【綜合體】樂曲結(jié)構(gòu)形式之一。在一首樂曲中，結(jié)合兩種以上不同結(jié)構(gòu)原則所構(gòu)成的曲體，稱“綜合體”， 以下是為大家整理的關(guān)于小型商業(yè)綜合體招商方案4篇 , 供大家參考選擇。

小型商業(yè)綜合體招商方案4篇

第1篇: 小型商業(yè)綜合體招商方案

綜合體招商策劃方案

【篇一：城市綜合體的招商及策劃】

城市綜合體招商

近幾年的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)熱潮中，商業(yè)資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起。由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性，其開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)不是由銷售來驗(yàn)證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

在近幾年的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)熱潮中，商業(yè)資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起。由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性，其開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)不是由銷售來驗(yàn)證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

招商工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)工程。商業(yè)地產(chǎn)的成功，離不開成功的、系統(tǒng)的招商手段。本篇專題從闡述商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)來介紹商業(yè)地產(chǎn)如何成功招商。

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)細(xì)分市場，其開發(fā)利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時(shí)候只是整個(gè)運(yùn)營部分的正式開始，能否持續(xù)健康地運(yùn)營才是決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不夸張地說，招商工作的成功與否又是評(píng)判商業(yè)運(yùn)營是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。

因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握商業(yè)地產(chǎn)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。與傳統(tǒng)的商業(yè)招商相比，商業(yè)地產(chǎn)的招商的具有如下三大特點(diǎn)。

1、招商時(shí)間長

商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四個(gè)：

①有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營

主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

②有助于整個(gè)項(xiàng)目的銷售

知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商。

③有助于增加消費(fèi)群體

主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的營運(yùn)中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二個(gè)：

①業(yè)態(tài)組合需要

按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購物或消費(fèi)需求。

②項(xiàng)目主要利潤來源

中小店的鋪位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來定租金的比例，有的甚至更多，其中中小戶租金總和是項(xiàng)目的主要利潤來源。

2、租金租期懸殊

主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)二十年。其租金相對(duì)便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%—10%。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。

3、招商難度大

招商的難度大在于項(xiàng)目建設(shè)期較長，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變化趨勢(shì)把握不準(zhǔn)，而營運(yùn)商又缺乏經(jīng)驗(yàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)

1、盲目定位，不切合實(shí)際

為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會(huì)和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會(huì)損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。

2、缺乏整體招商規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目的招商必須是符合項(xiàng)目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項(xiàng)目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來經(jīng)營就直接“招”進(jìn)來，形成一個(gè)“大雜燴”。

3、招商期望值過高

期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。在定租金價(jià)格的時(shí)候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，商場才能生存。

4、單純依靠廣告招商

招商針對(duì)地是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對(duì)性。很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項(xiàng)目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

5、過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響

現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機(jī)遇越來越多。

6、缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念

7、招商工作欠缺執(zhí)行力

制定再完美的招商細(xì)節(jié)，如果沒有完善有效的執(zhí)行力，就如空中樓閣，無從談起。招商執(zhí)行要強(qiáng)化“言必行，行必果”，推行招商負(fù)責(zé)制。

另一方面，招商人員必須進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。沒有經(jīng)營方面的專業(yè)知識(shí)與客戶不能形成有效地溝通，沒有真正從經(jīng)營者的角度解決問題，導(dǎo)致客戶對(duì)項(xiàng)目信心不足，使招商工作舉步艱難。

三、商業(yè)地產(chǎn)招商核心要決

1、合理的時(shí)機(jī)選擇是成功招商的前提

（1）商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運(yùn)作順序有關(guān)，它甚至決定了項(xiàng)目的生死。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)發(fā)售之際，也應(yīng)該是主力招商完成之時(shí)。

（2）商業(yè)地產(chǎn)招商與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)

由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長的特點(diǎn)，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。而確定這二個(gè)招商階段與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間關(guān)系至關(guān)重要。

①主力店招商時(shí)間的確定

由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品——商業(yè)設(shè)施；所以主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。

②中小店群招商時(shí)間的確定

中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。

2、準(zhǔn)確的前期規(guī)劃是成功招商的基礎(chǔ)

【篇二：城市綜合體策劃招商流程】

城市綜合體策劃、招商建議流程

一、邀請(qǐng)相關(guān)咨詢顧問公司協(xié)助進(jìn)行商業(yè)測算和市場調(diào)研 邀請(qǐng)顧問公司進(jìn)行前期的商業(yè)調(diào)查，也可能在項(xiàng)目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下3個(gè)問題。

1、市場條件成熟度調(diào)查

項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。

2、項(xiàng)目位臵可發(fā)展調(diào)查

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位臵選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會(huì)隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位臵能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題

。

3、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位臵、市場潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

二、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細(xì)定位方案

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和 shopping mall 類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、 ktv 等運(yùn)營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點(diǎn)，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項(xiàng)目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀

況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細(xì)分析優(yōu)劣并確定項(xiàng)目的類型。

三、項(xiàng)目組織確定和工作次序的建立

地產(chǎn)公司在項(xiàng)目地塊取得后要針對(duì)項(xiàng)目建立項(xiàng)目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項(xiàng)目公司主要執(zhí)行人員是各個(gè)工作單元的紐帶，是項(xiàng)目進(jìn)展的主要執(zhí)行者，需要對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢(shì)和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項(xiàng)目進(jìn)展的基礎(chǔ)。

四、確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶的招商洽談 項(xiàng)目進(jìn)行到設(shè)計(jì)，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進(jìn)行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對(duì)方的工建要求，并可及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)和更多的招商工作中去。

五、研究項(xiàng)目的微觀及合作伙伴、項(xiàng)目融資渠道的確定 確定項(xiàng)目的主力定位布局后即需要解決項(xiàng)目的核心和整體的布局（即項(xiàng)目微觀），徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可

能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。同時(shí)將此研究作為招商銷售的重要參考。

六、項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

七、設(shè)計(jì)方案的多方討論

地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場需求。建筑師的最大的

長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。必須注意是要把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計(jì)院共同參與。

