從政府工作報告看房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢

　 今年政府工作報告在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)市場等方面都做了新的工作部署和安排，必將對未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響。

　宏觀調(diào)控弱化 GDP、強(qiáng)化“六穩(wěn)”“六保”，房地產(chǎn)面臨規(guī)模增長瓶頸

　政府工作報告指出：“我們沒有提出全年經(jīng)濟(jì)增速具體目標(biāo)，主要因為全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢不確定性很大，我國發(fā)展面臨一些難以預(yù)料的影響因素。這樣做，有利于引導(dǎo)各方面集中精力抓好‘六穩(wěn)’、‘六保’。”

　 今年未設(shè)定經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)主要是基于堅定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和高質(zhì)量增長的發(fā)展路線，宏觀政策調(diào)控上審慎抉擇淡化 GDP 預(yù)期增長目標(biāo)而強(qiáng)化“穩(wěn)企業(yè)保就業(yè)”。未設(shè) GDP 目標(biāo)并不代表沒有目標(biāo)。2019 年政府工作報告提出國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 6%~6.5%的目標(biāo)，實際全年增長 6.1%，與預(yù)期目標(biāo)基本相符。2020 年政府工作報告雖未設(shè) GDP 增長目標(biāo)，但提出“ 城鎮(zhèn)新增就業(yè) 900 萬人以上”。基于 2019 年 GDP 增長 1%帶動城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口225 萬人測算，2020 年 GDP 增長區(qū)間預(yù)計會是在 3%~4%左右，相比去年下降了約一半。在整體經(jīng)濟(jì)增長放緩的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場規(guī)模增長的瓶頸效應(yīng)將更加明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2019 年全國商品房銷售面積

　171558 萬平方米，比上年下降 0.1%，這是自 2015 年以來的首次負(fù)增長。2020 年 1~4 月，商品房銷售面積 33973 萬平方米，同比下降 19.3%。雖然今年以來商品房銷售面積的降幅在逐月持續(xù)收窄，但在新出生人口和結(jié)婚人口下降、住房市場供需形勢轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)市場的規(guī)模增長已逐漸靠近天花板。

　 新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，中心城市和城市群房地產(chǎn)市場前景可期

　2020 年政府工作報告指出，2019 年我國“常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%”。根據(jù)世界城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化率在 30%~70%的區(qū)間都是高速增長階段。由此可見，我國的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍有相當(dāng)大的發(fā)展空間，這也將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一定的動力支撐。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2019 年我國人均 GDP 首次突破 1 萬美元，距世界銀行劃定的高收入國家標(biāo)準(zhǔn)只有 2000 多美元的差距。隨著我國經(jīng)濟(jì)實力和居民收入的不斷提升，在不遠(yuǎn)的將來進(jìn)入高收入國家行列后，品質(zhì)住房消費也必然成為居民消費升級的重要內(nèi)容。新型城鎮(zhèn)化是以促進(jìn)人的城鎮(zhèn)化為核心，以提高質(zhì)量為導(dǎo)向。2020 年政府工作報告在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的廣度上提出，要“大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求”，這將有助于提振縣城的房地產(chǎn)消費需求，化解三四線城市的商品房庫存風(fēng)險，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性；在新型城鎮(zhèn)化的深度上提出，“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。”一個城市的

　經(jīng)濟(jì)總量和人口規(guī)模在很大程度上決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級則將帶動人口增長和住房需求。今年政府工作報告將產(chǎn)業(yè)資源和人口資源向中心城市和城市群引導(dǎo)，既有利于提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)增長效率，也將為中心城市和城市群的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供持續(xù)的需求支撐。

　 堅持“房住不炒”主基調(diào)不動搖，“ 因城施策”促“三穩(wěn)”目標(biāo)實現(xiàn)

　2020 年政府工作報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”雖然今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力大，但依然堅持黨的十九大所確立的“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)不動搖。與 4 月 17 日中央政治局會議的表述相比，多了“因城施策”4 個字。與 2019 年政府工作報告相比，未提“落實城市主體責(zé)任”。但這并不意味著給予地方完全的自主調(diào)控權(quán)。地域性是房地產(chǎn)的基本屬性，“因城施策”的實質(zhì)是在中央“房住不炒”的硬約束下，為實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，允許地方根據(jù)自身情況對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，規(guī)避政策“一刀切”所帶來的房地產(chǎn)市場局部動蕩波及全局的風(fēng)險。2018年政府工作報告提出“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，2019 年政府工作報告則提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，2020 年政府工作報告未提房產(chǎn)稅問題。從 2018 年的“穩(wěn)妥”到 2019 年的“穩(wěn)步”，明確中央的房地產(chǎn)稅立法工作正在積極推進(jìn)過程中，這也是不斷完善房地產(chǎn)市場制度

　的必然方向。但在今年新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊、房地產(chǎn)市場增長乏力且房地產(chǎn)稅本身仍存在相當(dāng)大爭議的情況下，今年政府工作報告不提房地產(chǎn)稅，說明房地產(chǎn)調(diào)控保持了定力，并未繼續(xù)加壓，這將有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場投資和消費預(yù)期。

　 大力改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，城市更新將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新方向

　2020 年政府工作報告提出：“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。”“完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。”目前，不少一二線城市的中心城區(qū)老化現(xiàn)象明顯，而新城區(qū)的土地利用效益又相對低下。控制增量，盤活存量、優(yōu)化存量將成為未來中國大城市空間發(fā)展的新常態(tài)。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分。通過大規(guī)模開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和物業(yè)服務(wù)的提升工程，可以有效地提升居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境，促進(jìn)住房改善性需求的釋放。同時，城市更新除了老舊小區(qū)改造外，還包括老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村和區(qū)域更新。隨著房地產(chǎn)業(yè)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，在城市更新中科學(xué)合理選擇有價值的存量物業(yè)開展改造、提升和精細(xì)化運營，獲取資產(chǎn)增值和實現(xiàn)投資回報的最大化，將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)拓展的新方向。

推薦訪問： 看房 態(tài)勢 政府工作報告