XX 泰富項(xiàng)目可行性分析簡(jiǎn)報(bào) XX 泰富於香港注冊(cè)成立，現(xiàn)于香港聯(lián)合交易所上市，並為恒生指數(shù)成份股之一。XX 泰富之最大股東為中國(guó)國(guó)際信托投資(香港集團(tuán))有限公司，是北京中國(guó)國(guó)際信托投資公司的全資附屬公司。

　XX 泰富有限公司(“XX 泰富”)的業(yè)務(wù)集中在香港及廣大的內(nèi)地市場(chǎng)，業(yè)務(wù)重點(diǎn)以基建為主，包括基礎(chǔ)設(shè)施(如橋、路和隧道)、能源項(xiàng)目、環(huán)保項(xiàng)目、航空以及電訊業(yè)務(wù)。另外，本集團(tuán)亦有透過其全資附屬機(jī)構(gòu)大昌貿(mào)易行有限公司及慎昌有限公司進(jìn)行貿(mào)易及分銷業(yè)務(wù)。該集團(tuán)在港擁有多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，包括大型住宅及優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。于一九九七年，公司的總部大樓“XX 大廈”更于中區(qū)海旁落成，為香港海濱的重要標(biāo)志。(摘自 XX 泰富網(wǎng)站) XX 泰富經(jīng)過較全面調(diào)查、分析，對(duì)揚(yáng)州城市的發(fā)展前景充滿信心，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)還具有很大發(fā)展?jié)摿瓦\(yùn)作空間。因此，XX 泰富擬引入國(guó)內(nèi)外高尚居住社區(qū)開發(fā)理念，在揚(yáng)州規(guī)模性發(fā)展 XX 泰富的品牌居住社區(qū)——XX 泰富花園。我們期待著社會(huì)、企業(yè)各界的共同參與，把 XX 泰富花園開發(fā)建設(shè)為揚(yáng)州市第一高尚名牌住宅小區(qū)，為揚(yáng)州市民創(chuàng)造出卓越美好的生活居住環(huán)境。

　第一章 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 一. 揚(yáng)州 2004 年房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 1. 開發(fā)投資情況 揚(yáng)州市統(tǒng)計(jì)局、房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2004 年全年市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 35.16 億元，與 2003 年相比增幅 33.3%。按用途分，住宅投資 29.78億元，2003 年為 20.25 億元；辦公用房建設(shè)投資 0.33 億元，2003 年為 0.94億元；商業(yè)用房投資 4.10 億元，2003 年為 2.67 億元。

　 市區(qū) 2004 年 1-12 月份累計(jì)房屋竣工面積 139.47 萬 m 2 ，同比增長(zhǎng) 23.3%。其中住宅面積 118.88 萬 m 2 ，辦公用房 2.42 萬 m 2 ，商業(yè)用房 16.59 萬 m 2 ，其他用房 1.58 萬 m 2 。而 2003 年全年累計(jì)房屋竣工面積萬 113.08m 2 ，其中住宅101.02 萬 m 2 ，辦公用房 2.99 萬 m 2 ，商業(yè)用房 6.41 萬 m 2 ，其他用房 5.64 萬m 2 。比較圖如下：

　 【結(jié)論】

　從比較圖可以看出，2004 年房地產(chǎn)的投資量與 2003 年相比，開發(fā)投資與施工面積都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，特別是 2004 年第四季度開發(fā)投資金額比以往都高。在 2004 商業(yè)的投資及竣工面積都比 2003 年有大幅度增長(zhǎng)。2004 年房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)紅火了一把，即便政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已作了宏觀調(diào)控，隨著揚(yáng)州地區(qū)本身的發(fā)展，本地及外地的開發(fā)商對(duì)揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊看好。

　2. 土地供應(yīng)情況 揚(yáng)州市國(guó)土資源局對(duì)土地實(shí)行有計(jì)劃、有步驟的供應(yīng)，土地出讓全部采用掛牌、拍賣方式。2004 年 1-12 月份共出讓土地 266.46 萬 m 2 ，成交金額 16.91億元。2003 年揚(yáng)州市區(qū)出讓土地達(dá)到 481.4 萬 m 2 ，則 2004 年比 2003 年減少了 214.94 萬 m 2 ，同比減少 44.6%。

