某市 XX 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

　一、

　區(qū)域環(huán)境研究 1、區(qū)域綜述 江北區(qū)觀音橋位于某渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是某市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。

　觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。

　商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢(shì)，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。

　隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實(shí)施 3 2003年龍湖·北城天街、協(xié)信·黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業(yè)布局初具雛形 4 2004年，對(duì)觀音橋商圈進(jìn)行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場(chǎng)所，集中體現(xiàn)“某的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費(fèi)的天堂”四個(gè)方面的文化消費(fèi)內(nèi)涵 5 2005年2月，2萬方的嘉陵廣場(chǎng)的正式開放，進(jìn)一步定

　位了觀音橋生態(tài)商圈的形象，在規(guī)劃中，觀音橋商圈面積將達(dá)到42公頃，目標(biāo)直指西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈 2、商圈環(huán)境分析

　??商業(yè)環(huán)境 人流量（日/萬）

　輻射消費(fèi)范圍 商業(yè)營業(yè)面積（萬㎡）

　商業(yè)形態(tài) 20萬 江北、渝北、 北部新區(qū) 70 余萬㎡ 百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等

　大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）

　購物型商業(yè)：

　龍湖·北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號(hào)、AEPC香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)（黃金海岸）、金源地下城等， 家電買場(chǎng)：

　國美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等 建材賣場(chǎng)：

　青田家私廣場(chǎng)、營業(yè)面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場(chǎng)、金觀音家具廣場(chǎng)等 大型超市：

　家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等 餐飲、娛樂項(xiàng)目：

　分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)等，金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源·時(shí)代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能

　形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。

　??交通環(huán)境

　 觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐，多路公交車可達(dá)城市各主要區(qū)域，到解放碑20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū)域來看，區(qū)域內(nèi)可通過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在20分鐘以內(nèi)均可到達(dá)。

　??人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 *

　當(dāng)前情況 目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域主要包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口100萬以上，江北、渝北不屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興起，城市居民紛紛選擇該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達(dá)10萬以上，且北部新區(qū)逐漸形成某主要的富人聚居區(qū)域之一，徹底顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人口結(jié)構(gòu)。

　區(qū)域主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用化工為區(qū)域的主要支柱產(chǎn)業(yè)，江北是某北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年成交額在全國同類市場(chǎng)排名第二。

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　未來發(fā)展 隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的進(jìn)一步深入，江北城CBD的興建，北部區(qū)域新增人口將達(dá)20萬—30萬，大量城市配套的建設(shè)將大力促進(jìn)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的發(fā)展。

　二、主城區(qū)各區(qū)商圈對(duì)比分析 1、商業(yè)體量

　商圈 當(dāng)前供應(yīng)量 2005年 預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量 2006年 預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量 2010年 解放碑商圈 100萬 30萬 75萬 沙坪壩商圈 20萬 30萬 40萬 南坪商圈 26萬 30萬 45萬 楊家坪商圈 20萬 34萬 40萬 觀音橋商圈 70萬 32萬 45萬

　2、商圈特色

　內(nèi)容 商圈名 步行街 商業(yè)面積 吸納和輻射面 （人口）

　特殊題材 解放碑 建成時(shí)間最早，市內(nèi)影響范圍最大8萬平方米 100萬平方米以上 100萬以上 中央商務(wù)區(qū) 沙坪壩 在全國較有影響，8萬平方米 20萬平方米左右 100余萬人 三峽文化、人性化、文化區(qū) 南坪 變數(shù)最大的步行街，33萬平方米 約26萬平方米 60余萬人 吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸 楊家坪 有最高的玻璃塔， 約20萬 近100萬人 輕軌橫貫，周

　18.9萬平方米 平方米 圍有某動(dòng)物園 觀音橋 市民期待最多，42萬平方米 70萬平方米左右 80余萬人 附近橋梁最多，臨近北部新區(qū)

