房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目

　初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 綱 要

　（五星級(jí)酒店 政府 招商項(xiàng)目）

　目 目

　錄 第一章

　總論 ···················································· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié)

　概述 ............................................................. 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié)

　研究結(jié)論..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二章

　行業(yè)和市場(chǎng)分析 ····································· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié)

　行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ............................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié)

　行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì) .................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第三節(jié)

　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ............................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第三章

　項(xiàng)目投資分析 ········································ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié)

　投資環(huán)境分析 ............................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié)

　市場(chǎng)環(huán)境分析 ............................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第四章

　建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 ······························· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié)

　建設(shè)目標(biāo)..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié)

　建設(shè)規(guī)模..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第三節(jié)

　工廠技術(shù)方案 ............................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件 ······························· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié) 建設(shè)條件..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第六章

　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 ········································ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié)

　項(xiàng)目定位..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié)

　主要生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施 .................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第三節(jié)

　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及管理策略 ................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第四節(jié) 技術(shù)設(shè)備..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第七章 工程技術(shù)方案 ········································ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié) 總體設(shè)計(jì)概況 ............................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié) 總平面布置 ................................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第八章 環(huán)境保護(hù)與安全 ····································· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)成員 ······························· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié) 勞動(dòng)定員及培訓(xùn) ........................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第十章 投資估算及資金籌措 ······························· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié) 投資估算..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié) 資金籌措..................................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ··········································· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第一節(jié) 營(yíng)業(yè)收入和成本估算 ................................ 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第二節(jié)

　項(xiàng)目盈利能力分析 .................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第三節(jié)

　項(xiàng)目不確定性分析 .................................... 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　第十二章 研究結(jié)論與建議 ···································· 錯(cuò)誤! 未定義書簽。

　一、總論摘要

　1 1.1 項(xiàng)目名稱

　東城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目 2 1.2 項(xiàng)目概況

　1.2.1 宗地位置

　 2 1.2.2 規(guī)劃指標(biāo)

　? 宗地占地面積：占地面積約為 200 畝，折合約 13.33 萬平方米，分為東側(cè)、西側(cè)和酒店 3 塊用地 ? 宗地性質(zhì)：商業(yè)和居住綜合用地 ? 容積率：基本規(guī)劃條件——五星級(jí)酒店占地不低于 50 畝（總建筑面積不低于 3.5 萬平米），其他尚無規(guī)劃部門準(zhǔn)確指標(biāo)，目前已做方案的容積率在 3左右，主力樓高在 18-30 層等高層建筑（高層在縣城接受度不是太高，需要一個(gè)過程，倘若按政府要求四五年內(nèi)去化完畢，在 XX 這樣的縣城，很難）

　? 總建筑面積：酒店 3.5 萬平米+住宅和商業(yè) 20 萬平米（容積率為 2）或住宅和商業(yè) 25 萬平米（容積率為 2.5）或住宅和商業(yè) 30 萬平米（容積率為 3）=23.5 萬平米或 28.5 萬平米或 33.5 萬平米 ? 根據(jù)縣域市場(chǎng)的實(shí)際情況 以及酒店的巨額投資 ，我們建議容積率在 在 2 2- -3 3 區(qū) 間）

　（除酒店外）

　，可以在 在 2 2- -5 2.5 區(qū)間尋求較為合理的容積率

　1.3 3 財(cái)務(wù)分析

　方案確定后另行概算。

　1.4 4 綜合 評(píng)價(jià)

　根據(jù) 2012 年《政府工作報(bào)告》任務(wù)分解落實(shí)方案，確保完成東方大道、XX大道、人民東路，以及沂河路、潮河路等道路建設(shè)，形成“四縱四橫”主支干道網(wǎng)絡(luò)。開工建設(shè)五星級(jí)大酒店、綜合物流市場(chǎng)等八項(xiàng)重點(diǎn)工程，完成給排水等基礎(chǔ)設(shè)施配套，全面拉開東城起步區(qū)框架。

　東城區(qū)，是 XX 縣重要發(fā)展的戰(zhàn)略區(qū)域。東城區(qū)，是 XX 區(qū)域發(fā)展、功能升級(jí)的必然方向。同時(shí)東城區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套完善，區(qū)域成長(zhǎng)潛性較高。新一屆地方黨政領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)新城發(fā)展更加重視，東城區(qū)發(fā)展建設(shè)駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

　項(xiàng)目總規(guī)模在二十多萬平米，用地規(guī)模較大，整體利潤(rùn)較高。同時(shí)通過此次與政府的五星級(jí)酒店招商合作，為與政府后續(xù)開發(fā)合作，以及公司在區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供有力保證。

　二、項(xiàng)目概況

　1 2.1 項(xiàng)目地理位置

　地塊位于 XX 東城區(qū) XX 大道東、人民東路北交匯處（縣城東郊東 XX 鄉(xiāng)境內(nèi)）。

　2 2.2 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀

　宗地現(xiàn)狀場(chǎng)地平整，現(xiàn)為農(nóng)田，目前地處城東郊鄉(xiāng)野，宗地外正在鋪設(shè)道路。

　3 2.3 周邊交通狀況

　區(qū)位優(yōu)勢(shì)初現(xiàn)端倪，規(guī)劃交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。

　4 2.4 項(xiàng)目周邊配套

　目前項(xiàng)目所處的區(qū)域周邊配套尚不完善，從區(qū)域板塊規(guī)劃來看，本項(xiàng)目周邊配套規(guī)劃有酒店、醫(yī)院、幼兒園、中學(xué)、小學(xué)、超市、菜市場(chǎng)、商業(yè)街等，完全可以滿足新城居民日常生活需求。

　5 2.5 項(xiàng)目周邊環(huán)境

　? 用地四至 情況 ：

　宗地西為 XX 大道，南為人民東路，北為淮海路，中間為黃山路。

　? 用地重要影響因素分析：

　目前主要為農(nóng)田，周邊是村莊，正在鋪設(shè)道路，尚無污染源和不利建筑物。

　6 2.6 控規(guī)指標(biāo)

　僅有招商部門的五星級(jí)酒店指標(biāo)，其它商業(yè)和住宅板塊尚無規(guī)劃部門的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》。

