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發表時間:
2003-04-10
作者:
【楊寶民】
文章主題:
國際健康養生園策劃方案
內容:
深圳東部假日海景家園暨
國際健康養生園策劃方案
未經本人許可不得抄襲轉載
承接大型房地產與健康養生會所項目策劃
本人完成國內第一個海水健康保養中心策劃方案歡迎地產公司合作
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研究員:楊寶民
2003 年 3 月20日
目
錄
一、 項目地理位置與特點
二、 中國房地產發展現狀與突破口
三、 深圳老齡住宅市場與度假市場需求研究
四、 中國老板階層健康狀況與休閑娛樂市場研究
五、 深圳 5000 年健康養生文化
六、 健康養生理念房地產項目的實例
七、 海景金色家園建筑規劃方案
八、 深圳國際健康養生園的理念設計
九、 深圳國際健康養生園的人才經營規劃
十、 深圳國際健康養生園的項目設置規劃設想
十一、 深圳國際健康養生園的服務體系
十二、 深圳國際健康養生園的知識產權保護與品牌輸出
十三、 項目投入產出分析估算
十四、 項目建議結論
摘要:
假日海景家園位于深圳龍港區葵涌鎮沙魚涌海岸線,緊鄰沙魚涌港區,屬于大鵬半島。
中達集團計劃在這里興建度假村與老年公寓。
深圳東部旅游項目是中達集團可持續發展的新里程碑,對東部項目的綜合開發需集思廣議,博采眾長,不僅有利于集團的戰略轉型,而且有利于提高項目開發的水準。
根據策劃的唯一性、權威性、排他性原則,結合本項目地理位置與自然條件實際情況,理性地把握深圳旅游與住宅市場的實際需求,我們運用泛地產理論,大膽創新,將健康休閑產業、旅游產業、房地產業有效嫁接,形成獨具特色的策劃方案。
在度假村中設立深圳國際健康養生園項目,改變傳統的會所面貌,提煉中西健康養生文化,設立系統的健康養生服務項目,其中海水健康保養重心設置個性化 SPA,充分利用深層海水與普通海水的保健功能,開展海洋深層海水健康食品等食療項目,填補我國海洋文化的空白。
建筑用地 30 萬平方米,建議規劃五星級酒店5萬平方米(項目可行性報告另報),高檔別墅區3萬平方米左右,老年公寓 15 萬平方米,針對普通游客市場的三星級標準度假公寓 5 萬平方米,形成深圳最具特色的老年社區,吸引深圳香港以及廣東地區較為富裕的老年退休人群居住。
一、 項目地理位置與特點
假日海景家園位于深圳龍港區葵涌鎮沙魚涌海岸線,緊鄰沙魚涌港區,屬于大鵬半島。大鵬半島位于深圳市東部,毗鄰香港,東瀕大亞灣,有 31 公里的蔚藍海岸和天然良港,自然景觀優美,是名副其實的黃金海岸。
假日海景家園總占地面積 30 萬平方米,規劃酒店建筑面積 5 萬平方米,公寓式住宅與別墅群建筑面積 25-30 萬平方米。
本項目遠離市區,距離市區 50 多公里,離大亞灣距離較近。新建成的深圳東部海濱高速公路鹽壩高速公路即將在 2003 年 10 月前通車,高速公路已經為本項目留有出口。本項目度假區可與小梅沙、大梅沙度假旅游區、鹽田港和龍崗區高新技術產業帶相連,與市中心距離為半小時車程,有充足的客源保證。
葵涌發展前景廣闊,有著豐富的土地、海洋和旅游資源,是深圳市政府規劃的深圳東部大旅游區和深圳市下世紀初高科技開發區,是深圳未來十五年的重點開發區,隨著東部沿海高速公路的建成開通,將給葵涌帶來一次新的發展機遇。
圖 1 項目位置圖
葵涌鎮旅游資源豐富,東江縱隊司令部位于土洋村,東江縱隊北上紀念亭位于本項目區域,依山傍海,沙灘細軟,適合發展旅游業。
圖 2 東江縱隊司令部舊址
圖 3 東江縱隊北上紀念亭
假日海景家園三面環海,用地范圍內海岬、海灣、峽灣、河溝、臺地、山谷、山峰一應俱全,地形地貌獨具特色,現有樹木和野草,隨著添土抬高地面,綠化條件更加理想。本項目符合《深圳旅游區規劃發展綱要》和《大鵬半島旅游區總體規劃》。
本住宅項目符合深圳市把東部濱海地區建成國際水準生態型濱海旅游勝地的規劃目標,本項目老年公寓與度假別墅以及配套五星級海景酒店項目,將填補深圳東部旅游、房地產的空白,有益于打造深圳東部海岸新景觀,具有廣闊的市場前景。
二、 中國房地產發展現狀與突破口
中國房地產從 90 年代末期以后,進入地產用家時代,炒家紛紛退出市場。珠江三角洲的地產發展可以用三級跳來形容,地步第一級從本地市場開始創立品牌,例如金業別墅主要針對港澳客戶,創造了 3 億銷售額的佳績。碧桂園初期主要針對老板階層,具有巨大的品牌影響力;第二級,開發大型樓盤向廣州市郊等進軍,例如廣州奧林匹克花園、廣州碧桂園。第三級,走上人才經營的康莊大道,例如廣州奧林匹克花園開始向北京上海輸出品牌和策劃。在市場孕育發展過程中,王志綱工作室參與策劃碧桂園,給你五星級的家成為地產策劃佳話,廣州奧林匹克花園更是王志綱工作室泛地產概念的精神產物,王志綱工作室培養了一批高級策劃人才,為地產企業打造知名品牌是他們的拿手好戲。
從房地產的發展來看,過剩的市場呼喚新的突破,必需跳出房地產作房地產,從新的角度新的思路,在更廣的范圍內整合各種資源,尋找房地產開發新的制高點。
