“彰德府項目”

　營 營

　銷 銷

　策 策

　劃 劃

　案 案

　 目錄部分：

　第一部分：項目背景分析

　1 1 、城市發(fā)展?fàn)顩r和趨勢……………………………………第 3 3 頁

　2 2 、安陽市商業(yè)市場環(huán)境……………………………………第 5 5 頁

　3 3 、安陽餐飲、休閑、娛樂場所市場分析…………………第 2 12 頁

　第二部分：項目定位及整體規(guī)劃設(shè)計思路

　1 1 、項目簡介………………………………………………

　第 第 4 14 頁

　2 2 、項目細(xì)分定位…………………………………………

　第 第 5 15 頁

　3 3 、項目整體規(guī)劃設(shè)計思路…………………………………第 8 18 頁

　4 4 、項目地塊 T SWOT 分析 ……………………………………

　第 第 0 20 頁

　5 5 、項目產(chǎn)品定位及布局……………………………………第 3 23 頁

　第三部分：項目投資估算

　1 1 、項目的財務(wù)分析…………………………………………第 8 28 頁

　2 2 、項目運作模式分析………………………………………第 0 30 頁

　第四部分：項目營銷策略

　1 1 、項目賣點提煉……………………………………………第 2 32 頁

　2 2 、項目銷售策略組合………………………………………第 6 36 頁

　 第一部分：項目背景分析

　1 1 、城市發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 安陽位于河南省的最北部，地處山西、河北、河南三省交匯點，西倚巍峨險峻的太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。現(xiàn)轄一市、四縣、四區(qū)和一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。即：林州市、安陽縣、湯陰縣、滑縣、內(nèi)黃縣、文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。安陽市總面積為 7413 平方公里，總?cè)丝?518.7 萬人。市轄區(qū)面積 543.6 平方公里，城市人口 101.2 萬人。

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　安陽交通

　 安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107 國道貫穿南北。北上 500 公里直達(dá)北京，南下 200 公里直達(dá)省會鄭州。繼續(xù)東向入 310 國道 500 公里可達(dá)連云港。經(jīng) 106、104國道貨車 9 個小時到達(dá)天津港。11 條省級公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊 180 公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共 12 個城市，總?cè)丝诮?6000 萬人。安陽火車站是京廣鐵路干線上的重要車站，車行 1小時 48 分鐘到達(dá)省會鄭州，4 小時 50 分鐘到達(dá)首都北京，每天停靠客車 35 對，交通十分便利。市區(qū)公路縱橫交織，公交線路四通八達(dá)，已形成市內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的交通網(wǎng)絡(luò)格局。

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　安陽歷史 安陽是中國七大古都之一，國家歷史文化名城，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》的發(fā)源地，紅旗渠精神誕生地。早在公元前 1300 多年，商王盤庚遷都于安陽殷都區(qū)小屯一帶，歷經(jīng)八代十二王 255 年之久，距

　 今已有 3300 多年的歷史。這里出土問世了中華民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的青銅器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遺址的發(fā)現(xiàn)與發(fā)掘，在“中國 20 世紀(jì) 100 項考古發(fā)現(xiàn)”評選中名居榜首。安陽之名始于戰(zhàn)國末期。公元 580 年，北周滅北起，鄴城被焚，鄴民全部遷至安陽，安陽遂稱相州，亦稱鄴郡。到了金時期，升相州為彰德府，此名一直經(jīng)明清沿用到民國初年，歷時 700 多年，直到 1913 年，才廢掉“彰德府”一名，重稱安陽縣。老彰德的古城墻，自商代之后，也是屢經(jīng)興廢的，三國時期曹操所建鄴城就堪稱是中國封建王朝最早有完善規(guī)劃的都城。當(dāng)時的鄴城布局嚴(yán)謹(jǐn)，分區(qū)明確，中軸對稱，宮苑結(jié)合，成為后世都城建筑的典范。老彰德的街名很有講究，老城內(nèi)有“九府十八巷、七十二胡同”之說。“九府”有；平府、六府、鐵拐府、林府、西府、洛陽府、老府、娘娘府、儒學(xué)府；十八巷有：豆腐巷、三義巷、卜府巷、小顏巷、東鐘樓巷、西鐘樓巷、喬家巷、唐子巷、竹竿巷、裴家巷、香巷、鵝脖巷、紀(jì)家巷、東官帶巷、西官帶巷、夾巷、丁家巷。著名歷史學(xué)家郭沫若曾留下“洹水安陽名不虛，三千年前是帝都”的著名詩句。歷史上著名的文王演易、婦好請纓、蘇秦拜相、西門豹治鄴、岳母刺字等重大事件都曾經(jīng)發(fā)生在這里。

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　安陽經(jīng)濟(jì) “十五”期間，安陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會進(jìn)步得到了較快的發(fā)展。2005 年，全市國民生產(chǎn)總值達(dá)到 556 億元，年均增長 12.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入“十五”末達(dá)到了 8823 元，比上年增長了 11.6%，

　 “十五”期間，安陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)上了一個大臺階，不僅人均生產(chǎn)總值超過了 10000 元，而且發(fā)展質(zhì)量、效益和速度也是前所未有的。

　安陽市委市政府提出來打造豫北區(qū)域性中心強(qiáng)市口號，具體戰(zhàn)略目標(biāo)為：中心城市建成區(qū)人口達(dá)到 150 萬以上，建成區(qū)面積達(dá)到 150㎡公里以上，市區(qū)非農(nóng)勞動占勞動力總數(shù)的比重達(dá)到 90%左右，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 80%左右，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全市的 50%以上，提前 5 年以上在全市率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。在城市人口、經(jīng)濟(jì)效益、建成區(qū)面積等方面力爭處于全省上游，走在全省同類城市前列，成為全市發(fā)長的龍頭和核心增長極。

　2 2 、安陽市商業(yè)市場環(huán)境 ●

　項目背景 安陽市目前的商業(yè)發(fā)展相對集中，以北大街、解放路以及文峰中路為中軸線，向東西兩處擴(kuò)散，形成了整個安陽市的最大商業(yè)圈。

　安陽市現(xiàn)有的商業(yè)總體上呈現(xiàn)“1+3”的格局，即由一個市級商業(yè)中心和 3 條商業(yè)街組成。一個市級商業(yè)中心是指以衛(wèi)東購物廣場、丹尼斯、海鑫購物廣場構(gòu)成的三角形狀的商業(yè)中心，三條商業(yè)街是指北大街、唐子巷、文峰中路商業(yè)街。

　從商業(yè)演化趨勢看，三角形的市級商業(yè)中心的規(guī)模進(jìn)一步膨脹，夏綠地購物中心新近也融入該商圈中，集聚的趨勢不斷強(qiáng)化，安陽一級商圈的地位牢不可撼。但目前該區(qū)域商業(yè)過度聚集，同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重，商業(yè)中心的內(nèi)部分工得不到體現(xiàn)，無法滿足高層次的消費需求。