　三、區(qū)域 發(fā)展 規(guī)劃 分析

　3.1XX 區(qū)域概況

　 XX 縣 1912 年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山 XX。縣域面積 1538 平方公里，下轄 7 鎮(zhèn) 12 鄉(xiāng)、2 個(gè)省市屬農(nóng)鹽場(chǎng)、301 個(gè)行政村和 22 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，人口 101 萬，其中 XX 縣城區(qū)現(xiàn)狀人口 20.5 萬人，住房總建筑面積為 680 萬平積 方米，人均建筑面積 32.38 平方米。現(xiàn)狀居住用地面積 750 公頃，占現(xiàn)狀城市建設(shè)用地 28.8%，人均居住用地面積 36.5 平方米。XX 地處東經(jīng) 119°2′50″—119°52′9″,北緯 34°11′45″—34°38′50″，位于江蘇省東北部。東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭陽(yáng)縣及連云港市東海縣為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開放縣之一。XX 屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，年均氣溫 15℃，年均降水量 959.4 毫米，年均日照總時(shí)數(shù) 2456.2 小時(shí)。

　XX 縣境內(nèi)擁有寧連、汾灌、連徐、連鹽等四條高速公路，204 國(guó)道、236、324、242（在建）省道穿境而過，交通便捷，城暢鄉(xiāng)通，集高速、國(guó)省干道、縣、鄉(xiāng)村道路與水上交通為一體的現(xiàn)代化交通網(wǎng)已初具規(guī)模。縣城規(guī)劃區(qū)面積 51.89平方公里，已建成面積 20 平方公里，全縣城鎮(zhèn)化率 28.3%，城市基礎(chǔ)設(shè)施功能日趨完善，環(huán)境優(yōu)美宜人。XX 縣自動(dòng)電話網(wǎng)全部實(shí)現(xiàn)了交換自動(dòng)化，傳輸光纜化，并建成了無線市話網(wǎng)，裝機(jī)容量 21.6 萬門，現(xiàn)有用戶 18 萬戶，每百人擁有電話 17 部。移動(dòng)通訊實(shí)現(xiàn)無縫隙覆蓋。

　XX 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)城市特色日益顯現(xiàn)。地貌以平原為主，地勢(shì)由西向東傾斜，是蘇北地區(qū)唯一的有山有水的縣城。縣內(nèi)有七座低矮孤山，總面積 6.45平方公里。全縣耕地面積 154 萬畝，人均耕地 1.5 畝，土壤總體特點(diǎn)是：粘、鹽、板、瘦，95%的耕地符合無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地標(biāo)準(zhǔn)，糧食、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品的品質(zhì)都基本達(dá)到了無公害產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。XX 縣屬暖溫帶濕潤(rùn)性季風(fēng)型氣候，四季分明，大氣環(huán)境質(zhì)量良好；境內(nèi)水資源比較豐富，飲用水源水質(zhì)較好；全縣森林覆蓋率達(dá) 16.5%；交通噪聲、區(qū)域環(huán)境噪聲均達(dá)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；XX 縣為古海州屬地，人文薈萃，古跡名勝較多，文化底蘊(yùn)深厚。2011 年，XX 境內(nèi)的大伊山旅游風(fēng)景區(qū)通過國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū)省初建。

　3.2X XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　2011 年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值 192.22 億元，同比增長(zhǎng) 14%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 179.53 億元，同比增長(zhǎng) 17.88%，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投資 114.75 億元，同比增長(zhǎng) 18.42%。財(cái)政總收入 51.11 億元，同比增長(zhǎng) 26.6%，其中一般預(yù)算收入 21.61 億元，同比增長(zhǎng) 32%，一般預(yù)算收入中稅收占比始終保持全市第一；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 7839 元，同比增長(zhǎng) 20.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14047元，同比增長(zhǎng) 17.7%。

　3.3XX 發(fā)展規(guī)劃 《XX 縣城市總體規(guī)劃（2010～2030）》基礎(chǔ)資料翔實(shí)，指導(dǎo)思想明確，對(duì) XX縣區(qū)位特點(diǎn)、資源條件和發(fā)展趨勢(shì)的分析較為透徹，提出的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)與 XX 縣的戰(zhàn)略地位較相適應(yīng)，確定的城市主要發(fā)展方向、空間結(jié)構(gòu)等方面總體上符合 XX 縣未來發(fā)展的需要。

　3.4X XX 東城區(qū)功能布局

　 《XX 縣東部新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)》豪情出爐！

　規(guī)劃范圍：東至規(guī)劃連淮鐵路線，西抵鹽河及振興中路，南到徒溝河路，北至通伊路。規(guī)劃總用地面積為 22.3 平方公里，核心控制區(qū)面積 12.4 平方公里。

　 東部新區(qū)規(guī)劃功能布局結(jié)構(gòu)為“ 三 心、四區(qū)；一軸、六帶”，即構(gòu)建城市商貿(mào)、文化和景觀核心、綠化景觀中心、行政商貿(mào)中心、綜合商務(wù)中心。規(guī)劃區(qū)由北向南分為四大區(qū)域，分別為：宜居生活區(qū)、中心商貿(mào)區(qū)、宜居生活區(qū)、工業(yè)物流區(qū)。以中部人民路為依托，向西連接舊城區(qū)中心，向東至東部片區(qū)的城市商貿(mào)、文化、景觀核心區(qū)以及連淮鐵路 XX 站，沿線布局大型城市商業(yè)、商貿(mào)功能，形成東部新區(qū)的城市主軸線。依托區(qū)內(nèi)自然水系和規(guī)劃道路，形成“ 四橫兩

　縱”結(jié)構(gòu)的 六條綠化景觀帶。

　規(guī)劃道路等級(jí)分主干道、次干道、支路三級(jí)。城市主干道路網(wǎng)為道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：“ 六橫四縱”六橫：通伊路、通榆路、人民路、南環(huán)路、張洪河路、徒溝河路；四縱：振興路、東環(huán)路、東方大道、204 國(guó)道。

　 規(guī)劃依托現(xiàn)有東部城區(qū)現(xiàn)狀水系建立 綠色生態(tài)廊道，形成城區(qū)內(nèi)部的綠色網(wǎng)絡(luò)骨架，規(guī)劃城市綠地采用點(diǎn)狀、線狀和帶狀綠地相結(jié)合的布局方法。以線狀的濱河綠化為骨干，以城市公園和點(diǎn)狀綠地為重點(diǎn)，創(chuàng)造完整合理又富有特色的城市綠地系統(tǒng)，為該片區(qū)居民提供 舒適宜人的生活空間。

　3.5X XX 東城區(qū) 區(qū)域發(fā)展?jié)摿π〗Y(jié)

　宏觀環(huán)境潛力：

　XX 東城區(qū)大格局下，區(qū)域迎來新發(fā)展契機(jī)。

　區(qū)域 發(fā)展 引擎：

　重點(diǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與建設(shè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口導(dǎo)入提供強(qiáng)有力的支撐。

