烏蘭察布市集寧區房地產調研報告

　前言: 本次調研針對烏蘭察布市舊城區與新城區房地產現狀、價格、產品、營銷詳盡調研,并對板塊特征、發展趨勢、潛在項目進行分析闡述。

　一、

　烏蘭察布市整體房地產市場分析

　1 1、 、 烏蘭察布市整體概況

　? 區位: :烏蘭察布市地處中國內蒙古自治區中部,全市轄 1 區、代管 1 市、4 旗、5 縣,共 11 個旗縣市區,總人口約 272、87 萬人,總面積 5、5 平方公里。烏蘭察布市屬呼包銀經濟區與京津塘經濟帶的結合部,區位優越,東距首都北京 320 公里,西接呼與浩特 130 公里,南倚煤都大同 100 公里,北與蒙古國接壤,距中國北方最大的陸路口岸二連浩特 300 公里,國境線 104 公里。

　 ? 交通: :烏蘭察布市交通發達便利,京包、集二、集通、大淮四條鐵路貫穿全市,集張高速鐵路正在緊張建設當中,全市通車總里程近 7000 公里,形成了以城區為中心,以 110 國道、208 國道與京藏高速、呼滿大通道為主干的公路交通網絡。烏蘭察布市就是國務院批準的對外開放城市,就是自治區東進西出的“橋頭堡”、北開南聯的交匯點,就是連接東北、華北、西北三大經濟區的交通樞紐,也就是中國通過蒙古、俄羅斯與東歐的重要國際通道。張家口至集寧鐵路于 2011 年 4 月 28 日開通,近年來,內蒙古自治區經濟發張步入快車道,對內外開放不斷

　深化,地區間經貿往來日益頻繁,對鐵路運輸提出了新的更高要求。張家口至集寧鐵路就是我國《中長期鐵路網規劃》的重點項目,就是京蘭大通道的重要組成部分,于 2006 年 5 月 1 日開工建設,線路呈東西走向,全長 178、08 公里,建設等級為 1級雙線電氣化鐵路,設計時速 160 公里,預留 200 公里條件,設計貨運能力年 1、3 億噸,線路建成后,使集寧至張家口列車運輸距離較以前縮短 126 公里,旅客列車運行時間縮短 2—3、5小時,為自治區與京津冀地區的經濟文化交流提供了便捷通道,對于緩解自治區中西部地區物資外運緊張狀況,顯著增強以呼包鄂為核心的沿黃沿交通干線經濟帶的競爭力與輻射帶動作用具有重要意義。2010 年 9 月 9 日,準格爾至興與重載高速公路項目啟動,內蒙古淮興重載高速公路就是自治區“十一五”規劃重點工程與西部大開發重點項目,就是中國第一條也就是世界上最長的重載高速公路,項目西起鄂爾多斯市準格爾大街,東止烏蘭察布市興與縣,全長 265 公里,總投資 121、5 億元。公路采用高速公路標準建設雙向五車道,公路建成后年通行能力可達 15000 萬噸,將有效緩解內蒙古西煤東運的交通壓力,成為西北五省通往北京、河北及環渤海地區的能源大通道。

　準興重載高速公路項目就是國家能源配置輸送的現實需要,對于拓寬西煤東送通道,加快自治區能源開發,具有重要的戰略意義。準興路建成后必將緩解當前京藏高速公路、110 國道等交通線路運力緊張的狀況。準興重載高速公路的建設不僅在自治

　區能源開發、輸送方面有著重要的意義,同時也將對烏蘭察布市打造煤炭物流平臺,促進現代物流業發展,更好地發揮區位交通優勢,起到重要的推動作用。

　? 教育: :烏蘭察布市現有三所高等院校,分別為集寧師范學院、烏蘭察布職業學院、烏蘭察布醫學高等專科學校,均在烏蘭察布城區內。隨著烏蘭察布市經濟的騰飛發展,高等教育的水平也不斷地得到提高。

　? 旅游:烏蘭察布蒙語意為“紅山口”,這塊 5、5 萬平方公里的土地,以其濃郁的民族風情,獨特的自然景觀,悠久的歷史文化,眾多的人文古跡,優越的交通區位優勢,成為吸引國內外游客的知名品牌。目前,烏蘭察布市四子王旗杜爾伯特生態草原旅游區與神舟飛船著陸場、涼城岱海山水風光旅游區、察右中旗輝騰錫勒高山草甸草原旅游區、興與蘇木山人造森林野生動物旅游區、察右后旗火山巖地貌考古旅游區、察右前旗黃旗海旅游度假區等,已成為吸引國內外游客觀光旅游避暑休閑的主要目的地。