　【結(jié)論】自 2004 年 4 月 29 日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，全省在宏觀調(diào)控中停止供地半年后，揚(yáng)州市的土地投放量也明顯減少，可見政府對(duì)土地的投放量的控制效果顯著，從而合理的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。2004 年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特別是到了第四季度，投放土地總量達(dá)到年度總和的 38%。

　3. 銷售情況 2004 年度銷售備案登記情況表（單位：m 2 ）

　季度 總體 商業(yè)辦公 別墅 住宅 2003 年全年批準(zhǔn)預(yù)售 1688900 199600 147900 1297600 2003 年全年銷售 1153100 162678 73975 916447 2003 年全年銷售率 68.28％ 81.50％ 50.02％ 70.63％ 2004 年全年批準(zhǔn)預(yù)售 202.28 萬 37.12 萬 8.62 萬 117.18 萬 2004 年全年銷售 1330705 211097 117638 1001971 2004 年全年銷售率 65.79% 56.87% 136.47% 85.50%

　 從 2004 年的批準(zhǔn)預(yù)售及 2003 年的批準(zhǔn)預(yù)售情況分析，2004 年全年市區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售總量比2003年上漲了19.8%，并且各類物業(yè)的實(shí)際銷售面積比2003的銷售都有所增長(zhǎng)。

　2004 年批準(zhǔn)銷售的商業(yè)用房比 2003 年增長(zhǎng) 85.9%，給銷售帶來了一定的銷售壓力，2004 年商業(yè)用房銷售率為 56.87%，則有一大部分留在 2005 年的市場(chǎng)； 別墅項(xiàng)目在 2004 年銷售量達(dá)到 11.68 萬 m 2 ，是唯一的銷售面積超過批準(zhǔn)銷售的物業(yè)，但因?yàn)閲?guó)家對(duì)別墅用地的控制，2004 年的批準(zhǔn)預(yù)售量比 2003 年減少 41.72%，在 2004 年別墅的需求量增大，銷售情況好。

　2004年揚(yáng)州普通住宅批準(zhǔn)銷售量比2003年減少9.7%，實(shí)際銷售面積2004年比 2003 年增長(zhǎng) 9.3%，2004 年經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量比較大。

　【結(jié)論】

　總的來說，2004 年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較火熱。2004 年推出的樓盤也達(dá)到近幾年的高峰，東、北、南三區(qū)在 2004 年也推出了不少樓盤；2004年商業(yè)推出量更大，給 2005 年帶來了不小的壓力，銷售前景不容樂觀；別墅樓盤在 2004 年需求旺盛，前景看好。

　4. 價(jià)格走勢(shì) 揚(yáng)州市區(qū)普通商品住宅（含限價(jià)商品房）總體價(jià)格趨勢(shì)29631943198324682559268927552920295518502150245027503050335002年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度 03年4季度 04年1季度 04年2季度 04年3季度 04年4季度元/m 2

　【結(jié)論】

　統(tǒng)計(jì)分析普通商品住宅的價(jià)格走勢(shì) 2004 年 4 季度相比 2003年 4 季度上漲了 274 元/㎡,由于 4 季度相對(duì)是旺季，同時(shí)有一些新的樓盤亮相，4 季度價(jià)格比上季度略有上升，為 2963 元/㎡，總體來說上升幅度較小，平穩(wěn)略升的狀態(tài)。

　二. 2004 年房地產(chǎn)土地出讓分析 1. 2004 年土地出讓總結(jié) 招商時(shí)間 商業(yè)金融辦公 住宅 商業(yè)住宅 其它 合計(jì) 2004.2.27 130 131

　 2 2004.3.4 132

　1 2004.3.18 133

　1

　2004.4.13 135

　1 2004.5.12 139 137、140、141、142、143 136、138

　8 2004.7.30 145、148、149 146、147、

　 5 2004.9.20 151、152、153、

　150、 155 5 2004.11.12 158

　1 2004.11.26 159、160

　2 2004.12.10 161、162、167、170、171、 163、172 165、166、168、169、

　11 2004.12.24 173、181、182、183A、183B、185、186 176、187、188、189、190 177、178、179、180

　16 從 2004 年的土地出讓來分析，上半年只是出讓 13 塊地，而下半年則出讓了 40 塊地。從出讓地塊上來看同 2003 年地 49 塊地大致在數(shù)量上持平。

