國(guó)外 讀音：guó wài；英文：foreign釋義：本國(guó)以外的其他地方；統(tǒng)稱(chēng)國(guó)外。國(guó)外不等于外國(guó)， 以下是為大家整理的關(guān)于網(wǎng)格化管理的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)5篇 , 供大家參考選擇。

網(wǎng)格化管理的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)5篇

第一篇: 網(wǎng)格化管理的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

國(guó)內(nèi)外訂單農(nóng)業(yè)的比較及國(guó)外經(jīng)驗(yàn)啟示

摘要：訂單農(nóng)業(yè)指農(nóng)戶通過(guò)與涉農(nóng)企業(yè)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)前簽署訂單合同，引導(dǎo)農(nóng)戶根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行生產(chǎn)，減少盲目性，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)的主要生產(chǎn)模式。通過(guò)與發(fā)達(dá)國(guó)家比較，中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)在產(chǎn)生及發(fā)展歷程、參與主體、合同雙方利益關(guān)系等方面有著自身的特點(diǎn)和不足.筆者通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外訂單農(nóng)業(yè)開(kāi)展的比較。提煉出國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)，為中國(guó)未來(lái)訂單農(nóng)業(yè)健康發(fā)展提供啟示。

關(guān)鍵詞：訂單農(nóng)業(yè)；比較；經(jīng)驗(yàn)啟示

訂單農(nóng)業(yè)本質(zhì)上是通過(guò)以銷(xiāo)定產(chǎn)，引導(dǎo)農(nóng)民走向市場(chǎng)的一種行之有效的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,是實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)銜接的最佳途徑。作為當(dāng)代發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)共有的基本特征之一，其有利于降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，對(duì)優(yōu)化農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)、改善農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量、提高龍頭企業(yè)效益、加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、增加農(nóng)民收入、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)均具有重要意義.

一、國(guó)內(nèi)外訂單農(nóng)業(yè)比較

1．產(chǎn)生與發(fā)展

(1)產(chǎn)生。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的訂單農(nóng)業(yè)始于19世紀(jì)三四十年代，農(nóng)業(yè)商品化和大農(nóng)場(chǎng)主的出現(xiàn)為訂單農(nóng)業(yè)的產(chǎn)生奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。其作為一種能夠有效銜接農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)鏈的經(jīng)營(yíng)模式被發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用。1930-1950年，訂單農(nóng)業(yè)在歐美地區(qū)迅速發(fā)展，美國(guó)、英國(guó)、加拿大、法國(guó)、荷蘭、匈牙利等國(guó)家相繼參與其中，訂單涉及的農(nóng)產(chǎn)品主要集中在糧食、畜牧、水果、蔬菜罐頭加工和制種等方面。20世紀(jì)末，訂單農(nóng)業(yè)已成為發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本特征之一。

相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，中國(guó)的訂單農(nóng)業(yè)起步較晚，發(fā)端于20世紀(jì)80年代的東南沿海地區(qū)。由于訂單農(nóng)業(yè)有效銜接了產(chǎn)銷(xiāo)環(huán)節(jié)，改變了過(guò)去農(nóng)民種植的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，解決了農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售難的問(wèn)題，因而備受農(nóng)民歡迎。近幾年來(lái)，東北三省，中部地區(qū)的河南、湖南、安徽等糧食主產(chǎn)省的積極性也日益高漲，對(duì)訂單農(nóng)業(yè)進(jìn)行了大膽的探索與實(shí)踐，已取得明顯成效。

(2)發(fā)展。從訂單農(nóng)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、日本、法國(guó)等依托國(guó)內(nèi)相對(duì)健全的農(nóng)村金融市場(chǎng)建立起完備的訂單農(nóng)業(yè)體系：通過(guò)完善的金融市場(chǎng)來(lái)籌措資金，且資金多運(yùn)用于貸款，體制規(guī)模通常較大，效果顯著；監(jiān)管體系完整，分工明確；獨(dú)立、健全的法律制度保證了金融機(jī)構(gòu)能夠自主地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。就中國(guó)而言，目前訂單農(nóng)業(yè)運(yùn)行的主要模式是“龍頭企業(yè)+農(nóng)村合作組織(經(jīng)紀(jì)人)+訂單”，尚處于嘗試與探索階段。既沒(méi)有配套的金融環(huán)境支持，又沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律、法規(guī)引導(dǎo)和約束，監(jiān)管體系也處于空白狀態(tài)，完全屬于農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)企業(yè)單方面的自主行為。在此背景下，中國(guó)的訂單農(nóng)業(yè)受各種因素的影響很大，存在諸多急需解決的問(wèn)題。

