長沙市商業調查報告

　 湖南凌立投資顧問有限公司 09-01-21

　長沙市商業調查報告

　 湖南凌立投資顧問有限公司

　09- - 01- - 21

　報告結構

　1 全國商業市場簡述

　 重點商圈全面解讀

　 2 3 4 長沙商業市場分析

　結論

　一、 全國商業市場簡述

　1 1 、8 2008 年全國商業房地產發展的顯著特征: : 理性和穩定并存, , 激情與風險共生

　業態結構上——具備復合業態大體量的商業地產供應持續走高,并逐漸成為市場的主流; 建設規模上——全國商業地產無序建設的陰影繼續存在,許多住宅開發企業開始轉向商業地產的運作,這與國內經濟形勢的利好有關； 投資情況上——新的商業地產投資形勢發生了一定的變化,商業地產投資商開始上山下鄉大規模的進行二線或者三線城市商業地產的開發建設； 持有狀況上——市場供應量的激增和企業發展轉型的需要,直接導致了很多開發企業對持有商業地產的思路變的理性了.但是,多數均部分持有,僅僅是為了銷售而持有； 租售價格上——商業地產的實際租售價格并未有大幅度的上揚,保持在相對一個理性的增長幅度之內. 需要著重指出的是 —— 未來三兩年內社區商業將面臨巨大的銷售租賃壓力. . 無住不商的狀況, , 必須引起開發企業和政府機構的足夠重視. .

　2 2 、8 2008 年影響全國商業地產發展的主要因素

　2008 年影響全國商業地產發展的主要因素如下: 在政策層面來看：

　首先是過于強烈的外匯管制,導致了資本難以與項目對接,間接二線乃至三線城市商業地產不溫不火狀態； 其次是各地雖然出臺了相應的商業網點規劃,但是實際執行力度有限,盲目混亂建設的情況時有發生；

　最后,隨著商業零售領域的逐漸開放和國家對房地產的宏觀調控,對于原來施行產權售后返租的商業地產項目 2008 年全國的商業地產已經初步進行了一次洗牌,未來將面臨新一輪的洗牌。

　從市場層面來看：

　首先影響全國商業地產發展的主要因素是供求關系,很多城市的商業地產供應量已經遠遠大于需求量. 其次是商業地產開發種類和形態得到了充分的展現,工業地產和旅游地產逐漸成為新的商業地產開發熱點,間接上提高了商業地產人均擁有值. 最后,部分產權返租商業地產項目未能夠實現良好的經營,兌現經營回報承諾,直接導致了

　綜合來說 ——響 影響 200 ８ 年 全 國商業地產的發展誘因主要是投資資金的缺位和經營水平的缺位, , 導致了 200 ８ 年 全 國商業地產外火內冷的尷尬局面. .

　3 3 、 2009 9 年全 國商業地產發展的趨勢將會怎樣

　產品進行優化創新——2009 年全國受到大市的影響，商業市場也不可避免的受到波及，商業地產的供應量將逐步放緩,整體上將持續維持供大大于求的局面.結構性的調整將出現在產品的優化創新上,創新類型的商業地產項目將繼續獲得相應的生命力. 商業地產企業并購上市——盡管國家對金融體系的監管力度的松動,但是受到之前的影響和經濟危機的威脅，多數開發企業將面臨融資難的困境,為了謀求資本市場的支持,我們有理由相信 2009 年將是中國商業地產企業的并購上市年,這個熱潮將持續相當長的一個時間. 利好因素促進商業地產未來看好——但是，政策的利好和我國經濟的持續發展,乃至商業零售業的開放,這些利好都將繼續刺激我國商業地產的蓬勃發展.如果能夠進一步加大持有型商業地產比例,完善商業地產網點建設體系,全國的商業地產將保持在一個良好的發展階段,取得更大的發展,創建和諧商業地產也將是現實.

　二、長沙商業市場分析

　1 1 、走進長沙

　A、 湖南 省 的區位特點及經濟情況 ――中部和泛珠三角經濟區重合的區域

　 在地理區位方面，湖南位于長江中游腹地，是連接東部沿海省與西部內陸省的橋梁，東接江西，西鄰重慶和貴州，南臨廣東、廣西，北靠湖北，是華中要地，區位獨特優越，交通便捷，是中部和泛珠三角經濟區重合的區域。

　全省土地面積 21.18 萬平方公里，常住人口總數為 6633.8 萬人（截至 2006 年）。受各類優惠政策 的影響，湖南省經濟和社會生活水平逐年遞增， 2008 年國民生產總值達 9873. 17 億元，人均國內生產總值達 13830 元；財政總收入達到 891 億元；城鎮居民去年人均可支配收入為 12505 元，人均消費支出 9169 元；農村居民去年人均收入 4390 元，生活消費支出 4013 元。各金融機構存款余額接近 9800 億元，市場零售總額達 3234.22 億元，較 2007 年增長 9.3%。

　B B 、 長沙市的區位特點及經濟情況 ――中部省會城市中位列第一 作為湖南省的省會城市，政治、經濟和文化中心，長沙市地處湖南省東部，東鄰江西省宜春地區和萍鄉市，南接株洲、湘潭兩市，西連婁底、益陽兩市，北臨岳陽、益陽兩市。全市土地面積 1.1819 萬平方公里，其中城區面積 556 平方公里，下轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花 5 區，長沙、望城、寧鄉 3 縣及瀏陽市。常住人口總數 642.9 萬人，國民生產總值為 1790.66 億元，人均國民生產總值已經達到 27853 元，人均可支配收入達到 13434 元（截至 2008 年），經濟發展和居民生活水平在湖南省居于前列，在中部省會城市中位列第一。

