XX 政府保障性住房建設項目可行性研究報告

　第一章

　總

　論

　一、項目基本情況 （一）項目名稱：XX 市 XX 政府保障性住房建設項目 （二）項目性質：新建 （三）建設地點：本項目位于 XX 市 XX 區 XX 橋村梁豐 1、6 組。

　（四）項目用地：項目選址范圍內建設用地為國有土地，用地性質為二類住宅用地。工程建設規劃凈用地面積 51293.75 平方米（約 76.55 畝）。土地取得方式為行政劃撥。

　（五）項目業主：XX 市住房保障中心 XX 市住房儲備中心 二、研究范圍及主要編制依據 （一）研究范圍 四川省 XX 工程咨詢監理有限公司受項目業主委托，對 XX 市 XX 政府保障性住房建設項目進行可行性研究并提交《XX 市 XX 政府保障性住房建設項目可行性研究報告》，其主要研究范圍包括：項目背景及必要性、建設條件、建設內容與規模、建設方案、投資估算及資金籌措、財務分析、社會效益綜合評價等。

　（二）主要編制依據 1、中華人民共和國國家發展計劃委員會、中華人民共和國建設部《經濟適用住房價格管理辦法》 2、《XX 市國民經濟和社會發展第十一個五年總體規劃》 3、《XX 市住房建設規劃（2006－2010）》 4、XX 市人民政府《關于貫徹國務院<關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強公共住房制度體系建設的意見》

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　 5、XX 市發展和改革委員會關于 XX 市 XX 政府保障性住房建設項目建議書的批復（成發改審批【2010】155 號）

　6、XX 市人民政府關于“研究住房保障、棚戶區改造和房地產市場平穩健康發展有關工作的會議紀要”（成府閱【2010】34 號）

　7、XX 市國土資源局關于 XX 市住房保障中心、XX 市住房儲備中心意向用地意見函（成國土咨詢函【2010】31 號）

　8、XX 市規劃管理局關于本項目的規劃條件通知書 9、XX 市水務局、電力與信息管線、自來水公司等關于 XX 市規劃管理局“成規建筑并【2010】-01）”的回復 10、項目其他有關資料 三、可行性研究的主要結論 （一）項目建設必要性 加大社會保障性住房建設成為 2010 年中央“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達了決心和信心，有的還提出了明確的目標和實施措施。可以預見，大力加強社會保障性住房建設，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。

　項目建設的必要性主要有以下幾個方面：

　1、解決低收入家庭的住房問題是政府應切實負起的責任。

　2、構建和諧社會要求關注低收入群體的住房問題。

　3、當前房價的過快上漲使住房保障制度建設更具緊迫性。

　（二）建設內容及規模 本工程建設政府障性住房 3352 套，其中：廉租房 500 套，建筑面積為 25079 ㎡，經濟適用住房 800 套，建筑面積為 56847 ㎡，限價房 2052 套，建筑面積為 167455㎡。總面積為 281465 ㎡（地上建筑 255888 ㎡，地下 25577 ㎡）。

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　（三）工期安排 根據項目的規模和前期工作情況，工程建設期初步確定為 2 年，具體安排為：

　2010 年 5 月底以前，完成可行性研究、建設資金籌集等前期準備工作。

　2010 年8 月底以前，陸續完成施工圖設計和工程招投標工作。

　2010 年 9 月至 2011 年 12 月底以前，完成工程建設，同步完成小區配套道路、管網工程。

　（四）項目建設投資及資金來源 1、項目建設投資 本項目建設投資約 95970.20 萬元，其中第一部分工程費用 72109.50 萬元，第二部分工程其它費用 16497.40 萬元（含土地費用 11541.00 萬元），第三部分基本預備費3853.30 萬元，第四部分建設期利息 3510.00 萬元。詳見附表 1。

　2、資金來源 本項目建設資金來源有資本金和銀行貸款，其中：

　項目資本金 30970.20 萬元，占總投資額的 32.27% 建設期貸款 65000.00 萬元，占總投資的 67.73%。

　（四）資金使用計劃 本項目建設資金一次性籌措到位，按工程進度逐步使用。

　（五）結論 房地產行業對于我國和地區經濟的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經濟的快速、穩定發展埋下了隱患。對此，從 2005 年開始，接連出臺了一系列調控政策。溫家寶在 2010 年兩會中指出 2010 年要著力保障和改善民生，促進社會和諧進步。促進房地產市場平穩健康發展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進房地產市場平穩健康發展的 4 項措施。

　項目建設在我國房地產價格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題，對于遏制房市的過度投資投機炒作，保障我國房地產健康、穩定發展均體現了必要性。

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　根據對建設條件、工程方案和對財務可行性的分析研究，本工程建設條件具備，工程方案合理，財務分析可行。

　綜上所述，項目建設十分必要且可行。

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　第二章

　建設背景及必要性

　一、房地產市場背景 2004 年以來，商品房市場價格上漲很快，到 2007 年下半年，我國各主要城市房價相對于 2004 年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經濟的沖擊很大，帶來許多負面影響。