2．參與的主體

發(fā)達(dá)國(guó)家將訂單農(nóng)業(yè)視作一種直接的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作制度。其訂單農(nóng)業(yè)的主體以涉農(nóng)公司和農(nóng)戶為主，此外還包括農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)、非政府的公共機(jī)構(gòu)以及政府相關(guān)部門(mén)。通過(guò)各組織機(jī)構(gòu)的職能分工，確保訂單農(nóng)業(yè)高效運(yùn)行(圖1)。農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)作為農(nóng)戶的利益代表，在與涉農(nóng)公司確定訂單農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格過(guò)程中發(fā)揮重要的作用；非政府的公共機(jī)構(gòu)(如公平交易委員會(huì))和政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)為涉農(nóng)公司和農(nóng)戶提供完備的服務(wù)，包括信息收集、技術(shù)支持、金融服務(wù)等，并對(duì)雙方的行為進(jìn)行必要的監(jiān)督，當(dāng)雙方發(fā)生糾紛時(shí)予以調(diào)解。此外，從農(nóng)戶的角度考慮，發(fā)達(dá)國(guó)家的農(nóng)戶(農(nóng)場(chǎng)主)往往具有明顯的經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，農(nóng)民素質(zhì)較高，談判能力較強(qiáng)，便于和涉農(nóng)公司開(kāi)展訂單農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)合作。

中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)的主體主要包括涉農(nóng)公司、小規(guī)模農(nóng)戶、政府、農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)、農(nóng)信社及經(jīng)紀(jì)人等中介組織。同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)多數(shù)的涉農(nóng)公司資本規(guī)模較小、農(nóng)產(chǎn)品加工能力低、市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力差，造成公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差；從農(nóng)戶角度而言，現(xiàn)實(shí)的國(guó)情決定中國(guó)農(nóng)戶的種植規(guī)模很小，農(nóng)民受教育程度較低，接受新技術(shù)、新的農(nóng)產(chǎn)品的成本較高，對(duì)農(nóng)業(yè)貿(mào)易普遍較陌生，導(dǎo)致其在訂單農(nóng)業(yè)開(kāi)展過(guò)程中弱勢(shì)地位明顯。來(lái)自涉農(nóng)公司和農(nóng)戶兩方面的小規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)增加了訂單農(nóng)業(yè)的運(yùn)行成本和風(fēng)。

3．企業(yè)與農(nóng)戶利益關(guān)系

在中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)中，不少企業(yè)與農(nóng)戶通過(guò)簽訂合同，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，確立彼此之間長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。這種體系的主要特點(diǎn)是：以從事農(nóng)副產(chǎn)品加工或流通的城鄉(xiāng)商貿(mào)企業(yè)為整個(gè)體系的樞紐，并形成所謂的龍頭企業(yè)，組織生產(chǎn)并負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷(xiāo)售；以農(nóng)民家庭經(jīng)營(yíng)和村級(jí)集體經(jīng)營(yíng)為主體的生產(chǎn)基地，按照與龍頭企業(yè)簽訂的合同或協(xié)議定向生產(chǎn)，按時(shí)按質(zhì)按量交售產(chǎn)品；以政府職能部門(mén)為主體的宏觀調(diào)控體系，對(duì)一體化經(jīng)營(yíng)進(jìn)行組織協(xié)調(diào)和宏觀指導(dǎo)，使農(nóng)、工、商、技結(jié)成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益均沾、互惠互利、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)利益共同體。

隨著中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)的發(fā)展，其運(yùn)行過(guò)程中暴露的問(wèn)題也日趨嚴(yán)重。最明顯的體現(xiàn)就是較低的訂單履約率。訂單的兌現(xiàn)率僅20％左右。違約的內(nèi)在動(dòng)機(jī)主要是經(jīng)濟(jì)人的自利行為造成的。在訂單農(nóng)業(yè)中，訂單雙方都是獨(dú)立的法人、自然人主體，擁有各自的利益核算，如果在契約框架外存在唾手可得的收益時(shí)，他們都將有強(qiáng)烈的違約動(dòng)機(jī)。中國(guó)的訂單履約率之所以如此低，其實(shí)質(zhì)在于契約雙方的利益分割問(wèn)題。契約雙方在履約過(guò)程中，兩者的利益是對(duì)立的，由于利益分割不平衡，經(jīng)濟(jì)人的自利行為必然導(dǎo)致違約的發(fā)生。