我們分析購買別墅的主要人群是成功人士,他們為了事業的成功奮力拼搏,一部分人發財后,攀比誰的洋房漂亮,誰的車高級。別墅在人們眼中,它不僅是住房,更是身份與社會地位的象征。
經過 20 多年的改革開發,珠江三角洲的許多人士認識到,事業成功之前,透支健康換取成功,事業成功之后用金錢贖回健康,盡管有部分老板還是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建觀念中,但是大
部分老板和白領階層認識到,健康對于人生的重要意義,克服亞健康,精力充滿的健康狀態是人們非常迫切的需求,人們渴望返樸歸真。
健康產業大有可為,特別是傳統醫療體系無法解決,而人們生活中廣泛面對的“亞健康”問題,是一個巨大的市場空白。
楊寶民先生在健康養生課題方面進行多年的探索,運用知識集成策劃理論,采用多學科知識,完成了中華國際健康養生園策劃課題。
該課題提煉中西健康文化與知識,能夠協助房地產開發商建設健康住宅,在房地產市場通過知識附加值獲取較高利潤。
結合中達集團東部項目的實際情況,在原有策劃基礎上,進行重要的創新,充分考慮深圳東部項目得具體特點,進行針對性策劃。
三、 深圳及周邊老齡住宅市場需求分析研究
與世界相比,中國老齡化社會雖然進入得較晚,中國老年住宅問題卻是一項不可忽視的工程和特征。一是絕對數字大、來勢猛、問題多。據有關部門預測,到 2000 年我國有 1.3 億 60 歲以上的老人(占總人口的 10.7%)。其中 65 歲以上的 0.9 億人,約占 7%。到 2025 年,60 歲以上老人為 2.78 億人,其中 65 歲以上的老人 1.91 億。至 2040 年,60 歲以上老人 3.74 億人,而 65 歲以上老人達到 2.87 億。二是老年住宅設施差,急待完善。
1998 年,我國老年人口為 1.24 億,男性老年人占 48.25%,女性老年人占 51.75%。
銀發人群在我國的出現,說明市場出現新的機遇,針對養老問題,新加坡的財團曾經委托王志鋼工作室進行專門研究,研究結論是滿足成功人士為父母盡孝心的心理,市場潛力大,需要突破傳統的療養院與養老院模式。
深圳雖然是“最年輕的城市”,第五次人口普查資料顯示,15 至 64 歲的人口占了 90.39%,65 歲以上的人口為 7.8 萬人,但有專家估計,隨著經濟的發展,一方面深圳的平均年齡將會增大;另一方面,還會有更多的內地老年人“回流”深圳,“老年住宅”也日益受到人們的關注。深圳特區已經成功走過 20 年的歷程,第一代創業者已經有相當一批退休人群,許多中年人已經事業有成,將父母接到深圳旅游觀光度假已經成為時尚,為內地父母購買住房來深圳定居也成為潮流。
以深圳萬科四季花城為例,從內地來深圳老年人占有相當大的比例。
香港目前是老齡化人群比較密集的城市,由于香港地域的狹小,老年人缺乏空氣清新,環境優美,活動地域開闊的老人社區。
縱觀目前比較平談的房地產市場,面對這一新興的房地產消費,發展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報,但其長遠性和穩定性也是其他產業難以相比的,不失為一項良機。而且它是一項民心工程,值得我們充分關注。
根據老年客戶的不同類型需求,建議采用產權銷售與出租服務相結合,開發老年住宅可以爭取深圳老齡委的指導,爭取開發的優惠政策。
四、 深圳老板階層健康狀況與休閑娛樂、度假市場分析
1.深圳老板階層健康狀況與娛樂方式變遷
深圳第一代老板 類別 娛樂方式
本地農民,依靠炒賣土地發財,建農民房出租成為百萬富翁。
去豪華酒樓顯示氣派,去卡拉 OK 尋歡作樂,例如金龍玉風大酒店、輝煌歌舞廳等娛樂場所,以包養二奶為榮。這類人群普遍比較迷信,喜歡敬神拜佛。
政府官員背景,依靠倒賣批文,炒賣土地與裝修工程、建筑工程發財走私發財,主要是收買官員或是干部子女利用父母特權搞走私發財,例如汽油。
高爾夫運動主要目的是顯示身份,不僅自己參與,同時向政府官員行賄會員證
購買股票發財,利用借款購買原始股票發財,造就 80 年代的第一批富翁 IT 公司或第一批作柜臺生意發財致富
喜歡看財經節目,喜歡聚會和旅游,世界之窗等旅游景點建成,深圳成為旅游城市
第二代老板 一批農民企業家在市場競爭中開始成長,一批走私致富的老年開始
卡拉 OK 文化帶來娛樂,但是喝過量啤酒以及過晚的休息有害健康。
一批高學歷年青設計師,利用 92 年房地產熱從事裝修行業,通過裝修工程成為百萬富翁
酒吧文化開始興起,蹦迪給年青人帶來刺激,滿足年青人發泄情緒的需要,但是老板階層為顯示穩重很少參加這類年青人的活動。
咨詢公司、廣告公司年青知識分子創業成功 體育運動與休閑娛樂活動,例如自駕車游覽活動興起
高科技公司,利用深圳良好科技環境,造就一批高收入白領,以深圳以華為公司、中興新公司為代表
2.深圳東部黃金海岸度假市場分析
(1)深圳旅游市場情況
99 年接待海內外游客 1700 萬人,其中,海外游客 230 萬人;旅游收入 150 億元,創匯11 億美元,占全國旅游收入的十分之一,占廣東省的三分之一。
2000 年深圳市旅游業總收入實現 301.60 億元,比 99 年增長 21.22%,
相當于當年全市國內生產總值的 18%,占全國旅游總收入的 6.66%.
