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　 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　第 1 頁 V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　目 錄 第一章 總論 ............................................ 1 一、項目概況 ........................................... 1 二、項目編制依據 ....................................... 1 三、報告研究內容 ....................................... 2 四、簡要結論 ........................................... 2 五、主要經濟指標 ....................................... 3 第二章 項目背景 ........................................ 5 一、國際觀光農業現狀 . ................................... 5 二、國內觀光農業現狀 . ................................... 6 三、觀光農農業發展前景 . ................................. 6 第三章 項目建設的重要性和必要性 ......................... 8 第四章 項目的可行性 ................................... 10 第五章 市場分析與預測 . ................................. 12 一、整體市場概況 ...................................... 12 二、項目市場定位 ...................................... 12 第六章 建設內容及經營理念 . ............................. 13 一、設計思想 .......................................... 13 二、項目建設內容 ...................................... 13 三、經營理念 .......................................... 14 第七章 項目選址和建設條件 . ............................. 16

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　 一、項目選址 .......................................... 16 二、自然條件 .......................................... 16 第八章 規劃布局 ....................................... 18 一、規劃基本原則 ...................................... 18 二、總體規劃方案 ...................................... 19 第九章 工程方案 ....................................... 21 一、基礎設施建設 ...................................... 21 二、生態園林工程 ...................................... 24 第十章 環境保護 ....................................... 28 一、項目區環境條件 ..................................... 28 二、環境保護 .......................................... 28 三、水土保持 .......................................... 29 第十一章 建設進度及招投標方案 .......................... 30 一、建設進度 .......................................... 30

　二、招投標方案 ........................ 錯誤！未定義書簽。第十二章 投資估算及資金籌措 . ........... 錯誤！未定義書簽。

　一、投資估算范圍 ...................... 錯誤！未定義書簽。

　二、投資估算依據 ...................... 錯誤！未定義書簽。

　三、計算期 ............................ 錯誤！未定義書簽。

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　四、項目投資 .......................... 錯誤！未定義書簽。

　五、資金籌措 .......................... 錯誤！未定義書簽。

　第十三章 財務評價 ..................... 錯誤！未定義書簽。

　一、評價原則、依據及參數 . .............. 錯誤！未定義書簽。二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 錯誤！未定義書簽。三、成本費用估算 ...................... 錯誤！未定義書簽。

　四、盈利能力分析 ...................... 錯誤！未定義書簽。

　五、財務生存能力分析 . .................. 錯誤！未定義書簽。

　六、不確定性分析 ...................... 錯誤！未定義書簽。

　七、財務評價結論 ...................... 錯誤！未定義書簽。

　第十四章 社會效益評價 . ................................. 51 第十五章 結論及建議 ................................... 53 一、結論 .............................................. 53 二、建議 .............................................. 53

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　 1、總論

　 1.1 、項目概況

　生態農莊建設項目擬租賃土地 xxx 畝，其建設主要內容為生態農業園、民族風情園、接待配套用房及原生態拓展訓 練基地的建設。

　“吃農家飯、住農家屋、做農家活、看農家景”成了農村一景。還出現了引進國際先進現代農業設施的農業觀光園， 展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農產 品種，成了農業科普旅游基地。

　主要建設規模如下：

　1、生態農業園：種植果林 xxx 畝，景觀灌木及花卉 xxx 畝，天然綠色蔬菜種植 xxx 畝。

　2、民族風情園：修建民俗風情園 xxx 畝。

　3、接待配套用房：

　改造修整原有用房 xxx m2 ，新建 xxxm 2 。

　4、原生態拓展訓練基地：

　修建原生態拓展訓練基地 xxx

　畝。

　1.2 、項目編制依據

　《xxx 省城鄉總體規劃》 ；

　《xxx 省旅游發展總體規劃》 ； 《xxx 市觀光農業總體規劃》 ；

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　 《xxx 城市農業、旅游農業文件》 ； 《xxx 市旅游發展總體規劃》 。

　1.3 、報告研究內容

　（一）研究范圍涉及項目建設背景和原生態觀光農莊的建設。

?。ǘ┱撟C原生態觀光農莊在當地建設的必要性和可行

　性。

　（三）根據旅游市場需求，研究項目建設規模以及相關

　的輔助設施工程等。

?。ㄋ模╉椖繉嵤┮巹?，估算項目投資，落實資金籌措方

　案。

?。ㄎ澹y算項目財務效益和社會效益。

?。┓治鲰椖康娘L險因素及規避風險的措施。

　1.4 、簡要結論

　原生態觀光農莊的建設將鞏固退耕還林成果，挖掘農業資源優勢，提升和豐富旅游的內涵，還將增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加當地農民收入，有利于促進農業及農村經濟社會可持續發展。

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　原生態觀光農莊項目的實施，對促進城鎮化建設，促進和帶動當地農業經濟發展，促進農產品結構調整，促進解決“三農”問題，促進城鄉統籌發展具有重要的意義。

　1.5 、主要經濟指標

　 項目主要經濟指標見表 1-1 。

　1 總用地 畝 2 總建筑面積 m2 3 容積率

　4 項目總投資 萬元 4.1 其中：建設投資 萬元 4.2 建設期利息 萬元 4.3 鋪底流動資金 萬元 5 資金籌措 萬元 5.1 其中：企業自籌 萬元 企業自有資金 5.2 銀行借款 萬元