　X XX 東城 定位：

　未來五年的城市發(fā)展方向！以中部人民路為依托，向西連接舊城區(qū)中心，向東至東部片區(qū)的城市商貿(mào)、文化、景觀核心區(qū)以及連淮鐵路 XX 站，沿線布局大型城市商業(yè)、商貿(mào)功能，形成東部新區(qū)的城市主軸線。新一屆縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)新城發(fā)展尤為重視，未來幾年內(nèi) XX 東部新城建設(shè)將駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

　四 、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　4 41 .1 宏觀新政解析

　4 4 .1.1 1 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策 回顧

　2009 “國(guó)四條”——是指在 2009 年 12 月 14 日溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。

　2010 年 年 “ 國(guó)十一條” ”——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 • 一、加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè) • 二、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率 • 三、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，貸款首付款比例不得低于 40% • 四、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策 • 五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 • 六、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 • 七、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理 • 八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè) • 九、力爭(zhēng)到 2012 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題 • 十、中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度 • 十一、進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制

　2011 “國(guó)八條”——國(guó)務(wù)院總理溫家寶 2011 年 1 月 26 日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，自 2010 年 4 月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了以下政策措施：

　• 一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011 年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　• 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

　• 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)

　人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

　• 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。

　• 人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

　• 五、 、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2 年年均實(shí)際供應(yīng)量。

　• 大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

　• 六 、合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

　• 原則上對(duì)已有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu) 1 套住房；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

　• 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

　• 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

　• 2012 中央四部門 10 天 天 4 次辟謠，駁房地產(chǎn)政策可能松動(dòng) ——房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的風(fēng)吹草動(dòng)不僅關(guān)系到今后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，也成為購(gòu)房者買房的風(fēng)向標(biāo)。2012 年以來，限購(gòu)松綁，金融政策調(diào)整等放松調(diào)控的傳聞不絕于耳。最近過去 10 天，包括住建部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)等四部委對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)政策可能松動(dòng)多次辟謠，業(yè)內(nèi)專家表示，近期四部委罕見密集回應(yīng)市場(chǎng)傳聞，實(shí)屬罕見，一方面表明市場(chǎng)敏感期輿論風(fēng)險(xiǎn)高企，另一方面表明政府對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控的基本態(tài)度依然嚴(yán)謹(jǐn)。

　4.1.2 宏觀新政下的 XX 市場(chǎng)

　2011 年連云港樓市成交面積，XX 最少，只有 6.3 萬平米，而其他 3 個(gè)縣的成交面積在 57-75 萬平米，XX 僅占 4 個(gè)縣 2011 年度成交面積的 3.5%！下圖所示：

　 2012 年截至 6 月份，XX 的樓市成交比 2011 年大有好轉(zhuǎn)，業(yè)已成交套數(shù) 2077 套，成交面積近 23 萬平米！XX 幾乎和其他 3 個(gè)縣平分秋色。下圖所示：

　4 4. .2 2

　X XX 土地一級(jí)市場(chǎng)

　4.2 21 .1 土地市場(chǎng)成交

　XX2012 年第 1 期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交結(jié)果公告 XX 縣國(guó)土資源局于 2012 年 2 月 1 日—2012 年 2 月 15 日舉行的 2012 年第1 期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)，有 4 家企業(yè)報(bào)名參與 8 幅地塊的競(jìng)買，現(xiàn)將其出讓成交結(jié)果公告如下：

　縣城 2012－1 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地面積157854平方米，由連云港騰翔金屬材料有限公司以總價(jià)人民幣1516萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-1 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商住用地，土地面積 67001 平方米，由連云港勝海置業(yè)有限公司以總價(jià)人民幣 2615 萬元競(jìng)得。

　平均 0 20 來萬每畝，計(jì)容后，樓面地價(jià)會(huì)更低。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-2 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商住用地，土地面積 67354 平方米，由 XX 偉業(yè)建筑工程有限公司以總價(jià)人民幣 2425 萬元競(jìng)得。

　平均 0 20 來萬每畝，計(jì)容后，樓面地價(jià)會(huì)更低。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-3 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商住用地，土地面積 45211 平方米，由連云港勝海置業(yè)有限公司以總價(jià)人民幣 1628 萬元競(jìng)得。

　平均 0 20 來萬每畝，計(jì)容后，樓面地價(jià)會(huì)更低。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-4 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商住用地，土地面積 65857 平方米，由連云港勝海置業(yè)有限公司以總價(jià)人民幣 2570 萬元競(jìng)得。。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-5 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商住用地，土地面積 66929 平方米，由連云港勝海置業(yè)有限公司以總價(jià)人民幣 2410 萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-6 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商住用地，土地面積 43266 平方米，由連云港勝海置業(yè)有限公司以總價(jià)人民幣 1558 萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-7 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地面積 1333362 平方米，由連云港鵬濤污水管道安裝有限公司以總價(jià)人民幣12801 萬元競(jìng)得。

　XX2012 年第 3 期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交結(jié)果公告 XX 縣國(guó)土資源局于 2012 年 5 月 14 日—2012 年 5 月 24 日舉行的 2012 年第 3 期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)，有 15 家企業(yè)報(bào)名參與 13 幅地塊的競(jìng)買，現(xiàn)將其出讓成交結(jié)果公告如下：

　縣城 2012－3 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為交通運(yùn)輸業(yè)用地，土地面積 13333 平方米，由江蘇博鵬重工機(jī)械有限公司以總價(jià)人民幣 300 萬元競(jìng)得。

　縣城 2012-4 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地面積 24890 平方米，由連云港科奇科技有限公司以總價(jià)人民幣 240 萬元競(jìng)得。

　縣城 2012-5 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地面積 16979 平方米，由連云港科奇科技有限公司以總價(jià)人民幣 165 萬元競(jìng)得。

　縣城 2012-6 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地面積 14970 平方米，由連云港華泰生物有限公司以總價(jià)人民幣 145 萬元競(jìng)得。

　縣城 2012-7 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商業(yè)用地，土地面積 30615 平方米，由連云港光越光電科技有限公司以總價(jià)人民幣 689 萬元競(jìng)得。

　縣城 2012-8 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地面積 50275 平方米，由連云港鮮禾制鞋有限公司以總價(jià)人民幣 485 萬元競(jìng)得。。

　縣城 2012-9 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為住宅兼商業(yè)金額業(yè)用地，土地面積 25809 平方米，由連云港和盛有限公司以總價(jià)人民幣 5210 萬元競(jìng)得。