　從 2007 年底開始，加上汶川 5.12 特大地震和隨后發生全球性金融危機，使得 2008年全年房地產市場出現短暫的回落。但是，2009 年初開始，全國房地產市場出現了新一輪的堪稱“爆炸式”的增長。

　我國房地產價格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產價格已然出現非理性增長、房地產泡沫已然顯現。說中國的高房價在世界上獨一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領導心里都明白。一位網友這樣跟帖說：“在北京和上海賣掉 100 平米的房子可在美國購買兩套別墅。不要懷疑——這是事實。”就是說，中國房價高，收入低，同世界已經“接”不上“軌”了。

　政府為了抑制快速上漲的房價，從 2005 年開始，接連出臺了一系列調控政策，比如國八條、國六條等。但這些政策的實施效果難以令人滿意，此后房價仍然過快上升，大部分城市房價上漲速度達到了令人吃驚的程度。在 2009 年房地產市場再次“瘋狂”增長的背景下，房地產成為 2010 年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點。但令人不可思憶的是，就在溫家寶總理在兩會閉幕時指出政府將采取一系列措施調控和穩定房地產市場的同時，北京在一天內相繼產生 3 個“地王”，這表明我國房地產市場的復雜性。

　XX 市房地產市場相比國內一線城市要溫和得多。據 2007 年 XX 市中心房價分析和XX 市物價局近日發布的統計數據，XX 市中心地段（府河以內）商品房住宅集中成交價，6 月已達 5899 元/平方米，高者已近萬元/平方米，同比上漲 24.69%。三環路以外，集中成交價為 4240 元/平方米，同比上漲 1.10%。數據顯示，XX 市區商品房住宅平均成交價 5258 元/平方米，環比微漲 1.45%，同比上漲 4.89%。府河以內，商品房住宅集中成交價為 5899 元/平方米；一、二環路之間，集中成交價為 5170 元/平方米；三環路以外，集中成交價為 4240 元/平方米。8 月初市區二手房交易均價達到 5283 元/平方米，環比五月增長 4.2%。

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　2008 年 6 月份 XX 市政府為滿足災后重建，出臺的一項鼓勵性政策：《關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》（以下簡稱《意見》）。

　“截至 12 月 9 日，XX 市主城區商品房交易量突破 1260 萬平方米，郊區突破 1500 萬平方米”，根據 XX銳理數據平臺的統計，由于年底優惠政策大限到來，從 11 月份開始交易量猛增，同時房價亦推高至均價每平方米 6458 元，這成為 XX 市房價近幾年來的最高峰。

　據統計，2009 年 5 月份，XX 房地產以春季交易會掀起漲價潮之后，均價就從每平方米 5566 元一路攀升，至 11 月底均價已高達每平方米 6458 元，成為 XX 均價的新高。

　二、房地產市場調控政策 房地產行業對于我國和地區經濟的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經濟的快速、穩定發展埋下了隱患。對此，從 2005 年開始，接連出臺了一系列調控政策，比如國八條、國六條等。

　溫家寶在 2010 年兩會中指出 2010 年要著力保障和改善民生，促進社會和諧進步。促進房地產市場平穩健康發展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進房地產市場平穩健康發展的 4 項措施：

　一是繼續大規模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632 億元，比上年增加 81 億元。建設保障性住房 300 萬套，各類棚戶區改造住房 280萬套。擴大農村危房改造試點范圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執行年度建設計劃，確保土地、資金和優惠政策落實到位。

　二是繼續支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規范發展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。

　三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度。

　四是大力整頓和規范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。

　三、保障性住房建設概況 隨著市場經濟的發展，不可避免地會出現貧富分化，形成一定數量的中、低收入群體。而據民政部數據顯示，2005 年城鎮低保人數穩定在 2200 左右。這是一個不可忽視的群體。然而，就住房而言，被納入廉租住房保障范圍的只有 32.9 萬戶。因此在兩

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　會上，不少全國政協委員呼吁加大廉租房和經濟適用房制度建設力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實現社會不同階層人民均能夠有房可住，解除他們的后顧之憂，促進社會的穩定發展。

　從1991年提出建立保障性住房制度到2004年出臺相關管理辦法，已有數年光景。截至2005年底，291個地級以上城市中，有221個城市實施了廉租住房制度，占地級以上城市的75.9%。雖然各地結合實際情況，積極推進廉租住房制度建設，取得了初步成效，為改善城鎮最低收入家庭住房條件發揮了重要作用。

　XX市政府從1999年開始啟動廉租住房工作，到2004年實現了廉租住房租金補貼“應保盡保”。同時，大力建設經濟適用房。在此基礎上，逐步擴大廉租房和經濟適用房制度的覆蓋范圍，力求形成覆蓋城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累計解決城區11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房問題，占城區住戶總數的10%以上。

　2007年XX市政府適當提高租金補貼標準，加大公共住房保障力度，落實100畝土地，建設20萬平方米廉租住房。從2007年1月開始，XX市政府率先在全國范圍內推行的“零租金”優惠政策，為XX市城區4.8萬余戶低收入家庭解決了住房問題。

　雖然 XX 市廉租房和經濟適用房制度建設發展迅速，已在多個區域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。目前 XX 市的廉租房和經適房數量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經適房的建設是非常必要的，它是落實和完善 XX 市公共住房保障體系的重要手段。