　6 年銷售收入 萬元 正常年份 7 總成本費用 萬元 正常年份 8 所得稅 萬元 正常年份 9 年凈利潤 萬元 正常年份 10 所得稅前財務內部收益率 %

　11 所得稅前財務凈現值 萬元

　12 所得稅前投資回收期 年 含建設期 13 所得稅后財務內部收益率 %

　14 所得稅后財務凈現值 萬元

　15 所得稅后投資回收期 年 含建設期 16 總投資收益率 % 正常年份 17 項目資本金凈利潤率 % 正常年份

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　18 盈虧平衡點 (BEP) %

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　2、項目背景

　觀光農業是現代農業與旅游業相結合的一種新型農業。它是利用農業資源環境、農田景觀、農業生產活動和農業文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農業的一種農業經營活動。

　近年來，伴隨全球農業的產業化發展，人們發現，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加， 閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農家環境中放松自己。于是，農業與旅游業邊緣交叉的新型產業——旅游觀光農業應運而生。

　2.1 、國際觀光農業現狀

　觀光農業作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。有些西班牙農場主把自家房屋改造裝修為旅館， 接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農業的起源。近 年來，國外觀光農業又向深層次發展，旅游者不僅“看”而 且“干”，由過去欣賞結果，變為參與過程。

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　 2.2 、國內觀光農業現狀

　“吃農家飯、住農家屋、做農家活、看農家景”成了農村一景。目前我國觀光農業項目主要分布在北京、上海和廣 州等大城市近郊，以珠江三角洲地區最為發達。在北京、上 海、江蘇和廣東等地近郊，還出現了引進國際先進現代農業 設施的農業觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、 無土栽培和新特農產品種，成了農業科普旅游基地。如上海 旅游新區的孫橋現代農業園區、北京的錦繡大地農業觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農業園和珠海農業科技基地。

　2.3 、觀光農農業發展前景

　1、旅游業的飛速發展為旅游觀光農業提供了充足的客源。觀光農業既然屬于旅游業，所以其發展與旅游業的整體發展也密切相關。近年隨著假日經濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農業的需求也將保持一個旺盛的趨勢。

　2、旅游觀光農業是旅游業發展方向之一。我國在“十 五”期間已經啟動國家生態旅游示范區、旅游扶貧開發區、國家旅游度假區建設工程。因此可以看出，觀光農業是國家政策支持和扶持的產業。

　3、發展觀光農業投入少、收益高。一方面，觀光農業項目可以就地取材，建設費用相對較小，而且由于項目的分

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　 期投資和開發，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農業項目建設周期較短，能迅速產生經濟效益，包括農業收入和旅游收入，而兩者的結合使得其效益優于傳統農業。例如：農產品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。生態農莊項目試圖建設一個原生態的觀光農莊，結合湘 西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務，一方面為游客 提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農產品，更能為人們提供從事農事作業、收獲的樂趣，提供體驗土家風情的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養。

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　第三章 項目建設的重要性和必要性

　隨著城市建設的快速推進，科技的日新月異，經濟的迅速騰飛，人們追求環境的品位發生了質的轉變，回歸自然， 享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發展旅游觀光農業，既能體現現代農業高效、外向、生態的本質內涵，又可很好地展示現代農業，傳播農業文化，滿足人們的旅游需 求。旅游觀光農業的發展對加速改變 xxx 農業相對落后局面， 加快社會主義新農村建設步伐，尤其是打造

　xxx 旅游品牌都具有現實的指導意義。

　一、滿足人民群眾日益增長的物質和文化生活的需要 隨著經濟的不斷發展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質與文化的需求也相應的與自俱增， 城鎮居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發展旅游觀光農業，可以為城鎮居民提供游山玩水，抒發情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新知識，環境優美，又能消除疲勞休閑去處。

　二、提供農村剩余勞動力就業機會，幫助農民快速致富奔小康農村剩余勞動力的大量集結、沉淀，既影響農村經濟 的發展，又帶來不少的社會問題。大力發展旅游觀光農業， 能推動商業、飲食住宿服務等第三產業的發展，可以幫助農 村實現勞動力轉移，為農村剩余勞動力提供大量的就業機會，

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　 減少社會問題， 增加農民的收入， 幫助農民盡快地富裕起來。三、提高科技對農業的貢獻率 生態農莊項目是以新技術為支撐，以現代先進設備來武 裝的現代化農業，新技術含量較高。通過展示新品種、新技 術、現代農業發展模式，為 xxx 市農業發展提供示范樣板、技術路線、種質資源，輻射帶動桂北經濟區現代農業與生態 農業的發展。

　四、促進 xxx 旅游業的發展 xxx 的整體旅游資源豐富，產品種類齊全，具有較強的

　游覽性， 但從抽樣調查的結果看， 旅游者的停留時間卻不長， 停留時間在 2 晚以上的只占到了 45.2%，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當前 xxx 旅游業面臨的問題。而生態農莊項目的建設，將更好地為旅游者服務，使其更有可能延長 停留時間，這對于促進 xxx 旅游業的發展將起到很大的作用。