發(fā)達(dá)國(guó)家訂單農(nóng)業(yè)又被稱(chēng)為“合同制農(nóng)業(yè)”或“合同制一體化”，是農(nóng)業(yè)一體化的一種重要組織形式，發(fā)展歷史悠久。參與訂單農(nóng)業(yè)的涉農(nóng)企業(yè)趨于規(guī)模化。大型集團(tuán)公司越來(lái)越起到主導(dǎo)作用。同時(shí)，為保護(hù)農(nóng)戶(農(nóng)場(chǎng))的利益，國(guó)家會(huì)提供資金支持、無(wú)償或低償服務(wù)、低價(jià)供應(yīng)或賒銷(xiāo)生產(chǎn)資料、價(jià)格保護(hù)等一系列扶持措施。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家合同制一體化經(jīng)營(yíng)中，合同確立了農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后各環(huán)節(jié)的服務(wù)。農(nóng)戶(農(nóng)場(chǎng))通常只從事某一項(xiàng)或幾項(xiàng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作，其他的都由綜合體提供的服務(wù)來(lái)完成。隨著訂單農(nóng)業(yè)的開(kāi)展，由農(nóng)民在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)流通過(guò)程中建立的代表農(nóng)民利益、為農(nóng)民服務(wù)的農(nóng)民合作組織開(kāi)始盛行，它們?cè)谝龑?dǎo)農(nóng)民走向市場(chǎng)，有效保護(hù)農(nóng)戶(農(nóng)場(chǎng))利益，促進(jìn)合同制一體化經(jīng)營(yíng)等方面發(fā)揮了重要作用。

二、國(guó)外經(jīng)驗(yàn)啟示

1．加強(qiáng)多方合作，帶動(dòng)農(nóng)戶發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)

中國(guó)農(nóng)戶數(shù)量眾多，單個(gè)農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模很小，這是中國(guó)發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家在訂單參與者方面的顯著區(qū)別。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小造成農(nóng)戶在訂單農(nóng)業(yè)中弱勢(shì)地位明顯，對(duì)農(nóng)戶利益的保護(hù)在訂單的執(zhí)行過(guò)程中變得尤為關(guān)鍵。同時(shí)，眾多農(nóng)戶采取小規(guī)模分散經(jīng)營(yíng)的方式，加大了涉農(nóng)公司技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量控制的難度，引起其管理、運(yùn)輸成本增加。因此，為帶動(dòng)中國(guó)眾多農(nóng)戶參與訂單農(nóng)業(yè)進(jìn)而分享訂單農(nóng)業(yè)帶來(lái)的福利，必須加強(qiáng)政府、涉農(nóng)公司、公共組織和流通組織的多方協(xié)作，做好訂單農(nóng)業(yè)中農(nóng)戶的組織、協(xié)調(diào)和管理工作。

2．培育優(yōu)勢(shì)企業(yè)和優(yōu)勢(shì)農(nóng)戶

西方發(fā)達(dá)國(guó)家參與訂單農(nóng)業(yè)的涉農(nóng)企業(yè)趨于規(guī)模化。中國(guó)更應(yīng)重視龍頭企業(yè)的作用。龍頭企業(yè)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的組織者、帶動(dòng)者、市場(chǎng)開(kāi)拓者和營(yíng)運(yùn)中心，決定產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的成效。但龍頭企業(yè)不一定就是優(yōu)勢(shì)企業(yè)。在培育優(yōu)勢(shì)龍頭企業(yè)過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行龍頭企業(yè)之間的比較，選擇真正有市場(chǎng)開(kāi)拓能力、有訂單履約能力、科技含量高的龍頭企業(yè)。此外，應(yīng)在實(shí)踐中逐步培養(yǎng)優(yōu)勢(shì)農(nóng)戶。為在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)良好的農(nóng)戶建立優(yōu)勢(shì)農(nóng)戶的信用檔案，遇到農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不好的時(shí)候，給那些農(nóng)戶較好的待遇。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益出發(fā)，培育優(yōu)勢(shì)農(nóng)戶作為訂單農(nóng)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3．引入保險(xiǎn)機(jī)制

西方發(fā)達(dá)國(guó)家訂單農(nóng)業(yè)參與主體受非政府的公共機(jī)構(gòu)和政府相關(guān)部門(mén)的雙重監(jiān)督。相對(duì)而言，中國(guó)的監(jiān)督體系幾乎處于空白狀態(tài)。所以，可引入保險(xiǎn)機(jī)制。為訂單農(nóng)業(yè)提供保險(xiǎn)可大幅度降低履約風(fēng)險(xiǎn)。訂單雙方之所以違約，是因?yàn)榭色@得比原定的合同更大的經(jīng)濟(jì)利益。如果為訂單提供保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司可對(duì)購(gòu)銷(xiāo)雙方進(jìn)行有效監(jiān)督，促使他們按合同完成交易。當(dāng)購(gòu)方或銷(xiāo)方因市場(chǎng)價(jià)格下跌或上漲而不履行合同時(shí)，保險(xiǎn)公司將給予受損方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但賠款最終不是由保險(xiǎn)公司支付，而是由訂單合同的違約方支付。保險(xiǎn)公司只負(fù)責(zé)賠償因意外的、自然的、非人為的因素所造成的購(gòu)方或銷(xiāo)方的損失。實(shí)施訂單農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)還可改變把“訂單”當(dāng)“保單”的現(xiàn)象。有些農(nóng)戶在簽訂了訂單后，認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品找到了出路．而不認(rèn)真地按合同要求的技術(shù)規(guī)范操作，使合同規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證，影響合同的兌現(xiàn)，損害了對(duì)方的利益。因此在訂單保險(xiǎn)合同中應(yīng)明確規(guī)定，若出現(xiàn)此類(lèi)現(xiàn)象，購(gòu)方公司可不履行合同，或按農(nóng)產(chǎn)品的實(shí)際質(zhì)量重新確定收購(gòu)價(jià)格。

