項目認知：

　老舊居住小區是指建設年代久遠至今仍在居住使用建設稱準不高、使用功能不全、配套設施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業服務不能滿足人們正常或較高生活需求的居住小區。

　當前我國城市老舊小區改造多為三種方式。第一種是維護保留，對于歷史文化價值較高、具有傳統建筑風格的居住區，通常采取維護的方式，對建筑的結構進行加強，對外觀進行修繕恢復，維持小區原貌。二是修繕升級，對于城市較多數的普通老舊居住小區，這些小區不具有歷史文化價值，多為上世紀單位集資建房，其結構較為穩固，還可以繼續居住，只是外觀落伍、小區配套設施不齊全，特別是隨著居民生活水平的不斷提升、私家車的增多，老小區停車緊張，對于這樣的小區通常采取修繕升級的方式，對外立面進行出新，對小區配套設施進行加強。三是雨污分流，在老小區中，由于雨污分流工作沒有做到位，從而使得小區環境受到影響，此項也屬于修繕升級。四是拆遷重建，對于年代更為久遠的老舊小區，這些小區結構不很穩固，環境較為臟差，已經不適于居住，但是地理區位又相對較好，相比于改造，重建的價值更大，所以通常采取拆遷重建的方式，合理規劃增加建筑面積，原地安置原住戶居民。目前，大多數城市小區改造還是以修繕升級為主。

　老舊小區改造是一項長期的系統工程，需要系統謀劃和穩步推進。因此老舊小區改造工作既要扎實做好前期科學規劃，保留城市文脈，明確改造標準和對象范圍，又要探索一條能夠協調各方利益的改造模式，并通過老舊小區改造服務基層治理。

　在前期規劃環節，老舊小區改造要保護好城市的歷史文化記憶。歷史文化記憶是城市的靈魂，能體現一個城市的文化積淀和精神氣質。要以城市發展的全局視角推進老舊小區改造，用科學規劃描繪城市的“成長坐標”，用匠心建設塑造城市的“骨肉之軀”，用高效管理打通城市的“血脈之源”，為城市發展匯聚強大合力。

　設計方案 ：

　為進一步提升居民居住環境質量，改善老舊小區居住環境，完成老舊小區改造整治提升工作，為確保如期全面完成改造整治提升目標，特制定如下實施方案。

　一、指導思想 深入貫徹落實科學發展觀，著眼于加快推進城市建設，以改善民生為核心，以優化城市人居環境、提高居住品質為目標，堅持政府主導、社會參與、業主自治，著眼長遠、標本兼治，屬地負責，突出重點、分布實施的原則，著力解決老舊小區建設標準不高、設施設備陳

　舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等群眾反映強烈的問題。

　二、主要目標 在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

　三、基本原則 （一)分類實施、統籌推進。

　老舊小區綜合治理分為基本型和提升性，在改造過程中優先進行基本型改造，結合實施條件和示范要求實施提升性。基本型小區整治是將影響居民生活的滲漏、危樓加固、下水道疏通、道路、消技防設施、維修、照明、綠化補植、停車場復建、物業管理等作為基本內容，有條件實施墻體出新、配套體育設施等；提升性整治是在滿足基本型改造后，增加節能改造或“適老化”改造內容。

　（二）綜合整治、標本兼治。

　注重改造老舊小區的整體環境，改造水、電、排污等生活配套設施，既要對小區環境進行硬化、綠化、美化、亮化等，又要注重日常物業管理長效機制建立，實現建管并舉、標本兼治。

　（三）政府主導、居民參與。

　在綜合整治和后期物業管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民共同管理小區的義務與職責。

　四、整治內容 （一）完善基礎設施 1.清除違章搭建。

　小區內搭建的一切違章建筑要在項目施工前全部拆除，私占的用于種菜、養家禽等的公共用地要求居民在項目實施前自行恢復原狀。

　2.修整、翻建小區道路。

　小區道路達到城市居住區道路建設規范標準，做到道路暢通，路面平整無坑洼，路牙整齊無缺損，有條件的小區應符合無障礙通行要求。

　3.疏通、翻建地下管網。

　更換破損窖井蓋，清理、整修、補建化糞池。實施雨污分流，保證排水通暢。

　4.改造水、電、氣三表出戶管網。

　水、電、氣三表未出戶的要實行出戶管網改造，確保水、電、氣收費直收到戶。有條件

　的小區應鋪設天然氣管道。

　5.修整、規范桿管線設施。

　完善和規范路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃氣、消防等桿管線及設施設備，有條件的小區要做到桿管線下地，條件不具備的小區要統一·高度和線路走向，杜絕亂拉亂接。