八、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

在完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。

九、項(xiàng)目方案的政府許可

項(xiàng)目的進(jìn)展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時(shí)間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了項(xiàng)目聽證制度。

【篇三：商業(yè)綜合體招商籌備工作流程】

商業(yè)綜合體招商籌備執(zhí)行工作流程

1、獲得立項(xiàng)資料和主力店合作信息20天

2、規(guī)劃(概念)方案解讀 20天

3、組織對(duì)本城市綜合水平實(shí)地考察和市場調(diào)研分析(商業(yè)和物管) 5-10天

4、參與商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討會(huì)，提供項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議書，完成設(shè)計(jì)要點(diǎn)會(huì)簽。 2天

5、組織召開籌備工作會(huì)議(主要研討方案設(shè)計(jì)成果評(píng)審 1天

6、招商人員招聘 15--30天

7、完成招商人員架構(gòu)編制、招商管理制度、績效考核、傭金發(fā)放制度、以及各種招商表格、薪酬方案和人員到崗計(jì)劃 45---70天

8、獲得面積數(shù)據(jù),完成項(xiàng)目租賃決策文件編制

9、完成管理啟動(dòng)費(fèi)測算和使用計(jì)劃審批流程

10、完成招商費(fèi)用預(yù)算和審批流程

11、臨時(shí)辦公用房及辦公用品準(zhǔn)備

12、制訂商業(yè)招商政策和租金方案 30天30天30天20天30-40天

13、制訂招商工作計(jì)劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調(diào)) 40天

14、招商人員培訓(xùn)及考核上崗 45天

15、跟進(jìn)完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)化方案(第一版施工圖對(duì)接)30天

16、招商前期準(zhǔn)備工作 55天

2天 17、籌備工作會(huì)議(主要研討招商與裝修事宜)

18、商業(yè)招商及策劃推廣全面啟動(dòng) 招商預(yù)熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，

其中餐飲類完成50%) 50天

19、完成簽約儀式和招商推介會(huì) 5天

20、 強(qiáng)勢(shì)招商期(簽約落位；總體完成簽約50%，其中餐飲類完成70%) 80天

21、適時(shí)開展異地招商 30天

22、強(qiáng)勢(shì)招商期(總體完成簽約75%、其中餐飲類完成70--85%)

70天 招商收尾期(調(diào)整滿鋪；總體完成簽約85%）

23、主力店交接 主力店物業(yè)管理界面對(duì)接入住 100--180天

24、主力店交付進(jìn)場/進(jìn)場日確認(rèn) 180天

25、完成商業(yè)商鋪裝修準(zhǔn)備工作 210天

26、商業(yè)交付進(jìn)場與裝修 餐飲類商鋪裝修 90天

27、非餐飲類商鋪裝修 45天

28、完成廣告位招商 30天

29、大百貨、主力店、次主力店的裝修 120

這樣的規(guī)定時(shí)間是以最快的速度完成以上工作，以上數(shù)據(jù)僅供參考

第2篇: 小型商業(yè)綜合體招商方案

商業(yè)綜合體策劃方案

【篇一：商業(yè)綜合體策劃全案】

目 錄

第一章 項(xiàng)目定位分析 ................................................... 4

第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析 ............................................... 4

1、項(xiàng)目地理位置 ................................................................ 5

2、項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況 .................................................... 5

3、項(xiàng)目地形、地貌 .............................................................. 5

4、項(xiàng)目的市政配套情況 .......................................................... 5

5、項(xiàng)目周邊城市配套情況 ........................................................ 5

第二節(jié)、項(xiàng)目地塊swot分析 .............................................. 6

1、優(yōu)勢(shì) ........................................................................ 6

2、劣勢(shì) ........................................................................ 6

3、機(jī)會(huì) ........................................................................ 6

4、威脅 ........................................................................ 6

第三節(jié)、項(xiàng)目定位 ....................................................... 7

1、總體定位 .................................................................... 7

2、項(xiàng)目的形象定位 .............................................................. 8

3、產(chǎn)品定位 .................................................................... 8

4、建筑風(fēng)格定位 ................................................................ 9

5、目標(biāo)客戶定位 ............................................................... 10

6、物業(yè)管理定位 ............................................................... 11

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) .................................................. 11

第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 .............................................. 11

第二節(jié)、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) .................................................. 12

第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) .................................................. 13

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ............................................................... 13

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 ........................................................... 13

3、總平規(guī)劃設(shè)計(jì)布局要點(diǎn) ....................................................... 14

4、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) ............................................................... 14

5、豎向空間設(shè)計(jì) ............................................................... 14

6、戶型設(shè)計(jì) ................................................................... 14

7、景觀設(shè)計(jì) ................................................................... 15

8、總平交通設(shè)計(jì) ............................................................... 15

9、供電設(shè)計(jì) ................................................................... 15

10、消防設(shè)計(jì) .................................................................. 16

11、防排煙 .................................................................... 16

12、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) .................................................................. 16

13、給排水設(shè)計(jì) ................................................................ 17

14、通風(fēng)設(shè)計(jì) .................................................................. 17

15、報(bào)警與聯(lián)動(dòng) ................................................................ 18

16、煤氣設(shè)計(jì) .................................................................. 18

17、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項(xiàng)目防盜對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng) .......... 18

18、項(xiàng)目配套設(shè)施 .............................................................. 18

第三章 項(xiàng)目價(jià)格分析 .................................................. 19

第一節(jié)、住宅市場定價(jià)分析 .............................................. 19

1、可類比住宅項(xiàng)目及參數(shù)確定 ................................................... 19

2、本地塊比較價(jià)格計(jì)算值 ....................................................... 20

第二節(jié)、商業(yè)市場定價(jià)分析 .............................................. 20

第四章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 ........................................ 21

1、建設(shè)成本估算 ............................................................... 21

2、靜態(tài)總投資 ................................................................. 23