　四、項目建設的必要性 最近，加大社會保障性住房建設的力度，成為各地“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達了決心和信心，有的還提出了明確的目標和實施措施。可以預見，大力加強社會保障性住房建設，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。

　1、解決低收入家庭的住房問題是政府應切實負起的責任 我國住房制度改革確立了房地產市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。在住房資源

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　配置中，既要充分發揮市場機制的作用，也要積極發揮政府保障的作用，一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房保障制度有機構成、各負其責的制度。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權，解決住房上的社會問題和公平問題。

　從一些市場經濟國家解決住房問題的經驗看，住房保障是政府的重要職能之一。政府通過安排一定的財政資金支持住房保障，運用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。如英國政府扶持非贏利組織興建的普通住宅和對低收入者的租金補貼，近 30 年來每年一直保持在占 GDP 的 2%以上，占政府公共支出的 5%左右。

　目前，我國部分地方政府重視房地產市場發展對本地經濟的拉動作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責任。截至 2005 年，全國 291 個地級以上城市中，仍有70 個城市尚未實施廉租住房制度，僅有 18 個省、自治區、直轄市通過簽訂目標責任書等方式，將廉租住房制度建設納入對市（區）、縣政府目標責任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標及具體考核辦法。因此，政府要切實負擔起應負之責，盡快完善住房保障制度。

　2、構建和諧社會要求關注低收入群體的住房問題 黨的十六屆四中全會提出了構建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩定和實現社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業。住房保障制度是社會保障制度的重要構成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構建社會主義和諧社會、保證社會穩定的重要方面。

　3、當前房價的過快上漲使住房保障制度建設更具緊迫性 近兩年，我國部分城市房價處于高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價的持續攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴大之勢。

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　第三章

　項目區域現狀和規劃

　一、XX 市概況 XX 市是四川省省會，是全省的政治、經濟和社會活動中心，是中國西南地區重要的發達城市，中國特大城市之一，同時，還是國務院批準的西南部地區“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。近年來，XX 市連續被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。2007 年，XX 市被國務院批準稱為全國統籌城鄉改革配套試點城市。

　（一）城市性質及規模 XX 市是四川省省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經濟、文教中心，國家經濟與社會發展計劃單列市，也是國家歷史文化名城。93 年被國務院確定為西南地區的科技、商貿、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。XX 市轄 9 區 4 市 6縣，面積 12390 平方公里，全市戶籍人口 1112.3 萬人,常住人口 1257.9 萬人。XX 市中心城區面積 598 平方公里，目前的建成區面積約 283 平方公里。未建成區域 117 平方公里屬于規劃的建設用地，198 平方公里為非建設用地。

　（二）自然條件 1、地理 項目區域位于 XX 市區位于 XX 平原東部，平均海拔約 500 米。XX 平原是我國西南地區最大的平原。地勢西部略高東略低，屬典型的內陸地帶。平原及臺地構造上屬XX 坳陷，區域地質穩定性一般良好，主要工程地質問題是局部地帶的區域穩定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺地邊坡穩定性。

　2、氣候 XX 屬亞熱帶季風氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點，年平均氣溫 16攝氏度，年降雨量 1000 毫米左右。氣候的一個顯著特點是多云霧，日照時間短、空氣較為潮濕。XX 的雨水集中在 7、8 兩個月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。

　3、水資源 XX 市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，河網密度 1.22 公

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　里/平方公里，水資源充沛，多年平均年徑流深 715 毫米，年徑流總量 89 億立方米。目前，XX 市建立了 60 多個污水凈化設施，污水處理廠 14 個，日處理總規模達 122.4萬噸。城區及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢。2008 年，中心城區 XX 市中心城區污水處理規模將新增 82 萬噸/天，五城區(含高新區)污水處理率將達到 90%以上。

　4、交通 XX 交通經過多年的建設和發展，以公路、鐵路和航空運輸為主的四通八達的立體交通網絡體系已基本形成，市域綜合交通網絡及場站體系正日臻完善。XX 是全國 45個公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網的重要支撐點。過境國道主干線有三條，國省干線公路 13 條，已建成 “1 環+9 射”狀的市域高速公路網，總里程達 437 公里，輻射 XX90%以上國土面積；全市公路總里程 2006 年達到 18089 公里。中心城區現有城市道路 1445 公里，道路面積 3686 萬平方米，人均道路面積達 8.9 平方米/人。

　5、旅游 XX 旅游資源得天獨厚并具鮮明的 XX 特色：一是人文景觀多。全市現有人文景觀172 處,全國重點文物保護單位 6 個，省級文物保護單位 33 個。二是自然景觀全。三是旅游資源分布相對集中。四是 XX 旅游地理位置十分優越。

　（三）城市社會經濟的現狀與發展 XX 的致力于創建中國中西部創業環境最優、人居環境最佳、綜合實力最強的現代特大中心城市。XX 已形成了電子信息、機械、食品、醫藥和化工等六大支柱產業，形成了競爭力較強的家具和鞋業產業集群。XX 市被連續被評為“中國城市綜合實力 50強”，綜合實力排中西部地區前列。

