培養造就一批責任心強、素質高、懂管理、愛崗敬業的商管員，建立一支優秀的市場管理隊伍，對本部門員工的考核，同時要求應以身作則，帶領員工努力工作，做到棄惡揚善、是非分明、鼓勵先進、鞭策后進，教育本部門員工不參與市場業主的經營活動，不以權謀私。

十三、建立本部門的工作向總經理匯報制度，關系到全局性的工作，必須加強請示，不得自作主張，草率行事，給公司造成損失，要由個人承擔。

十四、建立健全業主檔案，履行《租賃合同》權利和義務，為全面實現企業科學化管理打好基礎。

十五、搜集整理市場信息、調研周邊市場發展動向，及時了解、掌握和分析市場內部的工作動態信息，及時反饋經營狀況和動向，提出合理化建議，為高層領導決策提供重要的數據。

十六、定期召開部門工作例會，總結過去，立足現在，指導未來，使本部門員工對發展目標看得見，摸得著、長計劃、短安排，有檢查，有落實。

根據市場發展情況要結合工作實際，開動腦筋想辦法，為公司提出合理建議和經營措施。

十七、強化部門員工應對突發事件的快速應變和處置能力的鍛煉和提高，協助安保部、物業部全力做好皮革廣場的消防、防盜、治安等工作，加強對業主和顧客的安全教育，杜絕安全事故發生。

十八、發展并建立業主委員會和行業管理組織，并定期組織業主代表和行業代表會議，聽取業主建議和意見，傳達管理制度和經營措施。

十九、有章、有效、有序的監管皮革廣場的貨品物流業務，開拓更多行之有效的進銷貨渠道，為業主提供方便和實惠。

二十、堅決執行黨和國家的各項方針政策、法律法令、青州市有關物業管理的政策規定、以及公司的有關規章制度。

二十一、通曉物業管理的有關規定，組織部門人員進行政策、時事、業務學習，搞好安全文明和諧皮革廣場物業建設。

二十二、根據統一管理與專業分工的原則，組織部門人員對皮革廣場物業的驗收交接、環境衛生、安全防范、公共設施、設備運行、供水供電、交通管理、費用收支及行政事務等各項工作實施全面管理，完成公司下達的各項任務指標。

二十三、制定切實可行的區內的物業分布、合理使用管理費用的管理措施。

二十四、統籌負責皮革廣場消防啟動報警系統，聯動控制系統、緊急廣播系統、保安監控系統、聯網報警系統等設備方面的設備安全運行。

二十五、每天例行檢查設備運行技術狀態，發現誤差立即糾正、發現問題及時處理，檢查下屬人員崗位紀律和工作態度，發現不良現象立即糾正。

二十六、經常檢查和監督系統值班人員崗位制度規定的執行情況，督促下屬做好設備維修，故障處理，零部件更換記錄每月整理歸檔。

二十七、協同制定皮革廣場設備系統安裝、檢修的技術質量標準，參加系統的驗收和移交工作，對質量問題提示技術上的意見。編制、審訂各類設備檢修計劃和操作規程，報總經理批準，并組織實施監督執行，在設備發生故障時及時組織搶修。

2、客服員崗位職責

直屬部門：商管部；

直屬上級：商管部經理；

適用范圍：客服員、內勤；

【職責】

建立健全皮革廣場內所有業戶的檔案資料并管理，并及時更新檔案資料；保管《租賃合同》和客戶資料。

負責商管熱線電話的值守，來電咨詢的記錄和解答，來訪業戶、顧客的接待和咨詢事項的解答、回復。

負責來訪業戶、顧客的糾紛、投訴的記錄和調解，管理業主和顧客信箱，對處理結果及時反饋給業主。

負責協調其他部門解決業主經營中遇到的困難和要求，發現問題及時向商管經理匯報。

根據《租賃合同》的約定，辦理業戶租賃合同的變更和存檔手續，組織、督導收取租金、費用等。

督促業戶按時繳納租金和協助物業部門收取費用，協助業戶辦理工商、稅務等手續。

負責皮革進銷貨量的統計和業戶經營狀態、信用狀況的匯總工作；

負責閑鋪的招商和租賃合同簽訂及租賃手續辦理工作；

協助商管經理完成其他工作。

建立健全皮革廣場內所有業戶的檔案資料并管理，并及時更新檔案資料；

負責物業服務熱線電話的值守，并掌握熱線電話的所有記錄，記錄報修情況、和服務質量，負責與業主聯絡；

負責物業服務方面業主來信、來訪、投訴等處理工作，及時做好回復、跟蹤、檢查工作； 負責物業管理費、空調費等收費通知單的發放和費用的催繳工作；協助和配合其他崗位工作人員共同做好各項物業管理工作。

