海南達通倉儲有限責任公司 物業工程部規章制度

　 物 業 部 Real estate department 2016 年 12 月版

　一、 工程 部職責

　1、負責制定消防、用電設備月度和年度的保養計劃和備件的采購計劃，并定期報物業部審核。負責組織、安排維修、保養計劃的實施及工程質量的監督。

　2、督導下屬嚴格執行設備操作程序，堅持設備維修、保養制度和例行檢查制度，定期編制“設備運行、維修、保養狀況一覽表”，提交物業部經理。

　3、設備發生故障時，及時組織處理，做好技術把關工作。當重要設備發生故障影響正常運營時，要迅速趕到現場組織處理，并及時上報物業部經理。

　4、要親臨現場督察承租方裝修中電路、消防、通風口等設施檢查工作，做到早發現問題、早處理，減少浪費，控制、驗收廠家裝修的電、消防、通風等設施的安全質量，發現問題及時糾正。

　5、對各庫區的用電量及裝修線路審核要嚴格把關，杜絕電量超負荷運載，對臨時用電要加強管理，減少安全隱患。

　6、負責強電和弱電的調試、保養、維修工作。

　7、建立齊全的倉儲區及配套用房設備檔案（包括電氣施工圖、設備安裝單、設備驗收單等其他廠商安裝設備所必備的文件資料）。

　8、建立齊全的庫區的用電管理檔案（包括每月電費抄表讀數記錄表、月度、季度、年度電費收繳情況統計表以及各庫區電表變動更換情況等有關用電管理的各項資料）。

　9、對配電間所有有關記錄資料進行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時抄表數據記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報關、年檢、更換記錄、日常各項巡查、檢修、保養工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等。

　10、電工必須保證庫區日常照明燈具的按時啟閉、完成及時更換等維修工作，確保庫區照明率達 100%，并且要求制定出相應的維護計劃。

　11、電工必須在每月 5 日前完成庫區及配套用房所有水電表用量抄錄工作并送交財務部。

　12、嚴格遵守消防設備、高低壓配電間相關的操作規程，按照有關規定和程序進行操作，絕對禁止違章操作。

　13、值班電工每季度完成一次配電間檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣

　設備除塵，接線部位電纜桿堅固，故障電氣及儀表設備更換等。完成設備的檢修和保養工作。

　14、值班電工必須完成對配電間所有電氣儀表、電氣開關、電氣設備的數據記錄、巡視檢查、維修保養工作、電氣儀每天抄表記錄一次，數據必須真實準確，電氣開關、設備維修保養必須詳細記錄，留查備案。

　15、在確保系統安全正常運轉的情況下，爭取創新，節省能源消耗。

　16、每周召開一次工作會議，總結一周來工作，并對下一周工作提出建議和安排。

　17、完成上級交辦的其它工作。

　二、電工部職務說明

　1、職務名稱：

　水電維修工

　2、直接上級職位：物業經理

　3、所屬部門：

　工程部 4、直線下級：

　5、部門人數：

　 5 人

　 6、定員人數：

　5 人

　崗位職責描述

　編號

　工

　作

　職

　責

　權

　限

　績

　效

　備注

　1 負責強電和弱電的調試、保養、維修工作。

　監督、執行 優質高效完成

　2 建立齊全的庫區及配套用房用電管理檔案（包括每月電費抄表讀數記錄表、月度、季度、年度電費收繳情況統計表以及各庫區電表變動更換情況等有關用電管理的各項資料）。

　執行 優質高效完成

　3 對配電間所有有關記錄資料進行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時抄表數據記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的報關、年檢、更換記錄、日常各項巡查、檢修、保養工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等 。

　監督、執行 優質高效完成

　4 要親臨現場督察設備安裝中電路、消防、通風口等設施檢查工作，做到早發現問題，早處理，減少浪費，控制、驗收廠家安裝的電、消防、通風等設施的安全質量，發現問題及監督 優質高效完成