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　第四章 項目的可行性

　為了對該項目進行全面分析，本報告中采用 SWOTs法， 即 S－ Superiority （優勢）， W－ Weakness（劣勢）， O－ Opportunity （機遇）， T－ Threat （威脅）。這種分析方法

　最初主要應用于商業領域，之后逐漸被應用到教育評估和城 市設計等許多領域的分析與決策過程中。一、優勢（ Superiority ）

　xxx 生態農業觀光園的發展優勢有：

?。?1）氣候、 土壤、 水文等條件優越，自然資源豐富； （ 2）區位條件方面， xxx 市處于西部地區及長江經濟帶、 華南經濟區的交接處， 其發展有希望得到政策傾斜。（ 3）旅游產業蓬勃發展。

　xxx

　自然風景資源得天獨厚， 具有山、水、峰、洞、林等多種類型。

　（ 4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外 交通體系。（ 5）多元的民族文化。

　xxx 是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚， 民俗風情文化凸現的地域， 能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節慶、禮儀、婚戀等方面 特有的喜好、 風尚、 傳統和禁忌。

?。?6）地方政府積極支持。市委、市政府對此進行重點規劃、重點投入、 重點推銷、重點管理，以期帶動該區盡快脫貧致富。

　二、劣勢（ Weakness）

　其發展劣勢有：（ 1）離市區相對較遠，基礎設施條件

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　欠缺；（ 2）地塊相對較為細碎， 塑造特色景觀有一定難度； （ 3）生態環境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養以及汛期山洪的盡快排除等。

　三、機會（ Opportunity ）

　其發展機會有：（ 1）區域背景條件。國家西部開發的戰略， 使 xxx 面臨歷史性的發展機遇， 加快加大旅游資源的開發和旅游業的發展有可能走出一條打破傳統工業化思路、 克服生產性資源的約束而發揮比較優勢的發展新路， 為中西部經濟振興發揮示范作用。（ 2）交通運輸條件。隨著焦柳 鐵路的電氣化改造， 張清公路、 張吉公路、 常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數與現有道路運輸 能力之間的矛盾。

　同時也使中心城市與各景區和其他城市的聯系更為便捷。

　四、威脅（ Threat ）

　其發展威脅有：（ 1）它距離武陵源風景名勝區天子山門票站 2 公里，故屬于生態敏感區。

　根據以上分析， 規劃采用的基本對策是以 “發揮優勢， 克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在

　SWOT分析的基礎上，對整個園區進行科學的策劃。

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　第五章 市場分析與預測

　 一、整體市場概況

　我們發現網民尤其喜愛生態旅游，及以自然風景為主的 觀光旅游，其中生態旅游 +農村旅游的比例達到了 31%以上， 加上部分休閑旅游 8.91%，整個接受生態農莊項目的客戶人 群可以達到旅游人群的 40%。二、項目市場定位 根據有關資料表明，人均 GDP達到 1000 美元時，居民 旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為生態農莊項目的建設帶來無限的發展機遇和廣闊的發展空間。

　生態農莊項目選址在 xxx 市近郊區，其定位必須立足于湘西 xxx 這一地域特征基礎上?；诖?，“ xxx 生態農業觀光園”的戰略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國、輻射 東南亞、影響五大洲，凸現民族生態園區特色，與 xxx 市周邊其它旅游區形成有機整體，互為補充，走錯位發展之路。

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　第六章 建設內容及經營理念

　 一、設計思想

　生態農莊項目以具有旅游價值的農業資源和農產品、農

　耕文化為前提，以規劃、設計、修建為手段，以創設現代化

　經營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品

　嘗、農事活動體驗、傳統農耕文化回味、民族風情互動活動

　及原生態拓展訓練為目的，把農業生產與旅游觀光結合起來， 講求“原汁原味” ，避免“視角污染” ，追求設施與農業系統、生態系統、人文景觀系統的和諧統一，圍繞農莊活動場所，

　依托農業文化景觀、農業生態環境、農事活動、農村聚落及

　農村傳統的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽

　靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現返璞歸真、回歸

　自然的消費心態，形成一個集旅游觀光、農業高效、優化生

　態環境和社會文化功能為一體的原生態農業旅游、休閑、娛

　樂新型農莊。

　二、項目建設內容

　生態農莊項目擬租賃土地 600 畝，其建設主要內容為生態農業園、民族風情園、接待配套用房及原生態拓展訓練基

　地的建設。主要建設規模如下：

　1、生態農業園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100

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　畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。

　2、民族風情園：修建民俗風情園 100 畝。

　3、接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2 ，新建 1200m2 。

　4、原生態拓展訓練基地：

　修建原生態拓展訓練基地 180

　畝。

　三、經營理念

　1、觀光。

　一是風貌觀。觀賞 xxx 特有的山水風光，觀看農村田園風光、特種養殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。

　2、休閑。

　?。禾厣r家居住用房；吃：特色農家飯；玩：原生態拓展訓練等。

　3、采摘。

　根據不同收獲季節， 指導、組織游客直接進入田間地頭、大棚、園子里用農民特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水 果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風光，即增長見識，又感受勞作。