3、商管員崗位職責：

直屬部門：商管部；

直屬上級：商管部經理；

適用范圍：樓層商管員；

【職責】

商管員是在商管部經理的領導下開展工作，在職責范圍內向商管部經理負責。

商管員應品德高尚、素質好、覺悟高、會管理、韌性好、大公無私、甘于吃苦，應自覺維護公司的良好服務形象，做好服務和管理一起抓。

負責皮革廣場的現場日巡檢管理，劃定管理責任區，分工明確、責任到人，為經營者、消費者服務提供優質服務，創造良好的購物和經營環境，保證市場的繁榮、有序；

配合物業部協助業戶辦理商鋪交接手續和進場裝修、上貨手續，組織、督導商鋪的收租、收費工作

持證上崗，愛崗敬業、鉆研業務、獨立處理事務，完成任務，微笑服務，注意儀容儀表，言談舉止大方熱情、耐心、周到、為業主服務、為消費者服務。

規范市場行為，保護合法經營，制止非法活動，反對無序競爭；要求業戶亮證經營，明碼標價，童叟無欺，杜絕假冒偽劣商品出售和欺騙消費者現象發生。

嚴格執行，維護正常的經營秩序、治安秩序。教育業戶愛護承租的物業，不得隨意改變使用性質，不得隨便變動建筑結構。

協調好公司與業主、業主與業主之間的關系，解決糾紛，受理并妥善處理消費者的投訴，處理交易糾紛，維護經營者、消費者的合法權益，鈍化各類矛盾。

建立并維護公司與業主間的良好關系，深入業主、顧客中間，聽取客戶意見，解決經營困難，研究經營措施，引導業主合理化、市場化經營。

建立分管區域業主和商品檔案，熟記各業主的姓名、鋪位號、店名、電話號碼和經營類別。

了解經營戶的經營狀況和誠信情況，建立經營戶信用檔案；

配合安保部、物業部的安全、物業服務管理工作，預防意外事件的發生，高度加強突發事件的快速反應和處置能力。

定期對市場經營者進行法律、法規、政策和市場相關管理制度的宣傳教育，并對經營者的經營行為進行有效督導；

對皮革廣場總體布局調整、維修改造及時提出建議，報商管經理批準后組織實施。

4、物業管理員崗位職責

直屬部門：物業部；

直屬上級：物業部經理；

適用范圍：物業維修員；

【職責】

具備工民建的有關知識，懂工程預算、懂得房屋的結構以及使用要求。

掌握皮革廣場內商鋪的分布情況、結構類型、地上及地下管道的走向、分布情況。

經常巡視皮革商鋪及其配套設施，發現問題及時匯報并組織維修保養。確保地下排污管、雨水管的暢通，確保公共配套設施及設備的正常運用。

接受業戶報修或咨詢時，態度要熱情和藹，要及時解決業戶的疑難問題。

協助和配合其他崗位工作人員共同做好各項物業管理工作。

5、設備維修崗崗位職責

直屬部門：物業部；

直屬上級：物業部經理；

適用范圍：水電維修工；空調、客貨梯等設施維修工；

【職責】

嚴格遵守公司各項規章制度，服從物業經理安排，完成機電設備設施運行及檢修維護任務。

熟練掌握皮革廣場水電、客貨梯、空調、監控等設備的原理及實際操作與維修，組織制定設施設備維修保養計劃及備件購進計劃，切實保障機電設備的安全運行與市場設施的完好。控制長明燈、長流水，杜絕跑水、滲漏水、漏偷電、超負荷現象發生。

維修人員之間相互協調工作，發現問題、出現事故時無條件地迅速返回機房或指定地點，聽從物業經理的指揮。

嚴格執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格；

嚴格執行設備管理制度，嚴肅、認真、詳細地填寫工作記錄，保管好維修材料、工具、器材發行交接手續，做好日夜班的交接班工作；

交班時發生故障，上一班必須協同下一班排除故障后才能下班，設備發生事故時不得離崗；

工作要積極主動，做好定期巡視檢查各配電室、消防、水泵、空調、消防等公共設施的運行使用情況，負責檢查各種設備的安全使用，發現故障或超負荷運轉，要及時進行處理。如需更換，及時向物業經理提交報告杜絕事故于未然，協助財務部核算設備運行的盈虧情況；

樹立為業戶服務的思想，為業戶提供零修服務，如業戶需要維修時，工作時間內要做到隨叫隨到。為業戶排憂解難。著裝整潔，態度和藹有禮貌，不得接受業主的宴請，不得私自收取小費或好處，更不得借故刁難業主，自覺維護公司的良好形象。

