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商業綜合體招商工作怎么開展4篇

商業綜合體招商工作怎么開展篇1

綜合體招商策劃方案

【篇一：城市綜合體的招商及策劃】

城市綜合體招商

近幾年的商業地產建設熱潮中，商業資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起。由于商業地產的特殊屬性，其開發成功的標準不是由銷售來驗證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項目成功的關鍵。

在近幾年的商業地產建設熱潮中，商業資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起。由于商業地產的特殊屬性，其開發成功的標準不是由銷售來驗證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項目成功的關鍵。

招商工作是一項系統、長期、艱巨的系統工程。商業地產的成功，離不開成功的、系統的招商手段。本篇專題從闡述商業地產招商特點為出發點來介紹商業地產如何成功招商。

商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，其開發利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業地產在物業交付的時候只是整個運營部分的正式開始，能否持續健康地運營才是決定一個商業地產項目是否成功實現價值的關鍵。招商工作作為商業地產運營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不夸張地說，招商工作的成功與否又是評判商業運營是否成功的唯一標準。

一、商業地產招商特點招商是商業地產收益的實現形式，一個商業地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。

因此，對于商業地產商來說，掌握商業地產的招商特點有利于商業地產項目的運作成功。與傳統的商業招商相比，商業地產的招商的具有如下三大特點。

1、招商時間長

商業地產的招商時間相對較長，從業態組合確定開始至項目全面營業，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四個：

①有助于穩定整個項目的經營

主力店群一般占有整個項目一半左右的營業面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使項目更加穩定，且有利于項目的可持續發展。

②有助于整個項目的銷售

知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。

③有助于增加消費群體

主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優點可以幫助項目在日后的營運中，能在保持一定量客流的基礎上發揮更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二個：

①業態組合需要

按業態組合設計招入中小店群，以滿足項目商圈內不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求。

②項目主要利潤來源

中小店的鋪位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根據當地實際情況來定租金的比例，有的甚至更多，其中中小戶租金總和是項目的主要利潤來源。

2、租金租期懸殊

主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達二十年。其租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%—10%。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。

3、招商難度大

招商的難度大在于項目建設期較長，主力店群對項目業態變化趨勢把握不準，而營運商又缺乏經驗。

二、商業地產招商誤區

1、盲目定位，不切合實際

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

2、缺乏整體招商規劃

商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。

3、招商期望值過高

期望值過高的表現首先體現就是在租金上。在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，商場才能生存。

4、單純依靠廣告招商

招商針對地是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

5、過分強調市場環境的影響

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。

6、缺乏持續經營的商業管理觀念

7、招商工作欠缺執行力

制定再完美的招商細節，如果沒有完善有效的執行力，就如空中樓閣，無從談起。招商執行要強化“言必行，行必果”，推行招商負責制。

另一方面，招商人員必須進行專業培訓。沒有經營方面的專業知識與客戶不能形成有效地溝通，沒有真正從經營者的角度解決問題，導致客戶對項目信心不足，使招商工作舉步艱難。

三、商業地產招商核心要決

1、合理的時機選擇是成功招商的前提

（1）商業地產招商與銷售

對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。

（2）商業地產招商與整個項目建設

由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。

①主力店招商時間的確定

由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品——商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。

②中小店群招商時間的確定

中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。

2、準確的前期規劃是成功招商的基礎

【篇二：城市綜合體策劃招商流程】

城市綜合體策劃、招商建議流程

一、邀請相關咨詢顧問公司協助進行商業測算和市場調研 邀請顧問公司進行前期的商業調查，也可能在項目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下3個問題。

1、市場條件成熟度調查

項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題。

2、項目位臵可發展調查

商業房地產項目的位臵選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增或銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位臵能否適應就成為一個重要的問題

。

3、可發展規模調查判斷

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位臵、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

二、依據市場調研確定商業類型及詳細定位方案

商業房地產按照行業類型可以分為批發物流功能房產、零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。零售功能房地產又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業街房地產、商品批發商業房地產等功能房地產，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和 shopping mall 類型的商業房地產。娛樂功能房地產包括用于電影城、娛樂城、 ktv 等運營內容的商業房地產。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業房地產融合發展，其發展呈現大規模、復合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產現呈現獨體形式和融合發展的經營特點，健身服務類商業房地產和休閑類房地產首先在國內大城市發展兩者在項目中開始發揮越來越重要的作用。如此眾多的商業類型的確定基礎依托于所處地域、當地經濟狀

況、行業發展以及商業需求類型等，所以要仔細分析優劣并確定項目的類型。

三、項目組織確定和工作次序的建立

地產公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執行人員。項目公司主要執行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執行者，需要對項目執行、商業操作、地區形勢和政府公關等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎。

四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談 項目進行到設計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設計和更多的招商工作中去。

五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定 確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可

能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。

六、項目規劃進行設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

七、設計方案的多方討論

地產投資商將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司，由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。建筑師的最大的

長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間，而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業管理公司、物業管理公司和建筑設計院共同參與。

八、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

九、項目方案的政府許可

項目的進展需要周詳的準備和可持續發展的計劃，商業地產不同于普通住宅，商業地產往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規避商業風險和規范城市發展格局，現在很多城市政府都引進了項目聽證制度。

【篇三：商業綜合體招商籌備工作流程】

商業綜合體招商籌備執行工作流程

1、獲得立項資料和主力店合作信息20天

2、規劃(概念)方案解讀 20天

3、組織對本城市綜合水平實地考察和市場調研分析(商業和物管) 5-10天

4、參與商業項目業態定位和設計要點研討會，提供項目商業業態規劃及設計建議書，完成設計要點會簽。 2天

5、組織召開籌備工作會議(主要研討方案設計成果評審 1天

6、招商人員招聘 15--30天

7、完成招商人員架構編制、招商管理制度、績效考核、傭金發放制度、以及各種招商表格、薪酬方案和人員到崗計劃 45---70天

8、獲得面積數據,完成項目租賃決策文件編制

9、完成管理啟動費測算和使用計劃審批流程

10、完成招商費用預算和審批流程

11、臨時辦公用房及辦公用品準備

12、制訂商業招商政策和租金方案 30天30天30天20天30-40天

13、制訂招商工作計劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調) 40天

14、招商人員培訓及考核上崗 45天

15、跟進完成商業業態規劃細化方案(第一版施工圖對接)30天

16、招商前期準備工作 55天

2天 17、籌備工作會議(主要研討招商與裝修事宜)

18、商業招商及策劃推廣全面啟動 招商預熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，

其中餐飲類完成50%) 50天

19、完成簽約儀式和招商推介會 5天

20、 強勢招商期(簽約落位；總體完成簽約50%，其中餐飲類完成70%) 80天

21、適時開展異地招商 30天

22、強勢招商期(總體完成簽約75%、其中餐飲類完成70--85%)