　 安陽近期開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目夏綠地購物中心、金豪庫、美麗華購物廣場由于商業(yè)定位雷同，銷售手法基本上采用小單位分割產(chǎn)權(quán)、售后返租、承諾固定回報等方式，無論從銷售還是運營狀況來看，均不太理想，使商業(yè)地產(chǎn)投資客對大型商業(yè)項目持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，而相反，商業(yè)中心內(nèi)臨街獨立商鋪行情則一路看漲，從拱辰廣場一樓街鋪 1.2 萬元/平方米到金豪庫一樓街鋪 2.8 萬元/平方米，安陽第一街及唐子巷新近開發(fā)的街鋪更是銷售火爆，街鋪市場呈現(xiàn)出“風(fēng)景這邊獨好”。

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　安陽主要商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)狀 a a 、夏綠地購物中心

　位置：文峰路南北路之間 開發(fā)商：安陽夏綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模：總建筑面積 40000 ㎡，分為 A、B、C、D 四個樓體 結(jié)構(gòu)：地下兩層：地下一層為上海聯(lián)華超市（開發(fā)商投資的加盟店）面積為 6000 ㎡ 地下二層為車庫，200 多個車位 B 區(qū)共計三層，一層運動商城；二層男裝；三層餐飲 C 區(qū)共計三層，一層黃金珠寶；二層名品女裝，三層服裝 開業(yè)時間：2005 年 9 月 18 日 銷售情況：已銷售面積占總面積的 13% 銷售政策：五成十年按揭，售后返租十年，年回報 10% 銷售價格：一層：15000——16800 元/㎡

　 二層：8000——9500 元/㎡

　 三層：5500——6000 元/㎡ 租賃價格：北樓：一層：珠寶 248 元/㎡，化妝品 192 元/㎡，飾品工藝 248 元/㎡，小家電 200 左右，煙酒自營 二層：女裝內(nèi)衣 106 元/㎡；三層：床上用品 80 元/㎡，兒童 72 元/㎡ 南樓：一層：體育用品 100 元/㎡左右，鞋類、健身器材 140 元/㎡；二層：男裝 96 元/㎡；負(fù)一層聯(lián)華超市為加盟店 現(xiàn)大部分調(diào)整為聯(lián)營扣點。

　配套：中央空調(diào)，16 部手扶電梯，4 部垂直電梯 項目分析：該項目是安陽市近期比較大和比較有影響的商業(yè)地產(chǎn)項目，但從目前來看，無論是地產(chǎn)的銷售還是后期的商業(yè)運營，業(yè)績都不太理想，分析其原因有以下幾點：

　（一）前期規(guī)劃問題：

　整個商場象座迷宮，沒有大型現(xiàn)代化商場的氛圍，四個樓體未能較好的連貫起來，這是項目的先天硬傷。

　（二）項目定位問題 未能突出其規(guī)模大的優(yōu)勢，商場定位與其他商場同質(zhì)化，整合品牌的能力差，安陽最大的 MALL 的魅力未能顯現(xiàn)出來。

　（三）開發(fā)商操作思路問題 開發(fā)商過于剛愎自用，不采納專業(yè)策劃公司及業(yè)內(nèi)人士的建議，自身定位不準(zhǔn)，由建筑商轉(zhuǎn)型到零售商，行業(yè)跨度過大，在用人上任

　 人唯親，導(dǎo)致后期運營管理不善。

　b b 、衛(wèi)東購物廣場

　位置：安陽市北關(guān)廣場 開發(fā)商：安陽中房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 運營商：安陽市衛(wèi)東副食品公司 商場面積：

　結(jié)構(gòu)：地下一層為衛(wèi)東超市，面積為 2500 ㎡，商場自營 地上一層為化妝品、黃金珠寶、名煙名酒專柜等，租金：300元/㎡/月 二層為品牌女裝，租金：100—150 元/㎡/月 三層為品牌男裝，租金：80—100 元/㎡/月 項目分析：

　衛(wèi)東已成為安陽商業(yè)的一面旗幟，并且由于位置優(yōu)越，業(yè)績目前看來尚可，但超市面積較小，如沃爾瑪進(jìn)駐，則其將會受到毀滅性的沖擊。精品百貨操作水平一般，未能體現(xiàn)出時尚，前衛(wèi)的特點。

　c c 、衛(wèi)東購物廣場安鋼店

　位置：安鋼文體路中段 開發(fā)商：貞元房地產(chǎn)開發(fā)公司 商場面積：1.8 萬㎡ 結(jié)構(gòu)：地下一層為衛(wèi)東超市，面積為 5000 ㎡ 地上 1/2 層為化妝品、珠寶首飾、小家電等，租金：100—150元/㎡/月

　 地上一層為品牌服裝，租金：90—110 元/㎡/月 項目分析：

　衛(wèi)東安鋼店自 2005 年 9 月 8 日開業(yè)以來，經(jīng)營情況一般。分析其原因一是定位有誤，依然走超市+精品百貨的路線，不適合安鋼生活區(qū)實際情況，二是管理層不穩(wěn)定，導(dǎo)致管理混亂。

　d d 、海鑫購物廣場

　位置：安陽市西環(huán)城中段 商場面積：20000 ㎡ 結(jié)構(gòu)：總計為五層，一層為化妝品、珠寶首飾、鞋類；租金：150—180 元/㎡/月 二層為休閑女裝；租金：100—120 元/㎡/月 三層為品牌女裝；租金：80—100 元/㎡/月 四層為童裝，童鞋類；租金：80 元/㎡/月 五層為品牌男裝；租金：60—80 元/㎡/月 項目分析：

　海鑫購物廣場前身為亞細(xì)亞商場，被安陽市溫州商會以 2000 萬元的價格購買，后又投入巨資（4000 萬元左右）進(jìn)行裝修改造，改造后的商場富麗堂皇，硬件設(shè)施一流，其走高檔百貨的精品化路線能否成功尚需假以時日，拭目以待。

　e e 、美麗華購物廣場

　位置：人民大道與東風(fēng)路交匯處 開發(fā)商：安陽市紅安房地產(chǎn)開有限公司

　 建筑面積：3.6 萬㎡ 商場主體：地下一層，底上三層，局部四層 門前廣場：12000 ㎡，其中 4000 ㎡的休閑綠地，300 個停車位。

　銷售價格：一層均價為 10500—11178 元/㎡

　 二層 6351—7900 元/㎡，均價 7000 元/㎡

　 租金采用返點，一般品牌 22%，大品牌 21%

　 三、四層不賣只租

　 臨街商鋪價格：18000—19000 元/㎡（面積以 24—46 ㎡為主）

　銷售政策：五成十年按揭，返租十年，年回報 10%。

　招商情況：負(fù)一層與家世界簽約，其余正在招商，預(yù)計在 2006年 5 月 1 日前開業(yè) 項目分析：該項目由專業(yè)策劃公司操盤，目前與家世界簽約可帶旺人氣，操作思路正確；但其位置遠(yuǎn)離核心商圈，如依然沿循大賣場+精品百貨的操作路線風(fēng)險較大，經(jīng)營定位將是項目成敗的關(guān)鍵所在。

　f f 、安陽丹尼斯

　位置：位于文峰中路西段 商場面積：1.6 萬平方（在建 3000 平方）

　結(jié)構(gòu)：總計為二層，一層為：珠寶、名表、服裝、鞋類； 租金：約 200 元/㎡-250 元/㎡ 二層為：大賣場 項目分析：丹尼斯是目前安陽經(jīng)營最為火爆的商場，大賣場以其