3、動(dòng)態(tài)總投資 ................................................................. 23

4、資本金 ..................................................................... 24

5、資金籌借 ................................................................... 24

第五章 項(xiàng)目銷售利潤分析 .............................................. 25

1、初步產(chǎn)值利潤分析 ........................................................... 25

2、盈虧平衡分析 ............................................................... 25

3、敏感分析 ................................................................... 26

4、項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流量表 ......................................................... 27

5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................... 28

第六章 項(xiàng)目開發(fā)思路 .................................................. 29

商業(yè)建筑的開發(fā)思路 ............................................................ 29

第一節(jié)、項(xiàng)目策劃 ...................................................... 29

1、市場調(diào)查 ................................................................... 29

2、項(xiàng)目定位策劃 ............................................................... 29

第三節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì) ...................................................... 30

第四節(jié)、項(xiàng)目建設(shè) ...................................................... 30

第五節(jié)、項(xiàng)目推廣 ...................................................... 30

第六節(jié)、項(xiàng)目銷售 ...................................................... 31

第七節(jié)、項(xiàng)目招商管理 .................................................. 31

第八節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理 .................................................. 31

結(jié) 論 ................................................................. 32

第一章 項(xiàng)目定位分析

第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析

1、項(xiàng)目地理位置

項(xiàng)目位于昆明市西山區(qū)書林街，大地塊東臨停車場（規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨昆明三中，西臨20米規(guī)劃路，北臨15米規(guī)劃路。

分析：

a、書林街項(xiàng)目地處昆明老城區(qū)中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日

樓等名勝古跡為依托，西臨書林街,東接青年路延長線,北近金碧路，南至環(huán)城南路；緊臨醫(yī)院、學(xué)校，周邊為寫字樓、高檔住宅區(qū)、以及以螺螄灣批發(fā)市場、雙龍商場、明通商場、云紡商業(yè)區(qū)，百盛和昆百大為核心的大型商業(yè)區(qū)。這一帶歷來是昆明城市文脈所在，金馬坊、碧雞場、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西寺塔等體現(xiàn)昆明文化名城風(fēng)貌的仿古建筑，昭示這里一直延續(xù)著的歷史文明。而居住配套的成熟，則體現(xiàn)在五分鐘步行范圍內(nèi)分布著昆華醫(yī)院、兒童醫(yī)院、市人民醫(yī)院這些昆明的重點(diǎn)醫(yī)院。舉步可抵達(dá)家樂福、百盛、百佳、國美、昆百大等大型購物商場

b、 歷史上的書林街，設(shè)立了大量的外國駐昆機(jī)構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在書林街口是英國人開辦的“惠滇醫(yī)院”(今兒童醫(yī)院)，往西是永寧清真寺。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué)校及出版機(jī)構(gòu)。其中，與項(xiàng)目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學(xué)之一。所以，書林街是昆明人文環(huán)境的典型代表；

c、 項(xiàng)目所在的盤龍江，是最早進(jìn)行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經(jīng)行成了良好的自然環(huán)境。

2、項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況

項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況，從實(shí)地觀察來看，項(xiàng)目屬于辦公樓及舊產(chǎn)房。原有建筑的基礎(chǔ)大部分還沒有拆除。

項(xiàng)目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。

分析：

項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況總體比較良好，沒有潛在的嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，適合修建房屋，

在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況對(duì)基礎(chǔ)的形式進(jìn)行專題研究和經(jīng)濟(jì)性分析，選用即滿足安全要求又造價(jià)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)形式。

項(xiàng)目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期，對(duì)項(xiàng)目的冬季施工、特別是對(duì)建筑主體施工有利，對(duì)項(xiàng)目的施工工期不會(huì)帶來不利影響。

項(xiàng)目內(nèi)原有建筑的基礎(chǔ)、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中的地質(zhì)勘探和基礎(chǔ)施工，都有不利影響。

3、項(xiàng)目地形、地貌

項(xiàng)目地形相對(duì)比較規(guī)整，臨街面長，項(xiàng)目臨建設(shè)路一側(cè)長約115米，臨二環(huán)路東二段一側(cè)長約340米，臨沙河長約69米。項(xiàng)目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場地平整量較大。

分 析：

項(xiàng)目的地形、地貌比較規(guī)整，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。

項(xiàng)目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。

4、項(xiàng)目的市政配套情況

項(xiàng)目地處昆明市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。

項(xiàng)目東面臨巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交車，交通十分便捷。

分 析：

a、據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有的周邊市政配套情況，項(xiàng)目的水、電、氣、通訊、排污可能從書林街，巡津街兩個(gè)方向來，建議本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，比較項(xiàng)目兩面臨路的情況，選擇最經(jīng)濟(jì)、合適的市政配套方案。

b、書林街是是項(xiàng)目通往三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)的主要交通要道， 建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目的主入口應(yīng)選擇在書林街上，同時(shí)，在巡津街一側(cè)設(shè)次入口。

5、項(xiàng)目周邊城市配套情況

由于本項(xiàng)目位于昆明市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、等設(shè)施齊全。同時(shí)，步行程20分鐘，分別可到三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)。可以滿足現(xiàn)有社區(qū)的各類消費(fèi)需求。

第二節(jié)、項(xiàng)目地塊swot分析

1、優(yōu)勢(shì)

1.1、地段優(yōu)勢(shì)：地塊位于一環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位口岸。

1.2、城市配套優(yōu)勢(shì)：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；

1.3、交通優(yōu)勢(shì)：臨城市主干道——巡津街；鄰近一環(huán)路、東寺街、金碧路等城市主干

道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，出行方便、快捷；

1.5、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目臨近的盤龍江景觀良好；

1.6、人文環(huán)境：緊靠昆明市最好的中學(xué)之一——昆明三中，濃郁的人文底蘊(yùn)為項(xiàng)目形

象借勢(shì)奠定了一定的先天基礎(chǔ)；

1.7、地塊優(yōu)勢(shì)：臨街面長達(dá)115米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營。

2、劣勢(shì)