70天 招商收尾期(調整滿鋪；總體完成簽約85%）

23、主力店交接 主力店物業管理界面對接入住 100--180天

24、主力店交付進場/進場日確認 180天

25、完成商業商鋪裝修準備工作 210天

26、商業交付進場與裝修 餐飲類商鋪裝修 90天

27、非餐飲類商鋪裝修 45天

28、完成廣告位招商 30天

29、大百貨、主力店、次主力店的裝修 120

這樣的規定時間是以最快的速度完成以上工作，以上數據僅供參考

商業綜合體招商工作怎么開展篇2

商業綜合體業態布局

任何建筑都一樣，設計首先需要解決的是功能布局和交通組織。而對于商業綜合體而言，業態布局和動線規劃就更為重要，這是商業設計的核心，也是難點，是空間組織的提綱和線索。業態布局和動線規劃是緊密聯系在一起的，我們不能拋開業態談動線，也不能不考慮動線來布置業態。

一、商業業態歸類分析

規劃設計的第一步，是梳理建筑的各種功能空間的關系，繪出功能關系圖。商業項目之不同，在于各種業態之間并無直觀的工藝流程關系，甚至項目設計之初，根本就沒有確定業態設置，僅僅只是限定了規模，這就要求建筑師必須對各種業態做到心中有數，了解各種業態的功能、檔次以及價值貢獻，如此才能得心應手地進行布局。

1.按功能性質分類

商業業態包括百貨、超市、精品區（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等）、專業賣場（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務（美容、美發、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業態大體分為零售、休閑娛樂和餐飲三大類，這三大類業態的面積比例在商業綜合體中往往各占約三分之一，依據項目定位和經營情況略有調整。

2.按消費方式分類

我們一般把顧客的消費行為分為目的性消費和隨機性消費。對應業態，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機性消費業態，其余業態如超市、酒樓、娛樂、健身、教育等為目的性消費業態。

3.按消費層次分類

可劃分為從日常必須性消費到奢侈性消費的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費品、中檔時尚消費、奢侈品等，對應百貨的定位可以有大眾百貨、時尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性快餐、地方風味小吃、追求文化情調高附加值的西餐以及高端商務宴請為主的大酒樓。

4.按對項目的價值貢獻

按業態對商業項目的價值貢獻分析，可分為主題營造價值、品牌價值、租金價值及聚客價值。如國際一線品牌的引入能給項目帶來品牌價值的提升，而大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業態的規模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、規模越大，單位面積的租金就越低。

二、業態布局原則

與所有類型的建筑設計一樣，規劃要挖掘項目用地的環境特點和優勢，業態布局應與交通、環境對應。比如，將體現項目定位的主題性主力店放在比較醒目的區位，臨主入口、主干道布置。餐飲則面朝景觀，追求環境效果等。除了這些基本規律之外，購物中心的業態布局還要注意以下幾個原則：

1.合理分區

把復雜的商業綜合體功能進行分解歸類，做到分區明確，達到易于消費者識別和方便引導的目的。

1）按性質分區

物以類聚，人以群分，商業也是一樣。我們發現，自然形成的傳統商業街區往往是同類業態聚集到一起——自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因為聚集效應能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現整體競爭力，達到共贏。商業綜合體內不同業態類型對環境氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章。較容易理解的是動靜分區，避免沖突干擾。所謂動，就是那些追求活力和動感的運動、娛樂的業態，如滑冰場、電玩、歌舞廳等，所謂靜，就是追求舒適、安靜和優雅氣氛的精品服裝服飾、珠寶等。規劃首先將業態性質歸大類，比如萬達廣場的模式，一般會分成百貨樓、娛樂樓，另外有些休閑配套類的歸入時尚樓，或者叫綜合樓，有的專門設個超市樓，如圖1。

圖1 萬達商業綜合體基本模型

2）按管理要求分區

業態的經營時間不同是更為客觀的分區要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業態關門則較晚，甚至24小時營業，應按管理要求相對集中，最好設有獨立的退場流線。如圖2，美國JERDE事務所設計的北京藍色港灣，將酒吧集中到外圍圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個方向朝向公園布置。同為JERDE事務所設計的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項目一側形成“莊里街”，娛樂業態的入口與之呼應，特別地設了一個室外的飛梯從莊里街地面直達位于五層的影城，如圖3。

圖2 北京SOLANA藍色港灣平面圖

圖3 石家莊勒泰中心總平面圖

3）按檔次分區

一般規模的商業項目大體應該有一個目標消費群，該消費主體的消費能力、消費習慣以及對應的品牌檔次相對明確，在一個商業項目內并存高檔和中低檔消費業態的并不多見，有些項目則因為規模較大，或者服務半徑內客源不足等原因，安排了不同檔次的業態。這就必須注意加以分區，否則低端業態拉低了高端業態的環境品質，帶來的無效客流也是對高端業態的干擾。如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國際奢侈品牌，一定要獨立一個區域，不受其他業態干擾。例如合肥包河萬達廣場是萬達首次引入國際一線奢侈品牌，都集中在首層獨立的區域。

4）按租金水平分區

不同業態可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項目的租金情況可以歸納出一些規律。超市行業的毛利很低，經營在于大客流和貨品的快速周轉，其能承受的租金低，一般設于地下或者位置不太好的區域，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設于高樓層。大部分健身休閑娛樂業態的租金也不高，且多數屬目的性消費，宜安排在較背的位置。在規劃階段，應依據用地條件，對各方位的租金進行預判斷才能合理布置業態，并設計為相應的空間尺度和環境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。

2.增強互動?