　 價格低廉、商品豐富吸引了大量的人流，但一層精品百貨運作以專業(yè)水準(zhǔn)來看一般；但從丹尼斯入駐帶旺了整個文峰中路及唐子巷商圈來看，品牌的號召力可見一斑。

　g g 、金豪. . 庫

　位置：安陽市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商：商業(yè)總建筑面積 2 萬平方，寫字樓面積為 7000 ㎡ 結(jié)構(gòu)：商業(yè)為地下一層，地上五層，寫字樓共計九層。

　銷售政策：商業(yè)頭三年包租，年回報率 8%，五成十年按揭 銷售價格：一層鄰街商鋪均價 1.9 萬元/㎡

　 二層為 8000 元/㎡，三層為 5000—6000 元/㎡

　 四層、五層為 3000 元/㎡

　 寫字樓售價為 3500—4000 元/㎡ 銷售情況：預(yù)計已銷售面積為 30% 租賃價格：一層：100 元/㎡，二層：60 元/㎡，三層：40 元/㎡ 項目分析：

　該項目操盤手法較為嫻熟，廣告攻勢兇悍，但由于項目先天設(shè)計有誤（進(jìn)深為 24 米，上下層無法互借人氣），因此商場招商難度很大，寫字樓由于售價過高造成滯銷，雖然以“庫”的概念、沃爾瑪?shù)念}材來抄作，但投資人依舊不買帳。預(yù)計后期運營將會舉步維艱。

　h h 、沃爾瑪購物廣場

　位置：安陽市紅旗路三八崗西南角 開發(fā)商：深圳國際投資公司

　 規(guī)模：總建筑面積為四萬㎡ 結(jié)構(gòu)：地下一層為停車場，地上一層為精品百貨店，地上二、三層為沃爾瑪大賣場。

　項目建設(shè)情況：現(xiàn)已開挖地基，預(yù)計 2007 年春季交工。

　項目分析：

　 該項目由于沃爾瑪?shù)娜腭v將會帶來極旺的人氣，預(yù)計底層商鋪銷售將不存在問題，并且沃爾瑪?shù)牡絹韺觿“碴柫闶蹣I(yè)的洗牌，尤其是對安陽的大型超市，將會受到極大的沖擊。

　i i 、文峰時代廣場

　位置：文峰南路以北，北大街以西 規(guī)模：總占地面積約 1.6 萬㎡ 一層文峰路步行街 240—250 戶，二層商場 8000 ㎡左右，總戶數(shù) 84戶，地下一層是家具城，面積 3000 ㎡左右 戶型面積：一層 24—100 ㎡不等，二層以 20—40 ㎡為主 經(jīng)營品種：一層服裝、手機(jī)、餐飲、美容、婚介及體育用品、益生堂藥店等；二層男女休閑服裝、羽絨服等；負(fù)一層家具。

　租金：一層 80—100 元/㎡/月；二層 50 元/㎡/月，負(fù)一層 30 元/㎡/月 一層步行街路寬 5、6、7、12 米 3 3 、安陽餐飲、休閑、娛樂場所市場分析

　★餐飲 基本集中在文峰南北街和解放路上，主要是大型餐飲店和小餐飲店的集合，分布不集中，餐飲消費市場旺盛，基本滿座率較高，

　 面積超過 1000 平方米的餐飲店有：金麒麟、燒鵝仔、喜相逢、全聚德、華蓮漁港、龍士達(dá)、百年香鍋、巴奴火鍋、臥龍、醒獅沙龍等，客單價消費一般在 50—100 元左右。河南省是中國糧食生產(chǎn)大省，當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣在餐飲上的消費要強(qiáng)于購物，補(bǔ)充并加強(qiáng)餐飲業(yè)種是本案商業(yè)組合的突破口。

　★娛樂 商業(yè)設(shè)施內(nèi)基本沒有娛樂場所，僅為兒童提供的攀爬類等場所也沒有，所有娛樂場所分布在較遠(yuǎn)商圈，DISCO 舞廳較容易被當(dāng)?shù)啬贻p族群接受，較高收入的愿意去演藝大廳看表演，KTV 相對比例較少，沒有全國知名的連鎖品牌。主要有：快樂時光、家多福、英皇會所等。當(dāng)?shù)剌^為知名的娛樂場所有：快樂時光娛樂廣場、NO。1 娛樂廣場、滾石、英皇會所等，客單價消費在 50—60 元左右。

　★休閑場所主要集中為大型洗浴中心和咖啡廳、茶樓，其中洗浴中心有：新天地、世紀(jì)莊園、維多利亞、龍士達(dá)、海藍(lán)春、在水一方等，客單價消費在 50—80 左右。咖啡廳主要有：上島、名典、西提島，專業(yè)茶樓較少，功能主要以棋牌室為主。足療館有：匯力、若石足道等，其余大多為低檔足療。客單價消費在 20—60 元左右。安陽酒吧業(yè)不太發(fā)達(dá)，主要有：風(fēng)鈴酒吧等，表明安陽年輕人消費能力有限。

　★廣場 除衛(wèi)東購物中心門口有較大面積廣場外，其它商業(yè)設(shè)施沒有屬于自己的真正的廣場，且衛(wèi)東的廣場以停車為主，阻礙顧客進(jìn)入商場的通道，人車混雜非常混亂。廣場是集客和景觀的關(guān)鍵。

　通過對安陽商業(yè)現(xiàn)狀的調(diào)查與分析，安陽的大型商場除丹尼斯一支獨秀外，其余商場均舉步維艱，且購物環(huán)境較為單調(diào)，休閑娛樂功

　 能較少，無論從招商還是后期運營管理來講，都困難重重。而安陽的街鋪由于自救能力強(qiáng)，租金價位是水漲船高。同時，從國際、國內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢來看，倡導(dǎo)的第四代商業(yè)模式，即：Open Mall，開放式的、通透的商業(yè)街區(qū)文化，并且融合了休閑、餐飲、娛樂等優(yōu)美的環(huán)境和良好的設(shè)施。這種模式將成為 21 世紀(jì)商業(yè)的主流趨勢。因此，結(jié)合安陽商業(yè)的現(xiàn)狀及國際、國內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的“物質(zhì)”的商業(yè)消費將逐步降低，依托于“體驗經(jīng)濟(jì)”的“休閑娛樂”的消費將成為主流。天時、地利、人和都決定了我們要將該產(chǎn)品打造成具有休閑性質(zhì)的“街鋪”商業(yè)形式。

　第二部分：項目定位及整體規(guī)劃思路

　1 1 、項目簡介：

　項目位于安陽市文峰區(qū)舊城改造核心地段，屬傳統(tǒng)核心商業(yè)圈內(nèi)，位于安陽商業(yè)黃金走廊文峰路——環(huán)路東段，西至夏綠地廣場，地塊東側(cè)朝向安陽新區(qū)，臨街面寬，可分為 A、B 兩大區(qū)域，其中 A區(qū)之商業(yè)部分，B 區(qū)之廣場，休閑廣場與繁華商業(yè)相互交融互動，該項目將是安陽黃金商圈內(nèi)最后一塊商業(yè)寶地。

　項目總占地為 101 畝，其中寬為 125 米，長為 370 米，商業(yè)總建筑面積約 6 萬平方米，是一個集文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住于一體的“城市綜合體”，三大中心廣場、九大主題商業(yè)街、十八個消費板塊的完善規(guī)劃，導(dǎo)入國際大都市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中廳、三廣場純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運動倡導(dǎo)者，項目創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的第四代商業(yè)