　4、購物。

　用自行編織的形狀各異、規格不同的筐、籃、簍將生產的蔬菜、水果、肉類或經特殊加工的熟制品盛于其中，進行

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　包裝，并收集農村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據喜好、能力自行選購。

　5、品嘗。

　在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農歷 12 個月每月一節的習俗，推出農村節令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲 食文化。

　6、農事活動。

　根據農事季節，讓游客在農藝人員的指導下，參與有償農事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農藝人員代管，讓游客參與季節管理及生產種植、收獲等農事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產競賽活動、 賽畜活動及農產品交易活動， 吸納周邊村、 鎮、縣農戶參與， 打造農事活動節令盛會。

　7、民族文化。

　挖掘當地民族文化資源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗少數民族文化。

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　第七章 項目選址和建設條件

　 一、項目選址

　生態農莊項目擬選址于 xxx 省 xxx 市武陵源區天子山鎮泗南峪村。

　二、自然條件

?。ㄒ唬┑乩砦恢眉案艣r xxx 市，位于 xxx 西北部，距省會長沙 398

　公里（以市政府所在地永定區計算）

　。它的地理位置坐標是：

　北緯 28°52′ 至 29°48′，東經

　109°40′至 111°20′。東與常德市的

　石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山 縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積 9563 平方公里，東西最長 167 公里，南北最寬 96 公里，總人口 達 150 萬人（其中苗族、土家族、白族等少數民族近 60 萬人）。xxx 市屬 xxx 省直轄市（地級）

　轄永定、武陵源兩區 （縣級）和慈利、桑植兩縣。全市有四個街道辦事處， 2 個 城關鎮， 18 個農村建制鎮， 97 個鄉， 1650 個村（居）

　委會， 15377 個村民小組。

　（二）氣候條件 xxx 的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季 風濕潤氣候。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為 1400 毫

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　 米），陽光充足，無霜期長，嚴寒期短，年平均氣溫 16℃ 左右。夏季最熱月氣溫 27℃ ，冬季最冷月平均氣溫為

　4.3 ℃ （以 1 月最冷，極端氣溫在零度左右到 4℃ ）。這樣的氣候， 不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。

　（三）地形地貌 xxx 市位于武陵山脈腹地之中。全國著名的自然保護區與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。武陵山脈由梵凈山分支進入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與

　xxx 省的龍山縣進入歷山、桂英山與青龍山；中支則進入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天 山。這三支山脈經過市轄兩區、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門 向洞庭湖沉沒并自然消失。所以， xxx 市的東北部實際上是 處在山峰與湖區的交接處（或叫接合部）

　。

　（四）地震災害 根據《中國地震烈度區劃圖譜（ 1990）》，該場址地震基本烈度為六度。

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　第八章 規劃布局

　 一、規劃基本原則

?。ㄒ唬┥鷳B安全原則 要嚴格將開發強度和游客人數控制在農業的生態容量之內，農業生態旅游區的基礎設施在設計時應考慮對自然生態的侵撓可控，與自然景觀協調，對環境無不良影響。

?。ǘ┖暧^與微觀有機結合原則 要根據環境特征劃分不同的功能區，因地制宜，總體維護，重點突出建設，盡量保持農業生態旅游資源的原始性和真實性基礎上，提供興趣點和創新點，處理好全局和局部的聯系。

?。ㄈ┛茖W性原則 實施規劃前科學地分析現狀資源特點，科學評估現狀優劣勢和容納能力及適宜的發展模式，技術保證保護好農業自然環境和旅游資源，以及專業的建設、管理和推廣經營。

?。ㄋ模┦袌鲂枨笤瓌t 規劃時要實行準確而細化的客源市場定位，以客源市場的現實和潛在需求為導向，去挖掘和開發農業自然生態資源， 充分利用生態品牌和旅游資源優勢，實現比一般旅游地更高 的開發水平。

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?。ㄎ澹┚C合統一原則 在注重生態效益和市場經濟效益的同時要注重社會效益，通過合理的觀光農業旅游開發提高城鄉居民的環保意識和提倡文明生活方式。

　（六）創新原則 新型交叉型產業模式要求實現全方位的創新，這包括理念創新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現發展與改變；制度創新、尋求政府、企業城鄉居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創新和科技創新等。

　二、總體規劃方案

?。ㄒ唬┛偲矫娌贾煤凸δ芤?生態農莊項目主要是以生態觀光農業為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結構，依據場址地形特征及內容特點，空間主題結構分為四個區域，主要有生態農業區、民族風情園、原生態拓展訓練基地、接待區。

?。ǘ┢矫婀δ懿季?生態農莊項目平面功能布局分為生態觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態防護綠地，民族風情園、原生態拓展訓練基地。

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　精品植物、苗木花卉布置在農莊東部，植物園以展示種植業的栽培技術或園藝、農產品及其生產過程為主，花卉園以花卉樹木培植優雅環境，使之成為生產買賣品和觀賞結合的花卉園。主要發展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產。

　蔬菜種植園分布在農莊北面，以現有坡地為主，進行平 場培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗區。