2.1、項(xiàng)目位于昆明老城區(qū)，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項(xiàng)目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。

2.2、項(xiàng)目地塊較小，且開發(fā)條件苛刻。不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。

【篇二：商業(yè)綜合體策劃案】

商

業(yè)

綜

合

體

策

劃

書

指導(dǎo)老師：崔凱、張海英

班級(jí)：建筑1102班

姓名：務(wù)超前

學(xué)號(hào)：2011001649

目 錄

第一節(jié)：項(xiàng)目地塊與太原城市關(guān)系分析研究

1、區(qū)位格局

2、交通格局

3、區(qū)域環(huán)境

4、商業(yè)層次

第二節(jié)：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析

1、建筑調(diào)研

2、商業(yè)調(diào)研

第二章：項(xiàng)目商業(yè)定位概念

第一節(jié)：項(xiàng)目開發(fā)的基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)

第二節(jié)：項(xiàng)目商業(yè)整體定位

第三節(jié)：項(xiàng)目商業(yè)的功能定位

第四節(jié)：項(xiàng)目的形象定位

第五節(jié)：項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)建議

第六節(jié)：項(xiàng)目地塊swot分析

1、優(yōu)勢(shì)

2、劣勢(shì)

3、機(jī)會(huì)

4、威脅

第三章：項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)概念

第一節(jié)：項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

第二節(jié)：項(xiàng)目地塊建筑設(shè)計(jì)概念

結(jié)論：

第一章：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀研究

第一節(jié)、項(xiàng)目地塊與太原城市關(guān)系分析研究

1、區(qū)位格局 項(xiàng)目位于太原市的老城區(qū)，基地地塊北邊是皇花館住宅小區(qū)，南邊是五一廣場，西邊有純陽宮、山西飯店、和文瀛公園，東邊是太原市的主干道五一路。

2、交通格局

項(xiàng)目地塊緊鄰太原市主干道五一路，距另外一條主干道迎澤大街也很近，交通十分便利。五一路和迎澤大街的車流量和人流量都很大，存在著龐大的消費(fèi)群體。項(xiàng)目地塊所在區(qū)域距太原市火車站較近，迎澤大街為接納疏散來到太原的人口的主要道路，外來人口在通過迎澤大街流入太原市的過程中會(huì)經(jīng)過基地地塊所在的區(qū)域。

3、區(qū)域環(huán)境

項(xiàng)目位于太原市的老城區(qū)，周圍的區(qū)域包括基地內(nèi)存在著各個(gè)時(shí)期的建筑。有古建筑純陽宮和仿古的山西飯店，有1943日偽軍建造的五一路郵局，有1994年建造的五一大樓。同時(shí)基地周邊有各式各樣的商鋪。周圍的建筑樣式多樣，存在各個(gè)時(shí)期的建筑，在風(fēng)格樣式上都不統(tǒng)一。這就對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提出了一些難題，如何使得商業(yè)綜合體能夠和周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)，如何進(jìn)行商業(yè)綜合體的風(fēng)格樣式的設(shè)計(jì)都成了難點(diǎn)，在設(shè)計(jì)中要詳細(xì)的考慮到各個(gè)方面的因素。

4、商業(yè)層次

項(xiàng)目地塊周邊大型的商業(yè)中心有柳巷街區(qū)和古樓街區(qū)。以這兩個(gè)商業(yè)區(qū)為中心向外輻射的區(qū)域內(nèi)還分散有很多小型的商場飯店。

第二節(jié)、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析

1、建筑調(diào)研

因?yàn)轫?xiàng)目位于老城區(qū)周圍的區(qū)域包括基地內(nèi)存在著各個(gè)時(shí)期的建筑，西邊有古建筑純陽宮和仿古的山西飯店。基地的北邊為皇華館居住區(qū)，分布著很多住宅樓。基地內(nèi)部也有各個(gè)時(shí)期的建筑，有清朝的建筑皇華館，有1943年日偽軍建造的五一路郵局，有1994年建造的在當(dāng)時(shí)很時(shí)尚的五一大樓，還有很多各式各樣的小商鋪，基地內(nèi)部存在各個(gè)時(shí)期的建筑。皇華館、五一路郵局和五一大樓都是需要保護(hù)的歷史文化建筑。在建筑的建造過程中需要考慮到對(duì)這些歷史文化建筑的保護(hù)。

2、商業(yè)調(diào)研

現(xiàn)在基地上最大的商業(yè)建筑是匯都購物中心，基地四周臨近交通道路的幾條邊界上分布著很多小餐館和小商鋪。

第二章：項(xiàng)目商業(yè)定位概念

80米

60量 第一節(jié)、項(xiàng)目開發(fā)的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 建筑高度：不超過 停車場：停車數(shù)量不超過

場地內(nèi)綠地：面積不少于

4000㎡

基地占地面積：28350㎡

地下部分：8000㎡

地上部分：50000㎡

商業(yè)面積：24000㎡

寫字樓：26000㎡

第二節(jié)、項(xiàng)目商業(yè)整體定位

迎合城市發(fā)展的節(jié)奏，塑造位于老城區(qū)中的標(biāo)志性建筑，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心。

基地位于老城區(qū)，周圈有很多住宅區(qū)存在著大量的消費(fèi)人群，但附近多為小型的商鋪或中低端的商場，柳巷鐘樓等步行街也是面向大眾化的商業(yè)街。隨著城市的現(xiàn)代化進(jìn)展和人們生活水平的提高需要這么一個(gè)高端的消費(fèi)場所來滿足人們的需求。項(xiàng)目應(yīng)該主要定位為老城區(qū)中滿足人們中高端消費(fèi)需求的場所。同時(shí)由于場地靠近火車站太原的外來人群中存在著龐大的消費(fèi)客戶，同時(shí)可以考慮在項(xiàng)目中加入太原本地的特色產(chǎn)品的供應(yīng)。

