望海山公館公寓營銷策劃方案

　 目錄

　第一章：項目屬性分析

　第二章：項目定位

　第三章：營銷策略（一）

　第四章：營銷策略（二）

　第五章：推廣方式策劃

　第六章：銷售與施工的配合

　第七章：銷售實施

　第一章：項目屬性分析 項目屬性：

　項目原定位精裝公寓，酒店式公寓。

　項目目前面臨豐富定位階段。

　目前面臨市場上大量競爭項目優勢不突出。

　 本項目需要迅速回籠資金，滾動開發。

　項目概述：

　1. 建筑總面積：5403.83 平方米。

　2. 層數：共計 7 層。

　 1 層為公寓、原酒店大堂及食堂等門市商鋪結合。

　 2-7 層為公寓

　 共計 111 戶，已售 3 戶。可出售 108 戶。

　3.由望海集團開發，為山公館項目的公寓部分。位于環翠區孫家疃鎮覲益路 13 號。

　周邊配套分析：

　1. 位于環翠旅游度假區，與市中心僅有一山之隔，對外交通方便，開車僅用 7 分鐘到達市中心。公交 3 路、14 路、20路公交，到市中心僅 4-5 站。

　2. 距離家家悅超市僅有 200 米距離，農貿市場僅有 300 米距離，基礎生活購物方便。

　3. 與孫家疃醫院僅有 300 米距離，與市立醫院、二院、404醫院等三甲級醫院僅有 7-10 鐘車程，醫療配套完善，為健

　康生活提供保障。

　4. 依山傍海，距離葡萄灘海水浴場僅有 850 米，親海但不近海，游泳、洗海藻、釣魚、沙灘浴等盡情的享受大海的遼闊。

　5. 公立幼兒園、小學、重點中學實驗中學，均在 800 米之內，步行 3-5 分鐘均可到達，純正的學區公寓，濃濃的文化藝術氛圍。

　景觀分析：

　依山傍海， 南向觀山，萬畝黑松林，常年青綠，天然氧吧。

　北向觀海，日出日落盡收眼底。

　本案戶型分析：

　本項目，主力戶型有 40m²左右和 60m²兩個主力戶型，滿足不同面積客戶需求。層高均為 4.5 米和 4.9 米，朝向為南北向。戶型方正。可作為復式結構，使用率和感官價值優于市場上大量平層公寓。

　項目優勢分析：

　1. 景觀別致，依山傍海。清凈怡然。無論是旅游度假還是養生養老都是最佳的選擇。

　2. 基礎設施配套完善，日常生活購物、居住環境住、交

　通、教育、醫療等配套完善。

　3. 現房出售，即買即用，無需等待。

　4. 層高均為 4.5 米和 4.9 米，可做復式，贈送面積大，提升居住品味。

　5. 物業管理等服務完善，5星級酒店式物業管理與服務。

　6. 設立基礎停車場，不收費。為使用業主提供停車便利。

　7.

　開發商為本地專業開發商，專業地產 20 多年，口碑好，質量管理優秀。山公館住宅小區品質好，入住率高。

　項目劣勢分析：

　1. 市場上相似產品數量龐大種類繁多，競爭激烈。

　2. 項目位置決定，大部分為旅游度假類投資客戶群體，大多數想做日常出租投資的客戶不容易接受。

　3. 價格定位屬于目前市場上高端公寓價格，低價公寓對本項目沖擊力大。

　 第二章：項目定位 項目定位：

　因地處北海旅游度假區內，依山傍水，環境優美，周圍基礎設施配套齊全所以可以定位為：

　1. 個人所有的旅游度假公寓。

　2.針對旅游人群的家庭式公寓投資公寓。

　3.針對周圍教育主題街的員工店主居公寓。

　4.針對商業性質的辦公用房。

　5.針對年輕人的長期居住、租賃公寓。

　價格定位: 周邊住宅價格分析：

　項目名稱 山公館 山海城 維多利亞 藍山海岸 陽光海寓 怡海山莊 項目性質 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 價元 m² 7000 左右 5700 左右 5300 起價 5500 起價 5000 左右 5500 左右 消費人群 高端 中高端 中低端 中低端 低端 中低端 建議定價分析：