4．引入利益制衡機(jī)制

中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)開(kāi)展過(guò)程中，訂單履約率低，企業(yè)侵害農(nóng)戶的行為時(shí)有發(fā)生，這些問(wèn)題一定程度上阻礙了中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展，因此引入利益制衡機(jī)制勢(shì)在必行。根據(jù)美國(guó)和加拿大的成功經(jīng)驗(yàn)，建立合理的利益制衡機(jī)制可從以下幾方面著手：第一，加強(qiáng)訂單合同的約束力度，使違約方付出超過(guò)違約帶來(lái)的利益的違約金和訴訟費(fèi)，同時(shí)為某些條款可附加不可撤銷(xiāo)性的條件來(lái)限制合同雙方的合作關(guān)系，避免某一方違約；第二．保證訂單合同雙方的利益分配均衡，包括利益分配結(jié)果、過(guò)程的公平。分配過(guò)程的公平體現(xiàn)在利益分配政策和制度的平等。只有達(dá)到分配均衡，才能保障農(nóng)戶參與的積極性，與此同時(shí)，企業(yè)也可獲得最大的收益，最終實(shí)現(xiàn)互利雙贏的良好局面。

三、結(jié) 語(yǔ)

通過(guò)國(guó)內(nèi)外訂單農(nóng)業(yè)各方面的比較，不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)尚處于初步發(fā)展階段，存在著訂單履約率低、成本高、利益關(guān)系分割不平衡等問(wèn)題。推動(dòng)中國(guó)訂單農(nóng)業(yè)的發(fā)展，不僅需要政策、技術(shù)支持，更需要借助于制度的構(gòu)建和組織的完善。發(fā)展壯大龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮其帶動(dòng)作用固然重要，但加強(qiáng)農(nóng)民合作組織的培育，提高農(nóng)民的組織化程度，引入訂單保險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)于切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，有效平衡利益關(guān)系，真正實(shí)現(xiàn)雙方共贏，在現(xiàn)階段則具有更重要的意義。

第二篇: 網(wǎng)格化管理的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)養(yǎng)老金入市的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒
作者：李晨
來(lái)源：《財(cái)訊》2018年第07期

????????養(yǎng)老金入市是目前大家比較關(guān)注的熱點(diǎn)話題，政府與大部分學(xué)者都認(rèn)為養(yǎng)老金入市勢(shì)在必行，但是在養(yǎng)老金如何入市，如何控制其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等一些具體問(wèn)題上，還存在著一些分歧。我國(guó)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)有限，本文通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)養(yǎng)老金入市經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的介紹，對(duì)我國(guó)養(yǎng)老金入京后的監(jiān)管有著一定的借鑒作用。

????????養(yǎng)老金入市

????????美國(guó)經(jīng)驗(yàn) 英國(guó)經(jīng)驗(yàn) 監(jiān)管

????????放眼全球，老齡化問(wèn)題都在日漸嚴(yán)重，我國(guó)也是如此，如何保持養(yǎng)老金的保值增值不再單單只是一個(gè)財(cái)政、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它也是一個(gè)社會(huì)、政治問(wèn)題。以國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，養(yǎng)老金的人市應(yīng)該說(shuō)是大勢(shì)所趨，因?yàn)樗転轲B(yǎng)老金帶來(lái)一個(gè)比較理想的收益。最近，境外養(yǎng)老金也在開(kāi)始逐步加速對(duì)我國(guó)A股市場(chǎng)的投資，表現(xiàn)出了境外機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)的信心。以此來(lái)看，我國(guó)養(yǎng)老金人市無(wú)疑是正確的選擇。

????????美國(guó)經(jīng)驗(yàn)

????????美國(guó)的養(yǎng)老金體系主要由三駕馬車(chē)?yán)瓌?dòng)：首先是由政府強(qiáng)制力實(shí)施的社會(huì)保障計(jì)劃，這一項(xiàng)目大約涵蓋了全美%%的就業(yè)人口，提供了人們最基本的生活保障。然后是帶有福利性質(zhì)，由政府或企業(yè)出資的養(yǎng)老計(jì)劃，大約有70%的企業(yè)和雇主為自己的員工提供了類(lèi)似的養(yǎng)老計(jì)劃，而且各州和聯(lián)邦政府也各自設(shè)立了養(yǎng)老計(jì)劃，而且90%的地方政府提供了養(yǎng)老福利。最后是由個(gè)人自己管理的養(yǎng)老金賬戶，其運(yùn)行方式是采取自愿參與，政府提供稅收優(yōu)惠的補(bǔ)充養(yǎng)老計(jì)劃。這里重點(diǎn)要介紹的“401K“計(jì)劃就在第二駕馬車(chē)中占有重要地位。