　 模式，締造全新的城市生活休閑中心，將綜合品牌專賣店、美食城、酒吧、KTV、足療、迪吧、演藝吧、電影城、兒童娛樂城、體育休閑城、家居家飾、音樂藝術(shù)天地、文化書廊、音像制品、主題餐廳等融購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)多功能為一體的城中之城。

　2 、項目的細(xì)分定位 ● ● 文化定位 由于安陽市是中國歷史文化名城，且地塊位于古城核心地段，從建筑的形態(tài)、外觀來講，服從整個城市的總體規(guī)劃定位的要求，應(yīng)以明清建筑風(fēng)格來表現(xiàn)。另外，安陽古城以彰德府命名將近有千年的歷史，蘊含了豐富的文化內(nèi)涵，這些都決定了項目的定位首先是文化的功能，宣揚安陽文化名城，成為展示安陽文化的一個重要窗口，且廣場負(fù)一層規(guī)劃引入現(xiàn)代化的電影院線和戲院，廣場上要定期舉辦具有地方特色的民俗文化表演，這些都將決定項目建成以后將成為安陽市新的文化活動中心，也從而帶旺地塊人氣，提升項目的品質(zhì)。

　● ● 旅游定位

　 首先項目本身包含著豐富的旅游資源，A 區(qū)地塊包含有蕭曹廟、高閣寺、縣城隍廟，往西油天寧寺，B 區(qū)地塊有袁氏小宅、謝家大院，這些旅游景點將成為安陽古城旅游新的路線。其次，在 B 區(qū)規(guī)劃中有古城樓和城墻，加上廣場定期的民俗文化表演等系列文化活動，都將成為吸引游客的亮點，從而使該地塊成為安陽新的旅游景點，成為安陽旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的典范。

　● ● 休閑定位

　 根據(jù)對全國的城市居民的時間分配，30%的十件事休閑時間，由 30%d的支出要花在休閑上。社會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，意味著休閑經(jīng)濟(jì)時代的到來，或者說休閑社會的來臨。

　休閑又重新回到了中國人的視野中來，從休閑服裝、休閑食品到休閑旅游，從街頭茶館到各式各樣的“吧”，從電影大片到暢銷讀物，各種冠名的休閑的商品和服務(wù)成為了城市的居民消費時尚。于是，休閑作為一種新的消費形式，帶動了城市居民生活結(jié)構(gòu)，社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的及行為方式等系列變化。

　結(jié)合整個社會的發(fā)展趨勢，要想使該項目成為安陽市人民的時尚生活方式中心，必將把休閑的生活方式融入到項目中。A 區(qū)要把休閑的功能放在商業(yè)街區(qū)中，雕塑、噴水圓藝、微縮景觀、休閑椅等休閑設(shè)施，會讓人心曠神怡，在繁華的商業(yè)中體味“休閑”的意境；B 區(qū)規(guī)劃為大型休閑廣場，將為安陽市民提供工作之余放松的場所。

　● ● 餐飲 定位 中國人有句俗話叫“民以食為天”，在中國的商業(yè)地產(chǎn)中首先考慮餐飲。并且在項目的地塊中，文峰北路已形成餐飲一條街的氛圍，金麒麟、大富川菜館、花園酒店等酒店經(jīng)營火爆，因此該地塊具備餐飲的基礎(chǔ)。

　體現(xiàn)餐飲定位要有兩方面的考慮，首先要把國際國內(nèi)的餐飲品牌引進(jìn)，比如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客，中餐有俏江南等知名品牌，這些品牌商家的入駐將成為安陽餐飲業(yè)的風(fēng)向標(biāo)；第二個方面要充分運用好內(nèi)街，引入深具安陽特色的風(fēng)味小吃，形成安陽小吃一條街，

　 填補(bǔ)安陽的市場空白。風(fēng)味小吃以美食薈萃，價格低廉成為安陽市民消費的新熱點。

　● ● 娛 娛 樂定位 針對安陽娛樂業(yè)的現(xiàn)狀，在地塊的規(guī)劃中引入全國連鎖的 KTV、水療、健康、美容機(jī)構(gòu)，提升安陽娛樂業(yè)的消費檔次和品位，并且娛樂業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)決定項目具備“不夜城”的定位基礎(chǔ)。

　● ● 購物定位 通過前期的市場調(diào)研和對安陽當(dāng)?shù)厥袌鱿M狀況的把握，在本項目中要弱化購物的功能，商品定位以中低檔為主。在 B 區(qū)計劃引進(jìn)國際級的零售連鎖機(jī)構(gòu)，如：家樂福、麥德龍、百安居等，以產(chǎn)品品類齊全、價格低廉來吸引大量的人流；在 A 區(qū)負(fù)一層擬引進(jìn)具有量販性質(zhì)的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如：鄭州銀基、國際小商品城、國美電器等，以商業(yè)強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，以中低端的商品對安陽的商業(yè)重新洗牌，從而確定“彰德府”項目在安陽商業(yè)中的龍頭地位。

　● ● 商務(wù)、居住定位 通過對安陽市的商業(yè)步行街及全國的步行街現(xiàn)狀來看，二層以上的商業(yè)的存活率相當(dāng)?shù)停虼嗽陧椖康亩ㄎ恢校毐脔鑿剑竽憚?chuàng)新，引入“SOHO”的概念，將二、三層部分打造成商務(wù)別墅，在建筑設(shè)計中處理好與底層商業(yè)的關(guān)系，在這塊安陽市最好的上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地上打造安陽市的“頂級豪宅”，既具有商務(wù)功能，也具備居住功能，從而解決二、三層商業(yè)難做的局面。

　 3 3 、項目整體規(guī)劃設(shè)計思路

　a、項目規(guī)劃思路的幾個出發(fā)點：

　①整合社會優(yōu)勢（人文、經(jīng)濟(jì)、交通、地域、自然），實現(xiàn)區(qū)域的有效資源拉動，從而對項目起到積極的作用。

　②要把項目放到安陽市提出“打造區(qū)域性中心城市”的大背景下，把項目拔高到相當(dāng)?shù)母叨龋幸环N“舍我其誰”的大氣與霸氣。

　③作為安陽新商業(yè)運動的倡導(dǎo)者，創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的第四代商業(yè)模式。

　④實現(xiàn)市場及消費群體的細(xì)分，在消費群體上挖掘最大市場空間，提高產(chǎn)品競爭力。

　⑤要充分考慮政府、投資者、商家、消費者四者的利益，最終實現(xiàn)多贏，不僅要建的好、賣的好，而且還要運營的好，并將項目打造成為安陽一張精致的名片。

　b、項目規(guī)劃簡介：

　依據(jù)安陽商業(yè)地產(chǎn)以及安陽商業(yè)整體運營現(xiàn)狀，項目的定位及規(guī)劃將避開大型商業(yè)中心目前銷售困難、返租風(fēng)險、運營成本高等多種弊端，導(dǎo)入沿海城市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中層、三廣場純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運動倡導(dǎo)者，項目創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的第四代商業(yè)模式——Open Mall，締造全新的城市生活休閑中心。