　層數 1-3 層 4-5 層 6-7 層 建議定價

　消費人群 公寓辦公類 自住、投資類 投資家庭式公寓類

　營銷策略

　項目詳細銷售分層：

　1-3 層，毛坯交房。低總價，針對辦公式形式，購買后，可以注冊公司，為一些對位置沒有特殊要求的公司提供辦公場所，交通方便，環境優美，周圍基礎設施配套齊全。

　4-5 層，毛坯交房。針對自住，旅游度假自用的用戶，南向觀山，北向觀海。環境優美怡然，低總價，可以按照個人喜好自主裝修。

　6-7 層，精裝交房。高總價。統一裝修標準，精裝交房。主要針對做家庭式公寓投資的用戶。省心省力。購買即可開始收房租，拿回報。

　層數 交房標準 主要定位方向 1-3 層 毛坯 注冊辦公 4-5 層 毛坯 自主居住、出租 6-7 層 精裝修 家庭式、酒店式公寓投資

　第三章：營銷策略（一）

　傳統式銷售模式 1-3 層，毛坯交房，設立低價格。

　4-5 層，毛坯交房，設立中價格。

　6-7 層，精裝交房，設立高價格。

　采用低開高走模式，根據市場行情合理制定銷售價格。逐步推廣直接銷售。

　設立低首付 5-6 萬優惠活動模式。

　第四章：營銷策略（二）

　投資式銷售策略：

　 1-3 層；毛坯交房，低總價，高回報，每年返祖房款 4%，返祖 5 年，共計房款 20%。返租期間，自主使用，業主雙重收益。

　4-5 層：毛坯交房，總價中等，高回報，每年返祖房款 3%，返祖 5 年，共計房款 15%。返租期間，自主使用，業主雙重收益。

　6-7 層：精裝交房。總價稍高，每年返祖房款 3%，返祖 5年，共計房款 15%。返租期間，自主使用，業主雙重收益。

　設立交 2 萬抵 5 萬等活動。

　第五章：推廣方式策劃 1.自有電話部門推廣營銷。

　利用我公司現有電話銷售部門，對本地客戶進行主動式推廣營銷，主要營銷方向為，投資方向。

　2. 與分銷商進行合作營銷。

　設立高于市場普通傭金，與分銷商進行合作營銷，主要針對分銷商的外地客戶資源，及分銷商的網絡客戶資源進行合作式推廣營銷。

　3. 與地方性網絡 APP 進行合作，如“八爪團”“愛威海網”“搜狐房產”“安居客”等地方性網絡合作，設立線上線下同時賣房，設立團購。

　4. 與各大旅行社、專業接待旅游團的酒店等進行合作宣傳，設立駐點易拉寶，宣傳樓書等宣傳模式。

　5. 利用現有資源，如與現有教育主題街的業主不定期舉行宣傳活動，因為現有教育主題街業主多為藝術類培訓，所以，可以利用現有資源，旅游旺季期間在海邊進行藝術類匯演等，我們與業主雙方都可以達到宣傳的效果。

　第六章：銷售與施工的配合 1.毛坯公寓為現房出售，即買即住。

　2.精裝修交房客戶，設立 60 天裝修期。定金 6 萬，不可退，交定金即可開始裝修。

　3.確立精裝修方案。設立 4 個裝修方案，供業主自選。

　4.設立裝修樣板間，重點采用體驗式推廣。

　第七章：銷售實施 一. 樓盤包裝：

　1. 樓體廣告，正式開售之前就制作完畢，利用樓體廣告對周邊的流動車輛和居住人群進行“零距離宣傳”。在公寓樓西面樓體制作大型噴繪廣告。根據銷售的不同階段，逐步更換主題賣點。

　2. 燈桿旗廣告制作。在附近路段及海邊等旅游人流量大的位置設立，主要突出項目的賣點及銷售中心號碼。并且根據不同銷售階段更換銷售主題。

　3. 宣傳單頁、樓書、易拉寶等宣傳材料制作，重點圍繞 “精致、雙倍、高回報”等賣點進行宣傳制作。

　4. 售樓處包裝，設立銷控看板。戶型圖模型等，圍繞銷售主題，設立售樓處內部廣告重點，看房路線包裝等。

　二. 人員設立：

　售樓處設立銷售人員。統一進行相關知識培訓，提升整體銷售人員銷售素質。

　三. 分銷大會召開 一切銷售準備就緒后，設立高于市場的傭金制度，簽訂分銷協議，互惠惠利。

　四. 其他合作商洽談 與網絡 APP、旅行社、度假酒店等進行詳細合作洽談，確保合作事宜。

　五. 設立階段性銷售計劃

　根據開盤期（30 天）---初期銷售（80 天）--熱銷期（90 天）等階段性，根據不同階段，計劃不同推廣活動。每個階段總結銷售問題。及時更改調節。

　銷售工作計劃表 時間 銷售策略 工作要點 預期效果 2016.10.01-2016.10.31

　 開盤期 各個廣告投放，分銷大會召開，旅游酒店等合作 。

　加大各個廣告推廣力度，與分銷合作盡快實施，抓住 10 月黃金銷售期。

　讓本地客戶群體，對這個項目有最起碼的認知。

　2016.11.01-2017.01-20

　 初期銷期 針對本地投資客戶群，加大電銷推廣力度，利用開盤期效果，加大宣傳力度 加強熱銷，增加本地推廣活動。增加分銷帶客量 旅游淡季，但是是本地客戶投資忘旺季。加強本地客戶群購買量。

　2017.03.01-2017.06.01

　 熱銷期 各個宣傳方式并用，針對內外地客戶群體，主要做尾盤折扣活動 組織春季市民活動，加強宣傳力度，利用春季旅游旺季，舉辦各種推廣活動 利用前期銷售成果，引進新的本地、外地客戶購買。達到清盤目的。

推薦訪問： 公館 策劃方案 公寓