????????“401K“計(jì)劃從二十世紀(jì)九十年代開(kāi)始發(fā)展，其規(guī)模也從1984年最初的917億美元迅速增加到2012年的3.5萬(wàn)億美元。而平均到每個(gè)雇員身上，”401K“計(jì)劃也讓他們的養(yǎng)老資金翻了五倍，從而使得第二駕馬車(chē)在整個(gè)養(yǎng)老體系中的占比從最初的不到20%上漲到了53%，減輕了聯(lián)邦財(cái)政的負(fù)擔(dān)。

第三篇: 網(wǎng)格化管理的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看房地產(chǎn)稅
作者：張智捷
來(lái)源：《全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)》2020年第04期

????????摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制明顯滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)良好健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅制改革勢(shì)在必行。本文主要以房地產(chǎn)稅為研究對(duì)象，指出征收房地產(chǎn)稅是必要的，并通過(guò)引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)稅的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)分析我國(guó)稅制存在的問(wèn)題與不足，提出政策建議。

????????關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;國(guó)外經(jīng)驗(yàn);房地產(chǎn)行業(yè)

????????中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42;F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：2096-3157（2020）04-0132-03

????????一、引言

????????房地產(chǎn)稅從狹義角度是指房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，就我國(guó)目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這兩種稅分別對(duì)房產(chǎn)和土地進(jìn)行征收，目前只對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋、土地征收，對(duì)個(gè)人自住住房暫免征收。

????????中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從建國(guó)初期受到社會(huì)條件等制約，長(zhǎng)期處于停頓狀態(tài)，直至20世紀(jì)80年代才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，并在不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下迅猛擴(kuò)張。首先，國(guó)家在1980年至1998年這18年間制定了提高房租、以房改價(jià)、出售公有住房等政策，邁出了住房制度市場(chǎng)化改革進(jìn)程中的重要一步。隨后，我國(guó)在1998年～2003年推行了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革，促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)全面發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)真正步入市場(chǎng)化軌道，房地產(chǎn)企業(yè)完成資本積累。在關(guān)鍵的2003年至2011年，我國(guó)又通過(guò)宏觀調(diào)控和新老“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等相關(guān)政策使中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速的良性發(fā)展，但仍存在剛性住房供給不足而導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性失衡等問(wèn)題。時(shí)至今日，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響程度不斷加深，房地產(chǎn)稅征收逐漸提上日程。

????????2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)國(guó)民收入增速放緩，財(cái)政壓力增大，在此背景下，中央出臺(tái)了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，其中就提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征房地產(chǎn)稅”的條文。2010年，中央又進(jìn)一步提出開(kāi)征“房地產(chǎn)保有稅”并在重慶、深圳和上海三地展開(kāi)了試點(diǎn)征收，征收過(guò)程中困難重重，收效甚微。2013年11月，十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”這一議題，次年6月，中共中央政治局會(huì)議審議通過(guò)了《深化財(cái)稅體制改革總體方案》，進(jìn)一步明確了深化財(cái)稅體制改革的路線圖和時(shí)間表，這一方案也引起了社會(huì)各界人士對(duì)征收房產(chǎn)稅的激烈討論。經(jīng)過(guò)幾年的醞釀，全國(guó)人大在2019年3月8日表示“將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法，確保如期完成”，政府工作報(bào)告中也明確提出“將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。為推動(dòng)征收工作，政府在技術(shù)層面從2017年至2019年逐步解決了全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、七十年產(chǎn)權(quán)續(xù)期修法等問(wèn)題。盡管房地產(chǎn)稅征收勢(shì)在必行，但部分學(xué)者和專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)稅征收的法理性仍抱有爭(zhēng)議。吳曉求在2019年3月底的博鰲論壇中就提出：雖然房產(chǎn)的房子屬于個(gè)人，但地皮屬于國(guó)家，法律規(guī)定，凡是建成區(qū)都是國(guó)有土地，把房和地和在一起征收房地產(chǎn)稅，這是說(shuō)不通的。但同場(chǎng)活動(dòng)中的賈康卻反駁道：中國(guó)征收房地產(chǎn)稅，能為地方政府提供穩(wěn)定均衡的收入，改善他們的行為模式，而且由于公民征稅了，自然而然就會(huì)培養(yǎng)出公民對(duì)公共事務(wù)的參與意識(shí)，進(jìn)而促進(jìn)公民對(duì)政府的監(jiān)督和管理，這樣也符合了我國(guó)的民主政策，促進(jìn)了民主法治建設(shè)。還有專(zhuān)家認(rèn)為：在短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)對(duì)炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng)，加速房產(chǎn)的拋盤(pán)造成利空;從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅對(duì)抑制炒房投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展會(huì)有一定的效果。在房地產(chǎn)稅立法即將出臺(tái)的背景下，筆者通過(guò)對(duì)美日英三國(guó)房地產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)作出梳理，以期對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)稅的征收安排提出一些建議。