　具體規(guī)劃思路為東頭地塊為明清文化主題廣場，是用明清古城墻圍合起來的多功能下沉式廣場，廣場之中，綠坪之上，期間矗立

　 的主題藝術(shù)雕塑，景觀柱、景觀墻、演藝廣場為這個繁華的商業(yè)帶增添了別具意味的人文氣息。安陽老城文化之精粹“九府十八巷”將點綴在廣場之中，與袁家小宅、謝府、蕭曹廟、高閣寺等景點串聯(lián)起來，將此廣場打造為安陽旅游新的景點，以此來帶動地塊人氣，起到項目龍頭之作用，廣場地下一層可預(yù)留項目管線，擬引進(jìn)國際連鎖零售巨頭，如：家樂福、麥德龍等，同時廣場負(fù)一層設(shè)立現(xiàn)代化的影院和戲院，真正使該項目成為安陽新的文化中心。項目向西延伸位三條東西向步行街，在地塊中心設(shè)一中心廣場，設(shè)計為人、車流的集散地，該中心廣場（中環(huán)廣場）為購物休閑廣場，演藝視覺中心、活動的表演舞臺，提供更精彩、狂歡的演出節(jié)目，整個廣場充滿生機(jī)和活力。體現(xiàn)文化氛圍和品位，與東廣場遙相呼應(yīng)，打造為安陽對外的窗口，成為最匯聚人流之處。向西仍為三條步行內(nèi)街延伸至夏綠地廣場，在與夏綠地廣場之間又規(guī)劃為花季廣場，走乏了、逛累了或聊天，或休憩，或賞景，三個廣場將極好的帶動人氣。

　 在臨文峰南北環(huán)路一層建筑以品牌專營店為主，負(fù)一層下沉，其中靠近環(huán)路考慮拿出部分面積做車庫。中心景觀軸線也做成下沉式步行街，其中一層及負(fù)一層以豆腐巷、三義巷、卜府巷、小顏巷、東鐘樓巷、西鐘樓巷、喬家巷、唐子巷、竹竿巷、仁義巷、裴家巷、香巷、鵝脖巷、紀(jì)家巷、東官帶巷、西官帶巷、夾巷、丁家巷等十八巷命名的風(fēng)情街區(qū)構(gòu)成。二、三層由平府、六府、鐵拐府、林府、西府、洛陽府、老府、娘娘府、儒字府來命名的主題館區(qū)構(gòu)成。其中各館可以與一層及負(fù)一層連通，負(fù)一層由停車場乘電梯上二、三層。可以作為居住商務(wù)使用，也可以與一層連接，作為茶樓、酒吧、KTV、足療、

　 美容、健康主題餐廳等多種商業(yè)業(yè)態(tài)使用。

　4 4 、項目地塊 T SWOT 分析 通過市場調(diào)研，以及前期的分析，我們將對項目進(jìn)行 SWOT 分析，以發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，形成將來的項目規(guī)劃及市場定位。

　項目的 SWOT 分析 S：優(yōu)勢 ★地理優(yōu)勢：

　項目處在安陽市老城商圈內(nèi)，屬于核心區(qū)域，地理位置較好，周邊商業(yè)氛圍濃厚，東望安陽新區(qū)，極具想象空間。

　★周邊的消費能力：

　在項目的周圍有著 30 萬以上的居民生活群，而且文峰路貫穿于安陽東西城區(qū)，有著很強(qiáng)的人流。

　★項目自身是一種綜合商業(yè)體：

　項目融休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，多業(yè)態(tài)的相互結(jié)合，使項目本身得到了充分的展現(xiàn)，使項目在最大可能的體現(xiàn)優(yōu)勢外，并且能夠形成互補(bǔ)。

　★良好的開發(fā)商形象：

　開發(fā)商——超越集團(tuán)，作為安陽市實力雄厚的民營企業(yè)，旨在打造品牌地產(chǎn)的開發(fā)理念，可以讓投資者充分的信任，并且在當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫恼Y源和廣泛的人脈。

　★整合業(yè)內(nèi)一流資源：

　項目將整合國內(nèi)一流的設(shè)計公司、營銷公司及商業(yè)運營公司，

　 專業(yè)的精英團(tuán)隊將全力打造安陽商業(yè)新地標(biāo)。

　★中外合資：

　項目由超越集團(tuán)與香港投資公司合作開發(fā)，將融合先進(jìn)的香港房地產(chǎn)開發(fā)理念，并將爭取到最優(yōu)惠的政策扶持。

　★合理的租售比例 項目高于 60%的自有產(chǎn)權(quán)有利于自主經(jīng)營和統(tǒng)一管理。

　W：劣勢 ★地理劣勢：

　位置雖處于文峰中路上，但實際的位置目前已經(jīng)超出了消費者的購物心理距離。安陽市民對文峰中路購物的第一概念是丹尼斯，而丹尼斯在西，項目在東，相對于地理優(yōu)勢而言，地理劣勢的影響力更大。

　★容積率的限制：

　由于安陽老城有層高的限制，因此項目容積率也受到一定限制，不適宜引入大型主力店，而缺乏大型主力店的商業(yè)項目預(yù)熱的時間會較長，因此在項目操作中要倡導(dǎo)“精確制導(dǎo)、定向開發(fā)”的理念。

　★商業(yè)項目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重：

　近期開發(fā)的商業(yè)樓盤如：夏綠地、金豪庫、美麗華，無論從銷售還是到招商，運營狀況均不太理想，安陽商業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。因此本項目要摒棄傳統(tǒng)的商業(yè)的購物為主題，而是以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的新商業(yè)模式，并且打造的產(chǎn)品以“街鋪”為主，使項目贏在定位，贏在規(guī)劃。

　 ★商業(yè)地產(chǎn)運營能力方面的欠缺， 由于先前公司主要做住宅地產(chǎn)的開發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)的整體運作缺乏成熟的經(jīng)驗和模式，商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計方面能力不足，招商渠道不暢，這些都是存在的現(xiàn)實問題。

　O：機(jī)會 ★地理位置：

　該地塊是文峰中路最后一塊商業(yè)寶地，成熟的商業(yè)氛圍，絕佳的地理位置，確實是向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的絕好時機(jī)。

　★區(qū)域發(fā)展的背景：

　安陽市打造豫北區(qū)域中心城市，必然拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而安陽的商業(yè)也必將迎來黃金發(fā)展期。

　★商鋪市場看好：

　安陽投資者均看好核心商圈內(nèi)的獨立街鋪，因此街鋪市場呈現(xiàn)出“一鋪難求”的局面，且單價一路走高。

　★面臨無競爭局面：

　2006 年安陽的大型商業(yè)項目較少，除大華商貿(mào)城外，其余的項目均不構(gòu)成對本項目威脅，而大華商貿(mào)城無論其位置還是項目定位，未必對本項目有較大的沖擊。

　T：威脅 ★投資意識：

　安陽投資市場屬于初級市場形態(tài)，有投資想法但無投資意識和行為，使投資潛力被壓制，需要在培育市場的同時刺激市場的成長。

　 ★商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量大：

　2005 年起，安陽一時間出現(xiàn)了 10 多萬平方的商業(yè)樓盤，導(dǎo)致目前部分開發(fā)商在售樓時困難重重，市場的消化能力出現(xiàn)問題。