第三節(jié)、商業(yè)功能定位

餐飲

服裝

娛樂

太原特產(chǎn)的出售

寫字樓

第四節(jié)、項(xiàng)目形象定位

隨著太原城市的發(fā)展老城區(qū)的建筑重新規(guī)劃改造時(shí)會(huì)向現(xiàn)代風(fēng)格的建筑這個(gè)方向靠攏，現(xiàn)在老城區(qū)的建筑樣式各種各樣，立面形體造型復(fù)雜，將來老城區(qū)的發(fā)展應(yīng)向規(guī)整協(xié)調(diào)的方向調(diào)整。本項(xiàng)目的建造應(yīng)符合城市的規(guī)劃發(fā)展方向，項(xiàng)目的形象定位應(yīng)為既能在空間上呼應(yīng)已有的建筑，又能在風(fēng)格和建筑的樣式上同城市的發(fā)展相協(xié)調(diào)。

第五節(jié)、項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)建議

要處理好和周圍交通環(huán)境之間的聯(lián)系，基地周邊的道路交通壓力本身就大不能因?yàn)轫?xiàng)目的開發(fā)加大周邊交通的壓力。在建筑風(fēng)格空間的處理上即要照應(yīng)到已有的建筑又要考慮到將來城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展。要將一定的空間還給城市，讓消費(fèi)以外的人群也可以進(jìn)入使用項(xiàng)目的空間。要利用已有的要保留的建筑來塑造項(xiàng)目的空間。

第六節(jié)、項(xiàng)目地塊swot分析

1、優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目基地所在地交通便利，可到達(dá)性強(qiáng)。北邊和東北邊都是住宅區(qū)，同時(shí)靠近火車站和迎澤大街存在大量的當(dāng)?shù)氐暮屯鈦淼南M(fèi)人群。

2、劣勢(shì)

地塊與主交通干道相接的三條邊上都分布著文化保護(hù)建筑，對(duì)于項(xiàng)目的交通流線的設(shè)計(jì)有很大的影響。

3、機(jī)會(huì)

老城區(qū)中缺少大型的高端消費(fèi)購物場所，項(xiàng)目在一定程度上具有優(yōu)勢(shì)。 4、威脅

項(xiàng)目地塊西邊本就有柳巷-古樓商業(yè)中心，同項(xiàng)目屬于競爭關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目具有較大威脅。

第三章、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)概念

第一節(jié)、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

將項(xiàng)目中的部分空間歸還城市，通過場地的規(guī)劃減緩周圍的交通壓力，為市民們創(chuàng)造豐富有趣的生活空間。

第二節(jié)、項(xiàng)目地塊建筑設(shè)計(jì)概念

立足現(xiàn)代呼應(yīng)未來發(fā)展，在建筑的設(shè)計(jì)上即要考慮到已有的周邊環(huán)境，又要考慮的城區(qū)的未來發(fā)展。

【篇三：城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)招商方案2】

招商方案

一．正中商業(yè)廣場項(xiàng)目簡介

正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個(gè)大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。

我們的開發(fā)目標(biāo)是：、

利用深圳特區(qū)對(duì)內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，最大限度提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，成為總體價(jià)值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價(jià)格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領(lǐng)社會(huì)生活的活動(dòng)中心。

酒店式公寓全部銷售，力爭銷售均價(jià)達(dá)到6000元，通過酒店式公寓收回整個(gè)項(xiàng)目投資，保留商業(yè)物業(yè)，最適當(dāng)時(shí)機(jī)可以整體出售。

正中商業(yè)廣場項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)五出：出人才 出機(jī)制 出品牌 出網(wǎng)絡(luò) 出思想。

通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團(tuán)品牌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

面對(duì)21世紀(jì)商業(yè)娛樂化的大趨勢(shì)，我們不僅要在購物方面進(jìn)行創(chuàng)新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業(yè)提供公共平臺(tái)，不斷與娛樂傳媒機(jī)構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗(yàn)、可參與的文化娛樂節(jié)目。

根據(jù)精細(xì)化管理思想，我們制定了招商方案和初步的運(yùn)營管理方案。

二．業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局

略

招商的過程就是落實(shí)業(yè)態(tài)方案，招商的成功標(biāo)志有兩點(diǎn)：

1.業(yè)態(tài)組合具有競爭優(yōu)勢(shì)。2.零售商付出的租金比較合理。招商直接決定了購物中心未來的收益60%以上，特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時(shí)候，顯得更為關(guān)鍵。

三．招商內(nèi)容

正中商業(yè)廣場項(xiàng)目招商目標(biāo)的分解與確定

招商目標(biāo) 餐飲娛樂

頂層花園 景觀空中花園及專供影視拍攝的可體驗(yàn)式情景劇場,電影院。 配備參與式娛樂設(shè)施

婚禮殿堂及白領(lǐng)演藝中心

5層 熱帶雨林餐廳2000平方米，東來順酒家1500，2000平方米海港城大酒樓，快餐性質(zhì)達(dá)到2000平方米：面點(diǎn)王1000平方旗艦店，韓國烤肉1000平方 ，三家spa店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4層 美國反斗城及室內(nèi)史奴比主題娛樂場，兒童專業(yè)商店或順電家電家居專業(yè)賣場（國美、永樂家電作為備選） 1000平方米特色餐飲，麥當(dāng)勞

3層 jc penny 1000平方米特色餐飲

va bene意大利餐廳

2層 上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨，美國五月百貨，北京王府井百貨等知名百貨企業(yè) 1000平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲——“巴西烤肉” 或韓國烤肉。

一層 7000平方米

男女裝國際名店：化妝品：莎莎國際旗艦店，引進(jìn)數(shù)百種化妝品 尖端電子產(chǎn)品：sony、三星專賣店 成都譚魚頭 1000平方米特色餐飲，星巴克

負(fù)一層 家樂福或吉之島等中高檔超市8000平方米 國際名店5500平方米 白領(lǐng)音樂吧及音像店1500平方米，引進(jìn)kfc及面點(diǎn)王