　近年來，XX 市國民經濟快速增長。2009 年全市實現地區生產總值 4502.6 億元（見圖 1），比上年增長 14.7%。其中：第一產業實現增加值 267.8 億元，增長 3.7%；第二產業實現增加值 2001.8 億元，增長 17.7%；第三產業實現增加值 2233.0 億元，增長13.4%。一、二、三產業比例關系為 5.9:44.5:49.6。按常住人口計算，全市人均生產總值達 39510 元（約 5785 美元）。

　XX 市城市建設成效顯著，中心城區水環境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設項目順利推進，城市功能不斷提升；公用事業服務能力不斷增強：自來

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　水供水總量達 5.21 億立方米，生活用水日供水能力 180.95 萬噸。

　XX 科技實力雄厚，已成為中國西南地區綜合實力第一強市。

　2009 年末全市戶籍人口 1139.6 萬人,比上年末增加 14.7 萬人；常住人口 1286.6萬人，增加 16.0 萬人。人口自然增長率為 1.9％。。全市符合政策生育率為 93.6％。城市居民人均可支配收入 18659 元，增長 10.1%；農村居民人均純收入 7129 元，增長10.0%。

　二、XX 區概況 “濯錦之江，源遠流長”，以聞名千古的濯錦之江冠名的 XX 區，地處 XX 市東南部，位于國務院批復 XX 市總體規劃城市向東向南發展的重要開發建設區域。區域面積62.12 平方公里，常住人口 40 萬人，轄 13 個街道辦事處和 2 個鄉。區內平均海拔 500米，其西北部地勢平坦，為 XX 市的商貿繁華區域，東南多為淺丘，為“兩高一優”農業發達的城郊，年平均氣溫 16.2℃，年降雨量 800－1000 毫米。轄區內有著名的春熙路、鹽市口商業區，是 XX 市最繁華的中心城區。

　三、項目周邊概況 本項目位于三環路外側，屬城鄉結合部，近年來，隨著城市建設進程的加快和“城鄉一體化新居工程”的推進，農村人口逐步向城鎮轉移，城市化進程進一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區域面貌得到極大改觀，房地產、物流等產業發展迅速。

　第四章

　需求分析與政策保障

　一、需求趨勢 住房是人們基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭對住房的需求最為迫切，用經濟學的語言來說，這部分群體對住房的需求是剛性需求。然而，隨著我國經濟和房地產市場的快速發展，房價上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。為解決房地產市場存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級政府部門出臺了一系列政策，通過規定 90 平方米以下中小戶型的建設比例、加大住房保障、從緊的貨幣政策等政府調控和完善市場機制的手段穩定房地產市場，尤其是“住房保

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　障”這個帶著濃厚民生意味的詞，在 2007 成為了一個被提及率幾乎最高的詞匯。

　發展需求。從當前城鎮化發展的趨勢來看，隨著人口向城鎮的集聚，也包括既有的農村重點的集鎮，他們在國家城鎮化發展的過程中，逐步從傳統的農業型轉化為城鎮型的這些居民，總體上來講城鎮地區住房需求是在不斷加大的，這是一個需求的總的發展趨勢。

　過去的的遺留問題。在發展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。實際上在前30 年城鎮化發展過程中，是欠帳的，在改革開放之后才開始城鎮化發展的新機制、新步伐，城市建設的水平才逐步提高。實際上在 70 年代、80 年代建設的房子，甚至之前有很多房子，包括現在正在進行的老舊房屋改造，都是過去遺留下來的。

　人口分布不均。我國是一個人均資源量比較少的、緊缺的國家。在城鎮化過程中，一直都面臨著資源和環境的壓力。另有一個重要現實問題，95%的人是集中在不到 50%的東、中部地區的國土面積上，加大了實際上有供需不對稱的因素。

　需求現狀。據 2004 年統計，XX 市符合經濟適用房申購條件的市民多達 7 萬余戶，經濟適用房的有效供給遠遠不足。需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設力度，但遠遠不夠。從 2006 公布的《XX 市住房建設規劃（2006－2010）》看，2007-2010年，每年的公共住房（政府保障性住房）為 1.25 萬套，加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設任務任重而道遠。

　二、住房保障的對象及政策目標 住房保障最直白地講就是住房領域的社會保障，是政府為彌補市場“失靈”，運用經濟、行政和法律的手段，以滿足全體國民的基本住房需求。住房保障的對象，從狹義上講是少數低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的群體(如老年人、殘疾人等)。如果說對少數貧困群體實施的特殊性住房保障是一種社會救助，那么對廣大中等收入群體實施的普遍性住房保障則是提高其住房消費可支付能力的一種扶持。更確切地說，特殊性住房保障是對貧困群體的救助、體現了社會公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會成員可支付能力則是社會和諧和經濟發展的基礎，一個完善的住房保障制度應是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機結合。

　盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實施住房保障的政策目標只有一個，就是讓“人人住有所居”，而不是“人人都有產權房”。遵循特殊保

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　障與普遍保障相結合，政府主導與市場機制相結合，中央決策與地方因地制宜創新相結合的基本原則，來構建以“住有所居”為目標的多元住房保障體系。