　★項目周邊的租金地：

　在項目周邊的租金價位在 75—100 元/平方米/月之間，對于項目的后期租金的回收造成一定的影響，從而為銷售帶來一定的困難。

　★投資者對大賣場的投資謹(jǐn)慎：

　美麗華、夏綠地、金豪庫均采用虛擬分割的銷售形式，但結(jié)果并不理想，說明投資者對大賣場的運營持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　5 5 、項目產(chǎn)品定位及布局

　★項目定位分析：

　如果項目單純規(guī)劃為大賣場，那么與其他大型商場會直接競爭，并且目前在賣的大型賣場中，銷售都是采用虛擬分割，投資者并不買賬，因此在規(guī)劃中不能與其他商業(yè)相似，必須賦予一種獨特的概念在里面。

　另外安陽的專業(yè)市場普遍租金水平低，無法實現(xiàn)項目的高額租金回報，因此專業(yè)市場的開發(fā)是不符合項目的。

　結(jié)論：所以我們應(yīng)根據(jù)安陽市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，以主題概念+大眾化消費為核心，打造出一種全新的街鋪文化。

　★項目定位原則：

　利用安陽的市場環(huán)境、人文特點等因素，故明確定位原則如下：

　1、創(chuàng)新：提出新的經(jīng)營理念，而且該觀念是安陽人從未接觸過

　 的。

　2、實際：能夠切實符合區(qū)域人文價值觀，并在承受范圍內(nèi)超前。

　3、提升到一定的高度，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。

　4、形成最大化優(yōu)勢，形成強(qiáng)勢口碑。

　★總體定位觀念：

　1、主題：“城市購物公園”，依此形成一種時尚的、體驗的、休閑娛樂的“生活方式中心”。

　2、體現(xiàn)城市步行街的綜合優(yōu)勢及文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住等功能。

　3、成為一種時尚的標(biāo)志。

　4、使項目風(fēng)險最小化，達(dá)到最佳的銷售、盈利模式。

　★總體市場定位：

　1、總市場定位：核心商業(yè)圈

　城市步行街 2、業(yè)態(tài)定位：城市購物公園/生活方式中心 3、功能定位：城市綜合體（集文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住等功能于一體）

　4、產(chǎn)品定位：主題商業(yè)街 5、經(jīng)營定位：娛樂購物+一站式消費+體驗式消費+24 小時不夜城 6、市場地位定位：生活中心+消費中心+娛樂休閑中心+商務(wù)中心+形象中心 ★總體規(guī)劃及設(shè)計理念：

　 （一）布局設(shè)計理念：

　a、利用“城市購物公園”的概念，要突出一種時尚，使環(huán)境別具一格； b、使各種布局合理，更利于購物； c、加強(qiáng)對購物環(huán)境便捷性和舒適性的規(guī)劃； d、加強(qiáng)布局的同時，注重投資的售賣的最大性和經(jīng)營的合理性； e、讓每一個主題街區(qū)的定位都清晰易懂，并有利于區(qū)域的劃分； f、讓每一個樓層的設(shè)計都能創(chuàng)造出首層的概念； （二）商業(yè)具體的分區(qū)設(shè)計理念：

　環(huán)境布局設(shè)計規(guī)劃：

　配置：扶梯、觀光電梯等 樓層：一、二層做形象主題設(shè)計，負(fù)一層及三層做目標(biāo)群體的休閑娛樂定位 景觀；設(shè)置體現(xiàn)“明清”文化的景觀，依此能夠體現(xiàn)“購物公園”的文化概念 停車場：設(shè)置地下及地上停車場 （三）項目商業(yè)布局原則：

　商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 原則之一：以全取勝，全中有專； 原則之二：按業(yè)種分類，附帶業(yè)態(tài)； 原則之三：“逛”字在先，“玩”字領(lǐng)路，“購”隨其后； 原則之四：立體貫通、平面交融

　 原則之五：大膽嘗試、力創(chuàng)特色 原則之六：一周一次、一月一次（針對不同商圈的顧客設(shè)計不同的來場購買頻度）

　原則之七：中檔消費為主，兼顧中低收入群體 （四）布局理念：

　a、實現(xiàn)購物人群的入口與出口的合理規(guī)劃，并使形成人流的回流； b、注重經(jīng)營項目的合理布局與人群走向； c、項目結(jié)構(gòu)與項目定位相結(jié)合，并保持與項目的經(jīng)營定位相吻合； d、實現(xiàn)各個樓體及樓層之間的完美結(jié)合； （五）商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ★主力店和旗艦店 主力店起到強(qiáng)大的吸引客流的作用，以彰德府項目的設(shè)計安排以及對主力店的選擇要求來看，下述主力店是重點考慮：

　大型超市 大型家居中心 大型娛樂城 上述主力店業(yè)態(tài)的不同，有利于充分滿足人們對中高檔時尚商品，日常生活消費以及家居用品 的全方位需求，這種主力店的聚合是目前安陽絕無僅有的，核心優(yōu)勢十分明顯，對大規(guī)模集聚客流，提升市場人氣，創(chuàng)造黃金旺市是十分必要的。

　 ★零售 集各類零售業(yè)態(tài)于一體，包容有商品大類，主要有：服裝、裝飾類商品；金銀、珠寶、首飾類商品；家用電器類商品，箱包類商品；文化、體育用品；電信類產(chǎn)品；床上用品及家居類產(chǎn)品；數(shù)碼產(chǎn)品；花卉店；兒童用品店； ★娛樂 主要有：電影院、KTV、酒吧、娛樂城、俱樂部、會所等。

　★餐飲 集各種類豐富餐飲于一體，主題餐飲、風(fēng)味美食、咖啡廳；茶館、酒吧、小吃、冷飲。

　★休閑 各類休閑方式的有機(jī)組合，集合類娛樂場所于一體，主要有：

　運動類休閑、服裝類休閑、文化類休閑、酒店、咖啡廳、美容美法、足浴按摩、健身。

　★文化 集各類文化產(chǎn)品和文化場所于一體，主要有：

　古玩字畫、陶瓷精品、古典家私、根雕、石雕、圖書文化用品、畫廊、培訓(xùn)中心 ★旅游 設(shè)置完善的旅游功能布局：

　主要有：旅游工藝品、旅游紀(jì)念、名優(yōu)土特產(chǎn)、手工藝品、旅游文化展示、旅行社咨詢中心等。

　 ★專業(yè)店、專賣店 圍繞主力店形成專而全、專而精的經(jīng)營系列，發(fā)揮連帶購買、搭配消費的市場系統(tǒng)作用的必然是專業(yè)店或?qū)Ｙu店。主要有：名牌服裝專賣店、金銀首飾專賣店、家用電器專業(yè)店、數(shù)碼專賣店、箱包專賣店、家具專賣店、體育休閑用品專賣店、花卉專賣店、禮品專賣店、名牌手表專賣店、電信產(chǎn)品專賣店、美容化妝品專賣店、皮鞋皮具專賣店。

　★商業(yè)街 商業(yè)街的構(gòu)成體現(xiàn)專而全、專而精的經(jīng)營要求，從而由不同性質(zhì)、不同商品類別的專賣店、專業(yè)店構(gòu)成。這樣做不僅易于形成特色，又可以避免布局的混亂，有利于通過特色商業(yè)街的打造，起到吸引客流和均衡分布，疏導(dǎo)人流的作用。