負(fù)二層 2000平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米（圖書音像），利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設(shè)在負(fù)二層。中華飲食文化廣場薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 1.1萬平方米停車場

負(fù)三層 停車場 15000平方米停車場所

地下停車總面積26000 停車數(shù)量1000輛

四． 招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及其約束激勵(lì)

根據(jù)華潤萬象城招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商組織應(yīng)該減少溝通層次，避免政出多門。

招商組織架構(gòu)圖

國外招商

以營銷部商業(yè)項(xiàng)目組為核心，吸納優(yōu)秀招商人才。

要求配備兩名招商人才，一名負(fù)責(zé)國內(nèi)外主力店招商，一名負(fù)責(zé)國際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。

委托專業(yè)招商：例如負(fù)一層和一層大量國際品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績?cè)谟谡猩坛晒猩倘藛T需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵(lì)措施。

為了降低招商成本，鼓勵(lì)招商人員積極性。提出如下招商獎(jiǎng)勵(lì)政策，建議招商獎(jiǎng)勵(lì)政策：

略

第3篇: 小型商業(yè)綜合體招商方案

商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目名稱：廣州黃埔印象舊街區(qū)改造

項(xiàng)目地點(diǎn)：廣州，黃埔

項(xiàng)目面積：10325㎡

參與設(shè)計(jì)：呂道偉、賴科、盧世磊

項(xiàng)目策略：劉星村

服務(wù)范圍：項(xiàng)目策劃及定位+空間整體包裝設(shè)計(jì)+施工指導(dǎo)

項(xiàng)目類型：三舊改造設(shè)計(jì)/舊廠房設(shè)計(jì)/商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)/休閑文化商務(wù)配套/精品酒店/SOHO辦公

設(shè)計(jì)單位：空間印象

黃埔印象，位于廣州黃埔東區(qū)。這是一個(gè)典型的先定位正確后達(dá)到空間設(shè)計(jì)精彩的案例。

他設(shè)計(jì)的獨(dú)特之處，并不是在改造黃埔印象原有的兩棟舊樓，而是空間印象利用策略型設(shè)計(jì)+360°視覺管理，做了一個(gè)綜合性的休閑街區(qū)定位，很好地平衡了政府方、投資方和市場的關(guān)系。通過挖掘區(qū)域的時(shí)代精神，結(jié)合政府的發(fā)展政策，用最適宜的成本，打造了新的商業(yè)聚合點(diǎn)，填補(bǔ)了當(dāng)?shù)厝狈ι虡I(yè)聚集中心的缺口。

改造方案出來后，自然是政府、投資方、市場三方皆大歡喜。項(xiàng)目圍墻還沒打出，鋪面已經(jīng)預(yù)訂一空。幾個(gè)月后，政府也下來紅頭文件：黃埔印象被評(píng)為黃埔區(qū)國家電子商務(wù)示范基地……

改造前實(shí)景圖：

改造后效果圖：

景觀總平面圖：

沿街剖面的柔性空間：

休閑廣場、店面街鋪的柔性空間：

開放：入口廣場性質(zhì)是開放、有序列感和層次感，帶有人文氣質(zhì)的烙印。

交流：休閑文化核心廣場，提供一個(gè)交流、談?wù)摰膱鏊鎏硪环蓍_放、活力的氣質(zhì)。

風(fēng)情：配置各種業(yè)態(tài)的布置，內(nèi)街商業(yè)街運(yùn)用多種景觀元素，保持懷舊放松的情懷，帶來質(zhì)感的居所體驗(yàn)。