　我國的保障性住房建設可界定為：是政府從供給面入手實施住房保障的一種方式，其受益的對象主要是低收入群體，也應包括部分可支付能力不足的中等收入群體。更確切地講，凡為政府政策目標、為特定保障對象服務、享受政府土地、信貸和稅收某種優惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。

　三、保障性住房的供給形式與供給方式 （一）保障性住房的供給形式與對象 保障性住房的供給形式以廉租房、經濟適用房及限價房的形式供應。

　1、廉租房 根據規劃，新建廉租住房將在經濟適用房和限價商品房小區中配建，配建比例按規劃將控制在建筑面積的 10％～15％。

　針對五城區（含 XX 高新區）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。2008年度低收入住房困難標準為家庭年收入 2.2 萬元以下，人均住房面積 16 平方米以下的家庭。

　2、經濟適用房 針對五城區（含 XX 高新區）經濟適用住房保障對象為收入、住房均符合規定條件的困難家庭。2008 年度經濟適用住房保障對象為家庭年收入 4 萬元以下、人均住房面積 16 平方米以下的家庭。

　從 2010 年起，中心城區經濟適用房的保障“準入線”從家庭年收入由 40000 元以下調整為 50000 元以下，使更多“夾心層”家庭實現“安居夢”。

　3、限價房 限價商品住房供應對象為不符合經濟適用住房申購條件，又無力購買市場價普通商品住房的本市居民以及在本市務工一定年限并連續繳納社保的外來務工家庭。2008 年度限價商品住房供應對象為家庭年收入在 6 萬元以下、家庭住房面積在 55 平方米以下或人均住房面積在 16 平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續繳納社保兩年以上的外來務工家庭；年齡在 35 周歲以上、無自有住房、具有本市戶口

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　的單身居民。

　（二）保障性住房的供給方式 從各國的實踐來看，保障性住房供給主要有以下方式：

　1、政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體 英國在 1945—1975 年間，地方政府建造公房 290 多萬套，有效緩解了二戰后的“房荒”。美國在 1949—1979 年間，由政府興建公共住房的總量從 17 萬套增加至120 萬套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問題。而日本的公共住房多是以公營和公團方式供給的，依據《1951 年公營住宅法》，公營住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。而公團是依據《日本住宅公團法》成立的特殊法人，專門從事公共住房建設、住宅區改造和經營，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。我國香港從 1961 年開始推出“廉租房計劃”，此后又推出“居屋計劃”。目前，全美有 120 萬戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國雖經歷 1980年代大規模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場的 20%左右：我國香港公營住房占市場份額的 40%左右。

　2、政府與私營機構合作 公私合伙合作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業出地或出資、或政府提供優惠政策，激勵私營企業和非盈利組織開發建設，在有利于實現政府住房保障政策目標和經濟上可持續的基礎上，將具體經營權轉移給企業和非盈利組織，即建設一轉移(BT)模式。也可以是政府從私營企業收購閑置的存量房，由政府擁有，社團組織營運，即購買—擁有—營運(P00)模式。或者由私營機構開發建設、并擁有產權，專業化經營，由政府監督和給予適當政策優惠，即建設—擁有—經營—監督—補貼模式。正是在這種模式下，各國出現了許多與政府合作的專門從事住房開發建設、租賃服務的私營企業和非盈利組織，如英國住房協會、美國的低收入住房聯盟和社區發展社團和德國的 GAGFAH住房公司，它們都擁有和經營大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。

　3、政府激勵私營企業、非盈利組織、住房合作社投資開發面向中低收入者的住房 政府運用信貸、稅收政策工具，動員和引導社會各方力量積極參與，也是加快保障性住房建設的重要渠道。在祟尚市場經濟的美國，政府為鼓勵私營企業和非盈利組織(宗

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　教團體、勞工聯盟和社區組織)開發面向中低收入者的租賃房，出臺了多項政策，比如為私營機構提供低息貸，鼓勵他們興建低于市場租金的租賃房，其出租對象是無法享受公共住房、收入為地區平均水平的中等收入家庭；為開發商興建租賃房提供還貸利率1%的補貼，政府對租金水平進行管治，限定承租對象收入不高于地區平均收入水平的80%，同時政府對承租的低收入住戶提供房租補貼；鼓勵興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵為老年人、傷殘人士興建帶有醫療康復設施的租賃住房等政策。在政府政策法規的指引和激勵下，私營企業和非盈利組織的廣泛介入，促進了保障性住房的開發建設和多樣化。

　從上述分析看到，各國政府從供給面入手積極干預住宅市場，加大保障性住房建設，多有以下特點：一是保障對象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中等收入者。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場上收購存量房，也可以是為私營機構和非盈利組織提供抵押貸款違約保險，以保障開發資金的可得性；提供長期低息貸款和稅收減免。三是政策扶持的重點突出，多鼓勵開發建設保障性租賃房，并依據市場需求變化不斷進行調整。由此產生的政策效應是顯而易見的：

　① 實現了“住有所居”的住房保障政策目標，滿足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群體的基本住房需求。

　② 通過政府投資和政策指引，動員多方力量參與，將開發成本控制在租金水平和銷售價格可以承受的范圍內，加快了可支付住房的建設，強化了政府和企業的社會責任，營造了社會公平正義、互助友愛的社會環境。

