浙江商品城

　市調報告 一、

　調查目的

　通過對位于南京市江寧科學園內的浙江商品城的市場調研，進一步掌握江寧地區的商業地產的基礎現狀及未來有可能的發展方向，以利于我公司中南汽車港項目開發中借鑒及參考。

　二、

　調查方式

　主要調查方式為現場訪談及周邊地區實際考察。

　三、

　調查結果

　被調查項目位置：

　浙江商品城坐落于南京市江寧科學園內,天元路以南,城東路以西,科苑路以北,興苑路以東,毗鄰江寧大學城. 占地 220 畝，總建筑面積約 20 萬平方米，總投資 6 個億，包括浙江品牌批發市場、特色主題商業街、浙商大廈商務寫字樓、酒店公寓、中心廣場景觀帶、及休閑娛樂區。

　被調查項目交通：

　陸路交通：江蘇省高速公路密度居全國第一。滬寧高速、寧杭高速、312 國道、南京繞城公路、104 國道與浙江商品城相接；公交時雨線、南金線、101 總站、規劃中的輕軌、地鐵遠景等市內交通便利迅捷。

　鐵路交通：距南京中華門火車站僅 11 公里，貨運可直達全國各大城市。

　水路交通：距長江流域最大的集裝箱一萬噸新生圩港僅 26 公里 。

　空中運輸：距華東地區最大的客貨兩用機場——南京祿口國際機場僅 24 公里 。

　被凋查項目基本信息：

　裝修狀況 裝修狀況 開 發 商 南京浙商投資有限公司 均

　價 6500 元/平方米 付款方式 一次性或按揭 占地面積 136092 平方米 建筑面積 200000 平方米 容 積 率 1.50 入住時間 2005 年 6 月 銷售率 銷售 50％左右 銷售方式 3 年售后返租或自營 經營方式 自營與返租相結合 售樓電話：

　52168666、52168777

　 浙江商品城ＳＷＯＴ分析

　優勢：

?、?南京的消費者具有從商的傳統和投資觀念，渴望通過經營投資獲取收益。

　② 屬于相對開放的商旅城市，有流動人口。

　③ 政府相關單位招商引資工作做得不錯，外埠投資者愿意來南京進行適當規模的經營和投資。

?、?消費者心理相對不成熟，容易對眼前利益產生羊群效應，投資有一定的盲目性。

　⑤ 浙江商品城項目在規劃中設施屬于一流，相對其它項目來說可能擁有較大的優勢。

　⑥ 浙江商品城受江寧原中心區域、江寧大學城、江寧科技園三地的輻射，區位優勢十分明顯，是江寧的核心區域。

?、?京滬高速鐵路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件，為浙江商品城帶來豐富的異地客源。

?、?規模大，經營范圍廣，具有規模優勢。

　劣勢：

?、?江寧雖然撤縣變區，納入南京市區，江寧的房地產市場獲得空前的發展。但江寧整體經濟發展及生活配套設施仍于南京市區差距較大。

?、?目前與南京市區的交通情況尚無法得到解決，交通線路的單一將有可能會影響到項目的升值潛力。

　③ 目前，江寧地區的經濟發展情況不均衡，做為新興商業地段的繁華程度不夠。

?、?項目周邊人氣不旺，其客流量無法支撐一個如浙江商品城那樣規模的大型商業項目。

?、?就浙江商品城所在的區域而言，目前屬不成熟地段，就其地段來說，浙江商品城售價過高，有些急于求成，高昂的價格將影響到其以后的發展。

　風險：

　①

　經營壓力很大：作為商業地產，投資者是要賺錢的，因此每年一定比例的返租金額就成了開發商或者經營者必須要面對的壓力。商業地產的高利潤帶來的經營管理風險要遠高于其它類型物業。

?、?/p>

　國家的干預：早在２００１年國家建設部就已經有明文規定，不許進行任何形式的返租或售后包租的房地產操作方式，但是雷聲大雨點小，這一方針政策并沒有真正的落實下來。可我們決不能忽視國家對地產市場尤其是商業地產市場進行整頓的決心，估計今明兩年會有相關的針對商業地產銷售的具體政策出臺。

?、?/p>

　返租期結束之后何去何從：在我們的市場調研中，返租期結束之后，投資者投資的商業地產的何去何從，是投資者拿回來自己經營，還是繼續委托開發商進行經營，很多銷售人員根本就沒有底，這種現象說明大部分開發商根本就沒有對返租期限結束后的產權、經營權之間的關系做一個明確的規劃，這使我們不得不對南京商業地產進行更深的關注。

?、?目前，南京商業地產的發展仍然以成熟區域為主。

　機會：

　① 無替代形式：目前沒有別的投資渠道可以替代商業地產這一高

　 回報的投資領域，而包括南京在內的長三角地區的民間資本又不可能閑置。

?、?政府支持：南京市政府對南京的房地產開發特別是商業地產的開發是持支持和關懷態度的，投資大環境不錯。

?、?尚無重大事件發生：目前沒有上述特別的惡性事件出現，在一個不短的時間內南京的商業地產投資者的信心還是很足的。

　④ 地區欠缺大型商業項目。

?、?南京部分市民投資產權商鋪的熱情仍然高漲。產權商鋪作為一種

　新型的投資對象，受到南京市民的青睞。盡管多數已售出產權的商鋪遲遲不能進入正常經營狀態，一定程度地打擊了市民的投資熱情，但是，由于這些商鋪產權售出后的時間并不算久，還不能算是經營失敗，所以，部分投資人的投資熱情依然較高。