　時糾正 5 嚴格執行設備操作程序，堅持設備維修、保養制度和例行檢查制度， 執行 優質高效完成

　6 負責水電工日常工作的管理 執行 優質高效完成

　8 完成上級安排的其他工作任務 執行 按時按質按量完成

　 三、電氣規范

　電氣作業人員職業道德規范

　為了加強電氣作業人員的精神文明建設，提高整體綜合素質，結合社會主義職業道德要求，特制定本規范。

　一、樹立安全用電的責任性

　電氣安全工作是直接關系到廣大用電人員的安全健康，關系到整個企業的經營能否正常進行的問題。實踐證明，事故出于麻痹，安全來自警惕，我們每個電氣工作人員要熱愛本職工作，忠于職守，以高度的安全用電責任性和對同事、對客戶、對企業極端負責的精神，做好電氣安全工作，提高安全警惕，反對麻痹大意，冒險操作，堅持做到“裝得安全，拆得徹底，修得及時，用得正確”的職業要求。

　二、發揚團結互助的協作性

　電氣作業是建立在分工協作的基礎上，往往是幾個人同時進行操作，還牽涉到上下、左右、前后及各部門之間的關系。如果彼此之間缺少聯系和協調，我行我素，各干各的，不僅工作任務無法順利完成，而且容易發生事故。所以每個電氣作業人員都應發揚團結互助的協作精神，相互關心、相互愛護、相互支持、相互配合。在同事之間，對老員工有一個傳、幫、帶的要求，對新員工有一個學、用、改的要求，在部門之間有一個協調、配合、反饋的要求。新老員工及各部門

　之間隨時隨地互相關心、團結互助、取長補短、互相監督，就可以防止電氣事故的發生，促進企業經營不斷發展。

　三、掌握事故發生的規律性

　電氣事故往往都是突然發生的，似乎是不可捉摸的，但如果我們每個電氣工作人員處處為集體著想，把自己作為企業的主人，對已發生的事故多作分析， 其實是能找到一定規律性的。如觸電事故：事故多發的場所為潮濕、高溫、多塵、有腐蝕性氣體等場所；事故多發的季節為梅雨季節、高溫季節、臺汛季節、防寒保暖季節；事故多發的電氣設備為沒有可靠的漏電保護、接地或接零保護及外殼、引線、插頭有損壞的電具；事故多發的作業區和通道為人體容易觸及帶電體而沒有采取絕緣、屏護、間距等安全措施的地方。這樣，掌握了事故發生的規律，就可以加以防范。

　從事故發生的季節規律來看，大多數觸電事故集中在 6-9 四個月，這是因為這段時期空氣潮濕，天熱多雨，降低了電氣設備的絕緣性能，同時，這段時期人的衣服穿得少，身體外露部分比較多，汗水又多，這就增加了觸電的可能性，所以雷雨季節是防止觸電事故的重要季節。

　四、堅持執行制度的嚴肅性：

　電氣作業人員的職業道德則集中體現在“遵章守紀、安全第一”上。遵章守紀的一個具體要求就是遵守電氣安全各項制度，它是電氣作業人員在長期安全工作經驗和無數“血”的教訓的基礎上制定出來的。做為電氣作業人員，除了要遵守行業上的各項電氣安全制度，還要遵守制定的各項電氣安全制度，無論新老員工都必須嚴格遵守，不僅要牢記在心上，而且要落實在行動上。