　? 礦產資源:烏蘭察布市的礦產資源豐富,已經發現的礦種達 68種,已探明儲量并上礦產資源儲量平衡表的的有 36 個礦種,據地質部門測算,全市普查探明的礦產資源潛在經濟價值 408、34億元。全市列為優勢礦產的有:銅、鐵、金、螢石、晶質石墨、石膏、膨潤土、硅藻土、飾面用輝綠巖、石灰石及煤炭等。銀、鉛、鎂、硅石、花崗巖、大理石、芒硝、稀土等開發前景也很

　廣闊。

　? 經濟發展:2010 年,全年地區生產總值 567、6 億元,按可比價格計算,比上年增長11%,增速比全國快0、7個百分點,比全區慢3、9 個百分點。財政收入占 GDP 的比重較上年提高 0、5 個百分點。在追求經濟發展數量的同時,質量有所改善。從進度瞧,一季度同比增長 13、7%,上半年增長 11、8%,三季度累計增長 9、9%,全年增長 11%。分產業瞧,第一產業增加值 94 億元,增長 7、6%;第二產業增加值 296、7 億元,增長 12、6%;第三產業增加值 176、9 億元,增長 10、4%。、全年城鎮居民人均可支配收入14202 元,增長 10、4%。在城鎮居民家庭人均總收入中,工資性收入增長 10、1%,轉移性收入增長 8、5%,經營凈收入增長 15%,財產性收入增長 4、5%。農村居民人均純收入 4451 元,增長 7、4%。其中,工資性收入增長 8、1%,家庭經營純收入增長 7、9%,財產性收入增長 1、6%,轉移性收入增長 5、8%。城鄉居民收入增幅差距由去年的 7、5%縮小為今年的 3%,收入差距逐步縮小。當前,全國經濟正處于由回升向好向穩定增長轉變的關鍵時期。處于經濟崛起的重要時期。加快轉變經濟發展方式為主線,繼續實施生態立市、工業強市、商貿興市與依法治市方略,加快新型工業化、城鎮化與農牧業現代化進程,著力構建“三個基地”(構筑綠色農畜產品生產加工基地,打造馬鈴薯之都;構筑化工原材料工業體系,打造化工原材料基地;構筑自治區重要的碳匯基地,打造風電之都)、打造“三個中心”(將集寧打造

　成區域性中心城市、區域性商貿物流中心與區域性草原文化旅游度假中心)。下大力氣調整優化工業經濟結構,加強規避政策與市場風險的能力,加快新型工業化進程。充分利用區位優勢,大力發展現代服務業,特別就是現代物流、商貿、旅游等產業。

　? 土地供應:2011 年度全市計劃供應建設用地(包括工業園區)5168、665 公頃,其中工礦倉儲用地 2883、925 公頃,占供地總量的 55、8﹪;住宅用地 758、2354 公頃,占 14、7﹪,其中保障性住房用地與中小套型住房用地占住宅用地的 87、61﹪,全部以劃撥方式供地;公共管理與公共服務用地 710、1752 公頃,占供地總量的 13、7﹪,全部以劃撥方式供地;交通運輸用地475、4669 公頃,占 9、2﹪;商服用地為 261、6587 公頃,占總量的 5、1﹪;水利設施用地為 20 公頃,特殊用地為 34、1335 公頃。其中集寧區與工業園區供應量較大,面積 1083、78 公頃,占全市建設用地供應總量的 20、9﹪。從中可瞧出,隨著我市經濟建設與城市建設進入發展高峰期,特別就是各地招商引資工作呈現出強勁勢頭,對建設用地需求量猛增,2011 年地建設用地供應計劃總量較 2010 年供地總量的 826、8593 公頃增長 84%。

　2 2、 、 集寧區房地產建設現狀情況

　中心詞: : 舊城改造

　經調研,從烏蘭察布市近年來的規劃中得知,集寧區自 2011 年開工建設,預計 2013 年保障性住房約為 3、43 萬套,且不斷增加,再加上公務員小區建設約 4208 套, 2012 年至 2013 年新建商品房項目共計

