美昌物業地 工程部規 規 章制度 匯編

　1、業戶報修處理規程 2、工程設備檔案管理規定 3、周報告、月報告、年報告制度 4、能源管理制度 5、設施設備管理制度 6、報告制度 7、安全運行管理制度 8、高空作業安全操作規定 9、安全用電管理制度 10、防火及消防安全管理制度 11、值班及交接班制度 12、機房管理制度 13、機房安全防火管理規定 14、機房鑰匙管理制度 15、機電設備房出入管理制度 16、配電室管理規定 17、水泵房、水箱間管理規定 18、設備故障處理規定 19、運行事故分析 20、設備預防性維護保養制度 21、設備設施緊急維修管理制度 22、設備的更新及系統改造管理制度 23、工程部人員調配制度 24、設備修理計劃的變更、檢查與考核制度 25、公共部位巡檢制度 26、二次裝修管理制度

　? 業戶報 修 處 理 規程 程

　1 1 目的

　盡快處理業主(用戶)的報修，規范維修服務工作，確保為用戶提供滿意的服務，評價維修服務質量，提高維修服務水平。

　2 2 適用范 圍

　適用于園區業主（用戶）提出維修服務要求的處理。

　3 3 職責

　3.1 園區保潔員負責樓層公共場所的報修工作，公司各部門發現問題應及時向客服前臺報修。

　3.2 安管人員、工程人員巡樓時檢查樓層公用設施的完好情況，對故障部位進行補報。

　3.3 客服部負責接收業主（用戶）、保潔員和公司其他部門人員的報修事項；負責報修內容的分遞傳達工作；負責信息的反饋和維修過程中相關事宜的協調工作。

　3.4 工程部（水、電）負責報修內容的現場確認和維修工作。

　3.5 工程部經理負責對維修工作的監督及對《客戶服務通知單》以外的報修內容的評審工作。

　3.6 客服部負責對報修處理工作的監督檢查工作。

　3.7 管理者代表負責對報修處理工作的監督和最后確認、評價工作。

　4 4 工作程序

　報修處理階段劃分 報修

　業務分遞

　 維修準備

　 維

　修

　信息反饋

　錄入微機

　 接收回執

　 禮貌入內 返單

　 分發傳遞

　 打印工程單

　 檢查維修 匯總單據

　 收集信息

　 準備材料

　 簽單確認 信息反饋

　 協調事宜

　 到達維修點

　 協商尾留 整理統計

　 時間：

　5 分

　 10 分

　 5分

　 業主

　微

　 4.1 微機設置(報修處理系統)

　 4.2 業務分遞

　4.2.1 報修人以電話或口頭方式進行報修，報修員將業主名稱、業主代號（樓層房間號）、維修項目、聯系人、聯系電話、故障現象輸入“報修工作管理系統” 。

　4.2.2 報修員電話通知工程部。

　4.2.3 報修員在打印機上打印《客戶服務通知單》一式四聯。

　4.2.4 當可以分派人員前往維修，受領單位派維修工人到報修處取單，進入維修部位進行作業。

　4.2.5 維修工作按照先業主后內部，先高層、后低層的原則分派任務。例如同時報修三處，只能派出 1 人維修時，如果三個工程作業單全部為業主報修，則按照先高后低的原則執行，如果其中一個是業主報修，則按照先業主后內部的原則執行。

　4.2.6 報修接待員得知維修人員已經全部派出時，應與相關值班員確認可派出人員時間，并立即與報修聯系人電話聯系，“××小姐（先生），真抱歉，工程維修人員正在

　××層進行××項維修，需稍候，回來后我立即通知前往您處，

　可以嗎？謝謝！”如果業主的維修項目很急，則與相關班組聯系，改變維修次序派人前往進行維修。

　4.3 維修準備 4.3.1 維修人員接到維修任務后，根據《客戶服務通知單》標明的故障現象準備材料，班組儲存材料包括，燈管、節能燈、鎮流器、跳泡、電話線、水龍頭、密封墊等常用材料。

　客服總物業經報修處理中心 公司主 服務器 辦公工程報修 確 認 結 論 配電

　4.3.2 準備常用工具和墊布、抹布等。

　4.3.3 自接收回執發出 10 分鐘內到達維修地點。

　4.4 維修 4.4.1 敲門（輕輕敲三下），得到允許，進入業主房間：“您好！對不起，打攪您了，我是 xxxx 客戶服務中心派來的維修工人，現在可以維修檢查嗎？”得到允許后，輕步進入維修地點，放好墊布，進行檢查。將檢查結果向業主（用戶）匯報：

　a) “對不起，您的設備故障是××，是由于××原因造成的，需要更換××，價格××元，您看可以嗎？” 。得到允許后立即維修。

　b) 當需要到倉庫領取材料時，向業主說明：“對不起，我現在到倉庫領材料，馬上回來，請您稍候！” c) 當倉庫無此材料時，應仔細檢查是否還缺其他材料（避免一次檢查不到位），向業主說明原因，約定維修時間（注意：約定的時間要輸入微機，以便系統掌握情況及時提示，否則系統將按未執行任務項處理）。