　民族風情園布置在農莊南面， 以 xxx 土家族的歌舞表演、民俗風情展示、文化用品展示為主。

　原生態拓展訓練基地布置在農莊西面，以團隊協作訓練、拓展訓練、叢林穿越等為主。

　接待區包括接待大廳、農莊餐廳、特色產品交易廳、休 息區，集中于農莊中偏北方， 以提供游客娛樂、 休息、用餐、購物為主要目的。

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　第九章 工程方案

　 一、基礎設施建設

　（一）給排水工程 1、設計范圍與依據 （ 1）設計范圍：紅線范圍內工程給水、排水及消防。

?。?2）設計原則 《建筑給水排水設計規范》 （ GBJ15-88）（ 1997 版）； 《建筑設計防火規范》 （ GBJ16-87）（ 2001 版）； 《室外給水設計規范》 （ GBJ13-86）； 《室外排水設計規范》 （ GBJ14-87）； 《生活飲用水衛生標準》 （ GB5749-85）；其它有關部門資料。

　2、給水系統 （ 1）水源 采用市政供水。

?。?2）用水量及要求 生態農莊項目年工作日為 365 天。

　○1 用水量 考慮到節水的原則和生態農莊項目建設期較短的因素， 一次性預測水量預測指標如下：

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　 游客—— 按 40 升/ 人·日計算客房—— 按 80 升/ 人·日計算公建—— 按居民用水量 15%計算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量——上述水量 20%計算 ○2 用水要求 水質：符合飲用水衛生標準水溫：≤ 20℃ 水壓：≥ 0.3MPA （ 3）管網設計 ○1 管網布置 本工程給水管網系統采用生產，生活和消防共同給水系統，為保證供水的連續性，主供水管網干管布置成環狀，支管布置成樹枝狀。

　城市干管為 DN300毫米，給水管布置于道路右側（標準橫斷面）。管網上按規范設置閥門、排氣閥和泄水閥。

　○2 管材及接口 室外管道：

　DN>50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內管道：

　DN<50毫米，采用 PPR管，熱熔焊接。

　○3 閥門設置及防腐 閥門設置：

　DN>65毫米，采用閘閥：

　DN≤65

　 毫米，采用截止閘。

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　 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐

　層結構防腐， 管道露置時， 采用底漆一遍， 調合漆兩遍防腐。

　3、排水工程 （ 1）系統的劃分 本工程排水管網劃分為污水，清下水和雨水排放系統， 采用清污分流排放方式。

　污水按性質分為生產污水和生活污水兩大類，生產污水和生活污水一同排入污水處理池，經處理達標后排放。

?。?2）污水量統計 污水排放總量按用水的 80%考慮，排放量 0.44 萬立方米 / 天。

?。?3）管道設施 采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下， 采用弧形素土基礎，地基較差時，采用混凝土帶形基礎。在充分利用現有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干 管。

?。ǘ┕╇娫O計 1、設計依據、規范 （ 1）《民用照明設計標準》 （ GB50034-92）； （ 2）《建筑物防雷設計規范》 （ GB50058-94）； （ 3）《低壓配電設計規范》 （ GB50054-95）； （ 4）其它有關資料。

　第 24 頁 V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　 2、設計范圍 本次設計范圍包括農莊的供配電網，公用工程照明，消防以及生產用電設計。

　3、供電要求及負荷等級 除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負

　荷。

　4、供電方式 供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區內，電源進

　線方式采用高壓電纜架空敷設，經變配電室變壓后向各單體提供 380/220V 電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統，電源可靠。

　根據項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三 。分別配置于 A04/01 、A14-2/01 、A16-3/01 。各單體內的線路采用銅芯電纜 ZZ-VV 經穿線管暗敷。整個配電系統采用樹干式和放射式相結合的方式。

　所有建筑按第三類民用防雷建構筑物設計，屋面設避雷

　網，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。變壓器中性點直接接地， 接地電阻小于 4 歐。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電 阻小于 10 歐。二、生態園林工程 （一）建設標準

　第 25 頁 V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　 1 、 水 土 保 持 綜 合 治 理 技 術 規 范 （ GB/T16453.1 ～ 16453.6 ～ 1996）； 2、灌溉與排水工程設計規范（ GB50288-1999）； 3、《土地開發整理項目規劃設計規范》 （ TD/T1012 ～ 2000）； 4、《土地開發整理項目驗收規程》 （ TD/T1013 ～ 2000）； 5、《灌溉與排水工程設計規范》 （ GB/50288～ 99）； 6、國家及當地的現行設計規范和技術標準。

　（二）建設內容 1、生態農業 （ 1）范圍 種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬 菜種植 50 畝。以展示種植業的栽培技術或園藝、農產品及其生產過程為主。

　（ 2）品種選擇 果林主要有獼猴桃樹、蜜桔樹、金香柚樹、板栗樹等。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等。

　花卉主要有紅掌、 百合、劍蘭、月季杜娟花、 單性木蘭、 叉葉蘇鐵、龍蝦花等。

　2、土地整理 （ 1）土地平整 土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用

　第 26 頁 V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　 的辦法進行整治：

　一是將大多數平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產區干道和人行便道路基使用。

　二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設梯地，使之成為 保水、保肥、保墑的“三保土” 。共修建?？?8000 米，高 1.5 — 2.5 米，下底寬 60 厘米，上寬 30 厘米，預留泄水孔 3 ×5 厘米，其弧度隨山勢而變。