第四篇: 網(wǎng)格化管理的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

治理霧霾可借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

武漢工程大學(xué)法商學(xué)院 袁子君

【期刊名稱(chēng)】大眾標(biāo)準(zhǔn)化

【年(卷),期】2017(000)002

【總頁(yè)數(shù)】4

西方發(fā)達(dá)國(guó)家在成熟工業(yè)化時(shí)期曾出現(xiàn)“霧霾”天氣。在英語(yǔ)中，“霧霾”一詞產(chǎn)生于20世紀(jì)50年代初，由“煙”和“霧”組合而成。 20世紀(jì)，英美德三國(guó)都經(jīng)歷了嚴(yán)重的霧霾事件。霧霾的源頭是工業(yè)污染，西方發(fā)達(dá)國(guó)家如何治理霧霾？

綠色之役與“黑色污染”的較量

1952年12月4日英國(guó)出現(xiàn)“大霧霾”天氣，主要原因是倫敦地區(qū)的工廠生產(chǎn)以及居民冬季取暖大量使用煤炭，排放的廢氣形成極濃的灰黃色煙霧無(wú)法擴(kuò)散。這場(chǎng)惡性霧霾天氣長(zhǎng)達(dá)5天，這5天內(nèi)2 000余名市民死亡，此后又有8 000余名市民相繼因呼吸道疾病喪生。

“霧都”事件后，英國(guó)先后出臺(tái) 《清潔空氣法案》《控制公害法》《國(guó)家空氣質(zhì)量戰(zhàn)略》等辦法治理霧霾。經(jīng)濟(jì)方面主要從四方面著手：發(fā)展城市綠化。政府撥出大量資金先是擴(kuò)建了位于倫敦市中心的海德公園，后逐漸擴(kuò)大倫敦綠化面積，并采用新技術(shù)更換倫敦街道材質(zhì)，以達(dá)到吸附污染物顆粒的目的；通過(guò)收取交通擁堵費(fèi)和鼓勵(lì)電車(chē)消費(fèi)兩方面減少機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量。倫敦政府發(fā)現(xiàn)工業(yè)革命后的機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量增長(zhǎng)是霧霾形成的元兇，這方面也成為治理霧霾的重中之重；鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。工業(yè)革命發(fā)展帶來(lái)的高能耗高排放是霧霾顆粒的重要來(lái)源，“霧都”事件后英國(guó)政府逐漸將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至第三產(chǎn)業(yè)，減少能源的消耗；扶植綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展。英國(guó)是最早重視綠色產(chǎn)業(yè)的國(guó)家之一，時(shí)至今日，英國(guó)的綠色經(jīng)濟(jì)一直處于增長(zhǎng)階段，制定的綠色發(fā)展戰(zhàn)略，包括發(fā)展可再生能源、減少汽油的能源結(jié)構(gòu)占比等。

幾經(jīng)努力，倫敦摘掉了“霧都”的帽子。為治理空氣污染，倫敦付出了30年的時(shí)間。

1943年，美國(guó)洛杉磯市民一覺(jué)醒來(lái)，發(fā)現(xiàn)空氣中散布著淺藍(lán)色的濃霧，發(fā)出刺鼻的氣味，讓人誤以為是遭到了日本化學(xué)武器的進(jìn)攻。數(shù)據(jù)顯示，1940年～1946年，洛杉磯每天的降塵從100 t升至400多噸，大霧連年不斷。1955年，美國(guó)洛杉磯發(fā)生了史上最嚴(yán)重的霧霾事件，近500名老人在兩天內(nèi)因呼吸衰竭死亡。事件成因是汽車(chē)尾氣中未燃燒的汽油在陽(yáng)光直射下產(chǎn)生大量有毒的光化學(xué)煙霧。至此，美國(guó)正式將霧霾治理提上日程。

第五篇: 網(wǎng)格化管理的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

房產(chǎn)中介監(jiān)管之國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的各類(lèi)違法違規(guī)行為屢見(jiàn)不鮮。某些中介機(jī)構(gòu)通過(guò)編造散布謠言、發(fā)布虛假信息、賺取房源差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)開(kāi)展金融業(yè)務(wù)、違規(guī)代理銷(xiāo)售、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,引起了市場(chǎng)的波動(dòng)。

近日,針對(duì)此類(lèi)違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中介行為電視電話會(huì)議上,通報(bào)了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè),其中北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,上海弘錦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所等均有上榜。