　約為78個,建設規模約為 817萬平米,總投資約202億元,新建設總套數約 8、2 萬套, 2013 年常住人口為 34 萬人,人均住房面積為 29 平方米。由于烏蘭察布市城市進程的加快,政府對城區內的損壞嚴重及一般完好的平房進行大面積拆遷。

　分析: :從全國城鎮人均住宅建筑面積 26、11 平方米來瞧,烏蘭察布市集寧區人均住房面積處于較高水平。供大于求,市場處于買方市場,但住宅質量及品質較差,居住類物業品質有較大的提升空間。

　3 3、 、 集寧區房地產需求情況

　中心詞: : 被動需求、剛性需求

　每年大量的舊城改造及危舊房改建,產生大量的被動需求。但由于集寧區的拆遷政策,這些拆遷戶基本上原址原建,基本上拆遷戶均會由于拆遷獲得一至二套的商品房,這些被動需求會轉化為剛性需求。目前市場上的主力購買力量由三部分構成: ? 由于舊城改造,拆遷力度加大,導致市場對住宅的剛性需求增加(回遷雖解決了一定量的剛性需求,但滿足不了家庭人口成年,獨自生活而產生的剛性需求,在周邊縣城尤為突出)。

　? 改善型購買及投資(改善型購買也逐年上升,集寧中高端定位的項目銷售較好。) ? 周邊旗縣(分化嚴重,一部分成為中高端購買主力,一部分則就是低收入者,對房價比較敏感,主要選擇老城區周邊項目或新區項目)。

　4 4、 、 集寧區房地產現狀及特征

　? 烏蘭察布市房地產市場起步較晚,市場上多層產品依然占據主導地位。

　? 隨著近年來烏蘭察布市房地產的迅猛發展,外地開發商的不斷進駐,小高層、高層所占比重逐年上升,但對于剛性需求的客群仍稍有抗性(電梯安全、電梯費、公攤等) ? 隨著土地價格的不斷上漲,小高層所占的市場比重必將逐年上升,多層住宅將退出主導地位。

　? 烏蘭察布市的市場主力戶型為 80-100 平米左右的兩居,消化速度也最為良好。

　? 由于發展階段及氣候的影響,大多數項目的景觀綠化等品質住宅的意識較為淡薄,同時也給了一些高端定位的項目機會。

　? 本地區多層產品的一層多作為車庫出售,銷售良好,售價也較高(3700 元每平)。

　? 多層住宅的物業費在 0、58 元-1 元左右,小高層住宅的物業費現市場上無具體費用出臺。

　5 5、 、 綜述

　烏蘭察布市地產市場供應充足,遠高于目前市場的消化能力,供大于求的市場關系仍將就是集寧區的最顯著特點,同時多家開發商推出高品質樓盤,其地理位置、交通環境、配套設施、建筑結構、物業服務均具備非常高的競爭力,且通過低價位吸引與截流。伴隨市場

　的逐漸成長化、規范化,由單一的價格拉動競爭演化為多元化綜合的市場競爭局面。

　二、

　烏蘭察布市場格局及區域板塊分析

　1、集寧區房地產板塊劃分

　烏蘭察布市房地產市場現狀發展為三個板塊,城區板塊、新城板塊、橋西板塊。

　2、烏蘭察布市房地產板塊特征 城區板塊

　板塊特征: :傳統的居住、商業、文化中心 板塊優勢: :該板塊地段優勢明顯,為烏蘭察布市的老城區,環境成熟,生活配套完備,出行方便,生活、工作便利高。

　板塊劣勢: :基礎設施陳舊,改造難度較大,目前舊城改造只針對危舊房,對于舊城區的面貌沒有本質性的改變。

　板塊發展: :由于后期儲備開發用地不足,未來基本上圍繞著舊城改造建設,不會有大體量的開發建設。

　項目特征: :為舊城改造項目,均伴有一定的回遷任務。

　板塊價格: :多層主要為回遷,小高層主力價格在 3500—4200 元/㎡左右。

　新城板塊

　板塊特征: :行政中心、文化體育中心 板塊優勢: :市政府、市委及主要行政的單位均位于該區域,隨著市圖書館、體育館、博物館、集寧師范學院、集寧一中的相繼落成,該區域