2001 年春節、“五一”、“十一”三個黃金周期間,我市共接待外地來深游客 817.35 萬人次,比去年增長 6.86%,占全年游客接待量 17.76%,其中海外游客 170.70 萬人次,國內游客 646.65 萬人次。2001 年三個黃金周共實現旅游收入 59.14 億元,占全年旅游總收入 18.48%,比去年增長 14.15%。其中,外匯收入 2.06 億美元,國內旅游收入 41.86 億元。
2002 年,深圳市共接待中外游客 5069.12 萬人次,比上年同期增長 10.18%,旅游總收入353.96 億元,比上年同期增長 10.61%,其中旅游外匯收入 16.79 億美元,同比增長 11.12%。在過去的一年里,三個黃金周給深圳旅游業帶來豐碩成果,共實現旅游收入 64.63 億元,在全國 25 個重點旅游城市中居第二位。截止 2002 年底,深圳旅游業在每年接待海外過夜游客人次、年旅游外匯收入等指標方面已連續 10 年位居全國主要旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重視旅游產業的發展,東部海濱休閑度假片區的規劃和建設已經被列為深圳“十五”期間的重點工程,將把“濱海度假”旅游打造成繼“主題公園”之后的又一張深圳旅游名片。政府的重視再加上“廣深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24 小時通關”、“144 小時免簽”等一系列政策的推行以及鹽壩高速公路的開通、沙頭角口岸至香港粉嶺的直通巴士開通等一些利好因素的刺激,將在很大程度上加快深圳旅游業尤其是東部旅游業的發展速度。
在 2003 年全市旅游工作會議上,市旅游局稱,將與市規劃與國土資源局、市城管辦以及龍崗、鹽田兩區緊密配合,搞好我市海濱旅游規劃,通過部門聯手,打造深圳旅游“海濱度假”新形象和黃金海岸新熱點,共同規劃、開發和宣傳好東部的山海旅游資源,爭取在不長的時間內,使海濱度假成為繼“主題公園”之后我市又一張旅游名片。
(2)深圳萬科開發大梅沙度假物業,是本項目的競爭對手之一,但是兩個項目之間距離較遠,定位存在差異。本項目直接與大海岸線連接,而萬科大梅沙項目位于鹽田到大梅沙高速公路的西北面,與大梅沙海面存在 1 公里距離。
本項目同類競爭對手距離最近的是金海灘旅游度假俱樂部,它位于深圳的東部海岸,小梅沙以東葵涌鎮溪涌村的溪涌灣。碧藍的海水、優質的沙灘和輕柔的海風,造就了這里優美的自然環境。而占地200畝和一百棟半山海景度假別墅和一個豪華會所更是為這里增添神韻之筆。這些別墅依山勢而建,呈階梯式排列,高低錯落,戶戶望海。
美國KPF事物所設計師把歐美古典風格和海濱山地自然景觀相融合,營造出一個充滿西洋情調的休閑勝地。該俱樂部還擁有最完美的會所設施,為會員提供至善至美的健身、休閑、娛樂、餐飲和康樂等服務;俱樂部為會員提供國際水準的豪華大別墅;俱樂部山下的游艇碼頭、山頂的觀海公園以及溪涌灣沙質優良的海濱浴場將把您帶入如詩如畫、如夢如幻的境地。
四星級的金沙灣大酒店是深圳東部檔次最高的酒店。與本項目中酒店存在一定競爭,由于本項目是五星級酒店,定位存在較大差異性。
五、 深圳 5000 年健康養生文化
根據文獻考證,可以說中國養生學萌芽于商周時期,在漫長的歷史長河中,它隨著人們對發病學原理認識的逐步深化,以及中國古代哲學和各種自然科學的不斷滲透而不斷充實完善,所以有關養生的理論與實踐有著鮮明的中國式特點。
中國養生學的特點
一、形神兼備,首重養神 養形 1.動以養形是關鍵
2.體欲常勞,毋使過極
3.養精血就是養形體
養神 1.養神的關鍵是清靜
2.清虛靜定,才能發揮人的潛在力,表現出更大的智慧
3.清虛靜定,積極思維,才能有所作為
4.清虛靜定,并非教人去世離俗
5.清凈養神既所以固精
二、掌握適度,從事調節 精神情志活動的適度
飲食五味的適度
體力房事的適度
三、強調先天因素,重視后天調攝
明朝的張景岳說:先天強厚者多壽,后天薄弱者多夭;后天培養者壽者更壽,后天《石斤》削者夭者更夭。
四、因年齡而異,注意分階段養生 嬰幼兒期注意優育
青少年期是培育期
婚孕期主張晚婚少育:1.晚婚。2.少育。3.節制房事 4.男女健康情況
中年開始抗衰老 如同電影人到中年所說,上有老,下有小,自己的事業也處于頂峰期間,這一階段抗衰老至關重要。
老年設法延緩衰老:調神,飲食,房事,老則長慮,經常用腦思考。