　2. 土地出讓分區(qū)域分析 區(qū)域 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 北區(qū) 中心區(qū) 地塊 130、135、136、137、138、147、150、171、172、173、175、180、181、189 133、139、140、141、142、145、148、149、152、153、160、161、162、163、165、166、167、177、178、179、183A、183B、185、186、155、158 131、143、146、151、168、182 132、169、170

　177、178、190 面積 724991 1203330 207113 421928 109847 比例 27.18% 45.12% 7.77% 15.82% 4.12% 從上表明顯可以發(fā)現(xiàn)，東區(qū)地土地出讓比例在增大，東區(qū)的土地出讓面積已經(jīng)占到 27％。北區(qū)的土地出讓面積也達(dá)到 16％。總體統(tǒng)計(jì)分析 2004 年全年土地出讓面積約在 267 萬平方米，同去年的 399 萬平方米有一定的差距，但是中間的差距正好同京華城中城的 135 萬平方米相當(dāng)。因此排除京華城中城的特例，總體上出讓土地面積今年同去年大致相當(dāng)。

　3. 土地出讓分用途分析 出讓性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè)金融 其他

　地塊 131、137、140、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、190 136、138、150、165、166、168、169、177、178、179、180 130、132、133、135、139、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186 155 面積 1346397

　 563428

　 752681

　 4703 比例 50.48% 21.12% 28.22% 0.18% 2004 年的商業(yè)金融土地出讓達(dá)到 75 萬平方米，按照最小的容積率 1.2 計(jì)算，則粗略計(jì)算就有 90 萬平方米，考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達(dá)到 2－3。則實(shí)際推出的量將大大超過這個(gè)數(shù)據(jù)。另外還考慮到商住用地大約還有 15％以上的商業(yè)面積，按照商住用地的粗略容積率 1.4 計(jì)算，則在商住用地上還有 10－20 萬平方米的供應(yīng)量。而分析近兩年揚(yáng)州的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售量都不超高

　20 萬平方米。則 2004 年的商業(yè)供應(yīng)量就需要揚(yáng)州消化 5 年以上。

　三. 2005 年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 分析揚(yáng)州 2004 年房地產(chǎn)的情況，同時(shí)根據(jù)國(guó)家及揚(yáng)州的政策影響，預(yù)計(jì)2005 年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)以下趨勢(shì)：

　1. 土地控制更加嚴(yán)格 2004 年末，國(guó)務(wù)院下達(dá)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元表示，明年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。揚(yáng)州 2004 年末大批量推出初看有點(diǎn)突然，尤其在 11－12 月份在前面的土地還沒有成交的情況下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在國(guó)務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。由于近兩年國(guó)家的土地控制，揚(yáng)州新征用的農(nóng)業(yè)用地有限，可以說 2003 年、2004 年的土地供應(yīng)主要是揚(yáng)州以前貯備的土地。經(jīng)過兩年的消化，預(yù)計(jì)也消化了很大部分。尤其從 12 月 24 日推出的土地看，只有一塊地是生地，其它都是熟地。預(yù)計(jì) 2005 年揚(yáng)州的土地供應(yīng)量會(huì)有所減少，特別是上半年有可能和 2004 年上半年一樣，土地供應(yīng)量不大。

　2. 西南區(qū)域及其周邊會(huì)成為新的住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 2004 年西南區(qū)的優(yōu)勢(shì)和重要性得到了充分的認(rèn)識(shí)，開發(fā)項(xiàng)目鱗次櫛比，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。累計(jì)在建和掛牌的地塊有 117 號(hào)、98 號(hào)、74 號(hào)、106號(hào)、100 號(hào)、73A 號(hào)、73B 號(hào)、126 號(hào)、105A 號(hào)、105B 號(hào)、141 號(hào)； 129號(hào)、145 號(hào)地塊等近 20 塊地幅。其中 73A 號(hào)地塊，開發(fā)商為揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的金湖灣小區(qū)項(xiàng)目位于順達(dá)路和振興路之間，規(guī)劃建筑面積 18 萬㎡，以別墅項(xiàng)目為主，兼有多層和小高層項(xiàng)目，占據(jù)了整整一條街區(qū)。

　73B 地塊的明星花園以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積 26 萬㎡；126號(hào)地塊的南浦花園以別墅和多層項(xiàng)目為主，建筑面積 6 萬㎡；105A 號(hào)地塊的星都芳庭以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積 21 萬㎡；105B 號(hào)地塊的淮左