　三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 0.5 米以上，挖寬 1 米，深 0.8 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層 土壤厚度 0.5 米以下的，采用挖穴改土。

　（ 2）排水溝 總長 1000 米，內空上寬 0.4 米，下寬 0.3 米，高 0.4 米，墻體采用直徑 8--12 厘米的塊石， M5水泥砂漿襯砌；底面采用 C15 砼。

?。?3）蓄水池 蓄水池：共計 10 口，長 10 米，寬 8 米，深 2.5 米，墻體采用 M5砂漿砌 Mu7.5 紅磚，池底 5 厘米厚 100#砂漿。

　（ 4）灌溉系統 修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一個噴水龍頭，澆灌 半徑 20 米，每個作業區安裝直徑為 60 毫米的 RPVC管作引水主管，直徑為 32 毫米的 RPVC管作支管。

　4、休閑住宿區域

　第 27 頁 V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　 休閑住宿區包括接待大廳、 農莊餐廳、 特色產品交易廳、休息區，集中于農莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用 餐、購物為主要目的。

　第 28 頁 V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　第十章 環境保護

　為保護和改善生活環境與生態環境，保障人體健康，項目嚴格按照《中華人民共和國環境保護法》的有關規定，加強環境污染源的管理，對各種污染進行綜合治理，確保項目達到國家對環境保護的各項要求。

　一、項目區環境條件

　項目位于 xxx 省 xxx 市武陵源區天子山鎮泗南峪村，所選地址地形開闊整齊，背風向陽。周邊無工業“三廢”及農

　業、城鎮生活、 醫療廢棄物污染； 建設地周邊植被覆蓋率高， 生態環境條件良好。

　二、環境保護

　生態農莊項目以發展生態旅游為主要內容，采用的主要技術措施是無公害生產技術，在種植的生產過程中不會產生有毒物質。

　項目區配置農業廢棄物處理場，采用微生物技術處理農作物稿稈。經過沼氣發酵處理后，提供優質肥源。

　項目采用設施栽培和無公害生產技術，減少化肥、農藥等對環境的污染。

　因此，生態農莊項目不但無污染，而且通過發展果林、

　第 29 頁 V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案

　景觀灌木和花卉園能美化環境，有效地提高當地環境質量。三、水土保持 項目本身有利于生態環境的保護和水土保持。但在建設過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應按照預防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農藝措施等搞好水 土保持， 包括園區道路、 引水溝渠兩邊種樹種草， 涵養水源， 改土時考慮沉沙凼、截洪溝，既增強防洪排澇能力，又提高抗旱能力。

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 30 頁

　 第十一章 建設進度及招投標方案

　一、建設進度

　根 財務分析輔助報表－ 1

　 建設投資估算表

　 單位：萬元序號 工程或費用名稱 建筑工程費 設備購置費 安裝工程費 其他費用 合計 比例(%)

　估算說明

　1 工程費用 2061 800 64 2925 64.7 1.1 接待配套用房 711

　 711 15.7 1.1.1 接待中心 16

　 16 0.4 1.1.2 餐飲服務中心 220

　 220 4.9 1.1.3 特色產品交易廳 130

　 130 2.9 1.1.4 農莊旅館 345

　 345 7.6 1.2 園內道路工程 300

　 300 6.6 1.3 土地整治及農田培育 170

　 170 3.8 1.4 配套設施工程 30

　 30 0.7 1.5 果樹種植 22.8

　 23 0.5 1.6 景觀植物種植 15

　 15 0.3 1.7 農耕培土工程 20

　 20 0.4 1.8 民族風情園建設 15

　 15 0.3 1.9 原生態拓展訓練基地建設 65

　 65 1.4 1.10 設備購置費

　800 64 864 19.1

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 31 頁

　 2 工程建設其他費用

　1379 1379 30.5 3 預備費

　215 215 4.8 3.1 基本預備費

　215 215 4.8 3.2 價差預備費

　 0 0.0 4 建設投資合計 2061 800 64 1594 4519 100.0 比例(%) 45.6 17.7 1.4 35.3 100

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 32 頁

　 財務分析輔助報表－ 2 流動資金估算表 單位：萬元序號 項 目

　計算期（年）

　2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017~2024 1 流動資產 23 69 100 116 116 116 116 116 1.1 應收帳款 14 42 60 71 71 71 71 71 1.2 存貨 2 7 9 11 11 11 11 11 1.2.1 原材料 2 5 7 9 9 9 9 9 1.2.2 燃料動力 0 1 2 2 2 2 2 2 1.2.3 在產品 1.2.4 產成品 1.3 現金 1.4 預付賬款 2. 流動負債 2.1 應付帳款 2.2 預收賬款 3. 流動資金（ 1－2）