　d) 當故障點一時難以確認時，應向業主道歉，說明未查出原因，約定時間再次檢查，返回后立即向主管領導匯報，在約定的時間內進行重新檢查。

　4.4.2 維修結束，維修人員清理現場，收拾工具物料，擦凈作業面，請聯系人驗收：“××小姐（先生），您交待的工作我已經完成，請您試驗一下，是否可以？” 。

　4.4.3 待業主確認后，將作業內容、消耗材料、作業時間填寫好，“××小姐（先生），請您在作業單上簽署意見，好嗎？” “請您在這簽署” 。

　4.4.4 收好簽字作業單，“麻煩您了，非常感謝，您有什么要求，請給報修處打電話。” 4.5

　信息反饋 4.5.1 維修人員返回后，將工程維修單交給報修處，由報修員負責將到達時間和維修結束時間及業主滿意程度錄入微機（報修時間、通知時間由系統自行填寫）。

　4.5.2 《客戶服務通知單》由報修員匯總，每月 20 日前交給工程部經理審核，每月 20 日將審核后的《客戶服務通知單》，第三聯交回客服部核銷。如有費用發生，應將第二聯交與財務，第四聯本部門留存 4.5.3 每月 20 日，報修員打印一份當月《工程維修匯總表》作為部門考核依據并存檔備查。

　4.6 最后確認 4.6.1 客服部、工程部、財務部、辦公室隨時在微機上調閱報修進展情況，發現問題，及時解決。

　4.6.1.1 客服部重點檢查報修處分遞和協調情況，必要時客服部經理親自對業主進行協調。

　4.6.1.2 工程部重點檢查維修效率和業主滿意程度，以及遺留問題的處理。

　4.6.1.3 財務部重點檢查材料供應保障情況，統計因材料供應問題停止維修的比例。

　4.6.1.4 辦公室重點檢查報修分遞完好率、維修按時完成率、業主滿意率等情況，研究改進措施，制訂不合格項糾正、預防措施。

　4.6.2 管理者代表負責最后確認工作。

　根據月《工程維修匯總表》對報修工作進行綜合評價，確定不合格項，組織辦公室制定糾正/預防措施，并組織相關部門實施。

　4.6.3 報修工作的獎懲，按照公司獎懲有關規定執行。

　4.6.3.1 評分標準 --優秀：98—100

　分； —良好：94—97.9 分; --合格：90—93.9 分。

　4.6.3.2 作業單不合格品扣分標準 --材料驗證不合格，按照《材料采購、稽核管理規程》二級驗證扣分標準執行。

　--按規定時間到達維修地點，每遲到 1 分鐘扣 0.1 分。

　--業主評價非常滿意+1 分，一般-1 分，不滿意-5 分，業主投訴-10 分。

　--維修質量，同一處工程，一天內返修-5 分，二天返修-3 分，三天返修-2 分，四至十天返修-1 分。

　--作業單填寫整齊，內容詳細，單面清潔，字跡工整各占 1 分，未達到標準視情況扣分。

　--工程維修完畢 15 分鐘內返單到報修處，每延時 5 分鐘扣 0.1 分。

　4.6.3.3 班組成績評定辦法 --班組成績評定分日評和月評兩種，主要內容包括報修起數、完成起數、按時到達、業主滿意、遺留工程、返修數量等，以上內容均區分業主和內部兩種情況統計。

　--工程作業單分遞 5 分鐘后，班組無法派員維修，不論其原因如何，每延時 10 分鐘扣 0.1 分。

　--成績評定辦法：①除業主滿意、返修數量扣分外，按照扣分總數÷完

　成起數計扣分數；②（業主滿意扣分+返修數量扣分）÷（完成起數）×2.5;③100-上述兩項扣分和為單位日、月實得分數。

　4.6.3.4 個人成績評定辦法 個人成績評定按照班組 4.6.3.3 項成績評定辦法執行。

　4.6.3.4 個人工作效率評定辦法 --為了統計個人工作效率，每月打印個人維修工程一覽表，其中包括成績評定和工程完成時限。

　--對個人維修工程進行橫向比較，確定效率最差者，按照公司相應規定進行處罰。

　4.6.3.5 扣分均由報修管理系統控制，月底進行統計，除對個人實行扣分制度外，對部門工作亦做出綜合評價。

　5 5 記錄

　《客戶服務通知單》

　 HDXX-GC-002-A-01 《工程維修匯總表》

　HDXX-GC-002-A-02

　? 工程 設備檔 案管理 規定 定

　1 1 目的

　加強設備檔案的管理工作，達到標識清晰、案卷齊全、保管符合規定，為園區的運行和維修提供可靠的資料。

　2 2 范 圍

　所轄設備設施檔案。

　3 3 職責

　3.1 檔案員負責園區土建、機械、電器及其所有原始圖紙、資料、說明書及其它材料的收集、整理、歸類工作。

　3.2 工程部負責提供相應專業的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。

　3.3 工程部經理負責檢查檔案管理規定的內容執行情況。

　4 4 內容 容

　 4.1 設備臺賬 4.1.1 本設備臺賬，包括園區所有設備，存放于工程部。

　4.1.2 內容包括：序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、出廠編號、出廠日期、技術特性、安裝時間、工作狀況、使用地點、備注（設備編號參考集團物業管理中心下發的《小區設備與機房編碼辦法》）。