　郡項(xiàng)目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積 9 萬㎡；141 號(hào)地塊規(guī)劃土地面積 11 萬㎡，18 米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項(xiàng)目為主；142 號(hào)約 12 萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項(xiàng)目為主，屆時(shí)該區(qū)可能會(huì)誕生南區(qū)地塊的第一個(gè)高層項(xiàng)目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量勢(shì)必成為揚(yáng)州的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。

　3. 商業(yè)項(xiàng)目可能存在問題 2004 年下半年推出很多商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全年的商業(yè)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量在 33萬 m 2 以上，2003 年商業(yè)辦公用房的銷售量在 16 萬 m 2 。樂觀地預(yù)計(jì) 2004 年全年的銷售量在 18－20 萬 m 2 ，2004 年還有幾個(gè)大型的商業(yè)在 2005 年推出，如濱河城的 8 萬 m 2 、珠寶城一期 6 萬 m 2 、凱運(yùn)天地 5 萬 m 2 、財(cái)富廣場(chǎng) 7 萬m 2 、紅星美凱龍 18 萬 m 2 、京華城中城 18 萬 m 2 等等。在 2004 年末又有一批商業(yè)熟地推出，這些地塊開發(fā)快的話，在 2005 年都可以面市。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢(shì)必給商業(yè)項(xiàng)目帶來巨大的壓力。分析近兩個(gè)季度的數(shù)據(jù)，揚(yáng)州的商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量從 2 季度的占住宅的 30%到 3 季度約占住宅的 50%。而從一個(gè)成熟的市場(chǎng)來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的 10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。由于揚(yáng)州的商業(yè)開發(fā)這幾年剛開始興起，會(huì)有一個(gè)急劇市場(chǎng)補(bǔ)充期，但是近 50%的市場(chǎng)份量來看還是偏大。同時(shí)從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。

　4. 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本因素是市場(chǎng)供求關(guān)系。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。2004 年揚(yáng)州市的土地供應(yīng)已較 2003 年有所減少，土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價(jià)格不會(huì)下降；對(duì)開發(fā)商要求越來越高，國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限價(jià)住宅商品房的大量投入，將抑制整體房?jī)r(jià)快速、大量上升。2005 年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看，沒有引起房地產(chǎn)暴

　漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢(shì)。

　5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭 2004 年，揚(yáng)州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場(chǎng)份額趨勢(shì)如下圖：

　38.46%5.20%36.70%1.87%8.92%6.94%3.30%3.44%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%第一季度 第二季度 第三季度 第四季度東部北部 在 2004 年東區(qū)的市場(chǎng)份額變動(dòng)較大，在二季度市場(chǎng)份額達(dá)到全市的最低點(diǎn)，而在第三季度卻達(dá)到了 36.70%，第四季度又比第三季度上升了 1.76%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢(shì)正日漸形成，其發(fā)展勢(shì)頭不亞于西區(qū)。

　北區(qū)在 2004 年市場(chǎng)份額在后三季度處于上升趨勢(shì)，但市場(chǎng)份額不是很高。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在 2005 年將會(huì)有很多新的樓盤推出。

　四. 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 京華城中城 a、 基本概況：由揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)，位于文昌西路，揚(yáng)州火車站旁。總建 267 萬平方米的超大體量，住宅 130 萬平方米，復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑，是揚(yáng)州目前規(guī)模最大的樓盤，商貿(mào)與住宅相結(jié)合。分四期開發(fā)，目前開發(fā)第一期，別墅 67 棟，小高層 21 棟。

　b、 推廣訴求：“京華城中城，揚(yáng)州的新市中心”。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達(dá)到 271 畝，且有百萬平方米全生活廣場(chǎng)，首期建設(shè) 18 萬平方米。

　c、 定位與銷售：定位“新?lián)P州市中心第一大高檔住宅區(qū)”，目前第一期在售，2004 年 11 月 7 日開盤，擬定 2006 年 3 月入伙。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190-210m 2 ，疊加別墅 140-160 m 2 。一期銷售不到 30%，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià) 3600元/ m 2 ，疊加均價(jià) 4600 元/ m 2 ，聯(lián)排均價(jià) 5100 元/ m 2 。

　d、 主要優(yōu)劣勢(shì)：規(guī)模大，配套全，開發(fā)商資金雄厚。但價(jià)格較高，且剛開始建設(shè)，小區(qū)尚看不出什么規(guī)模，價(jià)格不夠合理，所以銷售不太好。

　e、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性：揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤，目前建設(shè)銷售正在進(jìn)行中，開發(fā)種類多，但其價(jià)格不夠合理，如果項(xiàng)目開發(fā)出一定規(guī)模，且銷售價(jià)格合理，對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。由于該項(xiàng)目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤量，產(chǎn)品類型與價(jià)位均較為接近，所以與本項(xiàng)目存在有直接競(jìng)爭(zhēng)。