遵守勞動紀律，持證上崗，堅守守工作崗位，努力學習，鉆研業務，加強自我保護，安全第一。

及時完成各種檢維修任務，維修項目不過夜，小修小補及時完成；節約使用維修材料，保養維修工具與器材，降低維修成本，杜絕浪費現象，自覺抵制不正之風行為

負責皮革廣場內公共照明、空調、消防等定進開啟和關閉，并應根據季節、氣候做相應的調整。

第三章：日常工作流程及管理制度

1、總值班管理制度

1）總值班人員

運營主管（含）以上職務人員

2）總值班崗位職責

當日整個營業時間內商場的正常運作工作；掌握商場動態；及時協調解決商場在經營過程中出現的各種問題。

熟悉商場運作和工作程序，掌握各部門人員當班情況，并做好查崗工作。

嚴格開收市制度，檢查開收市情況，組織指揮收市期間顧客的離店清場工作，收市時和保安部組成清場小組，自上而下逐層清場，確保商場安全。

認真檢查各類設備設施的運轉情況，發現問題及時協調有關部門在第一時間內進行維修處理，確保營運正常秩序。

檢查各部門防火，防盜，防搶，防爆，防破壞，防嚴重災害措施落實情況，保證商場安全經營。

認真做好當值記錄，當值未能處理完成的事務，必須在值班記錄中向下班交代清楚，并做好交接工作。

如遇重大事情，除及時到場組織處理外，要立即向項目總經理匯報。

周日總值班必須全天在店內值班，并不定時巡場；非周日行政班后必須在店內巡場（巡場內容附后）。

解決好當日的突發事件，并將事件的過程和處理結果報公司領導。

3）總值班工作流程

立總值班記錄本。總值班必須認真履行崗位職責，做好當日值班記錄。當日未能處理完成的事務，必須在值班記錄中向下班交代清楚。

總值班記錄本的交接，于次日將記錄本交總經理審閱。

商場收市清場結束后，總值班人員必須在防損清場登記本上簽字。

周日總值班實行打卡考勤，不得無故遲到，早退，脫崗。

總值班不得自行調班，特殊情況需經總經理批準。

附。總值班巡場內容：

2、開閉店流程管理規定

1）開店流程：

營業時間：9:30-18:30（周六、周日及節假日閉店時間順延半小時）

員工上班時間：9:20-18:40

2）閉店流程：

【17：50】廣播系統報時；

（如仍有顧客在本工作區域，則繼續為顧客提供優質而熱情的服務）；

【17：55】廣播系統報時；

（如仍有顧客在本工作區域，則繼續為顧客提供優質而熱情的服務）；

【17：55】廣播室播放送賓曲、送賓詞。

【18：00】（節假日22：30）收市，各商鋪員工開始整理貨品，打掃衛生、盤點。

【18：02】（節假日22：30）廣播播放員工致詞，感謝全體員工今天的努力。

【18：02-18：30】（節假日22：30-23：00）各樓管理員進行收市、清場工作。

【18：30】（節假日23：00）員工下班。

3、運營部日常工作管理規定

每日工作流程：

4、周例會管理制度

1．運營部每周召開一次營運例會；

2．會議由運營部負責召集，運營經理主持；

3．參加人員包括各職能部門負責人和運營部各樓層主管以上級別人員；

4．會議主要內容：

匯報上周營運工作和做下周工作計劃；

研究解決營運工作中出現的問題；

傳達公司本部的工作要求及新的政策規定；

對一周營運工作情況進行總結，部署近期工作；

其他事項。

5．參會人員必須準時參加會議，不得無故遲到、早退，有特殊情況不能到會者，必須于會前向會議主持人請假；

6．會議內容由運營部成員負責記錄，并整理匯成紀要上傳公司本部；

7．運營部負責對會議做出的決定進行督辦。

5、商鋪進場撤場管理規定

進場管理規定

招商部簽定租賃合同及裝修審批完成之后需傳單至運營部，運營部接單后負責協助商戶進場工作。

商戶必須嚴格按合同規定的經營項目組織商品入場。

商戶進場后開業前需簽訂《商戶管理公約》及《消防責任書》。

撤場管理規定

招商部負責與商戶撤場前后的整體協調工作。

運營部負責整個撤場過程的統籌安排與監督。

工程部及物業部負責商戶撤場過程中需配合協助的工作。

營運部負責清點、保管及處理商戶撤場后的遺留物品或扣留物品。

財務室負責出具結算單及商戶的各項費用結算工作。

撤場工作流程

（一）無欠款情況撤場

1．商戶提出撤場申請或我司因某些原因要求商戶撤場。

2．由營運部向商戶發出《解除租賃合同的通知》，確認撤場具體時間。

3．在商戶收到《解除租賃合同的通知》后，由營運部與商戶協調，與之解除《租賃合同解除協議書》。

4．營運部必須在商戶撤場一周前將《撤場審批表》上報審批，并跟進審批進度，須在七個工作日內審批完成。

5．《撤場審批表》經審批后，原件傳財務室作結算（其中租賃保證金部分暫不退還），財務部，運營部各留存一份備案。

6．《撤場審批表》審批后，由運營部及財務部對商戶物品放行，并對撤場全過程進行監督。

7．如商戶未按規定期限及標準交鋪，由運營部通知商戶我司將強制收回鋪位，并自行采取措施將該鋪位恢復原貌，扣押該鋪內所有物品，由財務部入庫保存，由此產生的費用及對我司造成的經濟損失由商戶承擔，產生費用財務部在租賃保證金中抵扣此筆費用。

8．商戶按規定交鋪后，營運部知會財務部給商戶辦理撤場結算手續。（在商戶無欠租且合同期滿情況下，若其中一方提出撤場，必須提前一個月書面知會對方）

（二）有欠款情況撤場

1．商戶提出撤場申請或我司因某些原因要求商戶撤場。

2．商戶撤場如有欠款，由財務部負責提供欠款數據，發《催款通知單》至營運部，由營運部負責追繳欠款，并扣留撤場商戶的所有物品。

3．如運營部在商戶辦理撤場前追繳回欠款，則轉入以上無欠款情況下的撤場流程；如未追繳回欠款，則按以下流程進行：

（1）運營部、行政部、財務部共同對扣留物品進行清點，三方經手人均要簽字確認。

（2）物品清點完畢后交財務部入庫保存，財務部要對扣留物品做好入庫管理記錄，保留相關單據，在辦理物品出入時須經辦人在記錄單或相關單據簽名確認，以便核查。

（3）商戶物品入庫后，由營運部再次與商戶協調，盡量減少雙方損失；

A．如果與商戶達成一致，并且商戶在規定時間被補齊欠款的每則由運營部書面知會行政部、財務部退還扣押物品，并轉入無欠款情況下的撤場流程；

B．如果與商戶無法達成一致，商戶未在規定時間內補齊欠款的，將轉法務部進入法律程序，由法務部發《解除租賃合同的同志》給商戶并按法律程序追繳欠款，直至結清，同時由運營部填寫《商戶遺留物資處理審批表》進行上報審批，營運部、行政部、財務部按審批意見予以處理，財務部負責將折現部分沖抵欠款。如貨品變賣沖抵后仍有欠款，則由財務部通知法務部繼續按法律程序追繳其余部分欠款直至結清。