　四、被調查項目情況分析

　 1、目前南京商業地產已經進入上行信道 在 2002、2003 年南京的房地產市場上，商業房地產是一朵鮮艷奪目的奇葩。從大型商業物業，到特色商業街區，再到散布在各個新建小區的社區超市、店鋪的大量涌現，而商業地產的高額利潤也讓眾多的開發商樂于投身其中。

　2、南京目前對商業地產的需求情況 隨著南京經濟發展水平的強勁增長，人民生活水平日漸提高，也決定了對商業地產需求的加大,而且由于城市建設步伐的不斷加快，大量的城市改造和拆遷又造成了消費者市場的重新組合。因此，南京市商業地產的需求量一直處在供不應求的局面，目前，該局面雖然有所緩解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解決。

　3、目前南京商業地產的現狀：

　A、消費心理 南京作為中國有著悠久商業傳統的城市，其商業發展水平一直較超前。南京人民具有相當出眾的投資意識，樂于投資于經營性的業態，并從中獲得收益。但從我們進行的市場調研情況來看，目前南京人民的投資心理并不成熟，投資具有一定的盲目性，對某些眼前利益非常好的項目容易形成羊群效應。因此，通過適當的炒作可以達到 1+1＞2 的效果。

　B、消費人群構成和所占比例 經過我的調研，我認為南京市商業地產的消費者主要由以下三類構成：

?。?）

　希望擴大經營的人群 目前已經在經營商業的部分人群，出于擴大經營的考慮，希望獲得更大的經營空間。他們的要求一般是目前已基本形成商業范圍內的可經營鋪面，但目前他們在南京市商業地產的消費者中所占的比例并不大。而且隨著南京市商業地產的進一步發展，由分散向集中的趨勢進一步增強，這些消費人群的數量在南京市商業地產的消費者中所占的比例會進一步減小。

?。?）

　以擴大經營為目的的經營者 這類經營者目前已經在經營中，目前沒有精力，但是希望在以后擴大自己的經營。因此這部分人群會選擇短時間內可以進行返租經營，但返租期結束后，又可以用來自己經營的商業地產。這類人群在南京市商業地產的消費者中占有一定的比例，但也不是目前南京市商業地產消費者的主力。

?。?）投資獲利為主要目的的消費者 這類人群中目前是南京市商業地產消費者的主力軍。他們并不過分關心目前自己所投資的商業地產是否已經成型，或者是否在成熟的商圈內，甚至對商業經營也干脆是門外漢，他們所關注的是所投資的商業地產的遠期經營前景和目前可以切實提供的返租的獲利大小。這類消費者

　的構成十分復雜，來源也不止于南京本地，其資本構成和獲利目標也不盡相同。因此有人戲稱這類消費客群的構成涵蓋了從百萬富翁到下崗職工的社會各階層。從目前南京其它幾個項目的銷售情況來看，也不乏有整層整棟購買商業地產的投資大鱷。

　C、目前南京商業地產的主要操作模式 目前南京的商業地產的模式和國內其它地方的基本相同，主要有以下兩種方式：

　一是采用產權和經營權統一銷售的形式。這類商業地產由于經營者的自主性大，管理困難，開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大，出現了許多失敗案例。因此這種方式越來越不為開發商和消費者看好，同時，也阻礙了部分不懂經營的投資者跟進投資的興趣.目前,南京的商業地產運用這種模式的越來越少。

　二是采用產權與經營權相對分離的銷售、管理形式。即產權所有者至少在一定的年限內不能自已進行經營，在這期間由商業地產的開發方或經營方按一定的比例以返租的形式回報給購房者，這是目前南京商業地產的主流操作模式。這種模式實質上把有形的商業地產延伸成了一種投資工具，它的廣泛運用雖然可以降低投資者進入壁壘，增強投資者的信心，但同時，這也使開發商的風險增加，帶來了風險，使開發商的經營管理能力面臨更大的考驗。

　浙江商品城采用了以上兩者相結合的方式，我本人幾乎可以認定其在管理上有相當大的難度，很難解決返租經營者與自營者之間的協調問題。

　五、結論

　隨著南京發展大城市戰略，把江寧撤縣變區，納入南京市區，江寧的房地產市場必將獲得空前的發展。其中，商業地產也將借此東風，獲得新生。就浙江商品城項目而言，雖然在營銷、規劃、開發、市場培育等各個環節有相對的不足，但是就主體南京商業房地產市場來說，浙江商品城仍然是一個可以作為江寧商業地產旗手的項目，其開發回報與開發前景是非常不錯的。由此，可以從側面證

　明，目前南京商業地產市場的前景是十分美好的。

　通過對浙江商品城的調研，進一步證明了公司東南汽車港項目的營銷定位與開發規劃的前瞻性與切實性。由此我認為，東南汽車港項目如果能夠沿著目前的主體規劃思路堅定不移的向前循序漸進的話，其前景是十分樂觀的！

推薦訪問： 某地 調查報告 商品