　4.1.3 使用磁盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進行存儲。

　4.2 設備檔案 4.2.1 主要設備（大中型設備）應建立設備檔案。

　4.2.1.1 設備檔案內容有：檔案封面、卷內目錄、設備主頁、設備相關使用說明、維修保養手冊、設備安裝圖紙、檢驗報告及合格證、檢修記錄等。

　4.2.1.2 設備檔案應使用電子磁盤記錄和硬拷貝記錄兩種方式進行存儲。

　4.3 設備大中修計劃 4.3.1 工程部應建立設備大中修計劃。

　4.3.2 設備大中修計劃包括序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、安裝時間、使用地點、大中修年份等。

　4.3.3 設備大中修計劃根據設備使用頻次、工作環境和常規維修規律確定，即使用頻次高、工作環境差的設備維修周期應縮短，使用頻次低、工作環境好的設備應延長大中修時間。

　4.3.4 設備應嚴格按照大中修計劃實施維修，如需改變維修時間，應得到管理者代表的批準，以保證園區設備的完好率和使用壽命。

　4.4 維修記錄 4.4.1 設備大中修應在填寫《設備維修保養記錄》的同時填寫《設備檔案》，《設備維修保養記錄》應與《設備保養計劃》、《設備檔案》相對應。

　4.4.2《設備維修保養記錄》內容包括維修時間、設備編號、設備名稱、維修內容、更換部件、設備狀態、維修人、檢驗人、備注等。

　4.4.3《設備維修保養記錄》由部門經理審核簽字。

　4.5 監視測量器具 4.5.1 建立監視、測量器具校驗計劃表，該計劃表起到器具臺賬、校驗計劃、校驗實施三種功能。

　4.5.2 監視測量器具校驗計劃內容包括：序號、編號、名稱、型號、規格、精度、出廠編號、安裝位置用途以及檢驗計劃、備注。

　4.5.3 監視、測量器具校驗計劃表中的檢驗計劃應送檢。

　4.6 其他資料的管理 4.6.1 設備圖紙、使用說明書、維修保養說明書、出廠合格證等資料以附件的形式訂錄在《設備檔案》附頁內。

　4.6.2 設備檔案附件頁應記錄 4.6.1 所述資料。

　4.6.3 設備檔案應裝訂成冊進行保管。

　4.6.4 上述資料在使用時應使用復印件，以保證資料的完整和使用壽命。

　 5

　記錄

　《設備臺賬》

　HDXX-GC-003-A-01 《設備檔案》

　HDXX-GC-003-A-02

　《設備維護保養記錄》

　HDXX-GC-033-A-01

　? 周報 報 告、月 報 告、年 報 告制度

　1

　 目的

　及時反映工程部的工作進度，以便上級更好地了解工程進度；作出工作計劃，

　根據計劃有條不紊地開展各項工作，加快工作進程。

　2

　 適用范圍 圍：

　：

　工程部全體員工。

　3

　 職責 3.1 工程部各主任必須每周向工程經理提交周報告，周報告必須按《工程部周工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內容詳實。

　3.2 工程部月度工作報告由工程部經理負責編寫；各專業主任負責編寫本專業月度工作報告，提交工程部經理。

　3.3 工程部年度工作報告由工程部經理負責編寫。

　4

　 內 內容 容

　4.1 周報告的主要內容 4.1.1 本周計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間等。

　4.1.2 本周《客戶服務通知單》完成情況，接單數量、完成數量、完成質量、未完成數量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周返單率等等。

　5.3

　4.1.3 下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執行人等。

　4.2 月報告的主要內容

　4.2.1 人員變動情況 4.2.2 本系統各設備設施的運行情況。

　4.2.3 本月《客戶服務通知單》的數量、故障原因、維修結果及完成率。

　4.2.4 零配件的更換及使用情況，庫存情況。

　4.2.5 操作規程是否存在改善意見。

　4.2.6 維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。

　4.2.7 人員工作的服務態度、勞動紀律、工作標準及積極性等。

　4.2.8 能源的使用情況。

　4.2.9 特別事故。

　4.2.10 是否有明顯須改進的工程事項。

　4.2.11 整體意見。

　4.3 年報告應包含的內容

　4.3.1 在整體上對一年來物業的設備/系統功能進行評估，評價其操作性、有效性， 4.3.2 制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經過努力確實能夠達到。