　 三、區(qū)域板快分析 1、商圈各區(qū)塊分析 ?? 北城天街 區(qū)塊 *

　區(qū)塊范圍 洋河大道及建新北路沿線 *

　概述 步行街外商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號(hào)、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營業(yè)店 *

　商業(yè)類型 大型百貨商場(chǎng)、品牌店、零關(guān)稅商場(chǎng)、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊城、電影城等 *

　主要商業(yè)營業(yè)面積 名稱 世紀(jì)新都 茂業(yè)百貨 北城天街 天街2號(hào) CEPA香港城 總營業(yè)面積 營業(yè)面積 1.4萬方 8萬方 14萬方 2萬方 2萬方 約38萬方

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　租金價(jià)格帶 ▲ CEPA香港城租金情況 樓層 經(jīng)營范圍 租金情況 出租情況 5F 茶餐廳、美容、服飾 80—200元/M2 50% 4F 服飾、美容、居飾 100—200元/M2 80% 3F 服飾、美容 200—250元/M2 90% 2F 服飾、美飾、皮具等 250—300元/M2 95% 1F 餐飲、通訊、服飾等 300—450元/M2 95%以上 ▲ 天街租金情況 樓層 經(jīng)營范圍 租金情況 出租情況 5 F 電影娛樂城 150元/㎡·月 — 4 F 特色餐飲、娛樂 150元/㎡·月 100% 3 F

　中西快餐、家居 200—300元/ 95%

　城、速博運(yùn)動(dòng)城 ㎡·月 2 F 服飾、化妝品、通訊 200—400元/㎡·月 95% 1 F 時(shí)尚女裝街 300—500元/㎡·月 95% G F 時(shí)尚精品街 300—500元/㎡·月 98% *

　消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，購物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，一般情況下，該區(qū)域?yàn)橛^音橋商圈的主要購物區(qū)塊。

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　區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 目前區(qū)域市場(chǎng)已基本定型，主要是購物特征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類交通車可直達(dá)，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài)的氛圍，未來比較看好。

　?

　金源地下城 區(qū)塊 *

　區(qū)塊范圍 金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面 *

　概述 金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號(hào)線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分

　為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場(chǎng)所。

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　商業(yè)類型 現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營較好的部分包括時(shí)代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。

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　營業(yè)面積 金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬方，目前在營業(yè)商業(yè)面積約2.8萬方左右。

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　租金價(jià)格帶 入市時(shí)，開發(fā)商承諾租金80元/M2，8年不變。

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　消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價(jià)格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。

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　區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場(chǎng)所，還應(yīng)成為某娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場(chǎng)兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城的市場(chǎng)前景更加看好。

　?

　家樂福 區(qū)塊

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　區(qū)塊范圍 建新東路口至建新南路沿線 *

　概述 該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市以及協(xié)信黃金海岸等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊?/p>

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　商業(yè)類型 購物超市、家電賣場(chǎng)、餐飲娛樂、臨街小商鋪等 *

　營業(yè)面積 商業(yè)項(xiàng)目 黃金海岸 家樂福超市 其他 營業(yè)面積 2.9萬方 1.5萬方 合計(jì)約1萬方 合計(jì) 5.4萬方

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　租金價(jià)格帶 臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米 黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下 *

　消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對(duì)于家樂福，因其品牌影響，對(duì)江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對(duì)于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海

　岸目前業(yè)主經(jīng)營情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。

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　區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢(shì)，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型，將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。

　?

　建新東路 區(qū)塊 *

　區(qū)塊范圍 建新東路沿線至建東天橋段 *

　概述 該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場(chǎng)外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。

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　商業(yè)類型 家電賣場(chǎng)、小餐飲店、零售通訊店等 *

　營業(yè)面積 商業(yè)項(xiàng)目 蘇寧電器 商社電器 其他 營業(yè)面積 1萬方左右 約5000方 約5000方 合計(jì) 2萬方

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　租金價(jià)格帶 臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?00—200元/平米區(qū)間

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　消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場(chǎng)，因?yàn)榧译娰u場(chǎng)的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。

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　區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場(chǎng)的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

　?

