附件 關(guān)于推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的實施意見（征求意見稿）

　各設(shè)區(qū)市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

　為貫徹落實《山東省人民政府關(guān)于創(chuàng)建國土資源節(jié)約集約示范省的實施意見》（魯政發(fā)〔2018〕8 號），全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，現(xiàn)提出如下實施意見。

　一、明確開發(fā)范圍 （一）調(diào)查認定。城鎮(zhèn)低效用地是指位于規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)，布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地。納入再開發(fā)范圍的低效用地，應(yīng)當權(quán)屬清晰、不存在爭議。主要包括：

　（1）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進三”、“退二優(yōu)二”產(chǎn)業(yè)用地；搬遷關(guān)停的化工企業(yè)用地。

　（2）城鎮(zhèn)更新改造類：建筑物和構(gòu)筑物存在嚴重安全隱患的產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后、利用粗放，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等存量建設(shè)用地。

　（3）用地效益提升類：投資強度、建筑系數(shù)、容積率、地均產(chǎn)出強度等控制指標明顯低于地方行業(yè)平均水平的產(chǎn)

　業(yè)用地；根據(jù)我省“畝產(chǎn)效益”評價改革確定的限制發(fā)展類產(chǎn)業(yè)用地。

　各設(shè)區(qū)市、縣（市、區(qū)）人民政府要組織有關(guān)部門，充分利用第三次國土調(diào)查成果，開展城鎮(zhèn)低效用地補充調(diào)查，制定當?shù)鼐唧w認定標準，合理確定再開發(fā)范圍。

　（二）建立數(shù)據(jù)庫。省自然資源廳負責(zé)制定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫標準，建立統(tǒng)一的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)信息管理平臺，對各地上報數(shù)據(jù)進行審核并實施動態(tài)管理。各地應(yīng)將列入再開發(fā)范圍的地塊信息及時錄入信息管理平臺，經(jīng)審核納入數(shù)據(jù)庫的地塊可依照本文件有關(guān)政策進行再開發(fā)。

　二、實施規(guī)劃管控 各市、縣人民政府應(yīng)依據(jù)國土空間規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮城市功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護、歷史文化傳承等因素，編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確改造目標任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局和時序安排等。專項規(guī)劃的編制要重點引導(dǎo)工業(yè)區(qū)連片改造，優(yōu)先保障基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施等用地。專項規(guī)劃經(jīng)上一級自然資源主管部門核定，報同級人民政府批準后實施。

　項目實施主體應(yīng)根據(jù)再開發(fā)專項規(guī)劃，編制項目實施方案，明確項目規(guī)模、開發(fā)期限、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡、實施步驟等內(nèi)容，報所在市、縣人民政府批準后實施，

　涉及詳細規(guī)劃確需優(yōu)化調(diào)整的，按法定程序辦理。涉及歷史街區(qū)、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的，要制訂相應(yīng)保護管理措施；涉及場地污染的，應(yīng)加強環(huán)境調(diào)查評價和修復(fù)治理工作。

　三、規(guī)范開發(fā)模式 （一）政府收儲改造模式。改造地塊的規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地的，應(yīng)由政府收回、收購，納入政府土地儲備，并依法辦理供地手續(xù)。各地結(jié)合實際，統(tǒng)籌兼顧政府、集體經(jīng)濟組織、土地使用權(quán)人等各方利益，在依法補償?shù)幕A(chǔ)上，對原土地權(quán)利人可采取物業(yè)返還等方式予以獎勵。

　（二）原土地使用權(quán)人改造模式。除依法應(yīng)由政府收回外，原土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式改造開發(fā)；對于納入成片改造范圍的地塊，原土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購相鄰宗地，歸宗后實施整體改造；原土地使用權(quán)人分散的，可組建聯(lián)合體實施再開發(fā)。在改造過程中，允許按規(guī)劃對用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度進行適當調(diào)整，可通過存量補地價、協(xié)議出讓方式完善用地手續(xù)；原依法取得的工業(yè)用地改造開發(fā)后提高土地利用率和增加廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。原土地使用權(quán)人無法收購歸宗或組建聯(lián)合體的，可由政府統(tǒng)一收購儲備組織改造。

　（三）原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改造模式。涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地改造的，在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，允許集體經(jīng)濟組織自行或引入社會投資主體參與再開發(fā)。確需辦理出讓手續(xù)的，依法征收為國有建設(shè)用地后，可以協(xié)議方式出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或合作開發(fā)主體，但不得用于商品住宅開發(fā)。由政府組織改造用于經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓收入可確定一定比例，按規(guī)定通過預(yù)算安排用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展，具體比例由所在市、縣（市、區(qū)）人民政府研究確定。

　（四）市場主體改造模式。鼓勵和引導(dǎo)有實力且有開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)參與再開發(fā)。以公平公正、民主透明為原則，在符合規(guī)劃的前提下，通過公開招標方式確定市場主體收購相鄰地塊，實施集中連片開發(fā)。