　縣城用地，7 137 萬元每畝，計(jì)容后，樓面地價(jià)會(huì)低些。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-34 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為公共設(shè)施用地，土地面積 21006 平方米，由連云港通暢管道安裝工程有限公司以總價(jià)人民幣 202 萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-35 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地面積 199049 平方米，由連云港城宇盛虹紡織有限公司以總價(jià)人民幣 1920 萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-36 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地面積 19717 平方米，由連云港通暢管道安裝工程有限公司以總價(jià)人民幣 190萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-37 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地面積37467平方米，由連云港花蝶化學(xué)有限公司以總價(jià)人民幣845萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-38 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商業(yè)用地，土地面積 246881 平方米，由江蘇燕尾港港口有限公司以總價(jià)人民幣 18520 萬元競(jìng)得。

　縣臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 2012-39 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為商業(yè)用地，土地面積 60377 平方米，由江蘇燕尾港港口有限公司以總價(jià)人民幣 4530 萬元競(jìng)得。0 50 萬元每畝，計(jì)容后，樓面地價(jià)會(huì)低些。

　縣城 2012-10 號(hào)地塊以“凈地”方式出讓，規(guī)劃用途為住宅兼旅館業(yè)用地，土地面積 32961 平方米，無人報(bào)名，未成交。

　住宅 兼旅館業(yè)用地 ，未成交， 此地的 住宅或 旅館 業(yè) 不被 看好。

　 4.2 22 .2 土地潛在供應(yīng)市場(chǎng)

　XX 縣 縣 2010 年度土地供應(yīng)計(jì)劃 已批、存量土地供應(yīng)面積約 5350 畝。

　1、商住綜合用地 2200 畝； 2、工業(yè)用地 3000 畝，其中新增建設(shè)用地約 300 畝，其余均為存量建設(shè)用地； 3、公共設(shè)施用地 150 畝。

　2 2012 年度 X XX 縣國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量 商服用地 3 61.33 公頃（約 0 920 畝），工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 414.6667 公頃，住宅用地 31.9 公頃（其中：廉租房用地 0.5334 公頃，經(jīng)濟(jì)適用房用地 3.2667 公頃，商品住房用地 9 26.6999 公頃 （約 0 400 畝），其他用地 1.4 公頃），公共管理與公共服務(wù)用地 10.3334 公頃，交通運(yùn)輸用地 26.6667 公頃，水域及水利設(shè)施用地 1公頃，特殊用地 1.3334 公頃。

　2012 年 XX 縣計(jì)劃供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地中，商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、以其他方式投資的公租房等用地主要以招、拍、掛出讓的方式供給， 計(jì)劃以出讓地 方式供應(yīng)土地 488.6766 公頃約 （約 7300 ）

　畝），占總供應(yīng)面積的 89.30%；住宅用地中的政府投資建設(shè)的和面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、公租房用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地及特殊用地以劃撥方式供給，供應(yīng)面積為 58.5536 公頃，占總供應(yīng)面積的 10.70%。

　4.3 3X XX 商品房二級(jí)市場(chǎng)

　4.3.1 住宅 市場(chǎng)

　詳見附件：《XX 在售及待售住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研表》，共 5 頁(yè)。

　XX 住宅板塊 評(píng)析：

　1、在售的樓盤去化率一般在 20-50%之間。

　 2、住宅價(jià)格區(qū)間在 2800-5000 元/平米，均價(jià)在 3500 元/平米。

　 3、由于外地開發(fā)商進(jìn)駐較多，中高檔樓盤大有所在。

　4、由于目前各項(xiàng)目規(guī)劃缺乏特色，比如建筑外立面單調(diào)、色彩過時(shí)、景觀無亮點(diǎn)等，同時(shí)在產(chǎn)品類型、戶型面積等方面存在嚴(yán)重同質(zhì)化現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)尚待提升，本項(xiàng)目需要突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。

　5、結(jié)合 XX 縣實(shí)際情況，并參考其它同類城市的人均住房面積建設(shè)目標(biāo)，規(guī)劃確定至 2015 年，人均住房建筑面積按 33 平方米控制。則規(guī)劃期末 XX 縣住房總需求為 924 萬平方米(2015 年總?cè)丝诎?28 萬計(jì))。扣除現(xiàn)狀已建設(shè)住房面積 680萬平方米（2010 年按住房建設(shè)規(guī)劃增加 50 萬平方米計(jì)），則規(guī)劃期內(nèi)需新建住房面積 194 萬平方米。XX 縣建設(shè)局根據(jù)兩類預(yù)測(cè)方法結(jié)果綜合確定，XX 縣 縣 2011年 年—2015 年住宅需求量為 210 萬平方米約 ，住宅年均需求量約 42 萬平米。

　6、我們的本案特寫：隨機(jī)調(diào)查 XX20 輛出租車司機(jī)和 XX 縣城伊山鎮(zhèn)近 30 名市民，對(duì)于我們的項(xiàng)目，目前他們都不愿意去買房。

　4 4. .3 3. .2 2 商業(yè) 市場(chǎng)

　XX 商業(yè)業(yè)態(tài)掃描 XX 縣的商業(yè)屬于初級(jí)階段，總體概括為“亂而雜、散而不集中、購(gòu)物環(huán)境差”；對(duì)于人口較多的縣城來講，縣城百貨、超市、零售等商業(yè)滿足不了縣城中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)的需求，80%以上的人除生活必需品以外都往市區(qū)新浦消費(fèi)。對(duì)于每年以兩位數(shù)增長(zhǎng)的 XX 縣城來說，市場(chǎng)急需要一個(gè)超市、百貨、零售、休閑等綜合性的商業(yè)中心。

　超市：目前 XX 縣城算的上規(guī)模的超市只有四家 ·時(shí)代超市：平均日營(yíng)業(yè)額：20-25 萬，最高 80 多萬

　 平均月營(yíng)業(yè)額：600-700 萬

　年?duì)I業(yè)額：1 個(gè)億左右 ·振大超市：平均月營(yíng)業(yè)額：200-250 萬

　·華克超市：華克因假貨多，營(yíng)業(yè)面積小， ·歐特福超市：營(yíng)業(yè)額更少 百貨商場(chǎng)：XX 百貨“規(guī)模小、檔次低、品牌雜、價(jià)格貴”的現(xiàn)象；

　目前算的上規(guī)模的百貨只有盛泰購(gòu)物廣場(chǎng)，品牌由：艾爾.蘭得、3S、女人部落、謎底、奧扉、千臣惠、勁霸、金狐貍、培羅蒙、王子童裝、李寧、耐克、ADIDAS、MINGLE、森馬等 34 個(gè)服裝品牌。其它三家金事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、萬事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、新世界服裝中心，都為早期商場(chǎng)，都位于勝利東路上，以“低價(jià)格，大眾化”經(jīng)營(yíng)雜牌為主