分區是為了易于識別和引導，但也應適度。混合性是商業綜合體的優勢所在，其核心理念就是業態的關聯性。我們可以將商業綜合體的各種業態視為一個生態群落，盡力創造多種業態共生的條件，從而促進消費，使商業綜合體這個業態群落繁榮生長。具體來說，就是增強業態之間的互動關系。

1）利用消費的關聯性

正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤點，這是利用消費關聯的縮影。在商業綜合體中，我們常看到娛樂與餐飲互動、兒童娛樂教育與兒童服飾和玩具零售的互動、運動健身館與運動服飾和戶外品牌的互動等形式。在空間布置上，深圳萬象城將滑冰場設在中心位置，餐飲布置在周邊，不但是為帶孩子訓練的家長提供了休息的場所，有滑冰表演可以欣賞成為餐飲最大的賣點，如圖4。

圖4 深圳萬象城模型

2）利用品牌的互補性

將同一大類的商品或服務在品牌檔次、風格品味、目標客群年齡等方面的差別有意識地組合在一起，以實現對消費需求的一網打盡。國外的一些品牌如ZARA，會伴生一些副牌同時出現，這是經過長期經驗積累形成的發展策略。

3.引導客流

利用主力店布置最大可能地給隨機性消費的商戶帶來客流，是商業綜合體規劃的關鍵價值所在。將聚客能力強的主力店，如百貨、超市等設于主動線的兩端，避免出現盲腸區；將目的性消費業態置于高樓層或地下商業價值偏低的位置，尤其像影城這樣大客流的主力店拉動客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費的專業賣場，如家居建材與購物中心的其他業態互動關系很弱，如果不為制造總規模、消化總面積，引入的意義不大。

4.順應流程

從顧客需求的角度考慮業態空間的安排，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車平層或者通過自動步道到達車位，一般設于地下一層可以解決這個流程問題。石家莊勒泰中心是一個即將開業的大型城市綜合體，不但有近20萬平方米的大商業，還有甲級寫字樓、五星級酒店、高級公寓等物業類型，設計在商業裙房內嵌入了一個小教堂，將餐飲、酒店宴會廳、客房和小教堂連接起來，使相關業態很好地滿足了當今有巨大市場潛力的婚禮慶典需求，如圖5。

圖5 石家莊勒泰中心商業中嵌入的紅色小教堂

商業綜合體招商工作怎么開展篇3

城市綜合體商業地產招商方案

一．正中商業廣場項目簡介

正中商業廣場位于深圳寶安中心區新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個大型地鐵上蓋商業物業，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業態。

我們的開發目標是：、

利用深圳特區對內地游客的吸引力以及寶安中心區的優勢，最大限度提升項目商業價值，成為總體價值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價格，而且能夠可持續經營，成為深圳白領社會生活的中心。

酒店式公寓全部銷售，力爭銷售均價達到元，通過酒店式公寓收回整個項目投資，保留商業物業，最適當時機可以整體出售。

正中商業廣場項目要實現五出：出人才 出機制 出品牌 出網絡 出思想。

通過正中商業廣場樹立正中集團品牌，實現企業可持續發展戰略目標。

面對世紀商業娛樂化的大趨勢，我們不僅要在購物方面進行創新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業提供公共平臺，不斷與娛樂傳媒機構合作推出創新節目，為深圳居民和游客帶來可體驗、可參與的文化娛樂節目。

根據精細化管理思想，我們制定了招商方案和初步的運營管理方案。

二．業態規劃與商業布局

略

招商的過程就是落實業態方案，招商的成功標志有兩點：

.業態組合具有競爭優勢。.零售商付出的租金比較合理。招商直接決定了購物中心未來的收益以上，特別是整體出售商業物業時候，顯得更為關鍵。

三．招商內容

正中商業廣場項目招商目標的分解與確定

招商目標 餐飲娛樂

頂層花園 景觀空中花園及專供影視拍攝的可體驗式情景劇場,電影院。 配備參與式娛樂設施

婚禮殿堂及白領演藝中心

層 熱帶雨林餐廳平方米，東來順酒家，平方米海港城大酒樓，快餐性質達到平方米：面點王平方旗艦店，韓國烤肉平方 ，三家店平方米，新浩健康中心平方米

層 美國反斗城及室內史奴比主題娛樂場，兒童專業商店或順電家電家居專業賣場（國美、永樂家電作為備選） 平方米特色餐飲，麥當勞

層 平方米特色餐飲

意大利餐廳

層 上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨，美國五 百貨，北京王府井百貨等知名百貨企業 平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲——“巴西烤肉” 或韓國烤肉。

一層 平方米

男女裝國際名店：化妝品：莎莎國際旗艦店，引進數百種化妝品　尖端電子產品：、三星專賣店 成都譚魚頭 平方米特色餐飲，星巴克

負一層 家樂福或吉之島等中高檔超市平方米 　國際名店平方米 白領音樂吧及音像店平方米，引進及面點王

負二層 平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店平方米（圖書音像），利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏平方米設在負二層。中華飲食文化廣場薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 萬平方米停車場

負三層 停車場 平方米停車場所

地下停車總面積 停車數量輛

四． 招商團隊建設及其約束激勵

根據華潤萬象城招商團隊建設經驗，招商組織應該減少溝通層次，避免政出多門。

招商組織架構圖

國外招商

以營銷部商業項目組為核心，吸納優秀招商人才。

要求配備兩名招商人才，一名負責國內外主力店招商，一名負責國際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。

委托專業招商：例如負一層和一層大量國際品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業績在于招商成果，招商人員需要保持連續性，因此需要良好的激勵措施。

為了降低招商成本，鼓勵招商人員積極性。提出如下招商獎勵政策，建議招商獎勵政策：

略

由于招商人員使用長途較多，建議招商人員通訊費用給予報銷。
通過考察多個購物中心招商做法，獎勵費用從招商預算中出。約束措施：對于三個 沒有業績的招商人員給予辭退。對于具有國際名店招商經驗的招商專家，可以采取顧問費方式，獎勵幅度可以是上述獎勵幅度倍。

我們委托中介公司做主力店招商要付出萬元的招商代理費用，因此采用內部激勵機制能夠成功完成任務，有兩個好處：.降低招商成本。,提高招商質量。.培養企業內部人才。

五．招商時間安排

銷售周期 酒店式公寓銷售 收回整個投資

六．招商地點與招商

深圳：本地品牌招商

舉辦國際招商新聞發布會議

確定設計中標單位簽約儀式

商業廣場設計招標新聞發布會，邀請主力百貨店和專業賣場拓展部人員參加。

招商新聞發布會，招商大會，奠基儀式要形成連續的宣傳聲勢。

參加或組織零售專業論壇，與中國購物中心資訊中心及中國連鎖經營協會合作。

七． 招商及租金策略

將招商作為一個大的項目來嚴密管理，建立整個項目的知識框架體系，合理進行作業分解。

總的策略是：提前進行主力店招商，后進行零散品牌招商。

購物主力店招商由我公司獨立完成， 餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負責。

國際名店招商，我公司完成，可以委托中介公司招商。

. 娛樂招商

主力娛樂演藝中心，要引進知名娛樂公司，同時聯合湖南衛視、鳳凰衛視等知名電視機構共同打造娛樂前沿。

娛樂先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。

聯盟策略

與大型零售商建立策略聯盟，整合商業資源

與電視臺建立電視購物聯盟

與大型投資基金建立相關聯，為未來整體出售奠定基礎，提前了解大型投資公司對商業物業投資要求。

.日本八百伴、上海太平洋、香港崇光百貨、上海第一百貨等企業 首先去上海考察整個商場特點，分析其品牌結構。的中國總部與我們已經建立合作聯系，與北京王府井百貨等重點聯絡。

我們將整個消費群體特點，品牌結構對比，項目簡介，項目優勢等資料給對方。

國內主力店招商策略

以兒童翻斗城等作為吸引人流業態，以地鐵車站綜合優秀吸引國內優秀百貨或旗艦品牌店入駐。

正中商業廣場租金策略

八．招商費用估算

招商費用使用原則:

把握招商節奏，初期費用嚴格控制,

集中使用招商經費,在招商見成效時候明顯加大費用投放力度.