住建部要求各地重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類(lèi)違法違規(guī)行為:一是壟斷房源,操縱市場(chǎng)價(jià)格;二是造謠生事,誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期;三是提供虛假證明,擾亂市場(chǎng)秩序。同時(shí),要求各地配合金融主管部門(mén)繼續(xù)嚴(yán)肅查處“首付貸”和其他資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

這些違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)所受到的處罰視情節(jié)輕重不盡相同,其中包括限期整改、暫停網(wǎng)簽、處以罰款等行政處罰。針對(duì)對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的,要在整改期內(nèi)暫停中介機(jī)構(gòu)所有門(mén)店的業(yè)務(wù)辦理。在此基礎(chǔ)上,住建部還將部分違法違規(guī)的中介機(jī)

構(gòu)公開(kāi)曝光,列入嚴(yán)重失信企業(yè)“黑名單”,性質(zhì)惡劣的要依法清出市場(chǎng),構(gòu)成犯罪的,要移送有關(guān)部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。

那么,其他國(guó)家的房產(chǎn)中介有怎樣的行業(yè)規(guī)范,是否也存在著類(lèi)似的亂象,政府部門(mén)又是如何對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的呢?

德國(guó):房?jī)r(jià)較平穩(wěn),中介亂象少

德國(guó)人比較重視實(shí)體經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重很小,某種程度上講,德國(guó)的房地產(chǎn)是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定服務(wù)的。德國(guó)歷屆政府將住房看作是民生的基本保障,通過(guò)各種法律以及稅務(wù)措施來(lái)壓縮房產(chǎn)的炒作空間,讓房子始終保持其居住的本質(zhì),不是用來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì),更不是用來(lái)炒作盈利的。

德國(guó)相關(guān)法律對(duì)房屋出租和租住都做了細(xì)致的規(guī)定,尤其是房客的權(quán)益能夠得到較好的保障,所以60%以上的人都是租房住,而不是買(mǎi)房。德國(guó)對(duì)于自住房只征收土地稅,根據(jù)各州情況不同,稅率在3%-5%之間,房主每年都要繳納土地稅,用于出售或者出租等商用目的的房產(chǎn),不但要征收不動(dòng)產(chǎn)稅,而且還有15%的盈利所得稅,對(duì)于購(gòu)買(mǎi)十年內(nèi)再次出售的房產(chǎn)還要征收25%的資本稅,在很大程度上壓縮了炒房行為。

德國(guó)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有相對(duì)統(tǒng)一的行業(yè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),主

要服務(wù)內(nèi)容是接受賣(mài)方和買(mǎi)方的委托并促成交易。中介人員要陪同客戶一起去察看房產(chǎn),參與房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)、公證過(guò)程,并要繳納土地稅、公證費(fèi)以及交易額3%左右的中介費(fèi)。房

子在購(gòu)買(mǎi)之后,除了每年要繳納土地稅之外,還要支付污水排放費(fèi)、街道清掃費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等,所以很多人干脆就租房住,省去很多的麻煩。

澳大利亞:有規(guī)范行業(yè)的法規(guī),但仍存在小部分違規(guī)行為

在房產(chǎn)中介的管理問(wèn)題上,澳大利亞有專(zhuān)門(mén)的代售房產(chǎn)和商業(yè)中介法規(guī),這一法規(guī)從總體上規(guī)范了房產(chǎn)中介的行為,使絕大部分的中介在房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí),遵循相關(guān)法令,但是一小部分的中介也存在違規(guī)問(wèn)題。比如為了促進(jìn)銷(xiāo)售,一些中介會(huì)惡意壓低房屋的報(bào)價(jià),宣傳價(jià)格甚至比房屋價(jià)格便宜數(shù)十萬(wàn)元的低報(bào)價(jià),能夠吸引更多購(gòu)房者。之后告訴房主,這一較低的價(jià)格已經(jīng)是房屋價(jià)值的極限,從而實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售,或在有較大量的意向購(gòu)房者之后,迅速提高房?jī)r(jià),這些惡意壓低房?jī)r(jià)的行為在澳大利亞是不被允許的。

此外,澳大利亞房產(chǎn)的海外銷(xiāo)售中,中介問(wèn)題頗為嚴(yán)重。在一些境外房產(chǎn)推介會(huì)上,由于信息不對(duì)稱(chēng),被誤導(dǎo)的海外購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)在不知情的情況下違規(guī)購(gòu)買(mǎi)澳大利亞房產(chǎn),甚至有一些房產(chǎn)中介會(huì)無(wú)中生有地將房產(chǎn)和移民直接掛上鉤,這是根本不存在的騙局。澳大利亞各州的公平交易廳是打擊

違規(guī)房產(chǎn)中介的主要職權(quán)部門(mén),因此公平交易廳的工作人員會(huì)在周末舉行對(duì)違規(guī)中介整治的突擊行動(dòng),但這些整治并不能解決全部問(wèn)題。

