國際麗都城調研報告

　第一部分：項目介紹 樓盤地址：靜安北京西路 718 號 項目占地：130000 平方米 建筑面積：270000 平方米 容納戶數：3200 戶 容積率：3.6 綠化率：40% 車位：810 樓層狀況：23 層高層 物業管理費：4 元/平方米/月 1． 地理位置：

　國際麗都城地處北京西路、石門二路口，分三期開放（已全部銷售完畢）。每戶配 TEMPSTAR中央空調，德國威能壁掛式熱水爐。豪華會所、游泳池、網球場。國際麗都城位于南京西路商業圈的周邊，出行便利。交通：地鐵二號線、21、20、37、136。

　2.

　建筑風格 麗都國際城―――――現代風格的豪華建筑

　國際麗都城面臨北京西路，有一排不高的紅磚矮房，稱之為會所。在麗都城一期銷售之前就已竣工。會所古色古香，很像上海的老式洋房。就在會所的后面，在綠樹草坪間矗立著一棟棟豪華氣派的現代風格的高樓，大樓外貼面磚，外觀呈淡黃顏色。住戶全部朝南，采光極好。走近大樓仰視，大樓高聳入云；遠觀大樓，南向臥室全部封上進口玻璃幕墻，豪華氣派。遠觀近看，讓人心動，令人感嘆。大到建筑與環境的融合，小到建筑線條走向及一磚一瓦的顏色搭配，無不顯示其用心。氣勢簡潔而不簡單，氣派而不張揚，和諧有度的建筑比例配以精良高檔的外立面建材，使其堪稱該地段的一組標志性建筑。

　3．項目背景：

　房產界精英聯袂的產物

　國際麗都城由靜安置業集團投資開發，由上海現代建筑設計（集團）有限公司都市院負責規劃設計，擁有 1300 單元的麗都國際城是由享譽世界的ＢＥＬＴ ＣＯＬＬＩＮＳ（貝爾高林）憑藉４０多年的設計經驗和全球幾千個項目的成功心得負責環境設計，由享有盛譽的香港呂元祥建筑事務所負責建筑立面設計，由聞名遐邇的第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司全權負責物業管理，由上海中瑞房地產經紀有限公司擔當營銷總代理。可以說，國際麗都城是房產界精英聯袂的杰作。

　4．房型 主力房型

　１２０平方米左右的二房二廳

　與前兩期不同的是，３月份推出的Ｇ棟東單元和西單元是清一色的二房二廳，有１５０套，均價１４０００元／平方米，毛坯房，每套總價１７０萬元左右。有１１５平方米－１２７平方米四種房型。細看樓層平面圖紙，每個單元四戶配置三部三菱電梯。

　每戶均是雙衛，設備陽臺不計面積，套內使用面積８０平方米左右，最高達８６平方米。

　Ｇ０４房：廳房使用過于局促

　轉角陽臺朝向不佳

　Ｇ０２房：雙臥及廳全部朝南

　Ｇ０４房：

　１１９．８平米 ２房２廳

　此房型的特征是廳為東西狹長橫向布局，這樣雖有利于南北兩臥室的通風但可能會影響一天中除早晨外大部分時間的采光，同時整個廳的空間受到兩個臥室房門間的動線的切割而影響了使用效率。加上廳的套內面積２５平方米，其使用面積僅２０平方米出頭，該套房廳的使用會有過于局促之感。該房型的圓形轉角大陽臺面積形式極好但其朝向西北相當可惜。主臥中有衣帽間和北面不計銷售面積的設備陽臺以及雙衛生間全部有窗是該房型的幾個比較人性化的亮點。

　Ｇ０２房：

　１１７．７平方米二房二廳

　同樣是二房二廳，０２房的總建筑面積還小于０４室，但是０２房由于沒有過道，其廳和房間的面積反而大于０４房。此為該房型相對０４房的優點，另外該房型的最大亮點是雙臥及廳全部朝南，但缺陷也頗為明顯，整套房間通風不佳以及次陽臺采光不足。

　第二部分：項目 SWOT 分析：

　1．

　優勢 地段優勢 交通優勢 無與倫比的地理位置。地處上海人傳統觀念中的“市中心頂級地段”，離南京西路距離僅百步之遙。而南京西路在上海的地位如同紐約的曼哈頓、東京的銀座、香港的中環、臺北的忠孝東路，都是世界聞名的商業街。停留在四季酒店、波特曼、錦滄文華、貴都、希爾頓等四星、五星級大酒店以及上海展覽中心。出入的是恒隆、中信泰富、梅龍鎮廣場組成的金三角商圈。游走在繁華的南京西路。鐘情于哈根達斯的濃香在舌尖慵懶的滑過。２００２至２００３年，上海辦公樓中最著名的莫過于嘉里中心，雖然租金最高，卻吸引了通用電氣等世界知名企業。綠色環境。與國際麗都城一路之隔的靜安區東８塊地塊原是前些時期上海人人皆知的“地產大王”周正毅旗下的農凱集團計劃開發的高級住宅地盤，目前這里將開發上海市中心最大規模的綠地上海體育公園。對于國際麗都城的業主而言，這無疑是令人振奮的巨大利好。