　凱運(yùn)天地 a、 基本情況：揚(yáng)州凱運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處揚(yáng)州市古運(yùn)河?xùn)|岸；項(xiàng)目總占地 324 畝；項(xiàng)目建筑面積 29.05 萬㎡（住宅 20.26 萬 m 2 ）；容積率 1.38；綠化率 37%。共有 1292 戶，住宅，計(jì) 1292 戶（多層 26 幢約 8.69萬 m 2 、小高層 12 幢約 11.57 萬 m 2 、公建配套用房 17 幢約 8.97 m 2 ）。

　b、 三期銷售情況：2005 年 03 月 06 日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。共推出 103 套，已經(jīng)銷售多于 80%，在售小高層與多層均價(jià) 3900 元/m 2 ，三室兩廳兩衛(wèi)，120 m 2 ，所占比例 80%，兩室兩廳兩衛(wèi)，90 m 2 ，共 10 戶左右。主要客戶為私營(yíng)業(yè)主、夫妻雙方都有固定收入人群。

　c、 戶型配比：三室兩廳兩衛(wèi) 120 平方米左右（占 80%左右），兩室兩廳一衛(wèi) 93.15 平方米，復(fù)式 180-220 平方米。

　d、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：品牌效應(yīng)，規(guī)模較大，配套設(shè)施較好，揚(yáng)州綜合整治項(xiàng)目，十大實(shí)事工程，五大亮點(diǎn)之一。它創(chuàng)建的是一個(gè)品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。周邊市政配套不太好。

　e、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性：凱運(yùn)天地在揚(yáng)州走的是品牌道路，作了大量宣傳，并與京華城中城一樣用臺(tái)灣知名演員作形象代言人，在揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，并且?guī)?dòng)了東區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)。以古運(yùn)河作主打，銷售情況好，位置離市中心不是很遠(yuǎn)。目前正在銷售，明后年將仍保持相當(dāng)數(shù)量的住宅推出量，與本項(xiàng)目有同類層次客戶資源，競(jìng)爭(zhēng)性較大。

　其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 金湖灣小區(qū)——

　第二章

　 項(xiàng)目概述及客戶定位 一、項(xiàng)目概況 1、地理位置：

　本案位于揚(yáng)州市邗江北路東側(cè)，揚(yáng)冶路北排澇河北側(cè)，地處瘦西湖風(fēng)景區(qū)與西部分區(qū)、西北分區(qū)交匯處，南距廣潤(rùn)發(fā)和來鶴臺(tái)市民廣場(chǎng)約 500 米，地塊周邊分布有海德公園、玫瑰香榭、柳馨花園、翠崗小區(qū)、雍華府、山河園、金菊花都錦繡時(shí)代等大中型住宅區(qū)，所在區(qū)域交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，未來發(fā)展前景良好。

　208 號(hào)地項(xiàng)目區(qū)域位置具體如下圖所示：

　2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

　用地面積 區(qū)塊（m 2 ）

　綠化率 容積率 建筑密度 規(guī)劃用途 限高 502900m 2

　C 區(qū)：102400 ≥35% ≤1.2 ≤30% 二類用地 ≤18m D 區(qū)：72000 ≥25% ≤2.0 ≤40% 二類用地 ≤36m

　本項(xiàng)目 邗江北路 揚(yáng)冶公路 雍華府熙園 海德公園 山河園 柳馨花園 廣潤(rùn)發(fā) 錦繡時(shí)代 金菊花都 文昌西路 來鶴臺(tái) 四望亭路 玫瑰香榭

　E 區(qū)：221300 ≥35% ≤1.2 ≤30% 二類用地 ≤18m F 區(qū)：107200 ≥35% ≤1.6 ≤30% 二類用地 ≤36m

　3、建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)及配套設(shè)施； 4、項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀 本案為農(nóng)牧廠搬遷改造項(xiàng)目，不存在拆遷阻力，條件基本具備明年開工。