　相對于舊城區板塊擁有更高的發展平臺,未來發展潛力巨大。

　板塊劣勢: :目前生活配套不盡完善,公交線路少,導致出行不方便,生活、工作不便利。

　居住氛圍仍處于培養階段,區域缺乏客戶認可度。

　板塊發展: :新城一期基本已無空地,二期土地儲備充足。隨著人氣的逐步培養,區域價值將持續彰顯。

　項目特征: :政府行政機構較多,在政府主導下公務員成為區域的主要購買力量。目前區域內在售項目較多,競爭壓力大,小高層、高層為比例相對于舊城區板塊有所增多。周邊旗縣的購買比例也有所增加。

　板塊價格: :多層 2500—3500 元/㎡左右,小高層、高層均價 3800 元/㎡左右。

　橋西板塊

　板塊特征: :危舊房改造 板塊優勢: :與舊城區較近,價格優勢 板塊劣勢: :區域周邊無大型商業配套、且配套設施陳舊,當地人對于該區域認同度較低,區域農鎮氛圍濃厚。

　板塊發展: :區域目前無正式在售樓盤,但潛在放量巨大,隨著集寧房地產價格的持續攀升,該區域作為價格盆地的吸引效果將逐漸明顯。

　項目特征: :性價比較強。

　板塊價格: :區域以一尾盤項目多層價格 2300 元/㎡ 3 3 、烏蘭察布市房地產板塊代表項目分析

　老城區板塊

　? 項目名稱: : 宏屹中央廣場

　開發商: : 內蒙古宏屹房地產開發有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標準 戶型面積區間 高層 11 萬 32 萬 2、8 40% 毛坯 98—180 地址:新體路北側

　電話:0474— 用途:住宅

　交房時間:2013 年 12 月

　存量:4 棟高層,約 4 萬平米

　 銷售周期:4 萬㎡/年 住宅均價:3900 元/㎡,最低價:3300 元/㎡

　最高價 4400 元/㎡。

　暢銷戶型:二居(100—120)

　 優惠:一次性付款 9、5 折,再減 80 元/平米;按揭 9、5 折 周邊配套:新體路小學、光明街小學、星星幼兒園、建行、中行、朗廷洗浴、中心廣場、春天大廈、奧威購物商場 客戶特征:公務員、旗縣、周邊居民、中高收入群體。

　項目點評:

　優勢:宏屹中央廣場位于老城區核心位置,緊鄰光明街、新體路等城市主干道。由高層小高層、商業組成。內設 3000 平米會所、羽毛球館、門球場等,社區內規劃有幼兒園社區醫院、超市等。小區景觀配套有 6000 平米中央景觀噴泉。周邊配套完善,與市繁華商業中心近在咫尺。戶型豐富,有平層有躍層,項目于 2012 年房展會前低于市場價格以 3600 元/ 平米低價入市搶占市場,在展會中成交量 居首。

　劣勢:項目屬于拆遷安置項目,周邊環境居住人口密度大,交通擁擠,拆遷范圍大,涉及拆遷戶多,一定程度上影響項目進展,對準業主來講會增加時間成本及不確定性。

　? 項目名稱: : 虎山新城

　開發商: : 內蒙古宏城房地產開發有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標準 戶型面積區間 小高層、多層 53 萬 92 萬 1、6 35% 毛坯+精裝 80-240 地址:集寧幸福路虎山詳園小區 1 號(藝校南路西二百米)

　 用途:住宅

　交房時間:2014 年 10 月

　存量:二期即將于 10 月開盤,

　 銷售周期:7 萬㎡/年 一期精裝住宅均價:4800元/㎡,最低價:4400元/㎡

　最高價4800元/㎡。

　二期毛坯住宅均價:3800 元/㎡,最低價 3500 元/㎡

　最高價格 4200元/㎡ 暢銷戶型:二居(80—100) 三居室(141

　)

　優惠:1000 抵用 20000

　 周邊配套:生態公園

　老虎山公園

　藝校

　衛校 客戶特征:周邊居民、外來務工。

　項目分析:優勢:虎山新城位于集寧區幸福路,周邊生活配套完善,地理位置優越,產品種類豐富,有躍層、別墅、復式、平層,客戶挑選范圍廣,小區體量巨大,各類自有配套設施完善,小區內規劃有幼兒園、商業廣場等,小區景觀豐富多樣有水上噴泉廣場、街心公園等,產品品質感較強。