　C C 、 芙蓉區的區位特點及經濟情況 ――長沙第一區

　而“五一”商圈所在的芙蓉區是長沙市的中心城區，是湖南省省委所在地，人流、物流、資金流高度密集；區內有長沙火車站、長沙汽車東站、湖南通信指揮中心等交通、信息樞紐；五一大道、芙蓉路等 20 多條城市主次干道縱橫交錯，京珠高速公路穿境而過，交通十分便利。總面積 40.8 平方公里，常住人口 44.08 萬（截至 2006 年）。

　“十五”期間，芙蓉區深入實施“資源整合、提質增效、開放帶動、強西拓東”的發展戰略，經濟實現了跨越式發展。區域經濟綜合實力全省領先、躋身中西部城區前列。2006 年，芙蓉區 GDP 總量為 272.17 億元，固定資產投資 104.59 億元，社會消費品零售總額 193.17 億元，地方財政收入 13.04 億元，城鄉居民可支配收入分別達到 14694.72 元和 8574 元，鎮鄉居民人均消費支出為 12032.51 元和 7004.83 元。多項主要經濟指標位居全省城區前列。

　 2 2 、長沙商業概述

　 長沙商業在中部的地位

　長沙商業未來扮演角色研究

　提升長沙商業在全國的影響 帶著問題看市場

　 A A 、地理位置，交通優勢

　長沙居華中腹地，扼南北要沖，承東啟西，貫通南北，區位獨特優越，交通便捷，便于東引西進、雙向開拓，是中部和泛珠三角經濟區重合的區際中心交點，長沙區域性中心城市的框架凸現。

　國家實施中部崛起戰略，長沙必將在區域間產業轉移、資源要素流動、市場對接等方面發揮更重要的橋梁和紐帶作用，其區位優勢更顯突出：

　1）長沙在地理位置上處于大三角區域中心和長江經濟帶中腰，在滬港渝大三角經濟圈中具有不可小視的區位優勢；而且更是連接滬港渝三地的交通樞紐，渝長高速公路已納入重慶“十一 2）十五”規劃“三環十縱”一條連接中部、對接長三角、珠三角的重要通道，將使長沙處于重慶、上海兩個中心城市 8 小時物流圈的交匯點；武廣高速鐵路又將使長沙融入武漢、廣州兩個 3）中心城市 3 小時經濟圈中；受滬港渝大三角經濟圈和珠三角經濟圈的交互影響，長沙將有效降低物流成本，極大地提升城市資本競爭力。

　B 、 商業地位

　在商業方面，長沙受到香港、深圳和廣州的輻射，由于湖南很多人員參與深圳早期建設，并且深圳大量企業在長沙投資，深圳商業和消費習慣對長沙乃至湖南影響較大。其次，上海商業對長沙也有較大影響。

　1) 長沙靠近珠三角經濟圈，是支撐沿海、沿江開發地區的后方基地和促進內地和西部開發的先導城市，是湖南省內、西南鄰省及粵港地區的資金、產品、技術、信息、人才等生產要素輸出的主要聚集地之一，在全國經濟戰略布局中，發揮著承東啟西、聯南接北的重要樞紐作用；伴隨著融入泛珠江三角區域合作，長沙在接受港澳產業轉移的梯度轉移方面具有突出的優勢。

　2) 長沙是長株潭一體化的核心和主體，在長株潭城市群發展中起著主導的作用，隨著長株潭一體化進程的加快，其作為現代化區域性中心城市的區位優勢能量將得到更大的釋放，將成為長株潭城市群經濟發展的增長極。

　3) 長沙在湖南商業中應該扮演中高檔品牌消費中心和商業文化傳播中心的角色，中高檔品牌消費建議聚集五一商圈和紅星商圈。

　4) 長沙的區位優勢及地區間產業經濟的聯動發展必將帶動長沙商業經濟的整體漸次升級，隨著城市間交通發展的拓展關聯，城市市政設施及基礎投資的不斷增加，城市商業必將獲得極大的發展機遇。

　5) 商業資源的合理配置應該考慮不同城市產業特點和城市地位，做好分工和協同。長沙和株洲之間在批發業方面要重點發揮株洲產業優勢和長沙消費優勢，建議以服飾批發市場為主的業態在株洲重點發展，長沙可以作為設計和展示中心．生產和交易中心放在株洲。高檔品牌零售中心放在長沙，避免株洲和湘潭建設高檔購物中心造成的浪費。

　c c、 、 提 提 升 長沙 商業在全國影響力的戰略舉措

　1) 如同拉斯維加斯在美國和全球的影響力——長沙應該成為中國的娛樂中心和商業中心。拉斯維加斯是一片沙漠，依靠娛樂業發展起來商業，拉斯維加斯成為全球最具活力的旅游城市。創新成為拉斯維加斯眾多酒店和購物中心的靈魂，旅游成為拉斯維加斯的經濟支柱。

　2) 以湖南品牌戰略提升湖南在全球的競爭力品牌建設——需要數十年的時間，湖南在品牌成長的制度建設方面可以走在全國的前列,根據國際著名品牌的成長規律，為品牌成長創造寬松環境。

　3) 以韓國作為湖南省競爭對象 在全球樹立湖南形象——韓國以韓國文化輸出作為突破口，以韓國三星等眾多品牌同步傳播，韓國的面積和湖南差不多，湖南應該以韓國作為競爭對象，韓國的人均收入已經大道１．５萬美元，湖南目前和韓國有十倍的差距。湖南省作為中國中部核心區域形象應該在全球傳播，長沙作為湖南文化傳播的中心

　 2 2 、 長沙商業整體供銷情況

　分析：數據顯示，2006 年至 2008 年，長沙市商業用房新開工面積共計 496 萬平方米，竣工面積萬平方米，銷售量 256 萬平方米，呈現出明顯的供過于求的狀況。由于零售業競爭加劇，導