　③ 優化了住宅市場結構。政府增加保障性住房供給是對市場的“遺失補缺”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、不同品質、價位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。多樣化的住房供給與社會經濟發展水平和國民消費水平相適應，消費需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產業持續健康發展的不竭源泉，也是保障性住房可持續性的基礎。

　我國政府從需求面入手，以現行的信貸、財稅優惠政策提升廣大中低收入群體可支付能力，從住宅市場上去租房購房；也包括從供給面入手運用各種政策工具、動員多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供給。且保障性住房的形式也應是多種多樣的，既可租也可售。在社會經濟發展的不同階段，政府住房保障的對象、保障方式應根

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　據國情和市場的實際需求不斷進行調整。

　四、XX 市保障性住房建設總體規劃 為引導和促進 XX 市房地產業持續穩定健康發展，保持經濟平穩較快增長，滿足廣大群眾的基本住房需求，合理引導住房消費，建設資源節約型社會，加強對近期城市住房建設的指導，XX 市政府制定了《XX 市住房建設規劃（2006－2010）》。

　1、規劃現狀：依據我市 2006 年住房調查，至 2005 年底，五城區實有城市住房總建筑面積 9325.26 萬平方米。其中，本地城市戶籍人口和單位擁有住房 103.01 萬套、8161.32 萬平方米，戶均 1.02 套，人均 27.95 平方米。

　2、規劃期內住房需求：根據五城區人口、經濟變化趨勢，商品住房市場發展態勢，以及本地中低收入家庭住房狀況預測，規劃期內，住房總需求為 5618 萬平方米。其中，新建商品住房 4306 萬平方米；新建公共住房（包括經濟適用住房、廉租住房，下同）540 萬平方米，通過租金補貼方式向市場租賃存量住房 63 萬平方米；新建農遷房 709萬平方米。

　3、住房建設結構：本規劃堅持以滿足不同收入層次居民住房需求為導向，以保障本地中低收入居民家庭居住為重點，以住房供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定為原則，促進住房建設和房地產業發展與經濟社會發展相協調。

　① 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低價位、中小套型普通商品住房滿足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房滿足中等以上收入家庭住房需求；農遷房滿足被征地農轉非居民住房需求。

　② 自 2006 年 6 月 1 日起至規劃期末止，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含公共住房、農遷房）面積所占比重，必須達到年度新建住房總建筑面積的 70%以上。

　4、加強公共住房建設與管理，加大公共住房保障力度：

　① 加強公共住房規劃與建設。公共住房由市政府統一規劃，市政府相關部門統一組織實施。公共住房的建設規模、套數、戶型、面積標準、裝修標準，以及出售、出租、使用管理的相關辦法，由市房產管理部門統一制訂。

　② 完善經濟適用住房管理。進一步完善經濟適用住房建設和銷售管理制度，嚴格執行國家經濟適用住房管理的各項政策，加大經濟適用住房建設與銷售過程的監管。

　③ 健全廉租住房制度。繼續推行租金補貼方式，適當增加實物配租比例，增強廉

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　租住房對本地最低收入戶籍人口的保障作用。

　五、相關政策 住房保障工作在 2007 年被提到了一個前所未有的高度，在 2007 年“住房保障”這一關鍵詞所形成的政策大局之下，XX 的住房保障工作也正順著這一民生脈絡穩健地推進著。這不僅是對我國 10 多年來住房保障制度的延續，更是在原有基礎上對公共住房制度的一次完善、深化，甚至是創新，是住房保障制度發展到一定階段的一次升華。

　XX 市政府在 2007 年 12 月 21 日出臺了《關于貫徹國務院<關于解決低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強公共住房制度體系建設的意見》，結合我市實際，現就進一步加強公共住房制度體系建設提出如下意見：

　（一）指導思想、總體要求和基本原則：

　1、指導思想。按照統籌城鄉發展、構建和諧社會的要求和“保障低端、調控中端、引導高端”的房地產市場發展思路，把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，進一步建立健全多渠道解決困難家庭住房問題、促進房地產市場和我市經濟持續健康協調發展的公共住房制度體系。

　2、總體要求。以城市低收入家庭為主要對象，兼顧其他住房困難群體，加大廉租住房和經濟適用住房實施和管理力度，規范限價商品住房的建設和管理，解決產業專業技術人員、高級專業人才住房問題，逐步改善大學畢業生、農民工居住條件。

　3、基本原則。堅持適度保障、動態調整的原則；堅持保障方式多樣化、保障標準層次化的原則；堅持政府主導、社會參與的原則；堅持住房保障與住房市場協調、公平與效率兼顧的原則。

　（二）進一步建立健全公共住房制度體系：

　1、加大廉租住房實施力度。

　① 五城區（含 XX 高新區）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。2008年度低收入住房困難標準為家庭年收入 2.2 萬元以下，人均住房面積 16 平方米以下的家庭。

　② 加大廉租住房保障力度，對申請廉租住房保障并經審查符合條件的低收入住房困難家庭均實行“應保盡保”。

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　③ 逐步提高實物配租比例。低保家庭以實物配租為主，家庭年收入高于低保標準低于 2.2 萬元的，繼續實行實物配租和租金補貼相結合的保障方式。根據住宅市場供應情況和低收入住房困難家庭需求等情況，合理確定實物配租供應量。實物配租應當優先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需援助的家庭。