6、環境衛生維護管理規定

為營造良好的購物環境，特制定相關規定如下：

1．營運部必須監督相關部門做好項目設施設備的定期保養、維修、清潔及消毒，保證設備設施安全正常運作。（如扶梯、電梯、電話、洗手間、休息處等）

2．營運部必須保證保證顧客購物環境安全，無危險隱患存在。（如過道是否有水漬，店鋪玻璃、邊角是否有保護措施，防火通道是否通暢等）

3．營運部必須協助相關部門，作好“六防”工作。（防火、防盜、防搶、防爆、防自然災害、防破壞）

4．營運部必須協調相關部門，保證商場干凈整齊。（顧客眼睛能看到、手能觸摸到的地方要求無灰塵、無水跡、無污漬、無雜物，各種廣告立牌、導視系統等擺放整齊，鋪位及過道的垃圾雜物須及時清理，不可溢出垃圾桶）

5．營運部必須協調相關部門，保證商場明亮清新。（要求燈光明亮適度，無壞燈，燈光不刺眼，商場空氣清新，溫度適宜，衛生間無異味）

6．營運部必須協調相關部門，保證項目環境的生機盎然。（商城內外綠化點綴，要求綠化帶無垃圾，室內綠化植物葉面無灰塵，無黃葉）

7．營運部必須保證商場內空氣環境，對商戶及顧客場內抽煙進行監督管理。

8．營運部必須協調相關部門保證場內休息區安全及為清潔。

7、突發事件應急管理辦法

一．火警

員工應熟記火警訊號，防火通道出口位置及滅火器材的使用方法。

當發生火警時，員工必須保持鎮靜，如在安全情況下，應馬上使用滅火器設施將火撲滅；如無法控制，應立即拔打公司消防中心電話報警。

員工須保護好自己的人身安全。

切勿搭乘電梯。

把火警現場門窗及一切電源關閉。

消防監控中心確認火警后啟動自動報警（滅火）系統及消防設備，視情況通知公司有關領導，并向有關部門、單位報告火勢發展情況，發布疏散命令。

公司相關領導（消防安全領導小組成員）應立即在指定地點成立指揮中心。

運營部和物業部要查看火情，配合消防隊實施現場滅火、疏散、搶救和警戒工作，救火過程中堅持先救人后救火，先隔離火源后滅火的救火原則。

工程部要保證消防設備及備用消防電器的正常工作，火災發生時，要切斷相關電源（設備）進行工程應急搶險；

當火勢失控蔓延時，速與119聯系，并實施公司火災應急全部措施。

二、停電

1．工程部維修人員要在第一時間通知運營經理，并迅速查明原因，檢查各電路、通電設備是否存在安全隱患，協助安全員盡快救援被困于電梯內的人員，并采取有效措施及時供電。

2．各營運樓層管理人員，必須立即到所屬賣場采取有效措施維護公共秩序，協助疏導顧客，防止意外情況發生。

3．廣播室，及時采取有效措施，通過廣播提示工作人員趕到賣場，安撫顧客，使客人能按廣播提示離開賣場。

4．物業部應急分隊應立即到達現場，配合各樓層管理人員對各個進出口進行警戒，各樓層安全員守住各個通道并配合管理人員疏散商場內的顧客。

三、發現可疑物件時（懷疑是爆炸物）

1．保持冷靜；

2．切勿嘗試用腳踢、踩或觸摸該物件；

3．立即通知監控中心；

4．未有管理人員到達時，應留守現場，防止其他人接近該物件。

四．突發地震、洪水事件

如遇暴雨發生水淹時，監控中心立即通知各部門進行搶險工作，物業部應急分隊立即到達現場，在各樓層管理人員配合下，對各樓層進行重點搶救。

五．顧客發生意外時（意外可能是急癥或受傷）

1．處理方法：

保持冷靜；

留意顧客狀況，并立即通知監控中心或運營部；

小心處理事件，應詳細說明事發經過，以便診治或處理；

2．意外發生時，不應做的事：

不得當眾取笑顧客狼狽的樣子；

不應爭辯事發原因；

不應斥責事發現場任何人；

不應與旁觀者討論或研究事情的始末；

不應胡亂猜測事情的緣由或發表任何意見；

不應在顧客需要幫忙時置之不理。

六．防止犯罪及其處理方法

防范辦法：

1．時刻保持警覺和留神；

2．時常流動巡視商場；

3．不要離開自己的崗位而無人看管。

4．閉店時留意有無可疑人士藏于店內。

如發現可疑人物，應該：

1．立即通知監控中心或管理部，并繼續監視；

2．要盡量拖延時間，由其他人去通知監控中心或管理部；

3．沒有證據前，不能隨便指控顧客為小偷。

8、現場管理規范考核規定

第3篇: 商業綜合體招商手冊

某商業綜合體招商說辭

招商說辭

萬德廣場招商說辭

目錄：

1、宏觀經濟

2、城區規劃

3、開發公司

4、項目概述

5、答客問題

1、宏觀經濟

國內生產總值（GDP）

GDP是最受關注的宏觀經濟統計數據，是衡量國民經濟發展情況的重要指標。GDP增速越快表明經濟發展越快，增速越慢表明經濟發展越慢，GDP負增長表明經濟陷入衰退。根據國家統計局初步測算，2017年全年國內生產總值827122億元，按可比價格計算，比上年增長6.9%。

鄒城是我國古代著名思想家、教育家孟子的故里，國家歷史文化名城、中國優秀旅游城市、全國綜合實力百強縣市。全市總面積1616平方公里，總人口120萬，轄16個鎮街、2個省級經濟開發區、895個行政村（居）。歷史文化悠久。鄒城有6000多年的文明史，各類文物古跡500余處，省級以上重點文物單位43處。資源能源豐富。煤炭地質儲量41億噸以上，年產原煤2000多萬噸，年發電量達310億千瓦時。交通區位優越。京滬鐵路縱貫南北，新石鐵路橫穿東西，104國道、京臺高速等10余條公路干線遍布全境；境內白馬河與京杭大運河相連，水上運輸可直達蘇、滬、浙一帶。2016年完成地區生產總值868億元，增長8.1%；地方財政收入73.5億元，增長9.19%；固定資產投資471.3億元，增長13%。先后榮獲全國十佳投資創業城市、全國食品安全示范市、全國社會文化建設先進市、全國糧食生產先進市、全國生態建設突出貢獻獎等榮譽稱號。