　致數個管理不善的(或是定位不準的)大型商場暫時停業以重新定位或裝修，也有部分商場縮減零售樓面，改做其他用途。

　綜合市場調研可了解到，從 2008 年開始的往后三年之內，長沙市商業物業將歷經一個放量的高潮期。

　點評：經過 07 年大量上市，2008 年長沙的商業用房銷售有一定的下滑，這與目前市場信心指數低、供大于求有關系，減少了一些投資者的投資意愿。需要指出的是，中心區的銷售量和價格還是相對平穩。這顯現了投資者對傳統商業中心的趨勢認同。

　重點提示：2008-2009 年多數開發投資企業的商業地產消化任務將主要集中在社區商業方面，銷售、招商、運營將成為處置社區商業的基本任務，開發企業需提前計劃盡早安排。

　 3 3 、 長沙市商業格局 、 根據二 OO 五年七月通過我省專家評審會的《長沙市商業網點布局規劃》，確定了長沙未來 15年城市商業發展總體目標：

　到2020年，建設完善1個市級商業中心、2個市級商業副中心、10個區域性商業中心、30個社區級商業中心和18條主要商業街，并就長沙城市商業發展戰略與發展目標、城市商業中心布局以及特色商業街、商品批發市場、商業零售業態、物流配送業等方面的建設進行了專項規劃。

　 1個市級商業中心即五一廣場商業中心； 2個市級商業副中心指星沙商業副中心和溁灣鎮商業副中心； 10個區域性商業中心分別指火車站、伍家嶺、東塘、紅星、望城坡、撈霞、馬坡嶺、黎托、觀沙嶺和大托商業中心。

　4 4 、長沙商業網點規劃特點

　 5 5 、 根據長沙城市規劃和輕軌變化深化長沙商業網點規劃

　A A、 、 長沙城市規劃特點

　 長株潭空間示意圖

　長沙市總體規劃圖 B 、 長沙輕軌地鐵及高速鐵路建設

　（開福區彩霞路——天心區黑石鋪路）

　預計 2009 至 2014 年，建成 1 號線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長 29.13 公里，設站 20 座。軌道交通１號線不僅是長沙市內交通系統的骨干線路，同時也是長株潭城際交通的重要組成部分。它能與城際軌道交通順暢銜接，兩個軌道系統共同為長株潭三市市民提供快捷、舒適的現代化交通方式，有效縮短三市間的時空距離，促進長株潭一體化的發展。2020 年前建成黃興車輛段與綜合基地翻身垸車輛段和九峰停車場。

　武廣高速鐵路線路圖

　長沙新火車站鳥瞰圖 長沙不僅軌道交通即將上馬,而且武廣高速鐵路經過長沙,高速鐵路長沙站點已經開始興建,今后軌道交通與新火車站無縫銜接。新長沙火車站建成后對長沙批發與零售行業都將產生影響,在長沙新火車站周邊將興建新型城市綜合體和高附加值的批發市場,甚至可能建設長沙 CBD。

　三、 重點商圈全面解讀

　1 1 、 長沙市五大商圈及鋪王競爭比較分析

　東通：火車站商圈 —— 游牧民族的擴 張

　 火車站商圈坐落于長沙城東部，每天不可計量的流動人口支撐起這一商圈的繁華。在專家眼中，火車站商圈是無法復制的：它是長沙最大的口岸型物業，物流始終伴隨著火車站商圈的成長，物業也努力迎合著流動人口的需求，大流通口岸型和大流通市場型是這一商圈獨特之處。

　廣義的火車站商圈包括火車站一帶的阿波羅商業廣場、家潤多超市以及眾多ＩＴ賣場，也包括火車站商圈

　伍家嶺商圈

　東塘商圈

　五一商圈

　溁灣鎮 商圈

　高橋、南湖、三湘、馬王堆等大型市場，保持著蓬勃發展的勢頭。

　商鋪投資分析：具備大量居住人口和流動人口，銷售額得到保證。但中低檔的商業較多，品質和檔次有待提高。

　鋪王：五一路 與車站路交界的臨街獨立街鋪

　 點評：不可多得的旺鋪，每天面對大量流動人口，經營有保障。商家若能將誠信度也一并提升，豎立口碑，必然“商無不勝”。目前，該地段獨立街鋪的價格約在 5 萬元／平方米左右。

　 南旺：東塘商圈 —— 雄踞一隅到合縱連橫

　東塘商圈，長沙商業網點規劃的區域性商業之王，商鋪價格及租金居長沙第二。如今，在長株潭融城的大背景下，野心勃勃的東塘商圈正叫板五一商圈的“一哥”地位，是長沙目前潛力最大的商圈。

　東塘商圈輻射面極大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、紅星－井灣子商圈都處于東塘商圈的大勢力范圍內，規劃中的另一個區域性商業中心大托也同樣位于南城。省府南遷，極大地活躍著南區商業。而隨著長株潭一體化腳步的邁進，這一片區更率先建立起長株潭的空間鏈接。

　商鋪投資分析：人氣旺，潛力大。東塘商圈核心地段的商業成熟，價格同樣不低。雖然高校數量不及河西，但這一區域的高校商業也是一大亮點，湖南女子大學、中南大學鐵道學院、中南林學院等高校云集。

　鋪王：東塘 — 侯家塘沿線的臨街獨立商鋪

　 點評：價格 5 萬元／平方米左右，商業氛圍濃厚，小店鋪大贏家。與黃興路步行街一樣，東塘同樣是長沙人和外地人共同愛好的購物勝地。

　 中鼎盛：

　五一商圈

　—— 沿襲千年王者風范

　幾十個億的年消費額、每天 30 萬人次的人流量，五一商圈不斷創新著現實的財富神話。新推出商業地產項目中，坡子街·上味舫的“千萬鋪王”、南門口的新大陸·銀座等等，無不躍躍欲試，以刷新五一商圈的價格記錄。