根據招商效果進行及時調整.

招商宣傳費用 招商手冊與導示系統 萬元

招商廣告 萬元

招商 萬元

小計 萬元

招商摸底與招商談判差旅費用 各大城市招商調研摸底及考察費用 萬元

專業招商人員費用

（國際名店招商） 兩名優秀招商人才

相關工資待遇 萬元

主力店拓展部 招待費用 萬元

招商委托費用 計算方法：一個 招商面積的租金 萬×元萬元 萬元

開業宣傳費用 包括開業，廣告宣傳等 —萬元

總體預算 —萬元左右

九、盈利模式的思考

前期策劃和招商結果基本決定了購物中心的競爭能力，營銷工作直接決定了購物中心的經營業績。通過香港、北京、上海、廣州、長沙等地的考察，借鑒美國何日韓購物中心經營的一些經驗，我們提出如下盈利模式：

. 前期資源

整合的水平和能力決定了項目定位，建議重點第一階段整合娛樂傳媒資源，為整個項目造勢。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業物業形象。第三階段將項目優勢和信息通過公共傳媒有意識傳播到國內外投資基金決策者頭腦中。

. 酒店式公寓全部出售，通過公寓出售回籠全部資金，在第一階段保留商業物業，通過商業物業實現低成本融資目標。

. 正中廣場購物中心要立足可持續經營，通過長期現金流收益，奠定正中集團年穩健發展的基礎。

. 整體出售優于部分出售，因此要預先與北京、上海設立辦事處的投資基金建立合作關系。

十、正中商業廣場管理方案

.管理體系構思

正中商業廣場管理體系

在各個商家支持下,由正中實業公司牽頭組建正中商業廣場經營管理公司,積極與深圳服裝協會、珠寶協會等機構合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商,以商招商，根據深圳消費特點,薈萃國內外優秀的知名品牌，匹配優質的專業商業營銷服務。

.正中商業廣場商業管理的主要內容

購物中心的經營管理水平關系ＭＡＬＬ項目開發的最終結果，我們必須按照可持續發展的戰略，穩步提高管理水平。

由于在我國是新生事物，由于管理的復雜性，因此，成立專業運營管理公司成為必然。

選擇專業管理公司，完全交給專業管理公司經營是一種省心的方式，缺點是管理成本較高，不利于人才本土化。

國外主要管理公司有美國西蒙地產集團，托曼公司、韓國公司、英國旺德行、美國等公司。

如果選擇國外專業管理公司作為顧問，發展商成立商業管理公司，吸納更多優秀專業人才相結合，優點是有利于過渡，有利于逐步本土化，培養訓練本地人才。
經營期間的商業管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優化管理、招商及業態管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣、服務管理、日常的物業管理。

由于大型購物中心培訓人數多，培訓工作量大，因此，必須落實培訓費用。一般達到億元銷售額，培訓部門可以投入萬元培訓費用，主要用于師資力量建設、開發新的體驗式培訓課程、學員參觀實習、購買培訓設備。

十一、正中廣場購物中心的全年商業營銷

正中商業廣場開業時機與開業策劃

建議選擇年 日作為開業時機

開業策劃

開業策劃是購物中心最重要的里程碑，開業策劃至關重要，需要做好如下工作：

()提前進行預熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保包括主力店在內的％商戶統一開業。在競爭特別激烈的商圈，主力店未開業零散商鋪不宜首先開業。

()針對人流量大等特點，提前請其它物業管理公司提供人力支持。

()做好現場的環境管理，設立美觀明晰的導示系統。

()做好開業儀式以及的策劃與排練。

開業后營銷工作的三個思路

. 精心制定全年營銷計劃，以體驗營銷理念為出發點

營銷在占有經營過程中占有重要地位，從臺灣零售業專家在大陸的咨詢實踐來看，營銷與招商同樣重要。

制定營銷計劃要考慮如下因素：

[]消費者的需求和消費偏好。

[]地域文化特點以及價值導向。

[]競爭對手的情況，本公司在競爭中所處的地位和資源情況。

[]根據年度銷售目標確定營銷費用，例如銷售額為億元，營銷費用可以達到萬元以上

[]團隊建設的目標和培訓計劃。

. 具備大型客戶營銷互動組織能力，要求具備強大的營銷項目管理能力

營銷部門的團隊建設至關重要，營銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷的組織與實施關系到營銷的成敗。大型的營銷部門典型組織架構如下：

營銷部門組織架構

營銷總監作為營銷部門的主要領導，應該幫助本部門員工作職業生涯規劃，對他們的優點與缺點非常了解。

. 文化營銷為主線，深入社區營銷，推拉營銷模式結合

從傳統的價格戰到文化營銷為主線，這是國內價格戰以后人們的普遍共識，由于現代購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業態相比，休閑娛樂、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。

深圳正中商業廣場作為中型地鐵上蓋購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演和成人文化藝術表演節目，豐富人們的業余生活，提高城市居民的生活質量。

正中商業廣場的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來正中商業廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

正中商業廣場開業以后營銷方面建議做好幾項重點工作:

. 做好整個購物中心導示系統，讓整個賣場擁有良好的購物與休閑娛樂氣氛。注重人文關懷，衛生間等服務設施標志醒目。

. 市場調研工作

年的市場調研工作將給予加強，爭取在美國尼爾森公司市場調查顧問的指導下，建立完善的商業調查模型，從深圳寶安中心區開始建立市場調查樣板。

在市場情報收集方面，加強對主要競爭對手的研究工作，在大型促銷中，進行促銷效果調查，對于媒介廣告效果與專業調查公司合作，減少無效廣告的投放；在供應商滿意度調查方面，同樣要給予重視，作為領導制定采購政策依據。

、營銷策劃

針對同類購物中心—年各階段促銷策劃方案的經濟效益分析與效果評估，對于可能虧損的促銷策劃及時給出提示意見。在年策劃中突出創新與文化內涵，注重樹立正中公司品牌形象。在針對性較強的促銷策劃中，要采取反策劃工作，主動適應動態競爭。在宣傳方面不僅要擴大公司知名度，而且要寫出四篇重點文章，在行業內產生深遠影響，突出正中商業廣場購物中心的美譽度。