　④ 新建廉租住房套型建筑面積控制在 50 平方米以內；實行租金補貼的面積標準按照現行規定執行。

　⑤ 多渠道增加廉租住房房源。新建廉租住房主要在經濟適用住房以及限價商品住房的小區中配建，也可以根據實際情況在政府統建的拆遷安置小區中配建。配建比例原則上控制在建筑面積的 10％以內，應當在城市規劃條件、土地使用權出讓等有關批準文件中，明確廉租住房數量、套型、布局、建設標準以及建成后的移交和收購等事項。

　要通過收購市場存量住房、回購保障對象原有住房和經濟適用住房以及鼓勵社會捐贈等形式多渠道籌集住房保障房源。積極發展住房租賃市場，鼓勵房地產開發企業開發建設中小戶型住房向社會出租。

　2、加大經濟適用住房建設和管理力度。

　① 五城區（含 XX 高新區）經濟適用住房保障對象為收入、住房均符合規定條件的困難家庭。2008 年度經濟適用住房保障對象為家庭年收入 4 萬元以下、人均住房面積 16 平方米以下的家庭。申購經濟適用住房并經審查符合條件的家庭，其自有產權住房須交由市住房儲備機構計價回購。

　② 經濟適用住房繼續根據“按照標準、提前登記、按需建設、保證供應”的原則，由市住房保障中心組織建設。2008 年度經濟適用住房建設規模為 25 萬平方米。經濟適用住房套型標準根據經濟發展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在 60 平方米左右。

　③ 經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。經濟適用住房自購買合同備案之日起，不滿 5 年不得直接上市交易。購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由住房儲備機構按照屆時同類經濟適用住房價格進行回購。

　經濟適用住房購買合同備案滿 5 年，購房人可以轉讓經濟適用住房。轉讓經濟適用住房實行申報制度，并按照屆時同地段普通商品住房與購買經濟適用住房價款的差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款，在同等條件下，政府可優先回購。購房人也可按照上述比例向政府繳納土地收益等價款后，取得完全產權。具體繳納比例由市住房委員

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　會辦公室會同國土部門，根據經濟適用住房政府優惠部分和保障對象實際支付價款的比例確定，并在經濟適用住房購房合同中予以明確。在本通知出臺前已經簽訂經濟適用住房購買合同并備案的，按原政策執行 3、規范限價商品住房的建設和管理 ① 限價商品住房供應對象為不符合經濟適用住房申購條件，又無力購買市場價普通商品住房的本市居民以及在本市務工一定年限并連續繳納社保的外來務工家庭。2008 年度限價商品住房供應對象為家庭年收入在 6 萬元以下、家庭住房面積在 55 平方米以下或人均住房面積在 16 平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續繳納社保兩年以上的外來務工家庭；年齡在 35 周歲以上、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。

　申購限價商品住房并經審核符合條件的家庭，其自有產權住房須交由市住房儲備機構計價回購。

　② 限價商品住房是政府在一定時期內調控房地產市場、調節住房供需矛盾的有效手段。限價商品住房供應規模應根據房地產市場住房供應情況，結合調控房地產市場價格合理確定，現階段一般保持在市場供應總量的 10％。2008 年度限價商品住房供應規模為 80 萬平方米。

　③ 限價商品住房由政府成立的全資國有公司負責建設，用地實行協議出讓。限價商品住房的套型建筑面積控制在 90 平方米以內。

　④ 銷售價格實行政府定價，定價原則按照比周邊同類商品住房低 20％－25％確定。銷售價格在預售時向社會公布，公布價格應為該限價商品住房樓盤的最高價。購買限價商品住房應自購房合同備案 5 年后方可上市交易。

　4、支持產業發展，解決專業人才的住房困難問題。

　① 擴大限價商品住房供應范圍，解決產業專業技術人員住房問題。凡屬我市重點支持的六大重點產業、高新技術產業或市政府重點培育的大企業、大集團的專業技術從業人員，且收入、住房條件符合購買限價商品住房相關規定的，均可申請購買限價商品住房。

　專業技術人員購買限價商品住房實行申請、審查制度。由申購人向所在單位提出申請，行業主管部門初審，市住房保障中心審核并對符合條件的申購人發放準購證。

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　② 建設“高級員工公寓”解決產業高級專業人才住房問題。在 XX 高新區范圍內試點，建設與重大招商引資項目配套的“高級員工公寓”，市房管局指導和監督制定具體方案、建設規模、項目布局，由 XX 高新區管委會組織建設。

　“高級員工公寓”的套型建筑面積標準應控制在 120 平方米以內，全部建設高層電梯公寓。租金水平按照比周邊同類商品住房平均租金低 10％確定。

　5、改善其他住房困難群體的住房條件。

　① 建設大學畢業生公寓，解決大學畢業生創業住房困難。在我市五城區（含 XX高新區）工作滿 3 年具有全日制大學本科以上畢業學歷的單身大學畢業生，且收入、住房現狀和所在單位符合規定條件的，可以申請租賃大學畢業生公寓。