　珠寶 ：XX 珠寶店成規(guī)模的共 6 家，8 個(gè)門店，其中周大生進(jìn)入時(shí)代超市，其它 5個(gè)都為沿街門店。

　珠寶品牌由：千年翠鉆（3 家）、老鳳祥（剛開）、世紀(jì)緣、通靈翠鉆、賽菲爾、周大生；千年翠鉆和通靈翠鉆為連云港當(dāng)?shù)仄放疲放普J(rèn)可度較高。

　化妝品 ：XX 化妝品店成規(guī)模共 10 家，其中 1 家在時(shí)代超市，其它都為沿街店。

　品牌有：伊人洗化、永芳化妝、雅芳、歐萊雅、姿彩（2 家）、艾琳、佳人日化、廣客隆經(jīng)營(yíng)情況：艾琳、佳人日化、雅芳三家認(rèn)可度較高。

　電器 ：XX 成規(guī)模的經(jīng)營(yíng)家用電器共 2 家

　品牌：蘇寧和五交化

　經(jīng)營(yíng)情況：蘇寧因地段原因?qū)е律馇芳?/p>

　五交化商場(chǎng)屬于當(dāng)?shù)乩掀放疲缙谏虉?chǎng)設(shè)施，但因價(jià)格實(shí)惠、品牌認(rèn)可度較高

　咖啡館 ：XX 茶餐廳、咖啡店共 4 家

　店名分別：有意思、皇駕、竹馨園、都市嘉園

　經(jīng)營(yíng)情況：因生活習(xí)慣的差異和消費(fèi)環(huán)境一般，本地茶餐廳、咖啡店生意都較為一般，相對(duì)有意思和皇駕屬于中檔消費(fèi)，品牌認(rèn)可度較高。

　服裝 ：XX 服裝業(yè)態(tài)是所有業(yè)態(tài)中最多，且消費(fèi)力收益最大的業(yè)態(tài)。多分布在中大街和時(shí)代步行街區(qū)域，有勁霸、森馬、KAPPA、海瀾之家、雪中飛、美特斯邦威、意爾康、莊馳、安踏、波司登、七匹狼、以純、雅戈?duì)枴⒗顚帯W康、紅蜻蜓、喬丹、女皇、森達(dá)、太子龍、魔鬼頭、柒牌、第二印象共 23 個(gè)品牌。

　·X XX 主要城市商業(yè)功能格局

　6 大商業(yè)區(qū)域+1 個(gè)城市休閑公共配套

　 ——XX6 大商業(yè)區(qū)域：

　·伊山南路兩側(cè)

　 ·勝利路縣城中心區(qū)域

　 ·時(shí)代超市商圈 ·中大街品牌商業(yè)街

　 ·新村路餐飲街

　 ·南京路步行街 ——1 個(gè)城市休閑公共配套：

　·人民廣場(chǎng)——全縣百姓休閑交流的娛樂生活廣場(chǎng)，人氣旺盛，環(huán)境優(yōu)美。是全縣唯一的一個(gè)大型社會(huì)公共配套設(shè)置。是廣大老百姓飯后散步，早上晨練的必選之地。

　·6 6 大商業(yè)區(qū)域詳細(xì)情況調(diào)查分析：

　1. 伊山南路兩側(cè) —— 小商品市場(chǎng)為主的商業(yè)業(yè)態(tài)伊山南路是 XX 縣城的主干道之

　一，也是項(xiàng)目的主臨街大道，目前兩側(cè)主要以小商品市場(chǎng)業(yè)態(tài)為主，XX 幾大小商品市場(chǎng)均分布在該路上。所以將其商業(yè)定義為以小商品市場(chǎng)為主。

　 ·區(qū)域主要商業(yè)業(yè)態(tài)：

　從示意圖可以明顯看出，伊山南路兩側(cè)具有三家大型的小商品市場(chǎng)，分布為 小商品批發(fā)市場(chǎng)，青龍批發(fā)市場(chǎng)，XX ， 商貿(mào)城，其中小商品批發(fā)市場(chǎng)離項(xiàng)目最近，與項(xiàng)目隔路相望，小商品批發(fā)市場(chǎng)相較其他兩家，檔次最低，主要功能是滿足周邊鄉(xiāng)下農(nóng)戶趕集的日常需要，雖然檔次較低，但是人氣卻非常旺盛，并且市場(chǎng)與菜場(chǎng)相連，對(duì)面又是實(shí)驗(yàn)中學(xué)，市場(chǎng)整體人流密集；而青龍市場(chǎng)較小商品批發(fā)市場(chǎng)來說相對(duì)檔次高點(diǎn)，主要業(yè)態(tài)也是小百貨，床上用品為主，但是人氣較一般；商貿(mào)城則離老市中心最近，業(yè)態(tài)主要以文化用品為主，人氣也較一般。

　·區(qū)域整體業(yè)態(tài)分布情況：

　從伊山南路兩側(cè)的整體商業(yè)分布情況來看，該區(qū)域除了以小商品市場(chǎng)為主業(yè)態(tài)外，兩側(cè)商鋪多以小型雜貨為主，并沒有較高檔的品牌店；商鋪主要滿足周圍伊

　山

　南

　路 新 村 路 支 路 人

　 民

　 路 南 京 路 步 行 街 菜 菜

　 場(chǎng)

　 人 民 廣 場(chǎng) 小商品批發(fā)市場(chǎng) （五金、日用品）

　實(shí) 實(shí) 驗(yàn) 驗(yàn) 中 中 學(xué) 學(xué) 中國(guó) 銀行 仁慈 醫(yī)院 小超市 鐘聲幼兒園 中國(guó)移動(dòng) 青龍批發(fā)市場(chǎng) ）

　（小百貨、床上用品）

　振 振 大 大 超 超 市 市 灌 云 商 貿(mào) 城 （文具類）（文具類）

　伊山南路兩側(cè)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布示意圖

　的居民日常需要為主。但是該區(qū)域臨近人民廣場(chǎng)，同時(shí)還擁有小學(xué)，幼兒園，醫(yī)院，銀行，移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳等多個(gè)公共配套設(shè)施，整體區(qū)域配套非常成熟，同時(shí)擁有幾大小商品市場(chǎng)為該區(qū)域積累的人氣支持，所以從區(qū)域商業(yè)發(fā)展來看，具有一定的潛力。