五、順應自然,保護生機 順應自然界陰陽變化以護養調攝
順乎自然之理,順應自然而然以養生
六、重視環境與健康長壽的關系
早在秦漢時期,古人就已經認識到地理、環境水質等與健康長壽密切的關系。《皇帝內經》也認為,地理位置不同,環境氣候不同,物產也不同,人們的飲食習慣就不同,多發病也不同。現代工業的發展,造成對自然環境巨大的破壞,許多惡性疾病的產生就是環境惡化的產物。故深圳國際健康養生園在各地推廣品牌時,非常重視選址,要求在森林覆蓋率較高的山谷中,具有泉水資源,具有新鮮的空氣,注重環保住宅與周圍生態環境的和諧。
以上概括了中國養生學的特點。中國養生學體現了中國傳統文化心態內省力的高度發展,主張凝練內在的生命深度,充分調動自身體內潛在的生命力,體現了防止“物極必反”的中和思想,主張節與和,無過不及,使人體各種機能不受傷害;體現人們執著追求的“形與神俱”而終其天年“,對生死的達觀態度;體現了中國人民講究道德休養、始終奮斗不息,養生而不茍生的大無畏精神。
六、 健康養生理念房地產項目的成功實例
6.1 東方太陽城項目的出世背景與理念設計
開發商簡介
北京東方太陽城房地產開發有限責任公司作為中國希格瑪有限公司的控股子公司,北京東方太陽城房地產開發有限責任公司通過三年規劃設計,精心打造中國首個大規模成熟退休社區——東方太陽城。已建成項目有:位于順義潮白河畔的北京鄉村高爾夫別墅;位于海淀區知春路的希格瑪中心(包括希格瑪大廈及希格瑪公寓),
決策人 投資方希格瑪公司總裁王曉巖
項目負責人 項目總經理余剛先生、公關部經理高玲女士、銷售部經理 SIMON 先生
項目借鑒美國太陽城
太陽城中心是美國最大的老年社區之一。它位于佛羅里達州坦帕市郊,從 1961 年開始建設,占地 10 平方公里,太陽城中心歷經 40 年的開發建設,不斷繁榮,目前現有來自全美及世界各地的住戶約 17000 名,而且一直處于持續增長的態勢。
這里的居民必須是 55 歲以上的老人,18 歲以下的陪同人士一年居住不能超過 30 天。社區內設計建造了各種戶型以適應不同類型老人的要求。
這里空氣新鮮、綠草如茵、6 個大型開發式社區圍繞著 126 個洞的高爾夫球場和無數個碧綠湖水,一座座獨立的別墅或兩層的公寓就是老人們的家。
這里的房價比正常的市面上的價格便宜 70%,老年人都把這里比作自已的天堂。老年人都喜歡這里每天最美好的事是清晨的高爾夫球、中午的雞尾酒會,晚上的舞會。這里的幾個大會所里,每天安排了豐富多彩的活動,讀書、上課、手工制作、繪畫、音樂、聊天、表演、種植、健身等各種文體項目都能引人入勝。
老年人在這里,精神上得到了安慰、自我價值得到了實現。
太陽城中心,是高爾夫球愛好者的天堂,伴隨清晨的鳥鳴,人們踏進擁有 126 個洞的高爾夫球場,揮桿遠望,舒展身心。這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。無論您是初學者還是高手,都可以享受高爾夫球。在交納入會費后,每年每人費用大約為$1500。太陽城中心是世界聞名的BEN
SUTTON 高爾夫學校的本部。全美草地保齡球錦標賽也在這里舉行。
不少老年人有過這樣的經歷,從廣闊天地回到家庭的小圈子,感到六神無主,英雄無用武之地,因此,心情煩躁甚至加快了生命的衰老,而一旦住進了太陽城中心,就象返老還童,壽命比外界平均延長了近 10 歲,生活充實而又富有光彩,從心理的失衡到新的平衡,其中的原因就在于在這里得到了精神的安慰,真正享受到了生活。
東方太陽城項目理念設計
東方太陽城是"全新退休生活的領跑者",是一個以美國太陽城中心為藍本設計建設的符合中國特色的大型退休生活社區。旨在創建和實現一種全新的家庭生活結構觀念和全新的退休生活理念,簡單的概括可以總結為全新退休生活的四個現代化:
環境生活自然化:
◎◎◎◎ 美國 SASAKI 名匠心血,傾力巨作 7000 畝林地毗鄰 2000 畝潮白河水面。近 3500畝規劃面積,
0.23 容積率社區內近 200000 平方米水面與潮白河相通,微波泛舟,恍似江南。
起居生活便捷化所有建筑不高于 4 層,公寓必備電梯,光纖入樓,連通世界。
◎◎◎◎
點式、板式、聯廊、聯體別墅和別墅,69-250 平方米的多種建筑形式,盡數傍水而立,提供最大選擇可能。房屋設計著眼于一生的方便使用,無障礙設計,電子安防與呼救,凸現持續人性關懷。中日友好醫院與東方太陽城連袂出手,為業主建立健康跟蹤檔案。處于主中心和分中心會所內的家政服務部、餐飲購物中心,提供良多生活服務。