?2017年，全市上下按照“加速經濟轉型、深化城鄉統籌、增進人民幸福”工作布局，以加快新舊動能轉換為主線，以現代工業新城、孟子湖新區、優秀傳統文化傳承發展示范區、鄒東生態示范區“四區同建”為抓手，聚力創新開放、改革攻堅，聚焦招商引資、項目建設，呈現出經濟持續增長、民生明顯改善、社會和諧穩定、政治風清氣正的良好局面。全年完成地區生產總值968.6億元，增長7.1%；固定資產投資507.6億元，增長8.9%。完成一般公共預算收入75.13億元，增長4%。

二、城區規劃

老城區是鄒城吸引力、凝聚力的來源,有商貿、歷史文化兩條重軸組成。面對城市經濟結構的變遷和城市飛速發展,老城區如何傳承和發展城市固有的歷史文脈,又能較好地應對和承載新的發展需求,疏解老城人口、增加老城活力、突出城市特色成為城市發展規劃的重點。

這其中,改造老城區成為豐富城市職能,增強城市核心區承載力,提升鄒城城市形象,滿足群眾期待的重要任務。老城區應以保護發掘、更新功能、有機疏解、優化交通和可持續發展為重點。其中有機疏散老城的行政辦公、商貿金融、物流集散的職能,優化交通系統和空間環境,提升城市的綜合服務能力。

將老城的原有結構和鄒城的眾多歷史文化遺跡結合起來,形成能夠體現鄒城歷史文化風貌的特色商業街區和傳統生活街。逐步轉移大型金融商貿至東城,引導優先發展商業服務、創意文化產業等關鍵性的設施,形成老城區特色商業中心。

　 從《鄒城市總體規劃》中看到,在老城區升級改造的具體設計理念中,塑造具有鄒城地方特色和歷史文化魅力的老城總體形象,使之成為一座宜居、宜游、宜業的充滿活力的老城。平陽西路、廟前街、崗山中路、太平路等商業街道的具體措施為,突破層皮結構形成主軸空間,通過道路、步行道將人流引入街區內部,減少主干路交通沖突,街道加強綠化種植。在這一區域,將形成市級商貿中心。

三、開發公司

公司簡介

萬德集團下設10個支公司和分公司，總注冊資金3.8億元人民幣。自2003年開始進入商業地產領域以來，始終堅持商業地產開發的專業之路，先后在浙江、安徽、江西、山東、河北等地開發了多個商業地產項目，成為當地首屈一指的城市商業綜合體。萬德集團堅持創新理念，致力于成為中國縣市級第一文化旅游購物商業綜合體開發商。

　　集團自成立以來，得到了消費者、政府、行業協會等社會各界的支持與厚愛，先后榮獲“2013年度中國城鎮開發創新大獎”、“中國商業地產區域品牌價值大獎”、“中國最具投資價值商業地產項目”、“中國最佳典范城市綜合體大獎”以及“誠信示范企業”等榮譽。

　　集團總部設在山東省濟南市，集團戰略立足山東，輻射全國，以縣市級城市商業綜合體的專業化開發打造中國“萬德廣場”品牌。

　　萬商匯聚，德行天下。新的歷程，新的開始，萬德人將百尺竿頭，更進一步，為消費者締造更高品位的生活，為城市建設更美環境。

山東萬德置業有限公司成立于2008年，隸屬于萬德集團有限公司，是一家“追求品質地產，競逐一流企業”的專業地產公司，尤其以各類商業地產的開發、運營為企業的核心優勢所在。現有員工300余名，其中高級職稱技術人員20余名，中級職稱技術人員70余名，公司業務涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。

　　公司成立多年來，以立足山東，邁向全國作為戰略目標，先后獲得過“商業地產設計大獎”、“山東城市綜合體十佳”、“最具投資價值寫字樓”、“主體工程質量金獎”等榮譽，萬德置業經過數年穩定快速的發展，開發面積已累積超過50萬平方米，現保持年平均10萬平方米左右的增長速度，目前是山東浙江商會的常務副會長單位。

　　萬德置業現已形成集投資規劃、開發建設、商業運營與物業服務于一體的全程運作能力和系統、高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了大型城市綜合體、寫字樓、公寓、中高層住宅、花園洋房、別墅等多種業態。

　　萬德置業以“萬商匯聚，德行天下”為企業宗旨，以覆蓋中國三四線城市商業地產為前進目標，致力于成為中國最具價值的房地產企業。在建筑城市之美，實現企業自身價值的同時，也為社會創造財富，實現社會、業主、企業之間的三方共贏。

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企業榮譽

四、項目概述

鄒城萬德廣場集大型綜合超市、精品零售、特色餐飲、休閑娛樂、兒童體驗、文化金融、高檔辦公、旅游教育、高檔公寓等綜合業態于一體的城市級商業綜合體，2號樓為現代、時尚、潮流、家庭為主題的城市級全生活購物中心，3-11號為特色主題街區，鄒城首家不夜城。讓鄒城人民足不出戶就能感受到現代生活方式帶來的快捷、方便、自由、享受體驗式消費新方式。

? 鄒城萬德廣場項目位于鄒城市太平西路人民廣場對面（原鄒城市市政府），項目一期重點打造沿街品牌形象店、特色主題商業街、全生活購物中心、風情食尚集市、潮流時尚前線、優雅女人世界、童話世界體驗館、休閑娛樂體驗中心、大型綜合商業超市。并聯手世界五百強-臺灣大潤發超市以25393平方米營業面積入駐萬德廣場。