　2. 勝利路縣城中心區(qū)域 —— 購(gòu)物商城為主的商業(yè)業(yè)態(tài)

　勝利路是 XX 另一條主干道，與伊山南路交界處為整個(gè)縣城的中心，該區(qū)域是 XX 最繁華的地段，主要集中了多家大型的購(gòu)物商城。

　 ·區(qū)域主要商業(yè)業(yè)態(tài)：

　伊

　山

　南

　路

　時(shí) 時(shí) 代 超 市 商 商

　圈 大藥房 中國(guó)銀行

　五交化商場(chǎng) （家電、家具）

　彩通手機(jī)賣場(chǎng) 千年翠鉆 盛泰 購(gòu)物 中心 新世紀(jì) 購(gòu)物 中心 中源 購(gòu)物 中心 勝

　利

　路 萬事達(dá)商城 帝豪 KTV 鉆石王朝 KTV 金水灣 KTV 勝利路縣城中心 主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布示意圖

　 從示意圖我們可以明顯看出，縣中心最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)為 購(gòu)物商城，這些購(gòu)物商城主要以服飾，手機(jī)，家電，家具為主業(yè)態(tài)，主要分布在勝利路右側(cè)沿線與中大街相交界地帶，但是目前勝利路右側(cè)正在修建橋梁，以后將作為交通要道，從該地段未來的格局來看，未來更多的將承擔(dān)連接周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通要道城市功能。以后來往車輛較為頻繁。這樣的話對(duì)于該地段購(gòu)物為主的商業(yè)氛圍將造成較大的影響。因?yàn)榻煌ㄒ罆?huì)隔斷馬路兩側(cè)的商業(yè)氛圍，無法讓人流進(jìn)行左右流動(dòng)，互相循環(huán)。所以預(yù)測(cè) XX 未來的縣中心將逐步向左側(cè)時(shí)代商圈所靠攏，甚至脫離該區(qū)域。

　·區(qū)域整體業(yè)態(tài)分布情況：從整體來看，縣中心主要以左側(cè)的時(shí)代超市商圈加上右側(cè)傳統(tǒng)的購(gòu)物商場(chǎng)組合形成的，并且我們還可以發(fā)現(xiàn)，XX 目前三家娛樂場(chǎng)所均位于該區(qū)域，其中金水灣 KTV，是目前 XX 最新開業(yè)的，也是最高檔次的娛樂場(chǎng)所，據(jù)了解生意非常好，從這方面來看，XX 以往的休閑娛樂也并不發(fā)達(dá)，并且呈集中分布.除了這三家較大型的 KTV 外，XX 休閑娛樂業(yè)態(tài)多以足浴為主，但是都比較小，并沒有大型的旗艦店，所以我們認(rèn)為 XX 娛樂休閑業(yè)正處于起步階段，行業(yè)的發(fā)展落后于群體的消費(fèi)能力。娛樂休閑業(yè)態(tài)具有較大的發(fā)展空間。整體市場(chǎng)有迫切提升檔次水平的發(fā)展需求。

　3. 時(shí)代超市商圈 —— 大型超市+ + 服裝品牌步行街的購(gòu)物商圈 ：時(shí)代超市商圈位于勝利路左側(cè)，時(shí)代超市目前是 XX 唯一的一家大型購(gòu)物超市，我們認(rèn)為時(shí)代超市區(qū)域相比其他商業(yè)區(qū)域是經(jīng)過統(tǒng)籌規(guī)劃過的商業(yè)集群，所以可以稱其為商圈，該商圈主要依托以時(shí)代超市，在時(shí)代超市的基礎(chǔ)上，打造了一條服裝品牌步行街，利用超市的人氣支持，推動(dòng)步行街的商業(yè)價(jià)值，時(shí)代步行街應(yīng)該說是目前 XX 較成功的一條步行街，整條步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃較統(tǒng)一，檔次處于中檔水平，業(yè)態(tài)保有量、租金非常的高。

　 ·區(qū)域整體業(yè)態(tài)分析：

　從圖可以看出，時(shí)代超市商圈主要的業(yè)態(tài)是服裝業(yè)態(tài)，而整體服裝業(yè)態(tài)分布也比較有規(guī)劃，外圍臨主干道側(cè)主要以知名品牌服飾店為主，例如勁霸等，配合家具廣場(chǎng)。而步行街則以中檔次的服飾品牌為主，相較于知名品牌店服飾更為潮流一點(diǎn)，并且步行街還配有一個(gè)電玩城，滿足兒童玩樂的需要，整條步行街與后面的住宅區(qū)相互銜接較成熟，步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃并沒有影響到小區(qū)住戶的生活。而時(shí)代超市則以 KFC 為主力明星店，滿足了購(gòu)物用餐需求，右側(cè)配合商城，整體

　形成了人流互相環(huán)繞停留。從而積累了商氣。

　·區(qū)域商圈不足分析：

　雖然時(shí)代商圈整體規(guī)劃較為成功，但是仍然有著一定的不足和缺陷，我們特別進(jìn)行了分析總結(jié)：

　A．步行街主題過于單一集中 我們可以發(fā)現(xiàn)，時(shí)代步行街整體都是以服飾為主題，雖然看起來規(guī)劃很統(tǒng)一，但是事實(shí)上從目前的經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)情況來看，過多的單一服飾業(yè)態(tài)造成了該步行街競(jìng)爭(zhēng)激烈，這使得經(jīng)營(yíng)戶利潤(rùn)大大縮減，間接的影響了整條步行街的商業(yè)發(fā)展價(jià)值。

　B．缺乏步行街配套類業(yè)態(tài) 步行街最大的商業(yè)優(yōu)勢(shì)是提供逛街氛圍，而能夠讓消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間的逛街則是決定步行街商業(yè)價(jià)值高低的關(guān)鍵。縱觀整條時(shí)代步行街，雖然店鋪林立，但是如果以走馬觀花的速度，大致只需要 15 分鐘就可以全部逛完，即使挑選衣服，買完也會(huì)立即返回，這就是步行街缺乏配套的業(yè)態(tài)所造成的，例如小吃店，咖啡館，餐館，美容美發(fā)等能夠讓購(gòu)物和休閑融合起來的業(yè)態(tài)，充分的讓客戶停留在該區(qū)域，這樣就能不斷的積聚人氣。

　C．邊上的商場(chǎng)定位不準(zhǔn)，沒有與整體形成合力 時(shí)代超市邊上隆盛購(gòu)物中心定位不夠清晰，里面也以服飾為主，且檔次不高，這樣就造成業(yè)態(tài)重復(fù)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，讓人產(chǎn)生購(gòu)物疲勞，沒有與整體形成合力。