社區生活豐富化
◎◎◎◎
社區組織和自發性質的俱樂部和協會,層出不窮。老年大學、圖書館,園藝區,自娛農場……專門提供的電瓶車,為你去社區內任何地方提供方便提供健身房、室內游泳池、室內網球場、桌球室,更有高爾夫球場等體育場所。
家庭生活層次化
◎◎◎◎
豐富的活動區域,提供與母親郊游垂釣,與父親競技揮桿的可能。社區內的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務。規范化社區幼兒園,添一份祖孫情深,減一份日常繁瑣。時間儲蓄,自我管理。
項目地理位置
圖 4 東方太陽城位置圖
6.2 東方太陽城項目的建筑規劃
東方太陽城規劃設計
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美國著名景觀設計公司 SASAKI 公司擔綱整體規劃設計、建筑設計
國內知名設計公司維拓時代建筑設計院
圖 5 東方太陽城規劃平面圖
占地 3500 畝 234 萬平方米,總建筑面積 70 萬平方米,公建面積為 40000 平方米,0.23容積率,SASAKI 在東方太陽城項目上的規劃設計理念源于中國的桃花源記,它注重整體的景觀效果,強調自然、建筑、人文景觀的和諧統一,并提出了一系列嶄新的設計思路,如“組團圍合設計”,“視覺走廊設計”,即確保進入社區的人,站在社區的任何一個地點,都會有通透的視覺景觀感受;
又比如一個 18 洞的標準高爾夫球場環繞整個社區,使東方太陽城成為名副其實的"綠色高爾夫社區";20 萬平米的社區水面更讓東方太陽城充滿靈氣。人行、車行交通系統的劃分充分確保社區內交通的有序化和人性化。
圖 6 東方太陽城一期規劃平面圖
東方太陽城一期位于整個社區的西南角,占地 18.6 萬平米,建筑面積約 9 萬平米,綠化率為 50.8%,容積率為 0.69。一期建筑圍繞著 3 萬平米的水面呈輻射狀排列,以二到四層的低層建筑物業為主。建筑形式包括聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種,面積從 69 到 250 平米不等,四層公寓帶電梯,層高 2.9 米。戶型多樣,可滿足客戶不同需求。
圖 7 東方太陽城一期效果圖
規劃設計單位
外方設計:
國際著名的美國 SASAKI 設計公司擔綱"東方太陽城"的景觀規劃及建筑設計。SASAKI公司在城市與園林設計,度假休閑開發、都市環境、道路和交通項目設計方面享有盛譽:馬薩諸塞州波士頓的濱水花園、意大利撒丁島 Costa
Smeralda、伊利諾斯大學等世界知名設計即出自 SASAKI 的手筆。
在國內,美國 SASAKI 設計公司承接了上海黃浦江兩岸地區的總體規劃、廣州珠江口地區的城市設計及宜昌市城區和濱江概念規劃,皆身手不凡。在社區規劃、景觀建筑方面,Sasaki 閱歷豐富,從中山市山區渡假村、雅居樂園到廣州匯景新城、從宜昌市唐基山森林公園到北京萬柳世紀廣場,SASAKI 揮毫之處,即會呈現壯觀美景。
案例提煉:我從王志綱工作室任高級策劃師時,就開始關注健康產業與房地產業的有效嫁接,全面考察了北京東方太陽城等項目,在健康養生與高級別墅策劃方面處于前沿地位。
中方設計:
北京市維拓時代建筑設計院在北京市住宅規劃與設計領域具有較高聲譽,并且具有豐富的與國際著名建筑師事務所合作設計的經驗。它曾經與美國 HOK、澳大利亞 DCM 及考克思 COX、德國 GM等合作完成許多知名小區,包括陽光 100 國際公寓、錦秋知春住宅小區、鑫兆佳園、遠洋天地(一期)等。
田兵做為北京東方太陽城中方項目建筑師、國家一級注冊建筑師,現任北京市維拓時代建筑設計院建筑專業總工程師,主持設計的萬泉新新家園(二期)及回龍觀住宅區 A08 取均獲得北京市及建設部優秀設計獎,具有豐富的住宅設計經驗。
建筑設計
戶型設計:
建筑形式多樣,一期房屋面積從 69 平方米至 250 平方米的公寓和聯體別墅
大開間設計 6.3 米的豪華面寬 ,落地大窗明廚明衛,采光通透。4 層帶電梯設計,品質一流
。設計布局合理潔污、干濕、動靜分區,充分利用有效面積 ,聯體別墅中庭花園設計
建筑設計:
地面平坦,無高差,通道不設門檻。
戶內外門的寬度均為 1 米,方便輪椅通過。
開關、門鈴和門窗把手等位置適當降低,便于老人使用。