　5、本案策劃背景 1、內(nèi)部因素 1）屬規(guī)模較大的近臨市中心的項(xiàng)目，開發(fā)周期預(yù)計(jì)為四年，必須考慮項(xiàng)目的可 持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力及品質(zhì)的超前性； 2）積率較低，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求高。本案必須適應(yīng)當(dāng)前主流市場(chǎng)的需求。

　3）本案的綜合成本決定本案市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)處于中上狀態(tài)。揚(yáng)州房?jī)r(jià)近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。目前揚(yáng)州較大規(guī)模項(xiàng)目均價(jià)一般超過 3300 元/平方米，西區(qū)普通住宅的房?jī)r(jià)在 3200-3900 元/平方米，由于目前揚(yáng)州各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡，尤其是東區(qū)的迅速崛起，價(jià)格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元，使得西區(qū)與往昔相比，失去了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　2、外部因素 1）本案屬揚(yáng)城西區(qū)項(xiàng)目，區(qū)域形象較佳，樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，對(duì)本項(xiàng)目的定位精準(zhǔn)性、運(yùn)作專業(yè)性及營(yíng)銷手段的有效性提出了更高的要求，進(jìn)而為本案帶來新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　二、區(qū)域環(huán)境分析 1、交通條件 本案目前公共交通設(shè)施比較缺乏，但道路交通設(shè)施比較完善——邗江北路50 米，規(guī)劃中的蜀崗路寬 40 米，揚(yáng)冶路寬 35 米，隨著未來的發(fā)展，這一缺憾將得到有效解決，并使本案具有極佳的交通優(yōu)勢(shì)。

　2、周邊環(huán)境 西區(qū)將逐步發(fā)展成為揚(yáng)州未來的城市中心區(qū)，已初步形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，且素質(zhì)較高，而目前本案周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍和生活配套仍比較缺乏，預(yù)計(jì)經(jīng)過 2-3 年的發(fā)展，這現(xiàn)狀將逐步得到改善。

　三、區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位 1、目標(biāo)市場(chǎng)客層特征：

　該區(qū)域客戶基本分為三類：

　 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。

　 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購(gòu)置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。

　留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購(gòu)買力較弱，

　同時(shí)又對(duì)西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。

　2、本案目標(biāo)人群特征 本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領(lǐng)等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。

　3、確定目標(biāo)客戶 客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。

　客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。

　4、產(chǎn)品定位：

　綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。

　第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及物業(yè)類型配比 一、項(xiàng)目市場(chǎng)形象初步定位 ? 激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位 在揚(yáng)州、在今天，人們的需求是什么？ 在人均 GDP 超過 2000 美元的揚(yáng)州市區(qū)，基本的物質(zhì)生活條件是容易達(dá)到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實(shí)現(xiàn)”的表現(xiàn)。

　本項(xiàng)目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚(yáng)州地域的、時(shí)代的個(gè)人需求特點(diǎn)，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。

　? 挑戰(zhàn)市場(chǎng)巔峰的戰(zhàn)略——國(guó)際化社區(qū) 借用發(fā)展商——XX 泰富的國(guó)際化開發(fā)背景，整合一支國(guó)際化的開發(fā)團(tuán)隊(duì)打造出的一個(gè)具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀社區(qū)。

　在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設(shè)計(jì)院；景觀設(shè)計(jì)建議選擇貝爾高林、美國(guó)泛亞易道、德國(guó) WSP 景觀設(shè)計(jì)、澳大利亞 DCM 等參與設(shè)計(jì)；以及物業(yè)管理、營(yíng)銷顧問等一支國(guó)際化背景的團(tuán)隊(duì)。

　旨在通過國(guó)際化團(tuán)隊(duì)制定的一種國(guó)際化的居住標(biāo)準(zhǔn)來建立一個(gè)市場(chǎng)的高度。

　? 迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū) 通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。

　突出本項(xiàng)目緊挨城市未來中心的獨(dú)特位置和一個(gè)近 70 萬平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場(chǎng)特性。

　最后我們綜合將本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：

　國(guó)際化花園城市社區(qū) 二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議 根據(jù)現(xiàn)有政府對(duì)本項(xiàng)目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點(diǎn)存在局限性：