　4.3.3 設備設施運行方案之改進意見 4.3.4 設備設施功能的加強、設備設施運行的穩定性、可靠性的提升方法。

　4.3.5 重大維修保養、改造工程的進行及維修保養計劃。

　4.3.6 環保節能管理計劃。

　4.3.7 人員管理、服務態度、服務標準方面的改進。

　 5

　 相 關記錄

　《工程部周工作報告》

　 HDXX-GC-004-A-01 《工程部月管理報告》

　 HDXX-GC-004-A-02 《客戶服務通知單》

　 HDXX-GC-002-A-01

　? 能源管理制度

　1

　 目的

　合理使用設備設施，使其達到最大限度的工作效率，減少能耗費用支出。

　2

　 適用范 圍 園區內所有運行的設備設施。

　3

　 職責

　3.1 各部門委派一名節能管理員，協助、督促和落實工程部節能工作的開展。

　3.2 主任負責節能工作開展的指導，檢查監督及外委修理的聯絡工作。

　4

　 管理制度

　4.1 成立以工程部為主體的節能領導小組，各部門均應設兼職節能管理員。

　4.2 節能領導小組要經常研究物業的能耗情況，并采取相應節能措施。重視節能的重要性，讓每位員工都要了解節能是工程管理的重要內容。

　4.3 工程部應進行每月能耗統計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。

　4.5 供配電系統應對無功負荷進行補償，以提高功率因數。功率因數應控制在 0.9以上。應根據變壓器負荷變化情況，按技術特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經常小于 30%時，應退出運行；應經常調整和保持三相電流的平衡。

　4.6 制冷機組應安裝節電控制裝置，根據不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質，以提高制冷系統的運行效率。

　4.7 空調機組運行時應對于不同季節，合理調整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非 24 小時營業場所，應進行風量調節，根據負荷的大小來改變送風量。

　4.8 照明系統燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。

　4.9 照明和動力用電應分別裝表計量，內部可分層、分區、分部門裝表計量，依據獎節罰超原則，制訂考核辦法。

　4.10 工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數據。

　4.11 工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發現漏電、漏水、漏氣、漏油等現象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關人員進行教育并懲罰。

　4.12 工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數量、運行情況，以及各種能源的收費標準。

　4.13 工程部應指派專人負責節能工作的檢查、督促，推廣節能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查，使之不斷完善。

　4.14 充分應用樓宇自動化控制（BAS）進行管理，根據季節、時間、天氣等變化因素，時刻調整設備運行參數。

　4.15 加強管道保溫材料的維護保養。

　4.16 照明燈具應盡可能選擇節能燈具及光源。

　4.17 在可能情況下，通過技術改造，使電梯/手扶梯達到智能管理和運行。

　4.18 盡可能在公共區域采用節能控制照明開關，如：聲控開關、光控開關、時間控制開關、延時控制開關等。

　4.19 合理使用設備設施，使其最大限度的達到工作效率。

　4.20 經常檢修設備設施，使設備設施保持良好的潤滑、密封的運行狀態。

　5 5

　 相 關記錄

　《能源消耗統計表》

　 HDXX-GC-005-A-01

　? 設 設 施 設備 管理制度

　1. 目的

　規范設施設備管理，延長其使用壽命，保障設施設備正常運行。

　1. 適用范 圍

　適用于園區內所有的設施設備。

　3. 職責

　3.1 工程部資產管理員必須做好設施設備的臺帳，嚴格做好設施設備的庫存管理。

　3.2 工程部經理做好設施設備的保養計劃與申購計劃。

　3.3 其他各部門人員對設施設備的改裝、移位提出合理性建議。

　4. 內 內容 容

　 4.1

　設備技術檔案管理

　4.1.1 各類技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規定程序借用。

　4.1.2 每一臺設備應設立一張《設備登記卡》，并按設備系統分別裝訂成冊。《設備登記卡》應包括設備檢查、維修保養記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備應每年按《設備登記卡》進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。

　4.1.3 每一獨立用戶單元需設立一張《單元設備檔案卡》，以便于掌握對用戶設備設施的完好程度及設備返修率程度的了解。

　4.1.4 所有技術檔案如需復印，必須經工程部經理批準。

　4.1.5 工程部技術檔案管理人員必須嚴格執行本制度，不得遺失技術檔案，未經工程部經理批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工守則》的相關規定進行處罰。

　4.2

　新增、改裝及報廢設備管理

　4.2.1 凡各部門需新增設備，均應由各部門向工程部提出申請，經工程部按電力供

　應、建筑物承載允許值，安全及環保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。

　4.2.2 工程部應提供產品信息和核查新增設備的產品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業施工單位施工。

　4.2.3 新增設備驗收后，驗收資料及技術文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。

　4.2.4 物業設備設施需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設備設施，由使用專業提出申請，報請部門經理批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大，技術復雜性和價格較高或需對原建筑結構做較大面積破損的，一定要由部門經理報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工。設備設施改裝的資料及審批文件，應由工程部存檔，隱蔽工程設備設施的改裝、移位的資料除存檔外，還應對相應竣工圖紙作有關說明備案。凡任意改裝、移位設備設施或拆除建筑物結構者，應追究責任。