　3.1 其中：鋪底流動資金 3.2 流動資金貸款 4. 流動資金當期增加額

　7 20 31 34 34 34 34 34

　2

　7

　9

　12

　12

　12

　12

　12 2 7 9 12 12 12 12 12

　21

　62

　91

　104

　104

　104

　104

　104 21 31 31 31 31 31 31 31 0 31 60 73 73 73 73 73 0 21 42 29 13 0 0 0 0

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 33 頁

　 財務分析輔助報表－ 3 項目投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 計算期（年）

　備 注

　2009 2010 2011 2012 1 項目總投資 4610

　2485 2054 42 29 其中計算注冊資本的總投資 4550

　2485 2054 10 0 1.1 建設投資（不含建利息）

　4519

　2485 2034 0 0 1.2 建設期利息 0

　0 0 0 0 1.3 流動資金 91

　0 21 42 29 其中鋪底流動資金 31

　0 21 10 0 2 資金籌措 ( 全部流動資金）

　4610

　2485 2054 42 29 資金籌措 ( 鋪底流動資金）

　4550

　2485 2054 10 0 2.1 項目資本金 4550

　2485 2054 10 0 2.1.1 用于建設投資 4519

　2485 2034 0 0 2.1.2 用于鋪底流動資金 31

　0 21 10 0 2.1.3 用于建設期利息 2.2 債務資金 ( 全部流動資金）

　60

　 0

　0

　31

　29 債務資金 ( 鋪底流動資金）

　0

　0 0 0 0 2.2.1 用于建設投資 0

　0 0 0 0 2.2.2 用于建設期利息 0

　0 0 0 0 2.2.3 用于流動資金 60

　0 0 31 29

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 34 頁

　 營業收入、營業稅金及附加和增值稅估算表 財務分析輔助報表 －4 單位：萬元

　 序號 項目名稱 合計 計算期（年）

　2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016～2024 1 營業收入 26210 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 1.1 新增銷售收入 26210

　385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 1.2 0

　 2 營業稅金及附加 1442 0 21 64 85 106 106 106 106 2.1 營業稅 1310

　19 58 77 96 96 96 96 2.2 消費稅 0

　 2.3 城市維護建設費 92

　1 4 5 7 7 7 7 2.4 教育費附加 39

　1 2 2 3 3 3 3 3 增值稅 0 0

　3.1 銷項稅 0

　 3.2 進項稅 0

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 35 頁

　 財務分析輔助報表－ 5 總成本費用估算表

　單位：萬元計算期（年）

　序號 項 目 合計

　1 外購原材料費 2 外購燃料及動力費 3 工資及福利費 4 修理費 5 其他費用 6 經營成本（ 1+2+3+4+5) 7 折舊費 8 攤銷費 9 利息支出 9.1 建設投資借款利息 9.2 流動資金借款利息 10 總成本費用（ 6+7+8+9) 10.1 固定成本

　10.2 可變成本

　 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1232

　18 54 72 91 91 91 91 288

　4 13 17 21 21 21 21 1435

　21 62 104 104 104 104 104 1536

　23 68 90 113 113 113 113 944

　14 42 56 69 69 69 69 5435

　80 239 339 398 398 398 398 2402

　160 160 160 160 160 160 160 0

　0 0 0 0 0 0 0 63

　0 2 4 5 5 5 5 0

　0 0 0 0 0 0 0 63

　0 2 4 5 5 5 5 7901

　240 401 503 563 563 563 563 5192

　200 282 334 365 365 365 365 2710

　40 119 169 198 198 198 198

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 36 頁

　 續財務分析輔助報表－ 5 總成本費用估算表 單位：萬元計算期（年）

　序號 項 目

　1 外購原材料費 2 外購燃料及動力費 3 工資及福利費 4 修理費 5 其他費用 6 經營成本（ 1+2+3+4+5) 7 折舊費 8 攤銷費 9 利息支出 9.1 建設投資借款利息 9.2 流動資金借款利息 10 總成本費用（ 6+7+8+9) 10.1 固定成本

　10.2 可變成本

　2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 91 91 91 91 91 91 91 91 21 21 21 21 21 21 21 21 104 104 104 104 104 104 104 104 113 113 113 113 113 113 113 113 69 69 69 69 69 69 69 69 398 398 398 398 398 398 398 398 160 160 160 160 160 160 160 160 0 0 0 0 0

　5 5 5 5 5 5 5 5

　5

　5

　5

　5

　5

　5

　5

　5 563 563 563 563 563 563 563 563 365 365 365 365 365 365 365 365 198 198 198 198 198 198 198 198

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 37 頁

　 折舊費、攤銷費估算表 財務分析輔助報表－ 6 單位：萬元 序號 項目名稱 計算期（年）

　2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

　1 房屋及建筑物 1.1 原值 3184 3184 3184 3184 3184 3184 3184 1.2 本年折舊費 76 76 76 76 76 76 76 1.3 凈值 3108 3033 2957 2882 2806 2730 2655 2 設備 2.1 原值 1335 1335 1335 1335 1335 1335 1335 2.2 本年折舊費 85 85 85 85 85 85 85 2.3 凈值 1250 1166 1081 997 912 828 743 3 固定資產合計 3.1 原值 4519 4519 4519 4519 4519 4519 4519 3.2 本年折舊費 160.2 160 160 160 160 160 160 3.3 凈值 4359 4199 4038 3878 3718 3558 3398 4 無形資產及其它資產 4.1 原值 4.2 本年攤銷費 4.3 凈值

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 38 頁

　 折舊費、攤銷費估算表 續財務分析輔助報表－ 6 單位：萬元 序號 項目名稱 計算期（年）

　1 房屋及建筑物 1.1 原值 1.2 本年折舊費 1.3 凈值 2 設備 2.1 原值 2.2 本年折舊費 2.3 凈值 3 固定資產合計 3.1 原值 3.2 本年折舊費 3.3 凈值 4 無形資產及其它資產 4.1 原值 4.2 本年攤銷費 4.3 凈值 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