、企業形象宣傳與公益

大型是城市商業文化薈萃之地，代表一個城市區域的形象，企業形象宣傳要多做一些公益，樹立健康文明，社會責任感強的形象。

收取客戶宣傳費用之前，要做好商戶代表的思想工作，通過管理公司的努力和奉獻精神，得到廣大商戶認同。

十二、正中廣場商業服務體系

１、大客戶服務

大客戶占有以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。

大客戶類型：大型企業單位，政府機構公務員群體，銀行證券金融機構白領消費群體。

將傳統商場總服務臺在中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷。

大客戶檔案管理系統隸屬公司系統，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據。

公關經理負責與大客戶部門及辦公室，大客戶負責企業文化的宣傳部門保持密切聯系，配合大客戶公司開展企業文化，通過批量購買，為大客戶員工降低購物成本，享受更多休閑娛樂。

與傳統百貨不同，類似正中商業廣場這樣的區域,具有室內文化表演舞臺，也具有室外文化休閑廣場，方便大客戶開展企業文化、集體購物，休閑娛樂。客戶投訴是一個關鍵環節，下面是投訴處理流程：

客戶投訴處理流程

物價部門 由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協調供應商服務水平投訴由樓層經理負責處理，嚴重投訴上報公司總經理。

涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經理負責。

２、商業物業管理服務

經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣、服務管理。

鑒于新開業的特點，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：

基本租金＋少量銷售額扣點，扣點部分直接與經營業績掛鉤，有利于統一營銷，有利于調動各個方面積極性，有利于增加商戶以及商業經營公司收益。

日常物業管理：裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務。

現代購物中心對物業管理提出了特殊要求：

().高標準衛生管理 對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

().綠色裝修的統一管理

與裝飾協會聯合成立綠色裝修管理小組，對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。
裝修工作還需要由物業管理公司和運營部門進行協調，減少對其他營業區域的干擾，確保正常營業。

().為客人提供一站式服務，一個服務臺、一個電話統一對外，服務中心負責協調內部事務，避免浪費客戶時間

().高標準管理各個停車場，鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定，物業管理公司責任重大，要確保正中商業廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理。

()商場物業管理采取新型舉措，根據韓國專家建議，突出為顧客服務，改變傳統的保安模式，不能給顧客被監視的感覺。

商業綜合體招商工作怎么開展篇4

某商業綜合體招商說辭

招商說辭

萬德廣場招商說辭

目錄：

1、宏觀經濟

2、城區規劃

3、開發公司

4、項目概述

5、答客問題

1、宏觀經濟

國內生產總值（GDP）

GDP是最受關注的宏觀經濟統計數據，是衡量國民經濟發展情況的重要指標。GDP增速越快表明經濟發展越快，增速越慢表明經濟發展越慢，GDP負增長表明經濟陷入衰退。根據國家統計局初步測算，2017年全年國內生產總值827122億元，按可比價格計算，比上年增長6.9%。

鄒城是我國古代著名思想家、教育家孟子的故里，國家歷史文化名城、中國優秀旅游城市、全國綜合實力百強縣市。全市總面積1616平方公里，總人口120萬，轄16個鎮街、2個省級經濟開發區、895個行政村（居）。歷史文化悠久。鄒城有6000多年的文明史，各類文物古跡500余處，省級以上重點文物單位43處。資源能源豐富。煤炭地質儲量41億噸以上，年產原煤2000多萬噸，年發電量達310億千瓦時。交通區位優越。京滬鐵路縱貫南北，新石鐵路橫穿東西，104國道、京臺高速等10余條公路干線遍布全境；境內白馬河與京杭大運河相連，水上運輸可直達蘇、滬、浙一帶。2016年完成地區生產總值868億元，增長8.1%；地方財政收入73.5億元，增長9.19%；固定資產投資471.3億元，增長13%。先后榮獲全國十佳投資創業城市、全國食品安全示范市、全國社會文化建設先進市、全國糧食生產先進市、全國生態建設突出貢獻獎等榮譽稱號。

?2017年，全市上下按照“加速經濟轉型、深化城鄉統籌、增進人民幸福”工作布局，以加快新舊動能轉換為主線，以現代工業新城、孟子湖新區、優秀傳統文化傳承發展示范區、鄒東生態示范區“四區同建”為抓手，聚力創新開放、改革攻堅，聚焦招商引資、項目建設，呈現出經濟持續增長、民生明顯改善、社會和諧穩定、政治風清氣正的良好局面。全年完成地區生產總值968.6億元，增長7.1%；固定資產投資507.6億元，增長8.9%。完成一般公共預算收入75.13億元，增長4%。

二、城區規劃

老城區是鄒城吸引力、凝聚力的來源,有商貿、歷史文化兩條重軸組成。面對城市經濟結構的變遷和城市飛速發展,老城區如何傳承和發展城市固有的歷史文脈,又能較好地應對和承載新的發展需求,疏解老城人口、增加老城活力、突出城市特色成為城市發展規劃的重點。

這其中,改造老城區成為豐富城市職能,增強城市核心區承載力,提升鄒城城市形象,滿足群眾期待的重要任務。老城區應以保護發掘、更新功能、有機疏解、優化交通和可持續發展為重點。其中有機疏散老城的行政辦公、商貿金融、物流集散的職能,優化交通系統和空間環境,提升城市的綜合服務能力。

將老城的原有結構和鄒城的眾多歷史文化遺跡結合起來,形成能夠體現鄒城歷史文化風貌的特色商業街區和傳統生活街。逐步轉移大型金融商貿至東城,引導優先發展商業服務、創意文化產業等關鍵性的設施,形成老城區特色商業中心。

　 從《鄒城市總體規劃》中看到,在老城區升級改造的具體設計理念中,塑造具有鄒城地方特色和歷史文化魅力的老城總體形象,使之成為一座宜居、宜游、宜業的充滿活力的老城。平陽西路、廟前街、崗山中路、太平路等商業街道的具體措施為,突破層皮結構形成主軸空間,通過道路、步行道將人流引入街區內部,減少主干路交通沖突,街道加強綠化種植。在這一區域,將形成市級商貿中心。

三、開發公司

公司簡介

萬德集團下設10個支公司和分公司，總注冊資金3.8億元人民幣。自2003年開始進入商業地產領域以來，始終堅持商業地產開發的專業之路，先后在浙江、安徽、江西、山東、河北等地開發了多個商業地產項目，成為當地首屈一指的城市商業綜合體。萬德集團堅持創新理念，致力于成為中國縣市級第一文化旅游購物商業綜合體開發商。