　4.2.5 相同設備的更新和報廢必須同時辦理。

　4.2.6 設備的報廢必須遵循以下原則：

　4.2.6.1 政府指定的淘汰產品 4.2.6.2 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設備。

　4.2.6.3 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設備 4.2.6.4 無法修復的設備

　4.2.7 設備的報廢，應由使用部門提出申請，由工程部進行技術鑒定后，方可辦理報廢手續。價值較大的設備，應經上級批準。

　4.3

　工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理

　4.3.1 日常手用工具應由庫房管理人員根據物業的耗用規律和使用情況，在保證數量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。

　4.3.2 日常手用工具的初次領用，必須經工程部經理批準；需要更新時，必須以舊換新，并經專業工程師批準。

　4.3.3 日常維修材料和備件，由各專業根據需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報工程部經理審批后提交行政人事部匯總，經總物業經理審批后由行政人事部負責采購。

　4.3.4 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且庫房沒有存貨時，可以提出臨時采購

　申請，由工程部各專業填寫《采購申請單》，經工程部經理和總物業經理批準后，交行政人事部執行采購。

　4.3.5 所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續。

　4.3.6 本部工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。

　4.3.7 公用工具歸資產管理員負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統一保管），需要時應進行使用登記。

　4.3.8 專業自用工具由專業工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定的工具箱內并排列整齊，值班工具應作為交接班內容之一。

　4.3.10 根據工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。

　4.3.11 所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。

　4.3.12 公用工具的借用，必須執行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續使用時，必須重新辦理借用手續，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。

　4.3.13 借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。

　4.3.14 專業自用工具必須由專業工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由專業工程師照價賠償。

　4.3.15 全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，應由損壞者按工具原價賠償。

　4.3.16 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經工程部經理批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。

　4.3.17 所有工具要愛惜使用。工具按規定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。

　4.3.18 專業員工需領料時，應填寫領用單，完成報修后，填寫材料耗量單。主任對

　領用量和耗用量進行核銷，由專業工程師簽字，并由工程部經理確認。

　4.3.19 對進口備件或其他價值較高的物品應采用以舊換新的制度。

　4.3.20 材料使用后要在《客戶服務通知單》上填寫清楚，并經主任確認。多余材料必須退回庫房。

　5 5

　 相 關記錄

　《采購申請單》

　 HDXX-GC-006-A-01

　《工具借用記錄表》

　 HDXX-GC-006-A-02 《設備登記卡》

　 HDXX-GC-006-A-03 《單元設備檔案卡》

　 HDXX-GC-006-A-04 《工程項目質保期及單位聯系情況一覽表》

　 HDXX-GC-006-A-05

　《客戶服務通知單》

　 HDXX-GC-002-A-01

　? 報 報 告制度

　1. 目的

　規范設施設備管理，延長其使用壽命，保障設施設備正常運行。

　2. 適用范 圍

　適用于工程部全體人員。

　3. 職責

　3.1 各系統操作人員及維修人員做好運行記錄與值班記錄。

　 3.2 各專業主任檢查記錄情況，發現問題及時組織解決。

　3.3 專業主任不能解決的問題或重大問題須及時書面報告工程經理。

　4

　內 內容 容

　4.1 各系統操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級領班：

　4.1.1 所轄設備設施非正常操作的開停及開停時間。

　4.1.2 所轄設備設施除正常操作外的調整。

　4.1.3 所轄設備設施發生故障或停臺檢修。

　4.1.4 零部件更新、代換、或加工修理。

　4.1.5 運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。

　4.1.6 運行人員請假、換班、加班、倒休等。

　4.2 各系統維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級領班：

　4.2.1 執行維修保養計劃時，發現設備設施存在重大故障隱患。

　4.2.2 重要零部件的更換、代替或加工修理。

　4.2.3 系統巡檢時發現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。

　4.2.4 維修人員請假、加班、倒休等。

　4.3 各系統領班，在下列情況下必須書面報告本專業主任：

　4.3.1 重點設備設施除正常操作外的調整。

　4.3.2 變更運行方式。

　4.3.3 主要設備設施發生故障或停臺檢修。

　4.3.4 系統故障或正常檢修。

　4.3.5 零部件更新、改造、或加工修理。

　4.3.6 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。

　4.3.7 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。

　4.3.8 須與外專業或外部門、外單位聯系。

　4.4 專業主任在下列情況下必須以書面形式報告工程部經理：

　4.4.1 重點設備設施發生故障或停臺檢修。

　4.4.2 因正常檢修必須停止系統正常運行而影響用戶使用。

　4.4.3 應急搶修及正常檢修后的維修總結。

　4.4.4 系統運行方式改變。

　4.4.5 影響本物業運行（如停電、停水、停空調、停電話等）之任何施工及檢修。

　4.4.6 設備零部件的更新、代換或加工維修。

　4.4.7 系統及設備設施的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。

　4.4.8 人員調度及專業重大組織結構調整。

　4.4.9 所屬人員請假、換班、倒休、加班等。

　4.4.10 對外部門、外單位聯系、協調。

　4.4.11 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。

　4.4.12 維修保養計劃及工作計劃的變更或調整。

　4.4.13 每周工作小結及月度工作報告。

　4.5 除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發生或發現重大故障及隱患，必須立即向上級人員匯報，不能及時聯系到上級人員時，可以越級匯報。