　劣勢:小區拆遷范圍大且建設周期長,小區現有業態規劃較為復雜,雜亂給小區帶來了便利的同時,也造成了噪音、環境、安全等隱患。

　? 項目名稱: : 水語山城

　開發商: :烏蘭察布市集寧區嘉華恒業房地產開發有限公司 建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標準 戶型面積 區間 小高層、多層 10 萬 23 萬 2、3 35% 毛坯+精裝 80-113 存量:售罄

　銷售周期:4 年 住宅均價:多層 3000 元/㎡,精裝+500 元/㎡ 戶型配比:在售部分二居(80 ㎡)65%、三居(113 ㎡)35% 暢銷戶型:二居

　客戶特征:改善型自住為主 項目點評:項目定位高端,價格領跑市場,銷售亦迅速異常。項目絕對地理位置并不屬于城區核心區,甚至屬于城區板塊及新城板塊的接壤區域,地塊更就是集寧區之前的垃圾填埋場,但就是其憑借出色的產品力及行銷手段,快速奠定了其集寧第一盤的地位。

　項目詳解: ? 項目具有打造領地感及儀式感的營銷意識

　? 景觀綠化及水系提前呈現

　? 會所提前兌現

　? 精裝標準明示

　? 贈送面積生活展示

　? 項目名稱: : 天成印象

　開發商: : 烏蘭察布市龍翔置業有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標準 戶型面積區間 高層、多層、別墅 40 萬 70 萬 1、75 40% 毛坯+精裝 95—150 地址:工業路與友誼路交匯處西南角

　用途:住宅

　交房時間:2014 年 12 月

　存量:55 萬

　 銷售周期:6 萬/㎡ 住宅均價:3700 元/㎡,最低價:3300 元/㎡

　最高價 4200 元/㎡。

　暢銷戶型: 三居室(100-120 )

　優惠:一次性 9、5 折

　首付每提高 20%優惠一個點 最高 95 折 周邊配套:白泉山生態公園

　老虎山公園

　師范學校

　衛校 客戶特征:周邊居民、外來務工。

　項目分析:優勢:項目位于新老城區交匯處,交通便利,產品種類豐富,二期產品多為多層,產品相對于高層比較受歡迎,小區規劃體量巨大,就是一個集商務辦公、休閑娛樂、高品質住宅別墅于一體的綜合性小區。

　劣勢:小區處于新老城區交匯處,且分布于坡地上,周邊商業氛圍冷淡,需要時間來培養,第一感覺不好。

　? 項目名稱: : 神宇國際

　開發商: : 北京房開控股集團有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標準 戶型面積區間 高層、板樓 167500 54 萬 2、6 36% 毛坯 58-131 地址:集寧區工農大街 57 號神宇國際

　用途:住宅

　交房時間:2014 年 7 月

　存量:30 萬

　 銷售周期:12 萬/㎡ 住宅均價:4300 元/㎡,最低價:3600 元/㎡

　最高價 5000 元/㎡。

　暢銷戶型:二居室(104)

　三居室(130)

　優惠:總價直減 1、5 萬,一次性 95 折,按揭 96 折,分期 97 折

　周邊配套: 學校:五中、工農路小學、文化路小學。

　醫院:醫專附院 餐飲:集寧餐飲最集中區域,吃喝玩樂一站式。

　銀行: 中國建行,建行、工行、郵政 天恒文化廣場;天恒文化廣場向南 100 米,就是綜合餐飲、KTV、洗浴為一體的商業廣場;項目周邊規劃配套完善,為成熟社區地塊客戶特征:周邊居民、外來務工。

　項目分析: 優勢:小區采取人車分流的設計理念,并設有休閑、健身、兒童活動場所,社區服務中心,醫療衛生、銀行、通訊等營業網點。該項目將建成烏蘭察布市第一個首都標準大型綜合社區。

　劣勢:整體小區被主干道分割成 2 塊,整體小區環境大景觀較難實現,不便于小區整體管理。

　新城區板塊

　? 項目名稱: : 塞上江南

　開發商: : 萬邦置業

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標準 戶型面積區間 高層、板樓 6、8 萬 10 萬 1、6 54% 毛坯 98-148 地址:三羊開泰西路 500 米,市公安局東側