　步行街區(qū)塊 *

　區(qū)塊范圍 觀音橋步行街沿線 *

　概述 步行街區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財(cái)信大廈、未來國際、同聚遠(yuǎn)景等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。

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　商業(yè)類型 主要是大型商場(chǎng)及專業(yè)賣場(chǎng)。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營業(yè)面積約3萬方，其負(fù)1層已經(jīng)開始經(jīng)營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業(yè)賣場(chǎng)，1層為銀行和麥當(dāng)勞，2至5層已基本敲定為數(shù)碼大賣場(chǎng)。財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)入而顯得充滿活力，因此又名新世紀(jì)大廈，位于江田廣場(chǎng)的書記新都即將在年內(nèi)搬遷至財(cái)信大廈的1至7層，定位為新世紀(jì)百貨某旗艦店，其新店預(yù)計(jì)在年內(nèi)開業(yè)，且新世紀(jì)百

　貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)超市，營業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營思路是經(jīng)營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團(tuán)打造的未來國際大廈，定位是建造高達(dá)40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，據(jù)悉，目前已經(jīng)商定引進(jìn)香港某高檔百貨，檔次定位較高，可能為某檔次定位最高的商場(chǎng)。

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　營業(yè)面積 商業(yè)名稱 嘉年華大廈 財(cái)信大廈 未來國際大廈 同聚遠(yuǎn)景 營業(yè)面積 3萬方 約4萬方 4萬方 約6000方 合計(jì) 11.6萬方 *

　租金價(jià)格帶 該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價(jià)格在2.8萬至6萬之間。

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　消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 目前區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)還未啟動(dòng)，就商業(yè)定位來看，主要是面向中、高檔市場(chǎng)，這將是觀音橋商圈另一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。

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　區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 輕軌3號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動(dòng)區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

　2、區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)

　?

　 區(qū)塊商業(yè)規(guī)模及類型比較 區(qū)塊名稱 商業(yè)定位 現(xiàn)供應(yīng) 規(guī)模 營業(yè)規(guī)模 主要商業(yè)類型 北城天街區(qū)塊 購物、娛樂 約50萬方 40萬方左右 大型百貨、綜合型商業(yè) 金源地下城區(qū)塊 娛樂、餐飲 4萬方 約4萬方 娛樂城、餐飲 家樂福區(qū)塊 購物、娛樂 6萬方 5.4萬方 超市、綜合型商業(yè) 建新東路區(qū)塊 家電 3萬方 2萬方 家電賣場(chǎng) 步行街區(qū)塊 購物 12萬方 基本上未開始營業(yè) 高檔百貨、專業(yè)賣場(chǎng) ?? 區(qū)塊特征及走勢(shì) 各區(qū)塊特征及走勢(shì)比較 區(qū)塊名稱 區(qū)塊商業(yè)特征 未來商業(yè)發(fā)展走勢(shì) 北城天街 區(qū)塊 觀音橋商圈商業(yè)最密集區(qū)域 緊鄰歐式一條街，之后在餐飲、娛樂方面將有一定突破 金源 地下城區(qū)塊 地下商業(yè)版塊， 依托輕軌經(jīng)濟(jì)而形成的地下商業(yè)帶，同時(shí)背靠金源大酒店的優(yōu)勢(shì)，其娛樂、餐飲方面的優(yōu)勢(shì)將更加凸顯 家樂福 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域 城市還建工程的開展，將帶活

　區(qū)塊 這個(gè)商圈的邊緣經(jīng)濟(jì)區(qū)域 建新東路 區(qū)塊 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域 觀音橋商圈擴(kuò)展的首要區(qū)域，商圈經(jīng)濟(jì)有向建新東路延伸的趨勢(shì) 步行街區(qū)塊 新興貴族商業(yè)區(qū) 輕軌在腳下延伸，該區(qū)域?qū)⑹且院笥^音橋商圈購物的首站

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