　6.整治、新建停車設施。

　新建、改擴建和整修公共非機動車（棚)，盡量滿足小區內居民非機動車停放需求：整頓機動車庫（位）使用秩序，回復車庫停車功能；增設交通標志，劃設機動車停放位置；有條件的小區可改建、補建機動車停車位。

　7.更新、規范環衛設施。

　增設標準化垃圾桶，保障小區居民生活垃圾傾倒和堆放。

　（二）修維改造房屋 1.整修屋面。在不影響相鄰住戶采光、房屋結構、抗震設防要求的前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面改造成斜坡屋面。

　2.整治外觀。對破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻進行防滲、粉刷處理，達到防漏、美觀效果。整修、更換破損落水管道。

　3.整治樓道、清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，刷白樓道內墻，整修樓梯扶手、欄桿、樓道窗，修繼破損臺階，修繕、添置公共照明、郵政設施。

　4.節能改造。有條件的小區或樓棟可進行外墻和屋面保溫改造。

　（三）提升環境質量 1.整治綠化。優化綠化布局，拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構筑物)，恢復綠化功能，盡可能提升綠化檔次。

　2.配套休閑設施。維修改造原有休閑場地，配置健身器材等文體設施，有條件的小區要新建休閑設施。

　3 規范文化宣傳設施。在小區主要出入口設置小區平面示意圖，方便群眾了解小區總體布局；合理配置宣傳欄、公示牌等設施，力求美觀整潔。

　（四）完善公建配套 1.整治配套用房。對被占用或閑置的公建配套用房進行清理、清退和調整，恢復原有使用功能。

　2.規范設置公共服務設施。根據規范要求，結合小區規模，補建和完善社區服務、居民文化

　活動等公共服務設施。

　（五)改造安防設施 1.實行封閉管理。對尚未實施封閉管理的小區，有條件的要實施封閉管理。合理確定小區大門的位置和數量，有條件的小區要設立門衛室、警務室、治安報警點；零星住宅樓盡量并入臨近小區進行統一管理。

　2.添置電子防護系統。對規模較大的小區出入口設置視頻安防監拉系統，根據小區規模設置視頻監控節點、巡查裝置、報警系統。

　3.完善樓宇安全系統。修繕、添置單元防盜門。

　重點難點分析

　一、老舊住宅小區管理較差、環境復雜（難點）

　房屋本體和基礎設施陳舊老化，甚至缺失，缺乏系統保養和維修。也就是說老舊小區都到了“問題階段”，如房屋外墻粉刷面起殼風化；內樓道墻面樓梯扶手脫落銹蝕，沒有公共照明；多層樓房頂層防滲漏功能退化，房屋前后下水管道破損、堵塞，雨水、污水混流，化糞池定期得不到清理；小區道路老化，路面破損甚至沒有路燈；綠地雜草從生、布局混亂，有些公共綠地甚至被人用來種菜。消防設施設計標準低，高層樓房高層房屋電梯、沒有專用消防泵和消防控制柜，消防設施自然損壞、人為破壞和被盜現象嚴重，造成很大的消防安全隱患。生活環境臟、亂、差現象嚴重。主要表現在各類違章搭建多，破墻開門多，陽臺改為廚房、廁所以及“房中房”現象多，無證攤點多，車輛亂停亂放多，已成為影響城市容貌的頑癥。要徹底改變這種情況，需要認真分析整治過程中面臨的突出問題，予以解決。

　二、老舊小區整治任務重，改造內容多（難點）

　老舊小區的改造工作涉及的范圍廣、部門多、內容雜，要把這些工作做好，首先要調查老舊小區的基本情況，了解小區的建成年代、建筑面積、建筑戶數、面積分布、樓棟數、單元數、建筑物的基本結構情況，了解小區地下管網的使用情況等等。調查過程中要涉及辦事處、社區、物業公司、居住、供熱、供水、排污、供電等相關單位。調查一定要詳細、真實，為做設計方案提供依據。

　三、規范老舊小區改造建設管理（重點）

　從當前老舊小區改造的情況看，普遍存在著管理較粗獷的問題。老舊小區的改造具有“目標進度計劃要求高”、“項目分散”、“群眾關注度大”、“工程簽證變更較多”等特點，對于工程的建設管理要求也相對較高。然而在具體的實施過程中，工程的建設管理不夠規范的現象

　普遍存在。

　四、重視老舊小區物業管理等軟性改造（重點）

　物業管理是小區現代化的一個標志。老舊小區普 N 是上世紀各單位集資房，產權不一，很少有物業機構的人駐。當前我國大多城市的老舊小區改造主要精力集中于小區的硬件設備的提升上，對于小區后期的管理和維護很少涉及。老小區改造在提升“顏值”的同時，也要注重軟實力的加強，推動建立小區后續長效管理機制。

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