　用途:住宅

　交房時間:2014 年 12 月

　存量:9、7 萬

　 銷售周期:開盤銷售 21 套

　住宅均價:3800 元/㎡,最低價:3100 元/㎡

　最高價 4400 元/㎡。

　暢銷戶型:二居室

　優惠:2000 抵 20000

　一次性付款 95 折 ,按揭 97 折 周邊配套:公安局、未來新區商業中心 項目分析: 優勢:小區采用江南風格園林設計低密度小區,地處新城區核心位置,周邊政府職能部門辦公場所云集,未來商業中心,體育場環伺周邊,周邊小區林立,未來發展空間。

　劣勢:新區整體未入住,周邊項目均在建設中,現周邊商業配套均未入住,公共交通不便。

　? 項目名稱: : 維邦世基佳園

　? 開發商: : 維邦世基房地產開發公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標準 戶型面積區間 多層、小高層 6 萬 9、8 萬 1、6 40% 毛坯 110-180 ? 地址:三羊開泰西路 500 米,市公安局東側

　? 用途:住宅

　交房時間:2013 年 12 月

　? 存量 2 萬

　 銷售周期:3 萬/年 ? 住宅均價:3500 元/㎡,最低價:2800 元/㎡

　最高價 3800 元/㎡。

　? 暢銷戶型:二居室、三居室

　? 優惠:現房銷售一次性 9、5 折、按揭 97 折 ? 周邊配套:公安局、未來新區商業中心 ? 項目分析: ? 優勢:地處新城區核心位置,周邊政府職能部門辦公場所云

　集,未來商業中心,體育場環伺周邊,周邊小區林立,未來發展空間。

　? 劣勢:新區整體未入住,周邊項目均在建設中,現周邊商業配套均未入住,公共交通不便。

　橋西板塊

　在售項目均為尾盤, , 無新盤, , 售價均在 2300- -0 2800 元

　/ / 平米左右

　? 宏康 錦城國際嘉園 : 40 萬平米,尾盤 2800 元/平米 ? 朝陽新村:10 萬余平米,2300-2500 元/平米 ? 銀海國際:20-30 萬平米,2800 元/平米 去年開始規劃,未開盤;拆遷中。

　4 4 、綜述分析: :

　? 市場特征: :

　改善住宅的支出正穩步增多,購房需求正在進一步釋放。

　烏蘭察布市的城市化進程正在快速發展,集寧城區平房居民正在“樓房化”,周邊旗縣的中低收入居民不斷進入城區,成為商品房的重要客群之一。

　房地產市場處于初級發展階段,局部內銷市場,受宏觀調控影響較小,房價平穩。

　? 產品特征: :

　多

　層(1-6 層):市場主力的產品形態,區域正處于大面積拆遷,平房樓房化進程快速,當地客群較認可,客群穩定。

　小高層(9-12 層):單價、物業費偏高,銷售狀況一般,但就是隨著市場

　產品特征的多元化,逐漸成為當地住房發展的趨勢,將代替傳統的多層產品。

　花園洋房、高層:少部分富裕人士置業,隨著生活水平的提高,需求將進一步增長。

　? 開發樓盤外立面現狀: :

　立面設計極為簡單,缺乏設計感;材料以涂料為主,缺乏檔次,顏色以大面積艷色為主,顏色對比不強,缺乏美感。

　? 項目物業服務現狀: :安防、保潔不強,門崗門禁簡單,定位高端的項目無法給業主心理安全感與滿足感。

　? 分析: :區域內項目產品設計落后,同質化嚴重,其中對綠化率與景觀設計意識淡薄,本項目應在這方面加大設計力度與營銷方法。區域內項目的營銷手段單一,代理行業壟斷性嚴重,外來代理公司很難生存,無創新營銷手段,售樓處包裝單調、推廣力度小。

　四、營銷策略建議: :

　建議采取高形象、精定位、高性價比的方式作為營銷手段,利用項目前后大公園、大綠化、半山坡地等自然優勢,通過先打造景觀綠化、外部臨街景觀帶、會所等展示元素,吸引外部消費者,提高項目品牌知名度,塑造高品質樓盤及品牌形象展示;在營銷的過程中把本項目作為集寧最宜居高端洋房小區“半山半城”進行高效的渲染。在運用中,鑒于本地區的房價,通過嚴格控制成本標準,提高本項目的綜合性價比,從而使客戶在購買過程中感受到項目品質與項目價格之間的落差,從而形成迅速熱銷的原動力。

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