　主要包括：安陽餐飲小吃一條街、小百貨一條街、化妝品一條街、體育用品一條街、女裝一條街、花卉街、小資購物街、旅游特色產(chǎn)品街。

　第三部分：項目的投資估算

　1、 項目財務(wù)分析 “彰德府”商業(yè)項目靜態(tài)分析測算表 單位（萬元）

　土地款 10006.40（項目面積 56.8 畝，160 萬/畝）

　建安裝修工程費 10386.06 裝修費 4116 電梯安裝 410 前期費用 1204.16

　 施工準(zhǔn)備費 146.78 開發(fā)間接費 1443.43 不可預(yù)見費 300.19 合計 27603.02 “彰德府“商業(yè)項目銷售收入表 單位（萬元）

　一層街鋪 16800 ㎡×15000 元/㎡＝25200 二層商鋪 16800 ㎡×6000 元/㎡＝10080 三層 8400 ㎡×3000 元/㎡＝2520 負(fù)一層 35000 ㎡×3500 元/㎡＝12250 合計 50050 銷售策略為：擬將一層街鋪銷售，二、三層及負(fù)一層作為公司物業(yè)長期持有，預(yù)計年租金收益為 1696.8 萬元。（其中二層為 30 元/平方月，三層為 25 元/平方/月，負(fù)一層為 20 元/平方/月）

　“彰德府“商業(yè)項目營業(yè)稅附加表 單位（萬元）

　銷售稅金 25200×5%＝1260 城建稅 1260×7%＝88.2 教育附加 1260×5%＝63 合計 1411.2 “彰德府“商業(yè)項目成本費用表 單位（萬元）

　 總投資 27603.02 營業(yè)稅附加 1411.2 市場推廣費 費 25200×4%＝1008 合計 30022.2 “彰德府“商業(yè)項目財務(wù)效益指標(biāo)評定表

　財務(wù) 盈利 能力 分析 在具體銷售策略上，僅將一層街鋪銷售，即可回款 22600萬元，其余二、三層及負(fù)一層作為公司長期持有，年租金收益可達(dá) 1696.8 萬元，且公司將長期享有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報及商業(yè)的增值回報； 因此項目具備商業(yè)地產(chǎn)投資回報期短，且長期穩(wěn)定增長的高回報。

　“彰德府”商業(yè)項目靜態(tài)分析測算表通過對“彰德府”商業(yè)項目的財務(wù)效益評價計算分析，該項目投資回報期短，財務(wù)效益比較好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，該項目能在財務(wù)上可行。

　2 2 、運作模式分析：

　模式一、按房地產(chǎn)投資開發(fā)銷售 利：由于項目建設(shè)周期短，回報利高，具有房地產(chǎn)投資短、平、快的特點； 弊：由于本項目商業(yè)體量大，短期內(nèi)上市會導(dǎo)致價格下滑，且產(chǎn)權(quán)分割銷售后，會給后期招商運營管理到來諸多困難，無法形成持續(xù)旺場的局面，因此從二方面來講：一方面是作為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，集團(tuán)將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，要樹立良好的品牌形象和社會形象，

　 物業(yè)長期持有，通過后期運營管理才能將生地變熟地，熟地變旺地旺地變寶地； 另外長期持有物業(yè)，公司將與廣大投資者享有物業(yè)的升值空間。

　模式二、推出房地產(chǎn)信托基金 房地產(chǎn)信托基金（REITS）在國外非常普遍，國外的大型商業(yè)中心幾乎全部都是由房地產(chǎn)信托基金來持有的。首先，信托基金在全世界都有比較好的優(yōu)惠政策，就是免稅，個人投資信托基金是免稅的，機(jī)構(gòu)投資心頭是抵稅率的。商業(yè)地產(chǎn)由于收入來源是租金，零售業(yè)的租金比較穩(wěn)定且每年都要遞增，這就使商業(yè)地產(chǎn)為全世界信托基金最看好的行業(yè)。

　我們在運作“彰德府”項目中推出信托基金。首先是為安陽的機(jī)構(gòu)和老百姓提供一個穩(wěn)定的投資渠道，由政府提供符合國際慣例的優(yōu)惠政策，給安陽的老百姓，包括安陽的養(yǎng)老基金，保險基金一個穩(wěn)定的投資渠道。

　其次，由于發(fā)行房地產(chǎn)信托基金，因此公司在投資、招商、管理的過程中，沒有了資金的壓力就進(jìn)退自如，計劃控制銷售額不超過物業(yè)總值的 40%，在具體實施中，股本金為 1 個億，主要用于購買土地款，物業(yè)總值的 40%即 2 個億左右用于建設(shè)廣場各項投資，最終較為理想的結(jié)果是用 1 個億的股本金來控制價值 3 個億的物業(yè)，年均回報可達(dá)到 1500 到 2000 萬左右，由此可帶來穩(wěn)定的租金回報，有利于公司將此優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包在香港主板上市，從而拓寬公司融資渠道。

　第四部分：項目營銷策略

　 一、項目賣點提煉

　因為該項目的市場定位為城市步行街，要想成功運作該項目，我們首先應(yīng)將步行街本身研究透，步行街建設(shè)無疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)營中的一個重要的熱點。步行街以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光、商務(wù)等多種需要，而成為城市的窗口。

　步行街在大城市里興旺發(fā)達(dá)，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強(qiáng)大的輻射能力。步行街只是一種包裝，是一種形式，步行街的魅力最后表現(xiàn)依然是這個城市的核心競爭力和城市的吸引力。

　安陽這個城市的核心資源，或者說是核心競爭力依然是殷商文化和古城文化，因此我們這個步行街一定要打文化牌、旅游牌，把安陽的九府十八巷文化融入到項目中，把“彰德府”步行街塑造為濃縮安陽人文歷史的旅游景點，融會歷史文化之醇香，現(xiàn)代商業(yè)文明之風(fēng)采，展示旅游文化新氣象，同時也開創(chuàng)安陽旅游房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和城市運營之先河。

　綜上所述，“彰德府”項目賣點提煉為：

　● 把握城市，選擇安陽 安陽是全國優(yōu)秀的旅游城市，有著歷史悠久的殷墟和聞名天下的人工天河“紅旗渠”。“殷墟”申報世界文化遺產(chǎn)的工作進(jìn)一步加快，以旅游城市為主導(dǎo)的城市發(fā)展，將大大促進(jìn)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)的繁榮。同時國家對中西部地區(qū)的發(fā)展的政策進(jìn)一步傾斜，安陽作為中部地區(qū)的

　 橋頭堡，并且市委、市政府提出將安陽建設(shè)成為豫北區(qū)域性中心城市的發(fā)展思路，這些都是歷史性的發(fā)展機(jī)遇，將引領(lǐng)安陽整個城市的空間發(fā)展方向，使“彰德府”成為城市中最活躍的前景地帶。

　● 黃金商圈，絕版地段 該項目地處安陽市中心黃金商圈，充足的人流量是項目的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項目開發(fā)過后，近幾年內(nèi)不會有第二個類似體量項目出現(xiàn)。

　● 對安陽商業(yè)重新洗牌 本項目以特色的商業(yè)街區(qū)組成的商業(yè)空間，吻合了現(xiàn)代人希望體驗的消費心理特征：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演，融購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光商務(wù)為一體，以功能齊全代表了商業(yè)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，改變了安陽目前商業(yè)同質(zhì)化惡性競爭的局面，對安陽商業(yè)格局及業(yè)態(tài)進(jìn)行重新洗牌。