地面做防滑處理。
老人視覺功能下降,提高房間、走廊照明度,部分區域設置長明燈。
老人聽力降低,提高報警聲響。
各種提示標志字體加大,以利老人辨識。
房內設置報警系統,使老人可以隨時求助。
系統設計:
公寓對講門禁系統
安防呼叫系統
壓縮天然氣泄漏報警
社區電子巡更系統
社區入口 IC 卡閘門
網絡光纖入社區、電話線入戶
社區集中供暖(30 元/平方米/一個采暖季)
市政電網供電(國家標準收費)
社區自建天然氣站(市政管線連接后使用市政燃氣,收費標準不高于國家收費標準)
社區深層地下水供水系統
6.3 東方太陽城的運作模式分析
運作模式 總體規劃精雕細琢,先開發景觀、會所樣板房,提前通過客戶營銷方式銷售,目的是加速資金回收,后開發實際建筑項目。
大門入口
客戶第一,漂亮的接待中心首先做好,售樓工作是要注重形象。
樣板間給客戶留下局部印象;湖面給客戶留下景觀印象。
圖 8 東方太陽城運作模式圖
七、 海景金色家園建筑策劃
根據中華國際養生園設計構思場地要求:面積500畝—1000畝左右,具有茂密森林資源的山谷,水源無污染,擁有泉水或溫泉資源,能夠形成小型湖面。擁有適宜種植觀賞花卉的土地20畝更佳。擁有海水與海景資源更佳。用地特點:農業高科技用地與房地產用地相結合,房地產用地200畝以內。
深圳東部沙魚涌項目地塊具有無污染的海岸線資源,用地有小山也有流向大海的溪流,此地人文背景甚佳,東江縱隊等革命舊址均在項目區域。
經過項目實地考察以及對市場的調查與分析,考慮到深圳東部海岸度假物業的大量興建因素,我認為很有必要進行市場細分,建議集團公司在市場差異化方面下功夫,關注老年住宅與度假市場,通過大膽創新贏得屬于中達集團的市場份額。
規劃要點:
建筑用地 30 萬平方米,建議規劃五星級酒店5萬平方米(項目可行性報告另報),高檔別墅區3萬平方米左右,老年公寓 15 萬平方米,針對普通游客市場的三星級標準度假公寓 5 萬平方米,形成深圳最具特色的老年社區,吸引深圳香港以及廣東地區較為富裕的老年退休人群居住。
本項目規劃 5000 平方米深圳國際健康養生園,中西健康養生文化融為一體,不僅能夠為老年人提供健康醫療與服務,而且能夠為游客提供健康服務,起到生命加油站,人體大修廠的作用。
圖 9 東部項目建筑規劃平面圖
沙魚涌海濱環境關系到本項目未來的成敗,因此,我們有必要高起點按照國家生態住宅評估手冊開發整個旅游項目,
1. 大面積綠化,綠化率超過 40%,增加健康養生花卉的種植量。
2. 注重自然采光與太陽能利用,全面注意節水、節電,污水連入市政管道,避免直接對海濱造成污染。
3. 積極采用適合生態住宅的新工藝、新產品與新設備,例如積極采用綠色建材。
4. 所有房間采用綠色裝飾材料,由深圳裝飾協會監督裝飾,實現綠色裝修。
5. 度假村的水景采用循環利用方式,在路徑中有目的設置凈化濕地,種植具有水質凈化作用的植物。
生態住宅與度假村等開發要有所創新,實現社會、環境、經濟效益的統一。
建議項目開發前請國家建設部住宅產業司的生態住宅專家給予指導,開發過程中開始中國生態健康住宅的認定工作,為項目的營銷奠定堅實的基礎。
老年住宅建筑規范:
關于建筑出入口
1、老年人居住建筑出入口,宜采取陽面開門。出入口內外應留有不小于1.50m×1.50m 的輪椅回旋面積。
2、老年人居住建筑出入口造型設計,應標志鮮明,易于辨認。
3、老年人建筑出入口門前與室外地面高差不宜大于 0.40m,并應采用緩坡臺階和坡道過渡。
4、緩坡臺階踏步踢面高不宜大于 120mm,寬不宜小于 380mm,坡道坡度不宜大于 1/12。臺階與坡道兩側應設欄桿扶手。
5、當室內外高差較大過坡道有困難時,出入口前可設升降平臺。
6、出入口頂部應設雨蓬;出入口平臺、臺階踏步和坡道應選用堅固、耐磨、防滑的材料。
關于過廳和走道
1、老年人居住建筑過廳應具備輪椅、擔架回旋條件,并應符合下列要求:
A、戶室內門廳部位應具備設置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。
B、戶室內面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離,不應小于 0.50m,應保證輪椅回旋和門扇開啟空間。
C、戶室內通過式走道凈寬不應小于 1.20m。
2、老年人公共建筑,通過式走道凈寬不宜小于 1.80m。