　大學畢業生租賃公寓按單身公寓標準建設，原則上每間套內面積控制在 25 平方米以下（含衛生間），每間租住 2-4 人。租金標準按照同類住房市場租金的 70％確定，租期 3 年的大學畢業生租賃公寓實行申請、審查、輪候制度。

　2008 年度首批推出 100 套房源用于大學畢業生租賃公寓試點。首批試點公寓以套房為主，建筑面積控制在 30－60 平方米左右。

　② 多渠道提供農民工住房保障，改善農民工住房條件。一是在開發區和工業園區，以及進城務工人員較為集中的其他地區，集中建設農民工宿舍，由用工企業租賃。開發區和工業園區的農民工宿舍由開發區管委會或所在區政府組織建設，在第三產業集中的其他地區，由政府指定的部門組織房源。租金實行政府定價。二是村鎮、街道可以組織新居工程和新農村建設中居住點的閑置住房，優先面向 XX 籍、具有相對穩定職業的農民工租賃。三是積極引導、支持社會力量開發建設面向進城務工人員租賃的住房。

　XX 市行政區域內進城務工的農民工，符合規定條件且其原有農村住房經住房儲備機構按照規定價格收購后，其家庭可參照《XX 市城市公共住房制度實施方案（試行）》（成府發〔2006〕50 號）的規定，納入相應的城市住房保障體系。

　用工單位應為簽訂勞動合同 6 個月以上的進城務工人員繳存住房公積金。公積金管理中心應采取措施，為進城務工人員繳存、提取公積金和辦理貸款提供便利服務。

　 第五章

　項目地址與建設條件

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　 一、項目選址及用地 本項目位于 XX 市 XX 區 XX 橋村梁豐 1、6 組，地處三環路外月 1 公里，驛都大道南約 200 米，其西面緊鄰 40 米寬的東洪路，北、東、西緊鄰城市規劃道路。場地為西南走向的矩形地塊，東西寬約 200 米，南北長約 265 米，總用地面積 51293.75 ㎡，場地內現狀地勢高差較小，地勢東高西低，局部高出，最大高差約 6 米。

　 二、建設條件 1、區位條件 項目區域位于城區東部，外環路與三環路之間，屬于 XX 市區東部新區范圍，區域內綜合開發條件較好。東部新區未來居住環境條件將進一步改善，并會成為 XX 市商品房開發熱點區域。

　2、氣候條件 XX 地區位于亞熱帶暖濕季風氣候區，終年溫暖濕潤，四季分明。氣候特征春旱、夏熱、秋雨、冬干，日照少，無霜期長，降雨多集中于 6-9 月（占全年降水量的 74.2%）。

　據 XX 市氣象資料，XX 地區氣象指標如下：

　多年平均氣溫

　 16.2℃

　多年平均相對濕度

　 82%

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　極端最高氣溫

　 38.3℃

　多年平均日照時間

　 1228.3h 極端最低氣溫

　 -5.9℃

　主導風向

　NNE 多年平均降水量 947.0mm

　年平均風速

　1.2m/s 最大日降水量

　 195.2mm

　最大風速

　1.48m/s 多年平均蒸發量 1020.5mm

　 極大風速

　27.4m/s 3、地形及自然條件 項目區內地形為東郊臺地淺丘，緩坡起伏，地基條件一般良好，局部可能有膨脹土等影響工程的問題，開挖中應重視溝壁和邊坡保護和換填土等適當的地基處理。

　地質：地勢較平坦，構造穩定。海拔高度 508-514m，最大高差約 6m。50 年歷史資料記載無破壞性地震發生，根據《建筑抗震設計規范》（GB50011－2001）（2008年版）附錄 A（我國主要城鎮抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組）：XX 區抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度值為 0.10g，設計地震分組第三組，地震特征周期 0.45 秒。

　水文：本區屬岷江水系，飲用水源水質達標率 100%，東郊臺地淺丘地層為弱含水層。

　4、環境及政策條件 （1）市委、市政府對城市建設、房地產市場調控和中低收入群眾住房保障給予了高度重視，并加大了統一協調、統一調度的組織力度，為項目實施創造了有利條件。

　（2）項目建設區已編制了控制性詳規，對區域的發展描繪出了較為詳細的藍圖，有利于本工程規劃布局。

　（3）政府保障性住房項目享受政府給予的一些優惠政策。

　5、施工條件 （1）項目區周邊有三環路、成龍路、老成渝路、東洪大道、十洪大道、外環路等道路，項目建設區交通運輸便捷，工程所需建筑材料運送方便，清除廢土及建筑垃圾能及時運出。

　（2）工程區域道路、管網配套連接方便。

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　（3）臨時供水、供電設施可就近解決。

　（4）工程區域地質條件較簡單，場地施工條件較好。

　第六章

　建設內容及規模

　 一、建設內容 保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準、具有社會保障性質的住房，包括兩限商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房等。按照 XX 市的規劃，在加大住房保障資金投入的同時，XX 還將把進城務工農村勞動者、新就業大學畢業生納入住房保障范圍。

　本項目為保障性住房建設項目，...

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