黃埔印象改造后模型圖

黃埔印象品牌形象

第4篇: 小型商業(yè)綜合體招商方案

商業(yè)綜合體活動(dòng)策劃方案

　　篇一：城市商業(yè)綜合體策劃書
　　城市綜合體設(shè)計(jì)策劃書
　　姓名：班級(jí)：學(xué)號(hào)： 日期：
　　城市商業(yè)綜合體策劃書
　　目錄
　　第一章 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀研究
　　（一） 項(xiàng)目地塊與太原城市關(guān)系分析研究
　　1) 區(qū)位格局
　　2) 交通格局
　　3) 區(qū)域環(huán)境
　　4) 商業(yè)層次
　　（二） 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析
　　1） 建筑調(diào)研
　　2） 商業(yè)調(diào)研
　　目 錄
　　第一部分 市場回顧 .............................................................. 3
　　1.某某市商業(yè)零售市場發(fā)展?fàn)顩r ................................................. 3
　　某某商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與城市商業(yè)空間發(fā)展的分析 ............................. 3 某某主要零售商業(yè)概況 ................................................. 4 現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間規(guī)劃 ............................................. 4 某某未來商圈規(guī)劃 ................................................... 5 主要商家介紹 ....................................................... 6 現(xiàn)有商業(yè)及網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)中存在的問題及其原因分析 ......................... 9 2.某某市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 ........................................................ 11
　　供求狀況 ............................................................ 11 市場展望 ............................................................ 12 目前的問題及小結(jié) .................................................... 13 ．不注重可持續(xù)經(jīng)營 地產(chǎn)商經(jīng)營管理水平有待提高 ...................... 13 城市商業(yè)發(fā)展的總體思路與目標(biāo) ........................................ 14 規(guī)劃期限商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ................................................ 14 規(guī)劃范圍 ............................................................ 15 規(guī)劃依據(jù)?中華人民共和國城市規(guī)劃法................................ 15 規(guī)劃原則 ............................................................ 16 規(guī)劃布局 ............................................................ 17 4.某某房地產(chǎn)住宅消費(fèi)需求市場調(diào)查報(bào)告 .................................... 23 對(duì)所購房屋區(qū)域的選擇以及人群分析 .................................... 23 報(bào)紙仍為獲取房產(chǎn)信息的主要，網(wǎng)絡(luò)、電視被選擇的比例也較多 ........ 25
　　第二部分 項(xiàng)目所在蜀山區(qū)規(guī)劃與商業(yè)特點(diǎn) ........................................... 27
　　1．項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃特征 ..................................................... 27
　　蜀山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 .................................................. 27 蜀山區(qū)商業(yè)發(fā)展概況 .................................................. 27 蜀山區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) ................................................ 28
　　第三部分 項(xiàng)目初步思考分析 ....................................................... 28
　　1．項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃特征 ..................................................... 28 2．項(xiàng)目位臵 ................................................................ 28 3．項(xiàng)目SWOT及動(dòng)態(tài)競爭分析 .................................................. 29 4．項(xiàng)目定位思考............................................................. 30
　　項(xiàng)目總體定位方向 .................................................... 30 項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成思考 .................................................... 30 項(xiàng)目主體消費(fèi)者定位方法 .............................................. 32 5．建筑布局與策劃初步建議 ................................................... 32
　　物業(yè)體量建議 ........................................................ 32 商業(yè)建筑策劃初步建議 ................................................ 33 6．某某綜合體盈利模式思考 ................................................... 39 7．目標(biāo)經(jīng)營商戶定位 ......................................................... 40 8．項(xiàng)目市場形象定位（VMD商場整體形象） ..................................... 40
　　關(guān)于化妝品旗艦商店的視覺形象 ........................................ 40
　　整體裝修風(fēng)格——借鑒韓國樂天百貨 .................................... 41 建筑規(guī)劃與VMD方案建議 .............................................. 42 人流導(dǎo)入、貨物進(jìn)出統(tǒng)籌考慮 .......................................... 44 導(dǎo)示系統(tǒng) ............................................................ 44 9．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析............................................................. 45
　　戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn) ............................................................ 45 項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)： ...................................................... 45 10．項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃與操作初步建議 .............................................. 46
　　．把握業(yè)態(tài)調(diào)控規(guī)律為項(xiàng)目服務(wù) ........................................ 46 結(jié)合優(yōu)勢(shì)資源 ...................................................... 47 11.項(xiàng)目財(cái)務(wù)概算............................................................. 49
　　項(xiàng)目收益方式比較 ................................................... 49 關(guān)于汽車百貨自營的效益分析 ......................................... 50
　　項(xiàng)目招商階段 ............................................................... 50 招商推廣策略 ................................................................... 50
　　1．關(guān)于招商策劃的幾點(diǎn)建議 ................................................... 50 2．招商目標(biāo)與順序........................................................... 51 3．特殊商戶招商建議 ......................................................... 51 4．綜合體招商計(jì)劃........................................................... 51 5．招商組織架構(gòu)與人員構(gòu)成 ................................................... 52 6．關(guān)于大型招商活動(dòng)組織示例 ................................................. 52 經(jīng)營管理階段 ............................................................... 55 第一部分．開業(yè)推廣策略.......................................................... 55
　　1．關(guān)于大型購物中心開業(yè)活動(dòng)的策劃與組織 ..................................... 55 2．開業(yè)前要完成開業(yè)前培訓(xùn)工作，開業(yè)前培訓(xùn)分為兩類培訓(xùn)： ..................... 56 第二部分．組織運(yùn)營 ............................................................. 56