3、老年人出入經由的過廳、走道、房間不得設門坎,地面不宜有高差。
4、通過式走道兩側墻面 0.90m 和 0.65m 高處宜設 40~50mm 的圓桿橫向扶手,扶手離墻表面間距 40mm;走道兩側墻面下部應設 0.35m 高的護墻板。
關于坡道和電梯
1.老年人使用的樓梯間,其樓梯段凈寬不得小于 1.20m,不得采用扇形踏步,不得在平臺區設踏步。
2、緩坡樓梯踏步蹋面寬度,居住建筑不應小于 300mm,公共建筑不應小于 320mm;蹋面高度,居住建筑不應大于 150mm,公共建筑不應大于 130mm。蹋面前緣宜設高度不大于 3mm
的異色防滑警示條,蹋面前緣前凸不宜大于 10mm。
3.不設電梯的三層及三層以下老年人建筑宜兼設坡道,坡道凈寬不宜小于 1.50m,坡道長度不宜大于 12.00m,坡度不宜大于 1/12。坡道設計應符合現行行業標準《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范》JGJ50 的有關規定。并應符合下列要求:
A、坡道轉彎時應設休息平臺,休息平臺凈深度不得小于 1.50m。
B、 在坡道的起點及終點,應留有深度不小于 1.50m 的輪椅緩沖地帶。
C、 坡道側面凌空時,在欄桿下端宜設高度不小于 50mm 的安全檔臺。
4、樓梯與坡道兩側離地高 0.90m 和 0.65m 處應設連續的欄桿與扶手,沿墻一側扶手應水平延伸。扶手宜選用優質木料或手感較好的其他材料制作。
5、設電梯的老年人建筑,電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔架進出方便,轎廂沿周邊離地 0.90m 和 0.65m 高處設介助安全扶手。電梯速度宜選用慢速度,梯門宜采用慢關閉,并內裝電視監控系統。
關于居室
1、老年人居住建筑的起居室、臥室,老年人公共建筑中的療養室、病房,應有良好朝向、天然采光和自然通風,室外宜有開闊視野和優美環境。
2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不宜小于 14m2,臥室使用面積不宜小于 10m2。矩形居室的短邊凈尺度不宜小于 3.00m。老年人基礎設施參數應符合附錄 A 的規定。
3、老人院、老人療養室、老人病房等合居型居室,每室不宜超過三人,每人使用面積不應小于 6m2。矩形居室短邊凈尺寸不宜小于 3.30m。
關于廚房
1、供老年人自行操作和輪椅進出的獨用廚房,使用面積不宜小于 6.00m2,其最小短邊凈尺寸不應小于 2.10m。
2、廚房操作臺面高不宜小于 0.75m~0.80m
,臺面寬度不應小于 0.50m,臺下凈空高度不應小于 0.60m,臺下凈空前后進深不應小
于 0.25m。
3、廚房宜設吊柜,柜底離地高度宜為 1.40~1.50m,輪椅操作廚房,柜底離地高度宜為 1.20m。吊柜深度比案臺應退進 0.25m。
關于衛生間
1、老年住宅、老年公寓、老人院應設緊鄰臥室的獨用衛生間,配置三件衛生潔具。其面積不宜小于 5.00m2。
2、獨用衛生間應設坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不應大于 0.40m,浴盆及淋浴座椅高度不應大于 0.40m。浴盆一端應設不小于 0.30m 寬度坐臺。
3、衛生間內與坐便器相鄰墻面應設水平高 0.70m 的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面應設水平高度 0.60m 的“L”形安全扶手,入盆一側貼墻設安全扶手。
4、衛生間宜選用白色衛生潔具,平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭宜選用欄桿式或掀壓式開關。
5、衛生間、廁位間宜設平開門,門扇向外開啟,留有觀察窗口,安裝雙向開啟的插銷。
關于陽臺
1、老年人居住建筑的起居室或臥室應設陽臺,陽臺凈深度不宜小于 1.50m。老人療養院、老人病房宜設凈深度不小于 1.50m 的陽臺。
2、陽臺欄桿扶手高度不應小于 1.10m,寒冷和嚴寒地區宜設封閉式陽臺。頂層陽臺應設雨篷。陽臺板底或側壁應設可升降的涼曬衣物設施。
3、供老人活動的屋頂平臺或屋頂花園,其屋頂墻護欄高度不應小于 1.10m;出平臺的屋頂突出物,其高度不應小于 0.60m。
關于門窗