　● 全新的街式商業(yè)空間 規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時的不夜城有利于增加商家的營業(yè)額和商業(yè)利潤，將商業(yè)街設(shè)計為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購、散步與閑談，大量的步行者將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮。

　● 綜合搭配，優(yōu)勢互補(bǔ) 在商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計中安排了主力店、臨街店鋪、廣場露天營業(yè)區(qū)及攤位等不同的商業(yè)空間，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務(wù)面積需要，也讓

　 業(yè)主按自己的實力大小不同選擇，滿足更多的客戶進(jìn)行經(jīng)營，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經(jīng)營優(yōu)勢互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同開創(chuàng)商業(yè)街的繁華。

　● 長街美景、包羅萬象 項目建成后將是豫北地區(qū)第一長廊的商業(yè)文化步行街，按人造旅游景觀的標(biāo)準(zhǔn)及模式建設(shè)，融會東西方建筑特色，建筑高低錯落，形式流光溢彩，成為安陽又一旅游景點。并在“彰德府項目”的總主題下，分區(qū)推出“九府十八巷”主題館區(qū)、街區(qū)，并沿街形成一個藝術(shù)的長廊，廣場藝術(shù)品、雕塑、噴水園藝、微縮景觀，讓人心曠神怡，在喧囂的都市中尋找心靈的休憩。商業(yè)街將融觀光、購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、商務(wù)于一體，商品包羅萬象，服務(wù)內(nèi)容豐富。

　● 雙街合璧，動靜相交 本項目與安陽主要的商業(yè)街文峰中路并向而行，為商業(yè)步行街的規(guī)劃布局提供了交通與人流解決方案，使文峰中路成為商業(yè)的交通輔助道，車輛可行駛并停放在距離步行街最方便的地方，人們可就近進(jìn)入逛街，創(chuàng)造商業(yè)街的人流、車流、貨流周轉(zhuǎn)順暢無阻的條件，保證商業(yè)街在未來形成強(qiáng)大聚集與輻射力。

　● 三大空間，升值無限 一是本項目是安陽市政府舊城改造的重點項目，是城市發(fā)展的主導(dǎo)力量，并且拆遷力度空前，有著極大的價格上行空間，是為外在增值潛力；二是由于商業(yè)街的整體形象品牌形成，會使本項目物業(yè)的價值提升，是為內(nèi)在增值前景；三是項目將是安陽近幾年開發(fā)的最大的

　 商業(yè)地產(chǎn)項目，絕版之作將意味著有強(qiáng)勁升值空間。

　● 政企聯(lián)手，強(qiáng)力推進(jìn) “彰德府”項目為安陽市重點工程，是培育安陽新的經(jīng)濟(jì)增長點，服務(wù)于安陽人民的重大舉措。為此，政府將給予大力支持，以協(xié)調(diào)各方面的工作，不僅關(guān)注項目的完美建設(shè)，更要促進(jìn)商業(yè)街在建成后的旺場及可持續(xù)發(fā)展，對消費者有長久的吸引力。

　該項目由河南超越置業(yè)集團(tuán)有限公司和香港投資公司合作開發(fā)，充分利用了企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的投資運營之專長，引入先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計及商業(yè)街的運營理念，配合政府的政策扶持，從而達(dá)到政企聯(lián)手，強(qiáng)力推進(jìn)該項目以完美運營的目的。

　● 統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，一步到位 該項目聘請高水平的規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行功能的科學(xué)分區(qū)和建筑風(fēng)格的統(tǒng)一管理，避免過去同類商業(yè)區(qū)雜亂無章的形象。整體的開發(fā)建設(shè)依照“先地下后地上，先配套后建設(shè)、先景觀后商業(yè)”的原則，將商業(yè)街一步建設(shè)到位。

　“彰德府”商業(yè)文化步行街，則以現(xiàn)代商業(yè)的理念，尋求古今相映、中西合璧的最佳契合，以一街萬象的氣質(zhì)顯示出文化的巨大包容性和與時俱進(jìn)的綜合能力。走在商業(yè)步行街上，以九府十八巷主題商業(yè)街，點綴在其間的休閑廣場的組合變化，給人以節(jié)奏明快、步移景新的感覺，具備了更加豐富的內(nèi)涵和全功能的復(fù)合主題，集旅游、商業(yè)、文化、休閑、購物、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體的步行街區(qū)。

　繁華的步行街鑲嵌于千年古城之間，與人文歷史相映，這本身就凝聚

　 了一種自然風(fēng)采、人文情懷與現(xiàn)代物質(zhì)文明三位一體的美，是對純粹的城市商業(yè)文化的一種超越。

　二、項目銷售策略組合

　銷售策略的推廣，就是火箭的推進(jìn)器，起到了推進(jìn)騰飛的作用。我們將利用安陽一切可以發(fā)揮的社會資源進(jìn)行推進(jìn)，并利用媒體進(jìn)行擴(kuò)大宣傳，通過活動樹立項目的形象，營造項目的銷售潛力。

　銷售策略的原則是“全民性參與

　股份制合作

　 社會化運作”。真正掀起一場全民投資的熱潮，從而將項目迅速啟動，成為全城關(guān)注的焦點和亮點。

　（一）具體銷售策略 ● 業(yè)主俱樂部 成立業(yè)主俱樂部，可以在開發(fā)商開發(fā)的項目中，首先獲得購買權(quán)。對商鋪的購買中，可以獲得一些優(yōu)惠政策，如購鋪時享受較大優(yōu)惠，對運營管理發(fā)表意見，購鋪者如果帶新客戶來享受獎勵政策等。

　● 成立業(yè)主運營管理基金會 開發(fā)商在業(yè)主購鋪后，從購鋪款中抽取 1—3%的資金作為運營管理的保證金。如果運營管理公司出現(xiàn)問題，可以聯(lián)名要求開發(fā)商換公司，或者退還保證金。借此模式來保證未來物業(yè)的升值，并提升項目和公司的形象。

　● 運營管理公司承諾發(fā)布會 以新聞發(fā)布會的形式，商業(yè)運營管理公司與開發(fā)商簽訂協(xié)議，商業(yè)運營管理公司向外界承諾運營管理之規(guī)范，真正使投資者放心。

　 ● 搭建特許與加盟的平臺 由運營管理公司特邀全國特許品牌商家，在“彰德府”步行街內(nèi)設(shè)置分店，建立特許與加盟的平臺，也為眾多商家尋找更多更好的加盟項目，從而使商業(yè)街成為品牌薈萃的地方。

　● 帶租約銷售 運營管理公司與商家聯(lián)系，確定租金，經(jīng)營時間等經(jīng)營細(xì)節(jié)問題，然后讓業(yè)主與商家聯(lián)系、洽談、簽約，確保商鋪能夠租出去，給業(yè)主以投資信心。

　● 專家論壇系列活動 邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、市場專家、經(jīng)營商戶、投資者等共同參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研討會，談?wù)搮^(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和項目的經(jīng)營等，提高項目在社會的價值和達(dá)到最快速的社會認(rèn)同。

　（二）具體銷售方式

　● 一次性付款：一次性付款對資金的回籠，快速實現(xiàn)銷售收益均有積極作用。

　● 銀行按揭：銀行實行五成十年按揭貸款 ● 分期付...

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