　廣義的五一商圈絕不僅僅止步于五一廣場和步行街，而是將袁家嶺、蔡鍔路、中山路、芙蓉廣場、解放西路等區域收歸旗下，形成眾星捧月之勢。

　商鋪投資分析：投資大、漲幅高、發展勢頭強勁。具備得天獨厚的地域優勢，同時擁有政策扶持。商業發展成熟，開發意識超前，具有國際大都市商業中心的特征。不可避免的是，競爭也相當激烈。

　鋪王：黃興南路商業步行街

　 點評：當之無愧的鋪王之王，地段無可比擬，價格同樣令人咋舌，引領著全長沙商鋪價格制高點。目前，步行街商鋪售價一般為 7 萬－9 萬元／平方米，價高者甚至超過 10 萬元／平方米。步行街永遠是商家必爭之地，這不僅取決于它所帶來的巨大人流量和銷售額，在品牌展示方面，步行街同樣表現得出類拔萃。

　西文：溁灣鎮商圈 —— 翩翩儒者爭鋒

　 長沙商業網點規劃中的一大城市副中心，也是河西的商業中心所在。三十年河東，三十年河西，河西新城的營造令人刮目相看。岳麓山為屏，河西的綠色生態環境更勝于河東，響應“住到河西去”口號，河西的人口密度持續增加，進一步拉動商業發展。市府西遷，長沙政治文化中心的西進更為河西城市擴張創造了條件。

　高校商業是河西商業的另一只手，在名校薈萃的河西，學生的消費能力不可小窺，各高校旁直至深夜仍燈火通明的商業街印證了這一點。

　商鋪投資分析：必須看準地段，通程商業廣場附近的商鋪大多價高，高校周邊的商鋪則異常搶

　手。但河西部分區域的商業尚未成熟，價低但經營無保障。

　鋪王：通程廣場周邊的臨街獨立商鋪

　 點評：價高者處于 4.5 萬－5 萬元／平方米之間，人流量大，且具有品牌展示效果。溁灣鎮為歷史悠久的財富寶地，隨著河西的購買力進一步釋放，該商圈的爆發力非常之大，今后可能出現大幅增長。

　 北貴：伍家嶺商圈 —— 商業復興指日可待

　 在長沙商業發展史上，北城曾占據著重要一席。前幾年的北城曾出現沒落之勢，北斗星商廈等的悄然退場，似乎預示著北城商業難成氣候。然而，近兩年北城的復蘇跡象逐漸顯露。霞凝港物流圈輻射全國，正在建設中的兩館一廳，使長沙三角洲成為長沙最大的文化中心。

　近幾年，北城大型住宅樓盤迭出，在拉動更多人口進駐的同時，也成為完善城市功能的另一 只手。大盤帶來的社區型商業人口集中且具有無法替代的便利性，將成為北城商業的助動力。文化產業為北城所特有，湖南金鷹廣播影視文化中心、今后的兩館一廳，奠定了北城為長沙的高尚人文區域。

　商鋪投資分析：這一區域價格偏低，增長潛力較大。伍家嶺立交橋快速通道的形成，車行多步行少，反而不利于小商鋪的經營。社區型商業則可能成為今后的一大亮點。

　鋪王：伍家嶺 — 湘雅醫院一帶的臨街獨立商鋪（中山路一帶未計入內）

　 點評：價格為 3 萬－4 萬元／平方米，全國聞名的湘雅醫院帶來無數慕名而來的求醫者，人流鼎盛。同時，伍家嶺的商業傳統一再延續，在北城新規劃之下，商業復興指日可待。

　 2 2 、傳統商圈分析 五一廣場商業中心 —— 地位穩固的市級商圈

　A A 、 商圈簡介

　五一商圈有 2000 多年歷史，最初由居民聚居形成原始商業發展而成。位于長沙核心地帶，高度集中的商務與金融配套奠定了其商業主導地位，商圈業態最為齊全，商業營業面積達 50 萬以上。南北、東西兩大城市主干道的匯集也是五一商圈長盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了來自國內外的旅客，每日人流量達 30-50 萬。

　B B 、“五一”商圈自身的區位特點 構成“五一”商圈的主要地段：“五一”大道西段，黃興路中路與南路、蔡鍔路三條正是芙蓉區的主要城市交通干道， “五一”大道是長沙市東連火車站西接河西政府中心及岳麓區的主要通道，黃興路與蔡鍔路則是外聯河東各區的南北向主要城市干線，車流、人流密集且流動性大，有關資料顯示“五一”商圈日人流量達 30-50 萬人次，這些人流對于商品的需求量較大，購買能力強。

　C C 、“五一”商圈相關的優惠政策 幾年前，長沙市政府曾有意將“五一商業特區”建成該市的中央商務區，于是規劃者首次提出了 CBD 這個名詞。長沙市（2000-2020）城市總體規劃在“城市功能分區”中提出了建設長沙中央商務區的構想“以中心綠化廣場為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約 3 平方公里，集商務辦公、信息、文化、娛樂于一體。”至此，有了政策的傾斜，招商引資便不再是難事，短短幾年從和平堂到王府井百貨、從新世界到百聯東方，這一區域已有眾多的商家安家落戶。

　此后，長沙市又從整個城市經濟發展的角度出發，以可持續發展的理念規劃、建設黃興南路步行商業街，并將其作為長沙市政府的重點工程。再到金滿地地下商業街的規劃和建設，政府均

　給與了最大力度的支持。可以說，政府的支持是“五一”商圈發展的巨大推動力之一，也是其保持長期活力的基礎。

　D D 、五一商 圈的業態情況 “五一”商圈的業態組合結構主要是以百貨、購物中心、超級市場為主力店；以專業買場、批發市場、專賣店、便利店為輔，中間補以商業步行街、金融服務和餐飲賓館為聯系，業態門類較為齊全。其特點為：