1、老年人建筑公用外門凈寬不得小于 1.10m。
2、老年人住宅戶門和內門(含廚房門、衛生間門、陽臺門)通行凈寬不得小于 0.80m。
3、起居室、臥室、療養室、病房等門扇應采用可觀察的門。
4、窗扇宜鑲用無色透明玻璃,開啟窗口應設防蚊蠅紗窗。
關于建筑設備
與室內設施
1、老年人居住建筑居室之間應有良好的隔聲處理和噪聲控制,允許噪聲級不應大于
45dB,空氣隔聲不應小于 50dB,撞擊聲不應大于 75dB。
2、起居室、臥室應設多用安全電源插座,每室宜設兩組,插孔離地高度宜為 0.60~
0.80m;廚房、衛生間宜各設三組,插孔離地高度宜為 0.80~1.00m。
3、老年人專用廚房應設燃氣泄漏報警裝置;老年公寓、老人院等老年人專用廚房的燃氣設備宜設總調控閥門。
4、電源開關應選用寬板防漏電式按鍵開關,高度離地宜為 1.00~1.20m。
5、老年人居住建筑每戶應設電話,居室及衛生間廁位旁應設緊急呼救按鈕。
總建筑面積:30.5 萬平方米。
項目定位:根據本項目地處深圳東部黃金海岸大鵬灣片區及地塊特點,擬建高檔酒店與老年公寓、豪華別墅以及度假公寓,目標客戶以二次置業及成功人士,老年退休人群為主,兼顧外銷市場。老年公寓主力戶型為 50 平方米一房一廳,兩房一廳 60 平方米,主力戶型在 120-150 平方米之間,另外建有160-260 平方米的別墅。
圖 10 海濱度假別墅方案效果圖
八、 深圳國際健康養生園的理念設計
房地產開發同樣存在開發戰略的創新問題。尋求項目開發模式的突破,就是要打破房地
產就是建筑與環境的局限,跳出房地產狹小的專業范疇,把握新世紀客戶的精神追求,挖掘區域文化的精華,達到將旅游、體育、文化產業等與房地產大膽嫁接。開發戰略創新是根本目標,專業房地產開發創新是實施的手段,客戶的滿意才是成功的檢驗標準。
戰略創新是房地產企業競爭靈魂,只有理念突破才能避免大量同質化地產項目,才能繁榮建筑文化,避免國家的巨大經濟損失。例如杭州宋城旅游房地產項目的成功,就是成功的將旅游文化與房地產成功嫁接的實例,它不僅挖掘了宋代文化精華,而且在其它項目博采歐美文化之所長。
靈感曾經是詩人和文學家的專利,初唐的著名詩人王勃曾經在 27 歲以前寫出千古名句:落霞與孤鶩齊飛,秋水共長天一色。隨著人們對思維科學的深入專研,人們對靈感思維的認識發生了深刻的變化,靈感思維不僅存在于文學創造中,而且普遍存在科學實踐中,甚至以抽象思維為主的數學家研究抽象的數學也需要詩人的想象力和靈感。在 1978 年的全國科技大會,中國科學院院長郭沫若先生號召廣大科技者向科學進軍,指出科學的春天來到了,要敢下五洋捉鱉,敢上九天攬月,不要把想象和靈感都讓詩人獨占了。
理念設計是項目的靈魂。鑒于項目地塊優美的海濱環境,特別是深圳海濱資源屬于稀缺資源,通過專家的策劃以海濱山水景觀和活水保養為特征的健康養生理念,權威性和排它性。
本地塊屬于東部黃金海岸片區,但是遠離工業區,自成一體,和葵涌片區項目差異性較大。
因此,根據本項目客戶與策劃定位,建議本項目小區內設立深圳國際健康養生園,獨樹一幟。
推廣主打廣告語:
生命加油站
健康儲蓄所
邁著自信的腳步走入深圳國際健康養生園
容光煥發地走向社會
九、 深圳國際健康養生園的人才經營規劃
人才是地產企業生產要素中最活躍的因素,人才的經營要求不僅要把人才當作智力資本,而且是特殊的資本。讓員工滿意是企業領導人的責任,因為外部顧客的滿意是依靠內部高效率和忠誠的員工提供的,企業有責任為員工提供滿意的服務,不斷根據企業的發展滿足員工物質待遇、精神激勵與學習的需求。
我們在企業經營實踐中,不僅要吸引真正有創造力優秀人才加盟,而且將研究生培養機制與企業人才培訓機制相互結合,將員工的日常工作與研究工作相互結合。
對于員工的培養具體采取如下措施:
1.結合工作崗位,提倡按照工作需要進行學習。2.制定培訓導師與研究導師。
3.重視心理訓練,培養員工良好的心理素質。4.鼓勵與國外大學與一流公司的交流,開闊員工的視野。
我們不僅提倡個人的成才,而且也培養團隊成功。
深圳國際健康養生園是現代科技與傳統養生文化、現代會所經營相結合的產物,只有優秀的經營人才,才能按照系統工程的要求經營好深圳國際健康養生園。
深圳在健康會所經營方面已經作出有益的探索,例如中航健身會進行健身會所連...
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