　5 5

　 相 關記錄

　《值班記錄》

　HDXX-GC-007-A-01

　? 安全運 運 行管理制度

　1. 目的

　提高員工安全服務意識，規范員工施工安全操作，減少事故的發生。

　2. 適用范 圍

　適用于園區內全體員工。

　3. 職責

　3.1 工程部人員須定期檢查設施設備的安全性，對存在安全隱患的設施設備必須及時處理，處理時必須注意自身安全，嚴格按照安全操作規程進行操作。

　3.2 安管部人員負責監管施工人員安全操作情況。

　 4.內 內容 容

　4.1 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執行有關規定，協同安管部認真做好安全保衛工作。各專業均應有專人任安全員，負責監督檢查安全操作施工情況。

　4.2 各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發現有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報本專業主任、工程部副經理或工程部經理。

　4.3 應根據勞動局有關規定，組織對電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進行技術考核，持有操作證的才能上崗。

　4.4 根據勞動安全規程，制定各工種維修操作規程和安全檢查制度。

　4.5 加強勞動安全教育，在進行高危險性的設備設施檢修、工作時，主任(值班工程師)或經理應親自到場指揮。

　4.6 在進行有危險的設備設施檢修、操作時應放置明顯的警告標志，防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備設施。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請勿使用”標志等。

　4.7 對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須按規定時間進行年度檢驗。

　4.8 對中央空調、變配電、鍋爐的壓力表、安全閥等，必須定期送有關單位進行校驗。

　4.9 易燃、易爆物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。

　4.10 水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電室等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調至合適程度，保持室內清潔。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。

　4.11 各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申請，經批準后方可配制。

　4.12 重要機房如變配電室、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內。所有設置于公共區域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。

　4.13 木工作業場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。

　4.14 避雷裝置必須在雨季前進行接地測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。

　4.15 對各配備設施的接地設施，要定期檢查保養；其接地電阻值應符合規范要求。

　4.16 物業內進行電、氣焊，必須取得動火施工證。

　4.17 電梯維修保養時應遵守安全規定，維修人員必須互相配合并應注意聯絡。

　4.18 有毒物品的處理

　4.18.1 對懷疑有毒、有害的物品應注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設置明顯的危險品標志，并嚴防泄漏。

　4.18.2 要積極聯系有關部門確認該物品性質，掌握其特點及應急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。

　4.18.3 建立完善的保管領用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。

　4.18.4 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包裝交回庫房統一處理，以保證環境的安全。

　4.19 密閉地方的工作規定

　4.19.1 當欲進入密閉的場所進行工作時，嚴禁未經安全測試而直接進入該地方。

　4.19.2 可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。但對可能含有可燃氣體、可燃物的地方嚴禁采用火焰試驗。

　4.19.3 若檢測發現該密閉地方含有有害氣體或環境惡劣，則不能允許任何人員進入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格，如采用風機強制通風為熱力管溝降溫、清除有害氣體。

　4.19.4 工作過程中應隨時注意環境的監測，一旦發現異常立即將撤離，確保人員安全。

　4.19.5 工作照明應選用 36V 安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。

　 ? 高空作業 業 安全操作 規定 定

　1. 目的

　提高作業人員安全服務意識，規范作業人員高空作業安全操作，減少事故的發生。

　2. 適用范 圍

　適用于園區內高空作業人員。

　3. 職責

　3.1 高空作業人員必須嚴格按照安全操作規定完成高空作業。

　3.2 安管部人員負責監管作業人員安全操作情況。

　 4.內 內容 容

　 4.1 從事高空作業的人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業的人，一律不允許從事高空作業。

　4.2 遇有 5 級以上大風或打雷、下雨等可能發生危險的情況，應停止露天高空作業及清洗外墻。

　4.3 對高空作業的吊架、吊籃等要定期或在作業前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設施的安全性能。

　4.4 高空作業前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進行其他有效保護措施。

　4.5 作業范圍周邊必須加設防護網，設置明顯標志劃出危險禁區，嚴禁無關人員進入，以防止意外高空墜物傷及人員或設備設施。

　4.6 作業人員應正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。

　4.7 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護工作。

　4.8 高空作業所用的工具材料要捆扎放置穩妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。

　4.9 高空作業區的沿口、孔洞處，應設置護欄和標志，防止失足踏空。

　4.10 嚴禁在高空作業時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業區睡覺。

　4.11 操作人員在 2 米以上檢修設備設施，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監護。

　? 安全用電 電 管理制度

　1. 目的

　提高員工安全用電意識，規范員工用電安全操作，減少事故的發生。

　2. 適用范 圍

　適用于園區內全體員工。

　3. 職責

　3.1 工程部人員進行電氣操作或電氣維修工作時，必須嚴格按照安全操作規定進行。

　3.2 其他部門須配合工程部的安全用電工作。

　3.3 工程部及時向客服部反映停電緣由，客服部須及時通知業主停電事宜。

　4.內 內容 容 4.1 嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產或改善服務質量需要，應經所在部門經理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。