　1、 商業(yè)規(guī)劃在 D 區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價(jià)值； 2、 E 區(qū)限高 18 米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太小； 我司建議 XX 泰富在拿地時(shí)與政府進(jìn)行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。建議做以下修改：

　A、 將商業(yè)功能改為 F 區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標(biāo)。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則； B、 將 E 區(qū)的限高放寬至 36 米。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤(rùn)會(huì)選擇容積率較高的多層住宅，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營(yíng)式排列”。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到 36 米，開發(fā)商可以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個(gè)項(xiàng)目的居住檔次和環(huán)境。

　根據(jù)我司的分析，以上第一點(diǎn)的修改可能性還是較大的，第二點(diǎn)的修改難度存在。以下規(guī)劃思路是以考慮實(shí)現(xiàn)第一點(diǎn)修改，第二點(diǎn)不修改為前提的。

　三、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 擬借鑒國(guó)際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在揚(yáng)州市北部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。

　 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵

　暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置

　優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)

　經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套

　充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合

　合理的市政設(shè)施配套

　規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。

　2、產(chǎn)品特征 以多層住宅產(chǎn)品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。

　3.

　充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

　4.

　本項(xiàng)目所在地的西區(qū)作為揚(yáng)州市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。基于揚(yáng)州區(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及 XX 泰富在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒國(guó)內(nèi)華南板塊大盤運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。

　四、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及物業(yè)類型配比建議 1、該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。

　2、我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

　①總用地面積:

　50.29 萬平方米 其中:

　居住用地:

　43.09 萬平方米 商業(yè)用地：

　7.20 萬平方米 ②總建筑面積:

　62.70 萬平方米 其中:

　居住建筑面積:

　51.90 萬平方米 商業(yè)建筑面積：

　10.80 萬平方米 ③居住用地容積率: 1.20 商業(yè)用地容積率: 1.50 ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品 分區(qū) 容積率 產(chǎn)品 說明 C 區(qū) 0.8 聯(lián)排、疊加別墅和 花園洋房 低密度住宅區(qū) E 區(qū) 1.2 多層住宅

　D 區(qū) 1.6 小高層住宅 盡量將 D 區(qū)與 F 區(qū)的規(guī)劃

　F 區(qū) 2.0 小高層住宅+商業(yè) 功能互換，維持原有面積指標(biāo)不變。

　⑤住宅建設(shè)用地: 51.90 萬平方米。

　產(chǎn)品: 多層

　 51% 四層---五層半花園洋房

　 10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅

　6% 小高層

　 33%

　 3、我司擬定住宅容積率為 1.2 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。

　5、居住區(qū)主要出入口沿?fù)P冶公路和邗江北路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。

　6、由于該項(xiàng)目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 1.5 萬平米，并考慮部分與項(xiàng)目周邊居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營(yíng)業(yè)性公建。

　五、規(guī)劃設(shè)計(jì)示意草圖

　第四章

　項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一.開發(fā)機(jī)遇：

　1.根據(jù)揚(yáng)州市政府將本地塊推出時(shí)間，預(yù)計(jì)在今年年中。

　2.該項(xiàng)目周邊的居住區(qū)已經(jīng)開始形成氣候，該項(xiàng)目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。

　3.該項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。

　鑒于以上幾點(diǎn)，建議 2006 年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 2006 年初開工。

　二.開發(fā)周期安排：

　本項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 26.81 萬平米,其中住宅面積約 25.01 萬平米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積 1.5 萬平米，考慮配套的學(xué)校約 1 萬平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約 0.5 萬平米的非營(yíng)業(yè)性公建,可銷售住宅面積約 25.01 萬平米。營(yíng)業(yè)性公建 0.3 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：

　1、2006 年開發(fā) 10 萬平米。

　2、2007 年開發(fā) 16 萬平米。

　3、2008 年開發(fā) 8 萬平米。

　4、2009 年開發(fā) 4.51 萬平米。

　三.項(xiàng)目分期圖：

　 四.銷售周期安排：

　2002 年銷售 6 萬平米，結(jié)算 6 萬平米； 2003 年銷售 8 萬平米，結(jié)算 8 萬平米； 2004 年銷售 7 萬平米，結(jié)算 7 萬平米 2005 年銷售 4 萬平米，結(jié)算 4 萬平米。

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