　　集團自成立以來，得到了消費者、政府、行業協會等社會各界的支持與厚愛，先后榮獲“2013年度中國城鎮開發創新大獎”、“中國商業地產區域品牌價值大獎”、“中國最具投資價值商業地產項目”、“中國最佳典范城市綜合體大獎”以及“誠信示范企業”等榮譽。

　　集團總部設在山東省濟南市，集團戰略立足山東，輻射全國，以縣市級城市商業綜合體的專業化開發打造中國“萬德廣場”品牌。

　　萬商匯聚，德行天下。新的歷程，新的開始，萬德人將百尺竿頭，更進一步，為消費者締造更高品位的生活，為城市建設更美環境。

山東萬德置業有限公司成立于2008年，隸屬于萬德集團有限公司，是一家“追求品質地產，競逐一流企業”的專業地產公司，尤其以各類商業地產的開發、運營為企業的核心優勢所在。現有員工300余名，其中高級職稱技術人員20余名，中級職稱技術人員70余名，公司業務涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。

　　公司成立多年來，以立足山東，邁向全國作為戰略目標，先后獲得過“商業地產設計大獎”、“山東城市綜合體十佳”、“最具投資價值寫字樓”、“主體工程質量金獎”等榮譽，萬德置業經過數年穩定快速的發展，開發面積已累積超過50萬平方米，現保持年平均10萬平方米左右的增長速度，目前是山東浙江商會的常務副會長單位。

　　萬德置業現已形成集投資規劃、開發建設、商業運營與物業服務于一體的全程運作能力和系統、高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了大型城市綜合體、寫字樓、公寓、中高層住宅、花園洋房、別墅等多種業態。

　　萬德置業以“萬商匯聚，德行天下”為企業宗旨，以覆蓋中國三四線城市商業地產為前進目標，致力于成為中國最具價值的房地產企業。在建筑城市之美，實現企業自身價值的同時，也為社會創造財富，實現社會、業主、企業之間的三方共贏。

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企業榮譽

四、項目概述

鄒城萬德廣場集大型綜合超市、精品零售、特色餐飲、休閑娛樂、兒童體驗、文化金融、高檔辦公、旅游教育、高檔公寓等綜合業態于一體的城市級商業綜合體，2號樓為現代、時尚、潮流、家庭為主題的城市級全生活購物中心，3-11號為特色主題街區，鄒城首家不夜城。讓鄒城人民足不出戶就能感受到現代生活方式帶來的快捷、方便、自由、享受體驗式消費新方式。

? 鄒城萬德廣場項目位于鄒城市太平西路人民廣場對面（原鄒城市市政府），項目一期重點打造沿街品牌形象店、特色主題商業街、全生活購物中心、風情食尚集市、潮流時尚前線、優雅女人世界、童話世界體驗館、休閑娛樂體驗中心、大型綜合商業超市。并聯手世界五百強-臺灣大潤發超市以25393平方米營業面積入駐萬德廣場。

五、答客問題

1. 你們商場的定位是什么，給我介紹一下你們商場吧；

萬德廣場地處鄒城市商業核心，是鄒城市政府重點招商引資商業項目，匯集大型綜合超市、高端零售、主題餐廳、特色餐飲、休閑娛樂、兒童教育、文化、金融、旅游、商務辦公、LOFT時尚公寓、國際影城等綜合業態于一體的城市級商業綜合體。讓鄒城市民足不出戶就能感受到現代生活方式帶來的快捷、方便、自由、享受體驗式消費新方式、也是作為業態規劃的總的指導思想和原則，至少領先鄒城商業5-10年。

2. 投資商是哪里的，別的地方有沒有萬德，實力如何；

萬德廣場是由浙江杭州實力投資商打造的高端商業綜合體，萬德集團憑借雄厚企業實力和三十年實業背景，強勢入駐鄒城，秉承杭派企業精益求精的運營理念，斥資30億人民幣，匠心打造商業精品，改變現有鄒城商業格局。

3. 招商團隊是哪里的，后期營運誰來做；

萬德廣場由萬盈隆商業管理有限公司負責招商運營，豐富的招商運營經驗及招商資源，統一招商，統一管理，統一運營，統一推廣、統一服務。

4. 大潤發、麥當勞、保利真的簽約了嗎；

世界500強企業大潤發簽約萬德廣場23000平，麥當勞簽約太平西路沿街店鋪，定制影院保利國際巨幕影城簽約購物中心4樓，租賃合同我們已經公布。

5. 你們有停車場嗎，收費嗎，多少停車位，地上可以停車嗎；

萬德廣場擁有1500個標準智能停車位，統一管理，收費標準暫時未定；基本參照濟寧鄒城停車庫管理政策。

6. 大潤發里面的位置可以租嗎；

大潤發里面位置屬于大潤發超市自主招商，我們可以先預留您的手機號碼和經營品牌、品類后期我們會和大潤發招商部移交您的資料。

7. 目前你們簽了哪些品牌店；

大潤發、麥當勞、保利、屈臣氏、明確進駐意向：孩子王、熱風、85度C、大玩家、零氏兒童擊劍館、MRPIZZA、MJ、絲芙蘭、施華洛世奇、大渝火鍋等一線城市大品牌。

8. 商場的位置如何，周邊市場環境有何特色；

項目周邊有百大、城中城、貴和購物、香港街、崗山路、銀座等商業項目，而萬德廣場地處商業區的中心位置，區位優勢明顯，城市稀位，萬德精品。

9. 你們是聯營還是租賃；

我們采用純租金/保底租金+扣點兩者取其高的形式合作。

10.租金和物業費是多少，都包含什么，還有沒有其他費用；

具體的位置租金價格不一，根據商場所提供的位置來定租金，物業費為： ，另外商場會收取一定經營保證金，來規避經營風險。

11.你們的業態是怎么分布的，2#樓一到五層怎么規劃的；

萬德廣場

B2F-B1F樓層主題：生活集市;主要品類：大型超市、汽車美容 汽車銷售、汽車零售；

1F樓層主題：輕奢名品；主要品類：大潤發、數碼店、快時尚、藥妝店、輕奢店、精品店、集合店、餐飲店；

2F樓層主題：女神秀場；主要品類：青休少淑、中淑大淑、書店花藝、雜貨香薰 美妝美瞳、私服配飾、家居家紡、咖啡甜品、妝品集合、女鞋女包、美發美甲、美容SPA、內衣內秀、微整中心；