五、答客問題

1. 你們商場的定位是什么，給我介紹一下你們商場吧；

萬德廣場地處鄒城市商業核心，是鄒城市政府重點招商引資商業項目，匯集大型綜合超市、高端零售、主題餐廳、特色餐飲、休閑娛樂、兒童教育、文化、金融、旅游、商務辦公、LOFT時尚公寓、國際影城等綜合業態于一體的城市級商業綜合體。讓鄒城市民足不出戶就能感受到現代生活方式帶來的快捷、方便、自由、享受體驗式消費新方式、也是作為業態規劃的總的指導思想和原則，至少領先鄒城商業5-10年。

2. 投資商是哪里的，別的地方有沒有萬德，實力如何；

萬德廣場是由浙江杭州實力投資商打造的高端商業綜合體，萬德集團憑借雄厚企業實力和三十年實業背景，強勢入駐鄒城，秉承杭派企業精益求精的運營理念，斥資30億人民幣，匠心打造商業精品，改變現有鄒城商業格局。

3. 招商團隊是哪里的，后期營運誰來做；

萬德廣場由萬盈隆商業管理有限公司負責招商運營，豐富的招商運營經驗及招商資源，統一招商，統一管理，統一運營，統一推廣、統一服務。

4. 大潤發、麥當勞、保利真的簽約了嗎；

世界500強企業大潤發簽約萬德廣場23000平，麥當勞簽約太平西路沿街店鋪，定制影院保利國際巨幕影城簽約購物中心4樓，租賃合同我們已經公布。

5. 你們有停車場嗎，收費嗎，多少停車位，地上可以停車嗎；

萬德廣場擁有1500個標準智能停車位，統一管理，收費標準暫時未定；基本參照濟寧鄒城停車庫管理政策。

6. 大潤發里面的位置可以租嗎；

大潤發里面位置屬于大潤發超市自主招商，我們可以先預留您的手機號碼和經營品牌、品類后期我們會和大潤發招商部移交您的資料。

7. 目前你們簽了哪些品牌店；

大潤發、麥當勞、保利、屈臣氏、明確進駐意向：孩子王、熱風、85度C、大玩家、零氏兒童擊劍館、MRPIZZA、MJ、絲芙蘭、施華洛世奇、大渝火鍋等一線城市大品牌。

8. 商場的位置如何，周邊市場環境有何特色；

項目周邊有百大、城中城、貴和購物、香港街、崗山路、銀座等商業項目，而萬德廣場地處商業區的中心位置，區位優勢明顯，城市稀位，萬德精品。

9. 你們是聯營還是租賃；

我們采用純租金/保底租金+扣點兩者取其高的形式合作。

10.租金和物業費是多少，都包含什么，還有沒有其他費用；

具體的位置租金價格不一，根據商場所提供的位置來定租金，物業費為： ，另外商場會收取一定經營保證金，來規避經營風險。

11.你們的業態是怎么分布的，2#樓一到五層怎么規劃的；

萬德廣場

B2F-B1F樓層主題：生活集市;主要品類：大型超市、汽車美容 汽車銷售、汽車零售；

1F樓層主題：輕奢名品；主要品類：大潤發、數碼店、快時尚、藥妝店、輕奢店、精品店、集合店、餐飲店；

2F樓層主題：女神秀場；主要品類：青休少淑、中淑大淑、書店花藝、雜貨香薰 美妝美瞳、私服配飾、家居家紡、咖啡甜品、妝品集合、女鞋女包、美發美甲、美容SPA、內衣內秀、微整中心；

3F樓層主題：活力童真；主要品類：時尚潮牌、童裝童玩電競玩咖、母嬰集合、教育培訓、兒童樂園、運動戶外、商務男士、男士配飾、餐飲美食；

4F樓層主題：食尚娛季；主要品類：巨幕影院、餐飲美食、輪滑歡唱、VR體驗精品酒莊、美食公園；

5F樓層主題：城市油站；主要品類：健身休閑、齒科門診；

12.你們的步行街怎么規劃的，什么都可以做嗎；

步行街

1號樓樓層主題：融創之家；主要品類：家電、數碼、書局；

3號樓樓層主題：童育樂園；主要品類:兒童體驗、兒童教育、兒童娛樂、兒童文創；

4號樓樓層主題：童育樂園；主要品類:兒童體驗、兒童教育、兒童娛樂、兒童文創；

5號樓樓層主題：食尚集市: 主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

6號樓樓層主題：食尚集市: 主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

7號樓樓層主題：食尚集市: 主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

11號樓樓層主題：食尚集市:主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

8號樓樓層主題：悠游街區;主要品類:咖啡屋、清吧、啤酒屋休閑養生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主題酒店；

9號樓樓層主題：悠游街區;主要品類:咖啡屋、清吧、啤酒屋休閑養生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主題酒店；

10號樓樓層主題：悠游街區;主要品類:咖啡屋、清吧、啤酒屋休閑養生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主題酒店；

商家需要根據我們的 統一的商業規劃來進行落位。

13.步行街的樓上做什么；

步行街的二層及以上做一些面積需求較大，例如娛樂KTV、教育培訓、婚紗攝影、美容美發、大型健身、餐飲美食等多種業態，與購物中心在業態上進行互補，品類上進行差異化，經營時間上進行補充，打造鄒城首家24小時時尚、休閑、娛樂慢生活格調街區，核心區的商業不夜城。