　4.2 各部門需架設臨時線路的，應由工程部派電工安裝。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。客用區一般不準加臨時線。

　4.3 物業強電系統維修時，應該根據不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：

　4.3.1 根據工作內容和需要，填寫工作票。

　4.3.2 除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。

　4.3.3 應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。

　4.4 在全部停電或部分停電的電氣設備或設施上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施：

　4.5 斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設備設施，包括需檢修設備設施的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修的設備設施至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應用鎖鎖住。

　4.6 驗電。檢驗電氣設備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備的兩側的各相分別進行。

　4.7 裝設接地線。將檢修的設備設施的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關接地。

　4.8 懸掛指示牌和裝設遮擋欄。在工作點四周應安設標示牌和遮欄，有關的操作開關手柄上應懸掛“禁止合閘”標示牌。

　4.9 電氣操作及維修必須執行下列安全組織措施：

　4.9.1 工作票制度。在對物業各類電氣設備進行檢修時，應根據工作需要，填寫工作票。工作票的簽發人應為電氣工程主任，且簽發人應對工作票內容、工作必要性、工作執行者的業務程度進行全面的考慮。

　4.9.2 工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經過許可手續。工作許可人為工程部經理，許可人應對工作票上的有關內容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現場核對。

　4.9.3 工作監護制度。完成工作許可手續后，工作負責人(監護人)應向工作者交待工作現場的情況和有關安全措施，并應始終在現場進行監護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監護人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。

　4.9.4 工作間斷、轉移和終結制度。在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現場時，所有安全措施應保持不動，工作票仍由工作負責人執存。間斷后可繼續工作，無需重新通過許可。

　4.9.5 工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。

　4.9.6 在檢修工作完成后，應清掃現場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發現問題、檢修結果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結手續。在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。

　5. 相 關記錄

　《工作票》

　 HDXX-GC-010-A-01 ? 防火及消防安全管理制度

　1. 目的

　提高員工防火及消防安全意識，規范員工防火及消防安全操作，減少事故的發生及增強員工對事故的應急處理能力。

　2. 適用范 圍

　適用于園區內全體員工。

　3. 職責

　3.1 工程部須保證消防水泵、正壓風機、排煙風機正常運行，保證正常供水供電。

　3.2 工程部人員須及時通知安管部滅火，并提供必要的協助，配合安管部進行滅火工作。

　3.3 安管部須認真做好消防配置的置放與管理工作，發生火災時，要及時做好滅火工作及人流的疏散。

　 4.內 內容 容

　 4.1 在中央保安監控室，應具備以下資料及鎖匙：

　4.1.1一套完整準確地記錄物業火災預報系統及干濕滅火裝置位置圖及消防系統圖，包括：煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統外接消防接合器位置、噴淋泵和消火栓泵位置等。

　4.1.2 一套清楚及準確的建筑平面圖，圖內明確表示各防火卷閘、防火墻、防火門、消防電梯、疏散通道、疏散樓梯等。

　4.1.3 一套各種消防設備設施之備件清單。

　4.1.4 一套完整的排煙通風圖。

　4.1.5 一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。

　4.1.6 緊急情況時聯絡人的電話、手機號碼等聯系表。

　4.1.7 所有公共通道門鑰匙。

　 4.2 所有吸煙人員必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙灰缸。

　4.3 維修工作中需要使用易燃材料時，應特別小心。各專業不得存放易燃油料。

　4.4 不得隨意挪動消防設施，發現消防設施損壞或泄露應及時報告。

　4.5 當發生火災警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要過于急躁。

　4.6 任何人士如發現火災，應先用對講機或電話報告發生火警的位置和本人的動向。

　4.7 各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時，不得在現場使用對講機、電話或開關等任何電器，避免發生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。

　4.8 任何用戶的二次裝修和工程部外判施工必須遵循《施工安全防火管理制度》。

　4.9 如發生火災，工程部的首要任務是保證消防水泵，正壓風機，排煙風機正常運行，保證供水供電，并及時通知安管人員滅火。

　4.10 發生火災時，工程部應做好以下工作：

　4.10.1 工程部經理前往消防控制室協調救火工作。

　4.10.2 迅速從消防報警系統主屏找出火警的樓層和警報之種類。

　4.10.3 通知工程師有關情況。

　4.10.4 通知所有當值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。

　4.10.5 當消防員到場，立刻配合安管員向他們報告所知情況。

　4.10.6 其他當值工程人員留守崗位候命戒備。

　4.10.7 專業工程師職責：

　4.10.7.1 立即通知小區冷水機組房和配電室發生火警警報，關閉冷水機組。

　4.10.7.2 確保各消防系統運作正常。

　4.10.7.3 向消防指揮員提供技術意見。

　4.10.7.4 通知與消防操作無關的工程人員在工程部或本崗位候命。

　4.10.7.5 根據情況改變以下設備設施的運行狀態：

　4.10.7.5.1 開啟適當位置的排煙系統 4.10.7.5.2 空調通風系統：在正常情況下，應將發生火災之樓層、其上兩層和下一層之空調和送風系統關閉，以防止濃煙蔓延。