3F樓層主題：活力童真；主要品類：時尚潮牌、童裝童玩電競玩咖、母嬰集合、教育培訓、兒童樂園、運動戶外、商務男士、男士配飾、餐飲美食；

4F樓層主題：食尚娛季；主要品類：巨幕影院、餐飲美食、輪滑歡唱、VR體驗精品酒莊、美食公園；

5F樓層主題：城市油站；主要品類：健身休閑、齒科門診；

12.你們的步行街怎么規劃的，什么都可以做嗎；

步行街

1號樓樓層主題：融創之家；主要品類：家電、數碼、書局；

3號樓樓層主題：童育樂園；主要品類:兒童體驗、兒童教育、兒童娛樂、兒童文創；

4號樓樓層主題：童育樂園；主要品類:兒童體驗、兒童教育、兒童娛樂、兒童文創；

5號樓樓層主題：食尚集市: 主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

6號樓樓層主題：食尚集市: 主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

7號樓樓層主題：食尚集市: 主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

11號樓樓層主題：食尚集市:主要品類:時尚零售、潮流服飾、小餐飲、美甲、雜貨鋪、網吧、娃娃機、唱吧、咖啡屋、書吧、時尚休閑、零食鋪、KTV、酒吧；

8號樓樓層主題：悠游街區;主要品類:咖啡屋、清吧、啤酒屋休閑養生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主題酒店；

9號樓樓層主題：悠游街區;主要品類:咖啡屋、清吧、啤酒屋休閑養生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主題酒店；

10號樓樓層主題：悠游街區;主要品類:咖啡屋、清吧、啤酒屋休閑養生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主題酒店；

商家需要根據我們的 統一的商業規劃來進行落位。

13.步行街的樓上做什么；

步行街的二層及以上做一些面積需求較大，例如娛樂KTV、教育培訓、婚紗攝影、美容美發、大型健身、餐飲美食等多種業態，與購物中心在業態上進行互補，品類上進行差異化，經營時間上進行補充，打造鄒城首家24小時時尚、休閑、娛樂慢生活格調街區，核心區的商業不夜城。

14.你們有沒有美食街、美食廣場，怎么規劃，是按照檔口收費嗎；

萬德廣場2#樓4層規劃美食廣場，租賃形式，整體規劃方案還在設計當中，由開發商進行統一基礎裝修，商戶基本上開店零風險，具體方案還需要等待一下，5#6#7#11#樓定位食尚集市，一、二層業態為時尚零售、潮流服飾，三、四層為特色餐飲、主題餐飲，租賃形式。

15.什么時間簽定合同，如果簽租賃合同，是簽多長時間；

雙方在達成合作共識的情況下，可以簽訂租賃合同，合同的簽訂時間需要根據商場規定及商戶需求來定。

16.你們有沒有中央空調，還收費嗎；

為提供更好的消費環境，減少商家裝修投入，商場購物中心裝有中央空調，使用能耗費已經加在物業費內；如果在營業期間對空調制冷或供暖有特殊時段要求的，則在常規的費用標準的基礎上另行計算。

17.三樓兒童區有沒有游樂園，怎么樣（簡單介紹）；

伴隨國家二胎政策放開，家長更加關注兒童類業態的消費，現在兒童業態更加多元化、體驗化、童趣化。購物中心三樓設大型兒童樂園，通過主題內容、互動藝術營造充滿無限想象和創造力的童真世界。

18.你們招商的客戶主要是哪里的，招商客戶多嗎；

目前招商儲備客戶近800組，主要以全國連鎖、區域連鎖一線二線品牌為主，本地商戶還是建議可以加盟全國連鎖優質品牌，我們也可以按照個人經營行業和意愿推薦優質品牌，由客戶自行洽談，但是部分濟寧或者鄒城本地優質品牌，我們也可以考慮，我們招商基本商可以做到“人無我有、人有我優、人優我精”。

19.聽說你們開發商資金困難，要撤走，是真的嗎；

目前商場主體全部封頂，是不可能撤資，投資商實力雄厚，資金充足，撤走屬于競爭對手誤導宣傳，屬于坊間謠傳，謠言止于智者。

20.你們項目開業時間定了嗎，是統一開業嗎；

目前暫定18年十二月底統一開業。

21.前期有沒有什么招商上的優惠政策；

在商場前期培育階段會有招商上的優惠政策，形似未定。

22.你們動工很長時間了，項目進度怎么那么慢，是不是有問題；

項目建設一直在穩步進行，且全部封頂，不存在什么問題，前期因環保、揚塵治理等政府命令禁止行為停工，我們也很無奈，整體進度仍按計劃推進。

23.開業后是統一收銀嗎；

我們使用的是當今商貿企業最先進的收銀管理系統，商場不設置統一收銀點，但是每個商戶后期要安裝和商管公司統一收銀軟件，便于商管公司及時了解商戶的銷售數據及時作出促銷調整，而且我們的收銀軟件采用的云系統可以捆綁微信、支付寶、銀聯、美團等等第三方軟件、使得消費者更加的便利、快捷。

24.你們商鋪是往外出售的，是跟業主簽合同嗎

商場對外出售是要簽定委托經營管理協議的，商戶是和商場簽定租賃合同，不需要和業主簽定，合同期間內不存在與業主的糾紛。

25.你們沿街的店鋪還有位置嗎（事實上很多人上來就要太平路沿街店）；

項目沿太平路店鋪是整個商場的形象面，我們的招商范圍是一些品牌級次經營有實力商家，目前我們在篩選有實力且品牌認知度高的商家，需通過董事會的同意。

26.你們這的租金怎會比較高啊（分析利弊），其他商場的租金你們清楚嗎；

我們對于租金定制的原則一定是隨行就市，因為我們是在鄒城長期發展的商業運營管理公司，租金定價充分的考慮了商業前期的培育期，我們采取“放水養魚的商業模式”所以初步定制商戶租金的時候，我們是充分的考慮了市場因素和各業態商戶的一個承租能力。租金的高低是要考慮商場的地理位置，物業條件及運營實力的，同比條件下我們的租金是不高的，跟同類商場是很有競爭力的，目前鄒城市場上百大及貴和都是以聯營的方式在經營，商家綜合成本算下來，同等條件下折合租金要比我們商場租金高幾倍，租金形式更有利于發揮商戶的積極性，自由度更高，競爭力更強，盈利更多。

27.營業時間是怎么定的；

營業時間除節假日、大型活動期間增加營業時間，其余均為正常商業廣場營業時間。

28.你們的招商對客戶有哪些要求，必須是品牌嗎；

品牌、資金、管理三點，商場更傾向于品牌商家入駐，如果是項目比較好，社會認知度比較高的自主品牌，我們也會考慮引進。

29.你們整個項目建筑面積有多少，零售、餐飲、休閑、娛樂占比多少；

萬德廣場1-11#樓建筑面積在14.5萬方左右，其中1#樓為寫字樓，11#樓為LOFT公寓，2#樓為購物中心，3-10#樓為獨棟步行街。零售：餐飲：休閑：娛樂為40%：30%：15%：20%。