14.你們有沒有美食街、美食廣場，怎么規劃，是按照檔口收費嗎；

萬德廣場2#樓4層規劃美食廣場，租賃形式，整體規劃方案還在設計當中，由開發商進行統一基礎裝修，商戶基本上開店零風險，具體方案還需要等待一下，5#6#7#11#樓定位食尚集市，一、二層業態為時尚零售、潮流服飾，三、四層為特色餐飲、主題餐飲，租賃形式。

15.什么時間簽定合同，如果簽租賃合同，是簽多長時間；

雙方在達成合作共識的情況下，可以簽訂租賃合同，合同的簽訂時間需要根據商場規定及商戶需求來定。

16.你們有沒有中央空調，還收費嗎；

為提供更好的消費環境，減少商家裝修投入，商場購物中心裝有中央空調，使用能耗費已經加在物業費內；如果在營業期間對空調制冷或供暖有特殊時段要求的，則在常規的費用標準的基礎上另行計算。

17.三樓兒童區有沒有游樂園，怎么樣（簡單介紹）；

伴隨國家二胎政策放開，家長更加關注兒童類業態的消費，現在兒童業態更加多元化、體驗化、童趣化。購物中心三樓設大型兒童樂園，通過主題內容、互動藝術營造充滿無限想象和創造力的童真世界。

18.你們招商的客戶主要是哪里的，招商客戶多嗎；

目前招商儲備客戶近800組，主要以全國連鎖、區域連鎖一線二線品牌為主，本地商戶還是建議可以加盟全國連鎖優質品牌，我們也可以按照個人經營行業和意愿推薦優質品牌，由客戶自行洽談，但是部分濟寧或者鄒城本地優質品牌，我們也可以考慮，我們招商基本商可以做到“人無我有、人有我優、人優我精”。

19.聽說你們開發商資金困難，要撤走，是真的嗎；

目前商場主體全部封頂，是不可能撤資，投資商實力雄厚，資金充足，撤走屬于競爭對手誤導宣傳，屬于坊間謠傳，謠言止于智者。

20.你們項目開業時間定了嗎，是統一開業嗎；

目前暫定18年十二月底統一開業。

21.前期有沒有什么招商上的優惠政策；

在商場前期培育階段會有招商上的優惠政策，形似未定。

22.你們動工很長時間了，項目進度怎么那么慢，是不是有問題；

項目建設一直在穩步進行，且全部封頂，不存在什么問題，前期因環保、揚塵治理等政府命令禁止行為停工，我們也很無奈，整體進度仍按計劃推進。

23.開業后是統一收銀嗎；

我們使用的是當今商貿企業最先進的收銀管理系統，商場不設置統一收銀點，但是每個商戶后期要安裝和商管公司統一收銀軟件，便于商管公司及時了解商戶的銷售數據及時作出促銷調整，而且我們的收銀軟件采用的云系統可以捆綁微信、支付寶、銀聯、美團等等第三方軟件、使得消費者更加的便利、快捷。

24.你們商鋪是往外出售的，是跟業主簽合同嗎

商場對外出售是要簽定委托經營管理協議的，商戶是和商場簽定租賃合同，不需要和業主簽定，合同期間內不存在與業主的糾紛。

25.你們沿街的店鋪還有位置嗎（事實上很多人上來就要太平路沿街店）；

項目沿太平路店鋪是整個商場的形象面，我們的招商范圍是一些品牌級次經營有實力商家，目前我們在篩選有實力且品牌認知度高的商家，需通過董事會的同意。

26.你們這的租金怎會比較高啊（分析利弊），其他商場的租金你們清楚嗎；

我們對于租金定制的原則一定是隨行就市，因為我們是在鄒城長期發展的商業運營管理公司，租金定價充分的考慮了商業前期的培育期，我們采取“放水養魚的商業模式”所以初步定制商戶租金的時候，我們是充分的考慮了市場因素和各業態商戶的一個承租能力。租金的高低是要考慮商場的地理位置，物業條件及運營實力的，同比條件下我們的租金是不高的，跟同類商場是很有競爭力的，目前鄒城市場上百大及貴和都是以聯營的方式在經營，商家綜合成本算下來，同等條件下折合租金要比我們商場租金高幾倍，租金形式更有利于發揮商戶的積極性，自由度更高，競爭力更強，盈利更多。

27.營業時間是怎么定的；

營業時間除節假日、大型活動期間增加營業時間，其余均為正常商業廣場營業時間。

28.你們的招商對客戶有哪些要求，必須是品牌嗎；

品牌、資金、管理三點，商場更傾向于品牌商家入駐，如果是項目比較好，社會認知度比較高的自主品牌，我們也會考慮引進。

29.你們整個項目建筑面積有多少，零售、餐飲、休閑、娛樂占比多少；

萬德廣場1-11#樓建筑面積在14.5萬方左右，其中1#樓為寫字樓，11#樓為LOFT公寓，2#樓為購物中心，3-10#樓為獨棟步行街。零售：餐飲：休閑：娛樂為40%：30%：15%：20%。

30.租賃面積是按照套內面積還是建筑面積，公攤是多少；

簽訂合同的租賃面積是建筑面積，每個樓層的建筑結構及公共區域不同，具體公攤各個樓層會不一樣。

31.針對周邊市場（貴和、百大、銀座），萬德廣場有哪些優勢；

因為貴和、百大、銀座在商業定位上屬于百貨公司，不能被稱為購物中心，萬德廣場商業定位為城市級全生活中心，我們的業態業種可以用保羅萬象來形容，定位清晰，整體業態全、品類精、功能齊。目標客戶定位精準:我們主要面向的是70-00后，我們擁有1500多個停車位，而且我們項目有15萬方的商業，在商業規模上遠遠的趕超了上面三個項目，并且他們存在物業老化，管理滯后的、商業設計缺乏體驗感互動性，給消費帶來的僅僅是購物的需求，其他的功能都無法滿足，我們項目邀請的商業規劃、商業內裝、商業景觀公司是和全國一線商業地產運營商：龍湖地產合作的，設計新穎、動線流暢、環境優雅。主力店效應：大潤發、麥當勞、保利影院強勢入駐，是我們基礎保障性客流的保障。