　3184

　3184

　3184

　3184

　3184

　3184

　3184

　3184 76 76 76 76 76 76 76 76 2579 2503 2428 2352 2277 2201 2125 2050

　1335

　1335

　1335

　1335

　1335

　1335

　1335

　1335 85 85 85 85 85 85 85 85 659 574 489 405 320 236 151 67

　4519

　4519

　4519

　4519

　4519

　4519

　4519

　4519 160 160 160 160 160 160 160 160 3238 3077 2917 2757 2597 2437 2277 2116

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 39 頁

　 財務分析報表－ 1

　 項目財務現金流量表 單位：萬元項 目 合計

　計算期（年）

　序號

　 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 現金流入 28430 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1.1 營業收入 26210 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1.2 補貼收入 0

　1.3 回收固定資產余值 2116

　1.4 回收流動資金 104

　2 現金流出 11500 2485 2155 344 453 517 504 504 2.1 建設投資 4519

　2485 2034 0 0

　2.2 流動資金 2.3 經營成本 104 5435 0 0 21 80 42 239 29 339 13 398

　398

　398 2.4 營業稅金及附加 1442 0 21 64 85 106 106 106 2.5 維持運營投資 0

　3 所得稅前凈現金流量 (1-2) 16931 -2485 -1770 812 1089 1410 1423 1423 4 累計所得稅前凈現金流量 72280 -2485 -4255 -3443 -2354 -944 479 1902 5 調整所得稅 4233 0 31 173 239.37 316 316 316 6 所得稅后凈現金流量 (3-5) 12698 -2485 -1801 639 850 1094 1107 1107 7 累計所得稅后凈現金流量 41647 -2485 -4286 -3647 -2798 -1703 -596 511 計算指標：

　所得稅前 所得稅后 財務內部收益率 (FIRR)

　24.79% 19.67% 財務凈現值 ic=12.0% 3597 萬元 2054 萬元 投資回收期 . 12.0% 4.7 年 5.5 年

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 40 頁

　 續財務分析報表－ 1

　項目財務現金流量表

　單位：萬元項 目

　計算期（年）

　財務凈現值 ic=12.0% 3597 萬元 2054 萬元 投資回收期 . 12.0% 4.7 年 5.5 年 序號

　2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1 現金流入 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 4148 1.1 營業收入 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1.2 補貼收入

　1.3 回收固定資產余值

　 2116 1.4 回收流動資金

　 104 2 現金流出 504 504 504 504 504 504 504 504 504 2.1 建設投資

　2.2 流動資金

　2.3 經營成本 398 398 398 398 398 398 398 398 398 2.4 營業稅金及附加 106 106 106 106 106 106 106 106 106 2.5 維持運營投資

　3 所得稅前凈現金流量 (1-2) 1423 1423 1423 1423 1423 1423 1423 1423 3644 4 累計所得稅前凈現金流量 3325 4748 6172 7595 9018 10441 11864 13287 16931 5 調整所得稅 316 316 316 316 316 316 316 316 316 6 所得稅后凈現金流量 (3-5) 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 3328 7 累計所得稅后凈現金流量 1619 2726 3833 4941 6048 7155 8263 9370 12698 計算指標：

　所得稅前 所得稅后 財務內部收益率 (FIRR) 24.79% 19.67%

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 41 頁

　 財務分析報表－ 2 項目資本金現金流量表 單位：萬元

　計算期（年）

　序號 項目名稱 合計

　1 現金流入 1.1 營業收入 1.2 回收固定資產余值 1.3 回收流動資金 2 現金流出 2.1 項目資本金 2.2 借款本金償還 2.3 借款利息支付 2.4 經營成本 2.5 營業稅金及附加 2.6 所得稅 2.7 維持運營投資 3 凈現金流量 資本金財務內部收益率：

　2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 28430 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 26210 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 2116

　 104

　 15853 2485 2186 488 666 823 823 823 823 4550 2485 2054 10 0 0

　146 0 0.0 0 0 0 0 0 0 63

　0.0 2 4 5 5 5 5 5435 0 79.6 239 339 398 398 398 398 1442 0 21 64 85 106 106 106 106 4217 0 31.1 173 238 315 315 315 315 0

　 12577 -2485 -1801 668 875 1104 1104 1104 1104 19.77%

　V3.0 鄉村生態觀光農場項目策劃方案 第 42 頁

　 續財務分析報表－ 2 項目資本金現金流量表 單位：萬元 計算期（年）

　序號 項目名稱

　1 現金流入 1.1 營業收入 1.2 回收固定資產余值 1.3 回收流動資金 2 現金流出 2.1 項目資本金 2.2 借款本金償還 2.3 借款利息支付 2.4 經營成本 2.5 營業稅金及附加 2.6 所得稅 2.7 維持運營投資 3 凈現金流量 資本金財務內部收益率：

　2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 4148 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927

　2116

　104 823 823 823 823 823 823 896 896

　73

　73 5 5 5 5 5 5 5 5 398 39...

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