　2.劣勢 價位問題 （三期）開盤價：國際麗都城１４０００元/平方米（05 年 3 月）

　（二期）全裝修房開盤價：１６０００元/平方米 個人想法：南京西路ＣＢＤ實際上具有與淮海路ＣＢＤ在地段上的競爭地位的話，加上麗都城邊上遠大于太平橋綠地的上海體育公園綠地的建設，那么國際麗都城完全有理由

　與淮海路南測太平橋地區單價高達每平方米２００００－３００００元住宅樓盤相媲美。（現今國際麗都城價格已售 28000～32000）

　第三部分：目標客戶群分類：

　一期、二期 1.

　多為中港臺及外籍人士 2.

　高級白領（月收入 10000 以上）

　購房者大多是做長期投資或自住。這些樓盤的價格受政策影響不大，依然穩步上漲。比較典型的樓盤———國際麗都城目前的平均成交單價已經達到 31000 元/平方米。這一區域成交活躍的樓盤還有曼克頓豪庭(怡景苑)，該樓盤的品質和服務一流，只是地段方面稍遜一籌，目前的成交單價在 22000 元/平方米，可以說是物有所值。

　特殊：（上海人買房實在是買個感覺，上海人特別看中地段、位置。只要地段、位置好，不用做廣告，不用代理商，房子也能賣掉。）

　第四部分：競爭對手分析 1.

　靜安風景苑（現今售完）

　 2.

　靜安豪情苑（只有 5 號樓未售完）

　價位 26500 第五部分：業主和市民的評論 1．

　名人（據調查：財經頻道的郎閑評 30000/平方米購買了國際麗都城）。

　2．

　對物業的評論（3 位業主對物業的管理表示不滿）。

　3．

　 第六部分：調查結論：

　1．中心地段房產價格普遍較高。按揭貸款是廣大消費者的必然選擇。

　2. 對月供的承受能力。

　按調查分析,消費者所能承受的月供與上海市目前的人均收入完全不相符,這就要提醒房地產開發商,產品要與市場、消費者的能力緊密的聯系起來。我們進一步分析就會發現,一套 280 萬元左右的房子,三成首期,20 年按揭,其月供正好在 8200 元左右。從某種意義上說,工資在 3500 元/月的工薪階層都是市場的潛在客戶群。

　3. 目前購房者擔憂的問題 調查顯示，有多數人認為國際麗都城售價房價較高；還有少部的人認為現在的房地產市場房價極不合理，房價非理性上漲。

　4.本次調查發現，房價依然是影響市民消費的第一要素。根據發達國家房地產規律顯示，一個地區房地產價格就是一平方米房價等于白領階層一個月的收入，由于上海市整體居民收入 3500 元/月，消費者將購房價格作為首要考慮因素也在情理之中。因此在付款方式中“分期付款”、“銀行按揭”比較引人注目，是普通老百姓買房的主要渠道，而金融機構也應積極推出切實可行、方便快捷的購房方式，同時應根據客戶的不同消費需求進行消費貸款的品種配套，以適合不同消費群體的市場需要。

　5.誠信與品牌將成為開發商角逐市場的法寶。誠信是企業進行商業活動的一個必備要素，品牌更是一個企業知名度和美譽度的體現。令人欣喜的是，現在不少開發商已然認識到誠實對于房地產的重要，鑄造精品樓盤是企業的發展之路。

　6. 許多消費者都認為目前房地產市場存在許多弊端，如誤導性廣告、不按時交房、房地產中介混亂、物業管理差、交房時的套內面積與買房時的面積存在較大差異。這就呼吁規范房地產商市場法律出臺，給消費者一個強有力的保障。從一定意義上講，隨著最近中國政府出面整頓房地產市場秩序工作的深入開展和房地產業理性化程度的提高。房地產開發商、房地產中介機構和物業管理企業的行為將進一步規范，房地產市場服務將日趨完善，消費環境將有效改善。開發商與購房者、中介機構與消費者、物業公司與業主之間將建立起良好的互信合作關系。從而使房地產業進一步走向規范化和產業化。

　 在看到上海市房地產市場巨大發展潛力的同時，我們也應清楚的看到其存在的風險因素，市中心區可利用的土地資源越來越稀缺，將會導致土地成本上漲；上海市居民收入不處于較高的水平，沒有足夠的有效需求支持房價的持續上漲。因此房地產商開發產品就必須高度重視產品的結構問題。在這種情況下，只能由產品的供應結構去適應產品的消費結構，而不可能讓消費者去購買不適應他們消費水平和愛好的產品。

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