32.你們這邊云軌公寓是怎么回事，云軌是要通過這邊嗎；

根據濟寧市城市軌道交通線網規劃，濟寧市軌道線路網由5條線路構成，總規模約244公里，設站88座，其中4號線：起點位于太白湖新區，向東經石橋鎮、太平鎮、鄒城市，終點位于鄒城東部新區。主要沿濟寧大道、嵐濟路、太平路(鄒城)敷設，全長約45公里，設站11座。

33.什么時間能夠進場裝修；

開業前幾個月我們會通知商戶進場裝修，根據業態的不同，商戶需求面積的不同，我們也會分不同的時間節點進場裝修，為達到統一開業，我們會留出充足的時間給到商戶。

34.裝修有什么具體要求，需要什么費用；

裝修具體要求我們會在商戶進場裝修前，給到商戶裝修須知及規定，會需要商戶繳納裝修保證金及垃圾清運等費用。

35.萬德廣場主要面對的消費群體是哪些，周邊消費輻射范圍在哪；

我們主要面向的是70-00后，消費檔次：中高端收入，主要群體面對有消費能力、消費觀念的中青年及消費倍增的兒童，服務范圍涵蓋城市人口40萬，項目地處太平路崗山路交匯處，交通便利，5分鐘火車站，30分鐘高鐵站，云軌通達濟寧、曲阜、兗州、嘉祥，一小時城市圈，萬德廣場的落地必將成為魯西南地區地標性的城市綜合體。

36.商場步行街樓上商戶的門頭安裝位置；

具體現在沒有規劃，后期需要根據現場情況是不是允許，跟政府及城管協調，現在無法確定。

37.商場客梯的運行時間，貨梯的運行時間；

客梯的運行時間與商場營業時間一致，貨梯會分時段運行，根據現場管理規定開啟；

38.商場內電梯的上下行走向；

電梯的上下行會根據現場的人流動線進行調整。

39.商場內的租金是不是都一樣的，是統一的嗎；

商場內的租金定價會根據位置的不同來確定，萬德廣場規劃科學的人流動線，避免死角位置，打造每一間商業旺鋪。

40.租金有沒有遞增，怎么個遞增法；

租金會在一定的基礎上遞增，遞增額度會在合同中明示，商家無需擔心商場會無理由的提升租金。

41.開業時間能不能保證，會耽誤客戶年度計劃（商戶需要提前籌備資金及備貨）；

商場開業時間會根據招商及商家情況來確定開業，會選擇合適的時間引爆鄒城消費，策劃統一的大型活動，在商家進場裝修前基本確定開業時間，不會耽誤課商家的年度計劃。

42.商場有沒有倉庫可以租賃；

商場會根據商戶的需求來定，現在還沒有確定的位置。

43.商場的層高是多少；

2#一層4.8米，二層4.8米，三層4.6米，四層4.7米，五層4.7米。

44.租金什么時候開始計算（裝修期間收取房租嗎）；

公司會制定統一的起算日期，給予一定的裝修免租期。

45.如何收取租金，租金的收取標準，我看重了XX鋪位，該鋪位的租金是多少？有沒有優惠（季度、半年、年付？）；

在合同上會制定租金收取方式，季度付或者半年，各樓層租金區間我們暫時未定，您看中的鋪位現在租金是XXX。優惠政策我們得實際面談后再做定奪。

46.交房標準是什么（毛坯？）；

毛坯。

47.餐飲廚房間面積是客戶選定還是統一間隔；

根據現場情況排煙排污情況，商戶需求及消防要求來制定廚房位置。

48.商場管理優勢在哪里，有沒有發展規劃；

萬德廣場實行六大統一管理模式，統一定位規劃、統一招商管理、統一經營管理、統一物業管理、統一服務監督、統一營銷管理，立足長遠發展，制定發展規劃，預期領先鄒城商業5-10年。

49.品牌商家有沒有廣告位可以提供，或者是優先選擇；

廣告位我們會統一規劃，品牌商家我們會給予一定的支持。

50.商場在前幾年會有什么樣的扶持政策；

商場會拿出部分優惠期給到商戶做到放水養魚。

51.餐飲區是否已經配備好上下水及排煙排污，通不通燃氣；

我們的餐飲區已經做好餐飲的基礎工程條件。

52.如果統一收銀有沒有賬單期，多長時間；

統一收銀會有賬單期，一般情況是在30-45天左右。

53.商場培育期是多長；

一般的商業項目在3到5年，萬德廣場根據其地理優勢及招商運營管理方案，2到3年是沒有問題的。

54.水費、電費的收取標準是多少；

按照國家標準商業用水、商業用電，由物業公司負責代收代繳。

55.中途退場商戶需要承擔什么費用；

根據我們簽定的合同，是需要承擔一部分履約保證金的費用。

56.商場里面怎么那么多的實體墻，能拆嗎；

實體墻是由消防要求的，沒有特殊情況是不能拆的。

57.我可以在我購買的商鋪里面經營嗎；

我們的步行街里面是可以選擇自營的，但是要符合我們的管理要求。

58.可以把我購買的商鋪租賃給我嗎；

萬德廣場2#樓里面為前15年由商業管理公司負責租賃，統一管理的，步行街里面的商鋪是可以選擇自營的。

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