　　1．裝修標(biāo)準(zhǔn)建議............................................................. 56 2. 管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)............................................................. 57 第三部分 項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃.......................................................... 60
　　1．天象集團(tuán)某某安福國際廣場前期資金預(yù)算及工作進(jìn)度表 ......................... 60
　　第一部分 市場回顧
　　1.某某市商業(yè)零售市場發(fā)展?fàn)顩r
　　某某商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與城市商業(yè)空間發(fā)展的分析
　　20XX年全國的人均GDP按購買力可比價(jià)計(jì)算為4580美元，從全國范圍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水來看，考慮我國東西部地區(qū)差異，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)更成熟的東部沿海地區(qū)，目前的主流業(yè)態(tài)應(yīng)該是shopping mall、大型綜合超市、百貨為主，同時(shí)主流業(yè)態(tài)的選擇還受城市化的進(jìn)程的影響。中國目前的城市化程度還不高，我國的主流業(yè)態(tài)的水平還只是停留在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的程度。
　　20XX年，某某市生產(chǎn)總值（簡稱GDP）首次跨越千億元，提前4年實(shí)現(xiàn)“千億元”目標(biāo)。初步測算，全年實(shí)現(xiàn)億元，同比增長%%，人均GDP突破2萬元，按戶籍人口計(jì)算達(dá)到萬元。此外，規(guī)模以上工業(yè)也得到了較快發(fā)展。某某全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元，提前兩年實(shí)現(xiàn)千億元產(chǎn)值目標(biāo)，新增產(chǎn)值過200億元。
　　20XX年，某某GDP占全省比重的%%，比20XX年提高個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到%%，拉動(dòng)全省GDP增長近3個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全省的比重分別達(dá)到%%、%%、%%和%%。
　　同比分別提高、、和個(gè)百分點(diǎn)，省會(huì)城市的中心地位進(jìn)一步增強(qiáng)。 某某有著悠久歷史的城市，有著厚重的文化和歷史的積淀，城市發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，其商業(yè)發(fā)展以文化、飲食、娛樂消費(fèi)為典型特征。
　　從某某的人均GDP和城市化的水平來看，理論上某某的主流業(yè)態(tài)應(yīng)該是大型購物中心、超市、專賣店、店等現(xiàn)代商業(yè)，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等。由于某某自身的消費(fèi)特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位臵和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展迅速。但大型購物中心、專賣店、店等相對(duì)滯后。商業(yè)業(yè)態(tài)還只是處在向在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)迅速過渡的階段，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)正處在向多極化發(fā)展的階段。
　　某某主要零售商業(yè)概況 現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間規(guī)劃
　　某某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布隨著城市建設(shè)重點(diǎn)的變化而變化。20世紀(jì)80年代，某某城市建設(shè)以舊城改造為主，且多集中在老城區(qū)內(nèi)并以長江路和金寨路沿線開發(fā)為主，因此，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中，并以長江路、金寨路沿線展開，這時(shí)期，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間分布表現(xiàn)為在老城區(qū)內(nèi)的高度集中。到了20世紀(jì)90年代，尤其是92年鄧小平南巡講話以后，某某市城市建設(shè)的重點(diǎn)由舊城改造轉(zhuǎn)向新區(qū)開發(fā)，我市先后建立了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、某某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和新站綜合試驗(yàn)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)隨著城市新區(qū)的建設(shè)逐漸向城市外圍延伸、擴(kuò)散。尤其是新站綜合試驗(yàn)區(qū),由于地理位臵好，交通便捷,又處于城市對(duì)外交通的窗口地區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)得到較快發(fā)展。此外，原有商業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，如南七、安醫(yī)附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)得到了進(jìn)一步的發(fā)展。從總體來看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間分布更趨向合理性，但老城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)無論是從發(fā)展規(guī)模還是水平，都是處于主導(dǎo)地位。城市的三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系還需要進(jìn)一步完善。
　　某某市市區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀分布一覽表
　　篇三：一個(gè)成功的商業(yè)綜合體
　　一個(gè)成功的商業(yè)綜合體，是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個(gè)城市標(biāo)志性的建筑，是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的完美體現(xiàn)。 雨潤現(xiàn)代商業(yè)，中國商業(yè)綜合體運(yùn)營商。
　　雨潤控股集團(tuán)，是一家集食品、物流、商業(yè)、旅游、地產(chǎn)、金融和建設(shè)等七大產(chǎn)業(yè)于一體的大型企業(yè)集團(tuán)。旗下?lián)碛杏隄櫴称泛湍暇┲猩虄杉疑鲜泄尽＜瘓F(tuán)年銷售收入超千億元。位列中國企業(yè)500強(qiáng)第112位，中國民營企業(yè)500強(qiáng)第8位，成為江蘇省首批沖擊世界企業(yè)500強(qiáng)優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)。
　　南京中商是擁有70余年歷史的中華老字號(hào)企業(yè)，公司秉承與時(shí)俱進(jìn)、奮發(fā)進(jìn)取的不懈精神，由過去的一個(gè)單體百貨店，成為多業(yè)態(tài)并存，跨地域經(jīng)營的現(xiàn)代商業(yè)集團(tuán)、A股上市公司。
　　20XX年，雨潤控股南京中商后，以南京中商為平臺(tái)，將現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為雨潤又一支柱產(chǎn)業(yè)。雨潤現(xiàn)代商業(yè)集團(tuán)，專注于商業(yè)綜合體與高端住宅為一體的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營，戰(zhàn)略布局長三角、珠三角、京津冀城市群，全國百強(qiáng)縣，中西部重點(diǎn)城市，發(fā)達(dá)地區(qū)等，實(shí)施全國版圖內(nèi)的全面覆蓋。
　　雨潤現(xiàn)代商業(yè)，以締造城市生活夢(mèng)想的高度，打造以商業(yè)為核心元素的商業(yè)綜合體品牌——雨潤廣場。雨潤廣場是集購物、休閑、餐飲、娛樂、辦公于一體的一站式體驗(yàn)式商業(yè)中心和生活中心。涵蓋九大主力業(yè)態(tài)：（主力百貨、高檔住宅、星級(jí)酒店、國際院線、商業(yè)街區(qū)、真冰溜冰場、美食餐飲、娛樂游樂、連鎖超市）。
　　九大業(yè)態(tài)之一——主力百貨。
　　中央百貨是中商集團(tuán)旗下連鎖百貨店，總營業(yè)面積近一百萬平方米
　　…………
　　……
　　優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，超前的規(guī)劃理念，成就了雨潤綜合體在全國的快速發(fā)展。通過雨潤廣場模式在重點(diǎn)城市的復(fù)制，已在南京、常州、徐州、……開發(fā)建設(shè)了20余個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，開發(fā)面積超過一千萬平方米。
　　雨潤現(xiàn)代商業(yè)已成為中國優(yōu)秀商業(yè)綜合體運(yùn)營商為企業(yè)愿景，依托雨潤控股和南京中商兩大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，擁有一支優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商和運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，集合多業(yè)態(tài)的專業(yè)能力，統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)區(qū)域和物業(yè)的快速增值及城市商業(yè)的繁榮。 計(jì)劃到20XX年，雨潤現(xiàn)代商業(yè)集團(tuán)開發(fā)運(yùn)行項(xiàng)目將達(dá)到50個(gè)，年銷售規(guī)模突破300億元。雨潤廣場，必將成為推動(dòng)城市化發(fā)展的巨大引擎和城市地標(biāo)。
　　雨潤控股·雨潤現(xiàn)代商業(yè)。
　　在引領(lǐng)城市生活方式改變的同時(shí)，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改善城市面貌。
　　五彩城項(xiàng)目也已布局中國內(nèi)地11個(gè)城市。
　　華潤置地深度挖掘品質(zhì)需求，從客戶起居行為出發(fā)，提供從戶型布局，人性化收納設(shè)計(jì)、變形家具、地下車庫、大堂公共空間的增值服務(wù)，并在管家服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、地下空間利用、可售商業(yè)增值服務(wù)、景觀增值服務(wù)進(jìn)行試點(diǎn)研發(fā)。
　　華潤置地堅(jiān)持全國發(fā)展戰(zhàn)略，持續(xù)提升地產(chǎn)價(jià)值鏈生產(chǎn)力，成為中國地產(chǎn)行業(yè)中最具競爭力和領(lǐng)導(dǎo)地位的公司。
　　。
　　以萬象城為核心的“華潤中心”都市綜合體，不僅在華潤置地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中占據(jù)十分重要的地位，而且已經(jīng)成為國內(nèi)都市更新的典范與綜合商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先開發(fā)模式。
　　華潤中心是一個(gè)以構(gòu)筑城市理想、提升城市形象與競爭力為價(jià)值取向的嶄新綜合城市空間，代表著目前國內(nèi)城市規(guī)劃發(fā)展的最高水平。
　　

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