30.租賃面積是按照套內面積還是建筑面積，公攤是多少；

簽訂合同的租賃面積是建筑面積，每個樓層的建筑結構及公共區域不同，具體公攤各個樓層會不一樣。

31.針對周邊市場（貴和、百大、銀座），萬德廣場有哪些優勢；

因為貴和、百大、銀座在商業定位上屬于百貨公司，不能被稱為購物中心，萬德廣場商業定位為城市級全生活中心，我們的業態業種可以用保羅萬象來形容，定位清晰，整體業態全、品類精、功能齊。目標客戶定位精準:我們主要面向的是70-00后，我們擁有1500多個停車位，而且我們項目有15萬方的商業，在商業規模上遠遠的趕超了上面三個項目，并且他們存在物業老化，管理滯后的、商業設計缺乏體驗感互動性，給消費帶來的僅僅是購物的需求，其他的功能都無法滿足，我們項目邀請的商業規劃、商業內裝、商業景觀公司是和全國一線商業地產運營商：龍湖地產合作的，設計新穎、動線流暢、環境優雅。主力店效應：大潤發、麥當勞、保利影院強勢入駐，是我們基礎保障性客流的保障。

32.你們這邊云軌公寓是怎么回事，云軌是要通過這邊嗎；

根據濟寧市城市軌道交通線網規劃，濟寧市軌道線路網由5條線路構成，總規模約244公里，設站88座，其中4號線：起點位于太白湖新區，向東經石橋鎮、太平鎮、鄒城市，終點位于鄒城東部新區。主要沿濟寧大道、嵐濟路、太平路(鄒城)敷設，全長約45公里，設站11座。

33.什么時間能夠進場裝修；

開業前幾個月我們會通知商戶進場裝修，根據業態的不同，商戶需求面積的不同，我們也會分不同的時間節點進場裝修，為達到統一開業，我們會留出充足的時間給到商戶。

34.裝修有什么具體要求，需要什么費用；

裝修具體要求我們會在商戶進場裝修前，給到商戶裝修須知及規定，會需要商戶繳納裝修保證金及垃圾清運等費用。

35.萬德廣場主要面對的消費群體是哪些，周邊消費輻射范圍在哪；

我們主要面向的是70-00后，消費檔次：中高端收入，主要群體面對有消費能力、消費觀念的中青年及消費倍增的兒童，服務范圍涵蓋城市人口40萬，項目地處太平路崗山路交匯處，交通便利，5分鐘火車站，30分鐘高鐵站，云軌通達濟寧、曲阜、兗州、嘉祥，一小時城市圈，萬德廣場的落地必將成為魯西南地區地標性的城市綜合體。

36.商場步行街樓上商戶的門頭安裝位置；

具體現在沒有規劃，后期需要根據現場情況是不是允許，跟政府及城管協調，現在無法確定。

37.商場客梯的運行時間，貨梯的運行時間；

客梯的運行時間與商場營業時間一致，貨梯會分時段運行，根據現場管理規定開啟；

38.商場內電梯的上下行走向；

電梯的上下行會根據現場的人流動線進行調整。

39.商場內的租金是不是都一樣的，是統一的嗎；

商場內的租金定價會根據位置的不同來確定，萬德廣場規劃科學的人流動線，避免死角位置，打造每一間商業旺鋪。

40.租金有沒有遞增，怎么個遞增法；

租金會在一定的基礎上遞增，遞增額度會在合同中明示，商家無需擔心商場會無理由的提升租金。

41.開業時間能不能保證，會耽誤客戶年度計劃（商戶需要提前籌備資金及備貨）；

商場開業時間會根據招商及商家情況來確定開業，會選擇合適的時間引爆鄒城消費，策劃統一的大型活動，在商家進場裝修前基本確定開業時間，不會耽誤課商家的年度計劃。

42.商場有沒有倉庫可以租賃；

商場會根據商戶的需求來定，現在還沒有確定的位置。

43.商場的層高是多少；

2#一層4.8米，二層4.8米，三層4.6米，四層4.7米，五層4.7米。

44.租金什么時候開始計算（裝修期間收取房租嗎）；

公司會制定統一的起算日期，給予一定的裝修免租期。

45.如何收取租金，租金的收取標準，我看重了XX鋪位，該鋪位的租金是多少？有沒有優惠（季度、半年、年付？）；

在合同上會制定租金收取方式，季度付或者半年，各樓層租金區間我們暫時未定，您看中的鋪位現在租金是XXX。優惠政策我們得實際面談后再做定奪。

46.交房標準是什么（毛坯？）；

毛坯。

47.餐飲廚房間面積是客戶選定還是統一間隔；

根據現場情況排煙排污情況，商戶需求及消防要求來制定廚房位置。

48.商場管理優勢在哪里，有沒有發展規劃；

萬德廣場實行六大統一管理模式，統一定位規劃、統一招商管理、統一經營管理、統一物業管理、統一服務監督、統一營銷管理，立足長遠發展，制定發展規劃，預期領先鄒城商業5-10年。

49.品牌商家有沒有廣告位可以提供，或者是優先選擇；

廣告位我們會統一規劃，品牌商家我們會給予一定的支持。

50.商場在前幾年會有什么樣的扶持政策；

商場會拿出部分優惠期給到商戶做到放水養魚。

51.餐飲區是否已經配備好上下水及排煙排污，通不通燃氣；

我們的餐飲區已經做好餐飲的基礎工程條件。

52.如果統一收銀有沒有賬單期，多長時間；

統一收銀會有賬單期，一般情況是在30-45天左右。

53.商場培育期是多長；

一般的商業項目在3到5年，萬德廣場根據其地理優勢及招商運營管理方案，2到3年是沒有問題的。

54.水費、電費的收取標準是多少；

按照國家標準商業用水、商業用電，由物業公司負責代收代繳。

55.中途退場商戶需要承擔什么費用；

根據我們簽定的合同，是需要承擔一部分履約保證金的費用。

56.商場里面怎么那么多的實體墻，能拆嗎；

實體墻是由消防要求的，沒有特殊情況是不能拆的。

57.我可以在我購買的商鋪里面經營嗎；

我們的步行街里面是可以選擇自營的，但是要符合我們的管理要求。

58.可以把我購買的商鋪租賃給我嗎；

萬德廣場2#樓里面為前15年由商業管理公司負責租賃，統一管理的，步行街里面的商鋪是可以選擇自營的。

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