　D．區(qū)域缺乏龐大的住宅人口

　 時(shí)代超市周邊都是老的住宅小區(qū)，周邊沒有新興的小區(qū)在開發(fā)建造，區(qū)域整體人口并不多，而且消費(fèi)水平較一般，這就造成了時(shí)代商圈的發(fā)展硬傷，目前 XX 居住區(qū)正在向項(xiàng)目區(qū)域轉(zhuǎn)移，這種趨勢(shì)對(duì)時(shí)代超市影響很大，商業(yè)必須要靠人氣才能支持，這點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目來說是非常巨大的利好。

　4. 中大街品牌商業(yè)街 —— 知名服飾品牌業(yè)態(tài)老牌街區(qū)：

　：中大街品牌商業(yè)街是 XX老牌的服飾品牌街區(qū)，可以說是一條自發(fā)形成的步行街，雖然時(shí)代步行街已經(jīng)成型，但是中大街仍然是 XX 目前最多知名服飾品牌的街區(qū)。

　·區(qū)域主要商業(yè)業(yè)態(tài)：

　從圖表可以明顯看出，中大街最主要業(yè)態(tài)是知名品牌服飾，中大街兩側(cè)一側(cè)以男士西服精品品牌為主，另一側(cè)則以運(yùn)動(dòng)品牌為主，相對(duì)來說潮流女裝店較少。

　·區(qū)域整體業(yè)態(tài)分布情況：

　從區(qū)域整體業(yè)態(tài)分布來看，中大街擁有 2 個(gè)商城，但是據(jù)市調(diào)了解，該兩個(gè)商城經(jīng)營(yíng)情況較一般，對(duì)于區(qū)域商業(yè)并沒有太大的作用，而位于海之舟商城內(nèi)的蘇寧電器是較為專業(yè)的家電賣場(chǎng)，但是由于面積較小，發(fā)揮不出整體的電器商城作用。所以中大街整體商業(yè)還是以單體品牌服飾店所支持，但是由于時(shí)代步行街的出現(xiàn)，人氣已經(jīng)有所影響，同時(shí)受到勝利路交通改造的發(fā)展制約，未來的發(fā)展空間受到巨大的限制，對(duì)于這點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目的招商方面可以對(duì)該區(qū)域的商家重點(diǎn)攻關(guān)，將其引入項(xiàng)目商業(yè)中來。

　5. 新村路餐飲街 —— 自發(fā)形成的餐飲業(yè)態(tài)路段

　新村路沿線多以小型餐飲業(yè)態(tài)居多，但是可以看出，該路段為 XX 的餐飲業(yè)態(tài)集中路段，但是由于并沒有合理的規(guī)劃，所以業(yè)態(tài)較雜亂，餐館檔次相差很多，另外，停車不方便也限制了該路段餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展。

　6. 南京路步行街 —— 雜亂無章的步行街

　南京路步行街相比時(shí)代步行街，檔次差很多，并且個(gè)人覺得南京路步行街的運(yùn)作是失敗的，整條步行街區(qū)的業(yè)態(tài)非常雜亂，服裝店靠著小吃店，修車店等，而且基本上都是以滿足邊上住戶的日常生活需求為主，根本達(dá)不到步行街概念，只能算的上是社區(qū)內(nèi)街，所以有規(guī)劃的分布業(yè)態(tài)，對(duì)與步行街區(qū)是非常關(guān)鍵的，另外控制好各類業(yè)態(tài)的檔次，也是對(duì)與整體商業(yè)層次的營(yíng)造具有非常關(guān)鍵的作用。通過南京路步行街了解，我們可以引以為戒，吸取其教訓(xùn)，讓項(xiàng)目定位更加清晰。

　 ·區(qū)域整體業(yè)態(tài)分布情況：

　新村路沿線均有各種餐飲業(yè)態(tài)，大小不一，但是據(jù)了解，目前最為火爆的是南京路與新村路交界口，即南京路的衍生路段，長(zhǎng)不到 100 米的兩側(cè)區(qū)域，分布了 6-8 家特色餐館，形成了一定的規(guī)模，傍晚生意非常火爆。其火爆的原因主要臨近新建小區(qū)，有大量的消費(fèi)力支持，另外該兩側(cè)有較寬闊的停車位，方便就餐。另外，整條新村路的餐飲業(yè)態(tài)有向人民廣場(chǎng)區(qū)域衍生的跡象，目前緊鄰人民廣場(chǎng)

　的新村路支線也多為餐飲類業(yè)態(tài)所占據(jù)，由此可見，未來該區(qū)域餐飲的商氣流動(dòng)將圍繞人民廣場(chǎng)為核心。

　市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)

　通過對(duì) XX 商業(yè)業(yè)態(tài)的掃描和各個(gè)區(qū)域的詳細(xì)調(diào)研，我們做出以下總結(jié)：

　1. 項(xiàng)目伊山南路周邊業(yè)態(tài)主要以小商品市場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)較雜亂，但是目前擁有較旺盛的人氣支持，這點(diǎn)對(duì)與項(xiàng)目商業(yè)氛圍營(yíng)造和人氣凝聚據(jù)有非常好的先決基礎(chǔ)。

　2. 伊山南路，人民廣場(chǎng)區(qū)域大面積的新建小區(qū)逐漸成型，區(qū)域整體公共配套已經(jīng)非常成熟，未來將有大量的常住人口涌入該區(qū)域，這點(diǎn)對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)來說是擁有了龐大的消費(fèi)力支持，并且能夠承載多功能商業(yè)體的定位基礎(chǔ)。

　3. XX 最主要的兩大商圈是時(shí)代超市商圈和老市中心中大街商圈，該兩大商圈業(yè)態(tài)多以品牌服飾，鞋類專賣店為主。但是并沒有很好的細(xì)分市場(chǎng)。而中大街商圈目前正處于城市功能調(diào)整，商圈性質(zhì)變更的階段，對(duì)于項(xiàng)目來說有著大好的引進(jìn)品牌商家的招商時(shí)機(jī)。

　4. XX 目前具有兩條正式的步行街區(qū)，一為時(shí)代超市步行街，主要以品牌服飾為主，娛樂方面包含了一家高檔 KTV，和一個(gè)電玩城；二為南京路步行街，主要以凌亂的雜貨類業(yè)態(tài)為主；整體較低檔，缺乏步行街氛圍。步行街概念在 XX 已經(jīng)泛濫，這對(duì)于項(xiàng)目的定位來說，要有所區(qū)分，要尋找新的商業(yè)概念。