　4.10.7.5.3 根據消防控制室的指揮，停止客用電梯和手護電梯。

　4.10.7.5.4 根據消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統水泵運行。

　4.10.7.5.5 根據消防控制室的指揮，關閉正常照明，保證應急照明。

　4.10.8 在冷水機組房的員工應：

　4.10.8.1 立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自冷水機組房。

　4.10.8.2 如火災在機房內，不要冒險；在可能情況下，關閉冷水機組，用現有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應立刻離開現場。

　4.10.9 當值工程人員發現所屬區域發生火情時職責：

　4.10.9.1 立刻上報，不要獨自冒險， 4.10.9.2 在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。

　4.10.9.3 如發覺火勢蔓延，應盡快離開現場， 4.10.9.4 與工程部保持聯絡及依照上級之指示行動。

　4.10.10 當火被撲滅或確證是誤報后：

　4.10.10.1 將火災警報系統及其它消防、噴淋系統重置還原，如有消防局官員在場，須征得其同意才可行動。

　4.10.10.2 如噴淋系統正在灑水，應關閉相應區域信號閘閥，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設備設施，使系統盡快恢復正常。

　4.10.10.3 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。

　4.10.10.4 盡快寫出報告連同照片及出事原因呈交總物業經理。

　 5

　相 關記錄

　《事件報告》

　 HDXX-GC-043-A-01

　? 值 值 班及交接班制度

　1. 目的

　規范人員值班與交接班管理，有利于端正工作人員的工作態度，提高工作效率。

　2. 適用范 圍

　適用于園區內工程部全體員工。

　3. 職責

　3.1 工程部值班人員做好值班與交接班記錄。

　3.2 工程主任對值班人員進行指導與監督。

　4.內 內容 容

　4.1 值班人員應按規定時間提前 15 分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當班人員應堅守崗位。

　4.2 交班：第一交設備，即設備運行狀況及發現的問題，并做好清潔與保養；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清洗工作；第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。

　4.3 接班：必須查看當天告示牌或值班記錄內是否有特別任務及安排，核對設備狀況，必要時進行空車試運轉。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發現交班者未按交班要求交班，接班者有權拒絕接班，并報告專業工程師或工程部經理處理。

　4.4 接班人員接班時必須檢查以下工作：

　4.4.1 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。

　4.4.2 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統設備巡檢記錄表。

　4.4.3 檢查所轄設備設施之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。

　4.4.4 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入值班記錄備注欄， 4.4.5 查看值班記錄中是否有上級主管及工程師發布之特別任務或安排，并在值班記錄上簽字。

　 4.5 在下列情況時不得交班：

　4.5.1 接班人員未到崗時，應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后 方可進行交接班。

　4.5.2 接班人員有醉酒現象或其他原因造成精神狀態不良時，應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。

　4.5.3 所轄設備設施有故障，影響系統正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協助交班人員排除故障。

　4.5.4 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。

　4.6 當發生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。

　4.7 必須認真填寫值班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字。

　4.8 值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。

　4.9 值班人員隨時對設備設施、管線進行巡視檢修，提高設備設施完好率。

　4.10 每班必須按規定時間及范圍巡檢所轄設備設施，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發現并處理設備設施隱患。

　4.11 值班人員每天要認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關表格。

　4.12 當工作需要離開崗位時，須向主任請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。

　4.13 值班電話為工作電話，不得談論與工作無關的話題，談論工作事宜要簡明扼要，不得打私人電話。上班時間內不得喝酒、打牌、做與工作無關的一切活動。

　4.14 須按計劃及工程師之安排做好設備設施日常保養和維修。如有較大故障，值班

　人員無法處理時，應立即報告上級領班或主任。

　4.15 當發生重大意外事故時（如火災等），要冷靜處理，及時向主管和保安部匯報。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態發展，爭取把事故消滅在萌芽狀態。

　4.16 值班人員須做好本崗的環境衛生，清潔地面、窗臺、門窗、設備設施表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛生。

　4.17 值班室內嚴禁吸煙。

　5. 相 關記錄

　《值班記錄》

　HDXX-GC-007-A-01

　 ? 機房管理制度

　1. 目的

　提供一個舒適安全的機房環境，提高員工的工作效率。

　2. 適用范 圍

　適用于園區內全體員工。

　3. 職責

　3.1 任何人員進入...

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