　1) 百貨、購物中心、專賣店、賓館餐飲等主要以中高檔次為主，其余各類超級市場、批發市場、便利店等作為為周邊居民提供日常生活所需的各類商品，定位在中低檔次，各類業態差異互補性較強， 比如：

　1、平和堂百貨、新世界百貨、王府井百貨等幾大百貨的定位是中高檔次的商場，周邊則有較多的中高檔次的專賣店，與之相臨的黃興路步行街處則輔以較多的各種檔次的專賣店和零售店； 2、以高檔定位的百聯東方百貨旁邊則輔以中低檔次的金滿地地下商業步行街； 3、在中高檔次的女人世界旁邊則是眾多的中低檔次的女人街和女性購物廣場，如：四維、泰資服飾、銀宮等； 2) 各類金融機構，特別是銀行充斥在各類賣場的間隙，為消費者提供方便快捷的現金服務； 3) 各類高中檔次的餐飲、賓館、娛樂等，又作為一個輔助性的商業，為其所在的小區域商業提升檔次； 4) 數量較多的各類業態在所在小區域內聚集，相互影響，聚集人氣，形成了濃厚的商業氛圍，經營狀態良好。

　五一商圈 經營概況

　 商圈 經營調查表 表

　商圈建筑和配套調查表

　 商圈內其他配套調查表

　商圈價格和 規劃管理等調查表

　E E 、 商家正確的經營和管理思想

　品牌效應和品牌價值

　 一個方面，作為入住“五一”商圈的主力店商家，如：百聯東方、和平堂、新世界百貨、王府井百貨、春天百貨、新大新百貨等百貨公司，屈臣氏、家樂福、沃爾瑪、好又多等零售超市公司，蘇寧電器、國美電器等專業電器賣場公司，都是國內外的知名的公司，已經形成了品牌效應和品牌價值，本身經過了長時間的發展和經驗積累，其經營理念和經營方法都已經非常的成熟。在其進入長沙市場后，經過短期的摸索實驗，集中自身的優勢，力足長沙，以成熟的經營和管理方式配合長沙本土文化，融合長沙人的，便能形成一套適合其自身又符合長沙區域情況的經營及管理方式。使得這些公司即使長沙這樣的中部地區，其管理規范化、管理自動化、員工績效管理、形象管理方面都有相當不俗的表現。

　其次，是當部分的商家選擇了不同檔次的經營定位后能夠堅守這一選擇，從而沒有使得整個商圈顯得業態混亂，從而保證了業態何業種的優勢互補，以完整的經營結構來面向市場，滿足市場需求。如：百聯東方所堅持的高端路線；新世界、和平堂所選擇的中、高端路線；各類專業市場的專業銷售路線等。

　再次，是整個大區域商家的經營走誠信路線，這也是“五一”商圈能夠成功的另外一個主要原因。檔次定位，優勢互補

　誠信路線 ，長久獲利

　對于商家的誠信問題，消費者尤為關心，經營者不講究信用無疑是在砸自己的招牌，就如同與“五一”商圈同處一市的“火車站”商圈，其車站廣場的大部分商家因經營缺乏誠信，經常是人們口誅筆伐的對象，而處于這樣區域的商家回頭客極少，并且一度給“火車站”商圈帶來很壞的影響；而“五一”商圈內的主力店商家多為外來的經營公司或者連鎖專賣店，其本身的信譽值得顧客信賴，而在進駐后的經營過程中他們所樹立的經營形象也受到消費者的好評；而周邊的商家在這樣的環境中也受其影響，在經營中以誠信為本，因而在這一商業區域內回頭客較多。

　總

　 F F 、 商圈特點及發展前景分析：

　歷史悠久，是歷來長沙商業中心，城市中唯一市級商圈

　今天的五一商圈 2000 多年來一直是城市商業的集中地，有著深厚的湖湘文化沉淀和商業根基。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯接河東與河西的橘子洲大橋亦聯接了五一商圈，政府對防洪工程建設及旅游資源開發的大力投入而成就的湘江風光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費的慣性，這些都奠定了五一商圈成為城市唯一市級商圈的霸主地位。目前商圈內匯聚了 6000 多家商業品牌，年消費額逾千億。

　業態齊全，以中高檔次為主，經營狀態良好 圈內匯集了 9 家大型購物場所，三條商業步行街，蘇寧、國美電器專業賣場，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬代大酒店等酒店，麥當勞、肯得基、火宮殿、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險、中信銀行、中國銀行等金融機構，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場所，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業中心，商圈內以中高檔次業態為主。

　省內單店營業額最高的平和堂年均營業額達 6 億，王府井百貨 2006 年銷售額接近 5 個億，黃興路步行街 2005 年營業額達 11 億元，沃爾瑪年銷售額逾 3 億，整體經營狀況良好。

　百貨業趨向飽和，競爭異常激烈，百聯東方與新世界百貨走差異化路線 商圈內有 9 家大型百貨及購物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經營，所針對的消費群體主要是中、高層消費者，同質化競爭激烈。

　在商圈內百貨趨向飽和的情況下，2006 年新開業的新世界百貨與百聯東方商廈開始走差異化路線，均開辟奢侈品專柜來提升價值，吸引消費。

　以五一路為界，南盛北衰，百聯東方的進駐有望復興以北區域 黃興南路與解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人們消費習慣的影響，五一商圈出現以五一路為界，南盛北衰的商業狀況。百聯東方所走高端差異化路線使得北片區有了高檔百貨，有希望能帶旺北片區。