　采取上述（二）（三）（四）模式改造開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地，除按規(guī)定補繳土地價款及相關(guān)稅費外，應(yīng)當依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，將該項目一定比例的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項目建設(shè)，需移交公益性用地的項目類型、具體比例由各地政府確定，并在項目實施方案中予以明確。對于改造地塊不宜提供公益性用地的，在評估基礎(chǔ)上，集體決策確定應(yīng)補繳的土地價款。評估基準日以依法受理補繳申請時點為準。

　四、健全配套政策

　（一）加強規(guī)劃保障。市、縣人民政府在編制國土空間規(guī)劃時，應(yīng)統(tǒng)籌安排低效用地再開發(fā)規(guī)劃布局、用途管制等內(nèi)容。對于連片改造中不符合規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不占用永久基本農(nóng)田的前提下，可依法定程序進行適當優(yōu)化調(diào)整，涉及的新增用地計劃指標由省自然資源廳在國家下達的計劃指標內(nèi)安排。

　（二）實施增存掛鉤制度。強化規(guī)劃實施評估，對建設(shè)用地規(guī)模倒掛或規(guī)模空間不足的地區(qū)，要嚴格限制新增用地，經(jīng)營性用地原則上使用存量建設(shè)用地或存量挖潛指標。落實增存掛鉤機制，根據(jù)各地上一年度再開發(fā)改造規(guī)模，按一定比例獎勵新增建設(shè)用地指標。

　（三）開展工業(yè)企業(yè)分類綜合評價。結(jié)合我省“畝產(chǎn)效益”評價改革工作，以縣（市、區(qū)）為主體，開展工業(yè)企業(yè)分類綜合評價，實施差別化價格（用水、用電、用氣）、用地、用能、排放等政策，倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級或有序退出低效用地，引導(dǎo)和支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

　（四）充分發(fā)揮市場配置資源作用。建立健全土地交易二級市場，廣泛匯集交易信息，擴大交易范圍，完善交易規(guī)則，健全服務(wù)體系，引導(dǎo)低效用地進入二級市場轉(zhuǎn)讓盤活。降低存量用地退出、交易及企業(yè)并購重組環(huán)節(jié)中的交易成本，激發(fā)低效用地入市交易、盤活利用的積極性，促進土地要素流通。

　（五）加快轉(zhuǎn)型升級。在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+等新業(yè)態(tài)的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為 5 年。5 年期滿或者經(jīng)出讓人同意不動產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓的，按照新主體、新用途、新規(guī)劃條件，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。

　（六）鼓勵工業(yè)企業(yè)異地搬遷改造。對需要異地搬遷的符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項目，經(jīng)依法批準收回原國有土地使用權(quán)的，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排工業(yè)用地。異地置換工業(yè)項目騰退的土地由當?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招拍掛方式出讓的，可結(jié)合實際對企業(yè)搬遷改造給予資金支持。

　（七）推動零星土地集中開發(fā)。在符合規(guī)劃的前提下，再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，可一并進行改造開發(fā)，按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收等報批手續(xù)，經(jīng)政府批準，可以協(xié)議出讓方式供地，并按規(guī)定辦理土地合并登記。但單宗零星用地面積原則上不超過 3 畝，且累計面積不超過再開發(fā)項目用地總面積的 10%。

　（八）拓寬土地儲備資金渠道。積極探索通過政府購買服務(wù)和政府采購方式，鼓勵和引導(dǎo)社會資金參與政府儲備土地的收儲和前期開發(fā)。市、縣人民政府要根據(jù)本地區(qū)土地儲

　備相關(guān)政府性基金收入、政府性債務(wù)風(fēng)險等因素，合理安排年度用于土地儲備的資金和債券規(guī)模，加大再開發(fā)資金投入。對列入再開發(fā)數(shù)據(jù)庫、地方財政資金難以落實的項目，省級土地儲備機構(gòu)采取多種方式加大前期開發(fā)扶持力度。

　（九）完善歷史遺留用地手續(xù)。對未取得合法用地手續(xù)但符合相關(guān)規(guī)劃、確需納入再開發(fā)范圍的土地，按照原國土資源部《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147 號）有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)。

　五、完善保障措施 （一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各市、縣人民政府要加強組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立共同責(zé)任機制。各有關(guān)部門要加強協(xié)調(diào)配合，形成工作合力。

　（二）維護合法權(quán)益。構(gòu)建有效的協(xié)商溝通機制，通過再開發(fā)全過程公開，切實保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，妥善解決群眾利益訴求。

　（三）強化示范引領(lǐng)。在全省選擇部分市、縣作為示范區(qū)域，探索有效的再開發(fā)工作運行機制、開發(fā)模式，著力打造一批典型樣板。

　（四）實施評估通報。省政府每年組織對各設(shè)區(qū)市、縣（市、區(qū)）再開發(fā)情況進行評估通報，重點評估通報制度建設(shè)、資金落實、項目實施及監(jiān)管等內(nèi)容，并作為新增計劃指標分配、財政獎勵、評先樹優(yōu)的重要依據(jù)。

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