　5. XX 城區(qū)目前主要餐飲集中在新村路一帶，雖然未有具體的規(guī)劃，但是目前已經(jīng)形成餐飲一條街的氛圍，并且有往人民廣場(chǎng)附近衍生的趨勢(shì)。這對(duì)于項(xiàng)目來說，承接新村路餐飲商氣，形成有統(tǒng)一規(guī)劃的特色餐飲，具有較好的前景預(yù)判。

　6. XX 娛樂業(yè)態(tài)較為欠缺，僅 3 家 KTV，并且都分布在老市中心一帶。休閑娛樂業(yè)態(tài)的稀少，導(dǎo)致了 XX 休閑娛樂市場(chǎng)空白，如何填補(bǔ)這一空白，發(fā)展娛樂休閑商業(yè)功能區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目來說是一個(gè)較有前景的定位思考。

　· 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位總原則：

　立足現(xiàn)有商 業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)，細(xì)分市場(chǎng)業(yè)態(tài)主題 合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合，發(fā)揮多功能商業(yè)組團(tuán)優(yōu)勢(shì) 填補(bǔ)城市業(yè)態(tài)空白，開拓新興商業(yè) 熱點(diǎn) 點(diǎn)

　項(xiàng)目規(guī)劃定位建議

　 通過對(duì)以上商業(yè)情況的調(diào)查，我們建議項(xiàng)目商業(yè)功能主題示意如下：

　A、特色餐飲業(yè)態(tài) B、休閑娛樂業(yè)態(tài) C、女性主題業(yè)態(tài) D、運(yùn)動(dòng)玩樂業(yè)態(tài) E、社區(qū)店鋪業(yè)態(tài) 規(guī)劃一塊滿足女性逛街生活需要的女性購(gòu)物區(qū)域 解釋：從調(diào)查來看，品牌服飾店在 XX 屬于較高端的商業(yè)業(yè)態(tài)，且非常的眾多，這點(diǎn)說明其具有較大的市場(chǎng)消費(fèi)力支持，和服飾里面，較大部分多女裝。但是縱觀目前 XX 的幾個(gè)成熟的步行街，雖 80%的業(yè)態(tài)為品牌服飾店，但是卻都為有明確的女人主題定位，所以我司建議在項(xiàng)目商業(yè)部分，定位一塊女性購(gòu)物主題商業(yè)區(qū)域，業(yè)態(tài)定位為：時(shí)尚品牌女裝，女鞋，化妝品，美容院，健身中心，嬰童用品等。

　女性主題區(qū)域以 商城 為核心，向四周輻射，與超市形成人氣互相流動(dòng)，商城定位應(yīng)偏向時(shí)尚。

　解釋：商城作為超市的人氣補(bǔ)充衍生，建議業(yè)態(tài)偏向與年輕化，時(shí)尚化。因?yàn)楦鶕?jù)市場(chǎng)調(diào)查，XX 各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺乏以時(shí)尚為主的小飾品，小商品類業(yè)態(tài)，僅只有在一條小巷中看到幾家，而這其 20 米左右的小巷中，集中了大量的 18-25歲之間的年輕人，所以年輕人的消費(fèi)能力也不容忽視，所以建議一層業(yè)態(tài)定位以年輕潮流女性小商品為主：如時(shí)尚飾品小商品，化妝品，鞋包，時(shí)裝，手機(jī)掛件，美甲店，大頭貼店等，二樓則可以引進(jìn)大型的手機(jī)賣場(chǎng)，美容院，或者網(wǎng)吧等。

　 定位一 塊以餐飲休閑為主題特色區(qū)域

　解釋：一個(gè)綜合型的商業(yè)園區(qū)，要使得人流盡可能的在區(qū)域內(nèi)流動(dòng)，并且有一定的時(shí)間固定性，餐飲休閑類業(yè)態(tài)是必不可少的，而項(xiàng)目大門及南端商鋪設(shè)置為1-3 層的大型商鋪，具有作為餐飲和休閑業(yè)態(tài)發(fā)展的硬件空間基礎(chǔ)，建議可以考慮將該區(qū)域定位為：特色餐飲休閑區(qū)域，融入一兩家西餐，咖啡館，韓國(guó)料理，

　燒烤，特色中式餐館，大型足浴店，夜總會(huì)，酒吧等。

　注：餐飲類業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)需要重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：

　1.油煙的排放設(shè)置，中餐的大油煙業(yè)態(tài)應(yīng)遠(yuǎn)離住宅區(qū)，西餐類的問題不大 2.停車位的配比，餐飲店面門口的停車配比區(qū)域和臨時(shí)停車區(qū)域設(shè)置安排 3.垃圾處理的合理規(guī)劃設(shè)置，以免造成區(qū)域臟亂，降低項(xiàng)目品質(zhì)。

　定位一塊以運(yùn)動(dòng)，玩樂為主商業(yè)區(qū)域 ——

　連云港首席 青少年職業(yè)體驗(yàn)科技館 ，帶動(dòng) X XX 內(nèi)外的消費(fèi)群體

　解釋：滿足青少年的需求，為青少年玩樂業(yè)態(tài)，發(fā)揮運(yùn)動(dòng)玩樂商業(yè)主題。

　注：休閑類業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)需要重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：

　1. 停車問題與餐飲類一樣，需要統(tǒng)籌規(guī)劃安排 2. 注意噪音控制，尤其是 ktv 業(yè)態(tài)的設(shè)置，因遠(yuǎn)離住宅區(qū)，以免擾民。

　做一些社區(qū)店鋪業(yè)態(tài)

　解釋：由于是二十多萬平的中大體量小區(qū)，建議在社區(qū)店鋪業(yè)態(tài)上予以重視，便利社區(qū)居民 。

　· 整體商業(yè)區(qū)域命名：

　東城 國(guó)際·新天地

　新天地，在全國(guó)有很多個(gè)，例如西湖·新天地，上海·新天地等，而這些都為成熟的大型商業(yè)中心，所以新天地的整體商業(yè)區(qū)域命名可以讓項(xiàng)目的商業(yè)一下子成為了一個(gè)城市的新興生活?yuàn)蕵分行模軌蜃尞?dāng)?shù)氐南M(fèi)者在概念上對(duì)項(xiàng)目城市綜合體有所認(rèn)可，而不是單單停留在一個(gè)樓盤的認(rèn)知上，那樣就能夠真正的成為XX 的一個(gè)新的商圈，成為城市功能配套的一部分。

　· 主題 區(qū)域 命名：

　方案 1：以新天地的總命名，定義...

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