　以南區域基本飽和，以北區域還存在較大量的在開發與待開發用地，北區域的復興需要各項目的對話與聯動。

　G G 、五一商圈的缺點和不足

　長沙五一商圈檔次高，容量大，業態全，社會消費品零售總額居全國各大商圈前列，但是，任何事物都不可能是完美的。

　管理不善，攤販橫行：

　在平和堂，王府井和春天百貨的門前人行道上，那是相當的熱鬧，擺地攤賣小貓小狗的，賣鮮花的，賣手機套的，賣鞋墊的．．．．．．影響市容市貌，占據人行道的相當一部分，那里人流量又非常大， 使得本來狹窄的過道更加擁擠． 缺乏規劃，項目引進良莠不齊：

　浪費嚴重，空置率不低：

　五一廣場西南角的錦繡中環大廈和西北角的新世界大廈，前者賣低檔童裝和中老年服裝，而后者除了最底層的鉆石錢柜ＫＴＶ及上面的凱旋門照相館外，更是大門緊閉，這兩棟高樓占據著湖南首席商圈的首席地段，卻空置著，物不盡其用，如此奢侈的浪費，著實可恨！當初若是引進購物中心和企業入駐，必然為五一商圈添光加彩，也不枉費這黃金地段！

　交通瓶頸：老大難問題：

　黃興路和解放路交叉口，人車混行，車速緩慢． H H 、 五一商圈的未來發展及戰略研究

　五一商圈的定位是市級商圈

　 建議合理配合公共空間

　 五一商圈地圖 2006 年至 2007 年五一商圈推出與即將推出市場的商業項目達到 6 個，商業體量達 21.7 萬平方米以上，穩居第一位，成為各路商家必爭之地；沿著五一大道和黃興路交叉路口平和堂坐鎮核心位置,新世界百貨在五一大道緊鄰。

　黃興路北段王府井駐扎在核心位置,黃興路步行街成為長沙最興旺的步行街、解放西路成為酒吧休閑街區和時尚店鋪聚集區。百幸鞋業、班尼路等專業賣場加強了黃興路的吸引力。

　黃興路商業街

　黃興路上的休閑品牌旗艦店

　解放西路與黃興路以及蔡鄂路圍合區域,建筑過于密集,停車位和綠地休閑公共空間缺乏。

　商圈好比生態圈，商業物業好比是植物，當植物毫無控制增加種群數量時候，超過臨界值，生態圈將呈現衰敗。

　交通擁擠，缺乏公共休閑空間，缺乏綠地和停車場，建議五一商圈在規劃上加以控制，不要過分增加商業物業面積，而是要注重做減法，騰出部分拆遷的空間作為綠地休閑和停車。新開發項目,政府要積極鼓勵企業利用地下空間,建議今后五一商圈地下空間進行統籌規劃,合理利用停車和顧客休閑。

　五一商圈的大型商業物業－百聯東方購物中心 百聯東方購物中心開業后,五一商圈名牌商品大量增加,但是沒有達到預期效果,說明五一商圈在發展中高檔商業物業時候收到環境影響。

　注重 業態優化

　 注重發展品牌旗艦店

　鼓勵中國名牌的展示

　五一商圈的商場的定位差異化不夠舉例――平和堂和新世界百貨

　 五一商圈內業態互補性不強，差異化不夠，缺乏個性，存在惡性競爭現象。借鑒紐約商業發展的成功經驗，下面以紐約第五大道和第七大道為例介紹紐約商圈的業態互補。

　優化項目案例分析：

　 紐約第五大道百貨

　 紐約第七大道梅西百貨

　紐約 GOODMAN 百貨 第五大道百貨和 GOODMAN 百貨都是高級商場，周邊分布眾多頂級品牌專賣店；第七大道分布梅西百貨等中檔百貨，大家錯位經營擁有不同消費群體，整個紐約商業發展比較協調。

　建議黃行路步行街等重點考慮中國自主品牌的經營，突出特色。

　五一商圈管理部門為民族品牌服飾、珠寶、鞋類旗艦店經營提供便利，為中國品牌宣傳提供輿論支持，五一商圈要成為中國各類服飾、鞋類自主品牌的展示中心。

　溁 灣鎮商業副中心—— 河西唯一商圈

　A A 、 商圈簡介：

　溁 灣鎮是岳麓區由來已久的商貿重鎮，通過湘江一橋與河東相連，是該區最重要的交通樞紐，人流旺。目前商業營業面積約 6.5 萬平方米，日人流量達 15 萬，消費層面主要是來自河西高教區的教職工及學生、長沙高新區、麓谷的白領人群。、

　B B 、 主要商業物業：

　購物中心 通程商業廣場 1 家 大型生活超市 新一佳 步步高 3 家 知名精品超市 屈臣氏 1 家 專業賣場 百幸鞋城 通程電器 蘇寧電器（2 家）

　國美電器 5 家 C C 、 商圈特點及發展前景分析：

　商圈現有商業面積與河西消費力不相稱，后續發展空間大；

　岳麓區有近 40 萬人口，非農人口 31 萬，2005 年，城市居民人均可支配收入為 12522 元，比長沙市整體水平略高，商圈商業面積約 6.5 萬平方米，后續發展空間大。

　業態基本齊全，以中、低檔為主，高檔消費市場空白； 商圈內業態基本齊全：大型購物中心有通程商業廣場和新外灘購物中心，餐飲有東鍋中西餐廳、必勝客、麥當勞、肯德基等；金融配套有中國銀行、招商銀行、中信銀行、中國農村信用合作社；酒店有麓山賓館、楓林賓館；大型生活超市有新一佳、步步高，較為零散低檔的娛樂休閑場所較多，上檔次的少。總體來看業態以中低檔為主，高檔消費市場空白，缺少好的娛樂休閑場所，與區域人口素質有較大關系。

　消費群以河西教師、學生、高新區麓谷的白領人群為主，集中在通程商業廣場消費； 長沙教育事業歷來比較發達，駐區有以中南大學、湖南大學、湖南師范大學為代表的 30 多所高等院校、科研院所，在校大學生達 16 萬人，各類科技人員 10 萬余人,是全省典型的文化區、科教區。