日本:讓中介規(guī)范運(yùn)營(yíng)有門(mén)道

同樣由于相關(guān)法律比較完善以及執(zhí)行得力,日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)整體來(lái)說(shuō)規(guī)范有序,哄抬房?jī)r(jià)、合同造假現(xiàn)象非常罕見(jiàn)。日本法律對(duì)中介的約束非常細(xì)致且嚴(yán)格,行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行力強(qiáng),違法違規(guī)成本很高,所以房地產(chǎn)中介不敢以身試法。

在日本開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)中介公司必須具備3個(gè)條件:一是以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的,其申請(qǐng)開(kāi)始房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前的本業(yè)結(jié)算必須是盈利的。二是要聘請(qǐng)擁有國(guó)家資格的房地產(chǎn)交易專(zhuān)員,在公司全職工作。三是房地產(chǎn)中介必須拿出1000萬(wàn)日元(1元人民幣約合16日元)營(yíng)業(yè)保證金,保證金由當(dāng)?shù)胤▌?wù)局管理,中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為,使客戶蒙受損失,法務(wù)局就拿保證金直接賠給客戶,之后再走法律程序。

日本房地產(chǎn)中介公司的所有合同按規(guī)定需保留10年,一旦合同出現(xiàn)錯(cuò)誤,房屋出現(xiàn)瑕疵,中介都有不可逃避的責(zé)任。當(dāng)事員工要負(fù)責(zé)不說(shuō),領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人對(duì)在任期內(nèi)任何員工所簽的任何一份合同也都要負(fù)責(zé)。即使出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)前任負(fù)責(zé)人已經(jīng)卸任,也得承擔(dān)賠償責(zé)任,甚至中止合同,把錢(qián)退還買(mǎi)主。

行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行力強(qiáng),也是日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)比較規(guī)范的重要原因。在日本不管干什么行業(yè),一般都有行業(yè)管理,而行業(yè)管理基本上依靠行業(yè)協(xié)會(huì)。做房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì),中介公司都要加入?yún)f(xié)會(huì)。

英國(guó):清晰流程助解決消費(fèi)者與中介糾紛

總體而言,盡管沒(méi)有一個(gè)明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu),但相對(duì)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則和法規(guī)還是使英國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)健康

地運(yùn)行。房地產(chǎn)中介大多數(shù)情況下無(wú)法鉆空子,消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)自己利益受損時(shí),可以通過(guò)向公司和行業(yè)協(xié)會(huì)投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護(hù)其合法權(quán)益。

英國(guó)買(mǎi)房人、賣(mài)房人如果與中介產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí),通常的解決流程如下:消費(fèi)者首先可以向地產(chǎn)中介公司投訴,如果不能解決,再向監(jiān)察專(zhuān)員投訴,如果監(jiān)察專(zhuān)員仍然解決不了問(wèn)題,消費(fèi)者還可以向行業(yè)協(xié)會(huì)投訴。消費(fèi)者也可以尋求仲裁或到法庭起訴,仲裁和法院判決是房地產(chǎn)領(lǐng)域具有強(qiáng)制執(zhí)行力的僅有的兩個(gè)渠道。

盡管如此,當(dāng)前英國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)仍然存在監(jiān)管不足的現(xiàn)狀,有業(yè)內(nèi)人士呼吁進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管,但被政府以影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者的理由拒絕了。英國(guó)政府認(rèn)為,如果所有的中介商都需要政府監(jiān)管并核發(fā)執(zhí)照,就可能導(dǎo)致交易手續(xù)費(fèi)用提高,最終使消費(fèi)者權(quán)益受損,得不償失。

美國(guó):房地產(chǎn)“炒不起來(lái)”的根源

美國(guó)房子之所以“炒不起來(lái)”,是因?yàn)橄嚓P(guān)稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)給一般投資者的炒房沖動(dòng)戴上了“緊箍咒”。

事實(shí)上,“炒房”這個(gè)概念在美國(guó)不適用。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)化歷史悠久,法律齊全。次貸危機(jī)過(guò)去10年了,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本回歸理性,即便是在紐約這樣繁華的大都市,房?jī)r(jià)每年的平均漲幅也是有限的。算算地產(chǎn)稅、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、修繕維護(hù)費(fèi)和資本所得稅等成本,靠“炒房子”在短期內(nèi)賺大錢(qián)幾乎是不可能的事。

在房?jī)r(jià)上漲幅度有限的情況下,減去上述種種成本,在美國(guó)投資地產(chǎn)要在短期內(nèi)盈利幾乎不可能。雖然也有不少美國(guó)人買(mǎi)房做投資,但大都做?L線出租,他們首先關(guān)心的不是房?jī)r(jià)能漲多少,而是房子價(jià)值是否抗跌,更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下,投資房地產(chǎn),遠(yuǎn)沒(méi)有投資股票、基金、債券更有吸引力。

作者系本刊記者

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