　麓谷科技新城是長沙高新技術產業開發區從 2000 年起集中開發建設的科技新城區,目前已聚集 400多家高新技術企業。

　河西具規模、上檔次的商業目前集中在榮灣鎮商圈，高校教師、學生及高新區的白領人群消費也集中在了榮灣鎮商圈的通程商業廣場。

　東塘商業中心 —— 快速更新換代中的傳統商圈 A A 、 商圈簡介：

　東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統的商業聚集地，商業營業面積約 15 萬平方米，每日人流量約 10 萬人次，消費群以東塘立交橋為圓心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯通的大本營，移動公司最大的營業廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等手機銷售商，東塘已成為長沙通訊產品最前沿最迅捷的發布平臺。

　 B B 、 主要商業物業：

　百貨 友誼商城（含友誼名品城）、金色家族 2 家 綜合賣場 秀街時尚購物廣場、潮流特區 2 家 專業賣場 國美電器（2 家）、通程電器、迪信通手機賣賣、金世紀手機城、瀟湘時尚服飾廣場、東塘鞋服交易大樓、百幸鞋城 8 家 大型生活超市 步步高、家潤多生活超市（2 家）

　3 家 精品超市 屈臣氏 1 家 商業街 大都市商業街 1 條

　C C 、 商圈特點及發展前景分析：

　業態齊全，檔次拉差大，大眾化專業賣場與超市受歡迎 東塘商圈業態齊全，大眾化的專業賣場與超市占了很大比例,也是最受到消費者歡迎的。金色家族定位成“頂級名品”，擁有近 50 多種世界名品，目的在于走差異化的路線，但周邊消費力有限，場內顯冷清，沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新換代。

　目前消費主要以南城消費者為主 東塘立交橋一公里范圍內有 10 萬人口左右，是長沙傳統商業聚集地， 2004 年后開始進駐國美電器、通程電器、步步高超市等眾多規模大眾化商業，東塘商圈正式步入更新換代時期。由于目前主要以中低檔商業占較大比例，且東塘立交橋與交通的過于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業的發展，目前主要以南城消費者為主。

　作為南拓的門戶，東塘商圈發展空間大，東塘商圈往南部延伸，大東塘商圈逐漸形成。

　隨著南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城成為最適宜居住地之一，長株潭一體化進程加快,商圈快速的更新換代，東塘商圈的發展空間巨大。

　2005 年 11 月，深國投購物廣場落戶雨花亭。在世界 500 強推動下，東塘商圈順應城市南拓進程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業，將輻射更多的南部消費者，甚至吸引其他區的消費。

　火車站商業中心—— 湖南省最大電腦及電子產品集散地

　A A、 、 商圈簡介 ：

　IT 產品市場經過近十年的發展，目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面甚廣。眾多的 IT 賣場林立，已形成傳統消費習慣氛圍，引導人流消費走向。由于火車站與長株潭汽車站的影響，人流量大而雜，交通路網發達但阻塞。商業營業面積約 10 萬平方，日人流量約 20 萬。

　B B 、 主要商業物業及商業配套：

　購物中心 阿波羅商業廣場 1 家 綜合市場 金蘋果大市場、金芒果大市場、美福佳服裝鞋業超市 金太陽精品服裝超市、新興大市場、生活秀服飾廣場 6 家 專業賣場 合峰電腦城、合一電腦城、華海 3C 電腦數碼通訊廣場國際 IT城、國儲電腦城、頤高數碼廣場、賽博數碼廣、 QQ 電腦城、蘇寧電器、國美電器（2 家）、通程電器、 曉園數碼攝影器材城、家潤多家電超市 14 家 生活超市 家潤多（3 家）

　3 家

　精品超市 屈臣氏 1 家

　 C C 、 商圈特點及發展前景分析：

　業態齊全，以電腦及電子數碼產品銷售為主，交通優勢明顯，酒店業發達。

　火站商圈業態齊全，尤其以電腦及電子數碼產品銷售為主，有 9 家大型 IT 專業賣場，蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市內也有大量 IT 產品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面廣。

　由于火車站、長株潭汽車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優勢明顯，同時帶旺周邊酒店業、娛樂休閑。

　人口密度高，消費人群偏向年輕化 商圈中心區域人口總數接近 35 萬，分別為 IT 人士、寫字樓白領、企事業單位以及原有居民群，其中以 IT 人士為主，約占 60%的份額，而這群 IT 人士的年齡大多在 25-35 歲之間，個人年薪普遍在5-10 萬元左右，人均年收入高于長沙城區整體人均收入水平甚多。另外，南來北往的旅客占有相當的消費比例，金蘋果大市場吸引了全市中低收入群客戶。

　整體商業形象欠佳，中高檔購物場所不成主流 火車站人流很雜，眾多不法商販橫行，商圈整體商業形象不佳。傳統百貨商廈曉園倒閉，國儲轉型，目前僅有阿波羅商業廣場在持續經營，中低檔次。在政府的扶持下，刻意引進品牌商家，努力改變火車站形象，整改經營環境，發展前景好。

　伍家嶺商業中心—— 北部唯一商圈，發展前景好

　A A、 、 商圈簡介：

　伍家嶺商圈一直以來就是長沙北部唯一的一個商業區，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業通程電器也相繼進駐，但由于 2002 年波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業氛圍，加上區域消費能力不強，導致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關門或經營轉向。商業營業面積約 4 萬，日人流量 7-8 萬。

　B B、 、 主要商業物業：

　大型超市 新一佳 1 家 綜合賣場 泰陽商城 維多利購物中心 2 家 專業市場 新河家具城 伍家嶺機電市場 地板城 3 家

　 C C 、 商圈特點及發展前景分析：

　業態不豐富，商業檔次不高，整體經營狀況不佳 伍家嶺商圈，業態不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商業形象較為破敗，檔次不高。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城由傳統百貨轉營，現在百貨功能已不復存在，重裝后以批發和家電賣場為主，檔次不高。相對而言，新一佳超市及附近的娛樂、餐飲相對較旺，消費以周邊居民為主。

　交通便利，但發展受制于立交橋

　商圈以芙蓉路與三一大道交界，波隆立交橋為中心，南北有足夠的延伸條件，尤其是向南的芙蓉路周邊匯集了眾多的寫字樓與金融大廈。但波隆立交橋影響了商業的扎堆效應，東西延伸更加受到制約，使得商圈的覆蓋面受到限制。

　隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設定，發展前景較好 新河三角洲計劃三年內完成簡陋房屋與棚戶區等拆遷，解決 40 多家企業的生產污染問題，建成一個總面積 2072 畝，以濱江文化園（含兩館一廳）為龍頭的文化娛樂區，以湘江大道為依托的商業金融區，以文化為內核的人文居住區，這對于提質整個北城區具有極重要的意義根據地鐵 建設規劃，2014 年前建設完成 1 號、2 號線一期， 1 號線站口就設在伍家嶺。根據廣州、北京等城市經驗，地鐵站口商業具有極大的發展潛力。

　3 3 、 發展中商圈

　星沙商業副中心：

　規劃：是政府重點發展的區域新商圈之一，設置業態結構，形成與長沙經濟技術開發區和星、沙鎮綜合性新城相協調，配套齊全、功能完備的現代。

　都市商業中心 ：

　規劃：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構建以金融信息為先導、商貿流通為主導，產 業為支撐的內供與外向結合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現代商貿經濟圈。

　紅星商圈是借農博會之機而迅速崛起的南部商圈，商圈內匯聚了多個專業批發市場，受區域 整體市場消費水平以及消費意識限制，商業氛圍不成熟，業態單一，消費場所檔次不高。

　撈霞商業中心：

　規劃：撈霞商業中心位于開福區霞凝新港城內，是開福區現代新城，也是長沙市未來發展重心。

　其主要功能是服務于依托霞凝新港和長沙火車貨運北站為中心的物流園，以及沿長沙經開區外 圍的青竹湖外商城工業小區和大明工業園為對象的商業活動，輻射范圍包括長沙縣和望城縣廣 大區域。

　馬坡嶺商業中心 ：

　規劃：馬坡嶺商業中心位于芙蓉區東部隆平高科技園內，與長沙縣縣城星沙鎮共同組成、長沙 市的副中心城市—星馬新城。構建以服務于長沙縣、瀏陽市為主要對象的區域性商業中心；合 理配置資源，優化商業布局，按照城市發展規劃和區域發展要求，發展新興產業，形成新型的

　現代化商貿區。

　黎托商業中心：

　規劃：以武廣高速鐵路黎托客運站的建設為契機，建設完善配套商業設施，構建商貿、文化、健

　身休閑、高檔住宅為一體的新商業中心。

　大托商業中心：

　規劃：依托長株潭三市經濟一體化和大托機場口的區位優勢，以及以中信新城購物中心為代表的 商家落戶于此，結合天心生態新城的建設，逐步發展形成一個新的區級商業中心。

　望城坡商業中心：

　規劃：遠期規劃建設引導性商業中心。其主要功能服務于以岳麓山風景名城區旅游、休憩為主題的商業活動，輻射范圍包括寧鄉縣和望城縣廣大區域。商業中心的所有設施不僅應方便、滿足居民、旅客的生活和購物需求，同時應與自然景觀融合，與文物建筑協調，有利于環境保護和可持續發展。

　觀沙嶺商業中心：

　規劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區逐漸形成了一個新興的經濟發展增長極，帶來了眾多的發 展商機。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點發展商務、會展、商貿餐 飲和高檔房產等行業，建設商務樓宇，發展“總部經濟”，構建岳麓新城樓宇經濟核心發展區。建 設好遠大城市文化購物廣場、府東商業大廈、新區治商務酒店等項目。

　 四、結論：

　1 1 、 商業格局特點：

　1、

　現有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級商圈——五一商圈向外擴散。

　2、

　隨著城市的不斷擴張，外來大發展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。

　3、

　商業消費主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費習慣支撐起此商圈的龐大商業體量； 4、

　現有商圈自成特色：

　1）

　五一商圈業態豐富，百貨業趨向飽和，同質化競爭激烈； 2）

　河西消費主要集中在榮灣鎮商圈，岳麓山風景區與沿江風光帶打造等旅游資源成為商 圈發展契機，發展空間大； 3）

　東塘商圈不斷的更新換代，但發展受到立交橋制約，由于深國投、沃樂瑪進駐雨花亭，范圍向南延升；

　4）

　火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產品集散地，交通優勢明顯，人流旺而雜；5）

　伍家嶺商圈由于新河三角洲規劃及地鐵站口設點，未來前景廣闊； 6）

　紅星商圈專業市場云集，業態單一，后續商業量大； 2 2 、 業態特征：

　1. 各業態發展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集，社區型商業的發展滯后；

　2. 傳統百貨轉向購物中心：傳統百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因為業態單一逐漸退出競爭，被復合型的商業中心取代； 3. 步行商業街對人流要求高：步行商業街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證，長沙最成功的商業街是黃興路步行街，其它的經營狀況一般； 4. 超市相對是最普遍適合的業態：基本上各個商圈每個超市的經營狀況都很好，超市在長沙仍有發展空間； 5. 電器等專業賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有品質，可以吸引較遠的人群； 6. 批發市場需要長時間的培育，形成消費慣性，對交通及基礎配套的要求較高，且檔次一般，容易使區域形象受損，目前長沙批發市場經營狀況有好有差。

推薦訪問： 長沙 市場調查報告 商業