　電氣作業人員要堅持執行電氣安全各項制度，它包括以下內容：

　1、崗位責任制：在自己所管轄的范圍內，保證設備和電氣線路的完好，設置必要的安全保護裝置，防止他人亂摸亂動造成事故。

　2、安全教育制度：電工是一種特種工種，必須持證上崗、定期復審。同時要養成用電安全宣傳和教育的習慣，對周圍所有人都要隨時隨地進行用電安全宣 傳和教育。

　3、安全檢查制度：要積極參加各項電氣安全檢查活動，如日常巡視檢查、定期檢查的互查及不定期的專項重點檢查等，發現隱患及時整改。

　 4、事故分析制度：凡發生電氣事故都要認真分析事故原因，找出防止事故的對策并加以實行，分管部門要督促檢查其整改情況。

　5、安全作業制度：是電氣安全管理的重要內容，主要包括停電檢修安全工作制度、不停電及帶電工作安全制度、倒閘操作安全制度等。

　6、安全驗收制度：裝修工程往往是安全隱患的產生地，安全要預防為主，對裝修工程要全程進行監督和驗收，杜絕安全隱患的產生，主要包括裝修管理制度、工程規范制度等。

　五、消除事故隱患的及時性

　隱患是產生電氣事故的土壤，電氣維修人員在對電氣設備及線路進行日常巡視檢查中，應能及時發現隱患，及時加以整改。

　要及時發現電氣設備及線路的隱患，必須開展經常性、季節性和專業性的安全檢查，而消除隱患要突出一個“勤”字，做到勤檢查、勤保養、勤維修，要主動找問題，消除不安因素。對于潮濕、高溫、有導電性粉塵、腐蝕性氣體和金屬履蓋面較大的場所，是安全用電工作的重點。對這些場所的電氣設備的絕緣性能，漏電保護裝置和保護接地或保護接零措施，更要加強檢查，及時消除隱患。

　六、掌握先進技術的進取性

　隨著當今社會的發展，各個領域對廣泛采用先進技術的要求也越來越迫切。因此，努力學習科學文化知識和安全技術知識，刻苦鉆研專業技術，精通 業務，不僅是完成任務，提高工作效率的需要，而且也是搞好安全用電工作的必要前提，這同樣是關系到與員工相關的切身利益。

　電氣操作是一項專門技術，在電氣操作時又會與周圍的事物發生密切聯系。作為一名電氣作業人員不僅要掌握電氣安全技術知識，而且要了解與電氣有關的安全技術知識。比如：電氣操作要登高作業，就要懂得預防高處墜落的知識；要防止電火花引起火災，就要懂得各種物質的理化性質、燃燒條件等特性；要采用漏電保護裝置，就要懂得它的結構、原理、性能等。只有掌握了這些知識，不斷提高自己的技術業務水平，才能切實保證電氣工作的安全性。因此，要求每個電工應該做到“四懂”、“三好四會”和“四個過得硬”。“四懂”就是懂原理、懂構造、懂性能、懂工藝流程。“三好四會”就是對設備要用好、管好、修好，會操

　作、會保養、會維修、會排除故障。“四個過得硬”就第一要設備過得硬。即要熟悉各種設備、工具和安全裝置的用途；第二要操作過得硬。即要動作熟練不誤操作；第三要質量過得硬。即要符合要求不留隱患；第四要在復雜情況下過得硬。即要能判斷和預防事故，做到防患于未然。

　七、堅持全心全意的服務性

　作為電氣作業人員，必須本著誠信原則，提倡用服務代替管理，嚴格執行各項文明服務規范，堅持全心全意的為部門、所有客戶提供優質服務。

　每一位電氣作業人員都要以企業主人翁的態度和責任感，發揚發奮進取的精神，勤奮學習，以適應當今社會經濟和技術的高速發展，共同把部門工作做好。

　 四、工程部相關制度 高低壓配電設備機房管理制度 一、配電值班電工必須持證上崗，工作認真負責，服從領導安排，嚴格遵守配電運行管理規程，確保配電設備正常供電。

　二、配電設備由配電值班電工執行 24 小時操作、監控、記錄。嚴禁不合理的超負荷運行。

　三、認真執行交接班制度，發現問題及時解決，并詳細填寫交接班記錄。

　四、非工作人員進入配電機房，須經分管主管批準后，在值班電工或樓層電工陪同下方可入內，并按規填寫人員出入登記表。

　五、機房應保持良好通風及照明，門窗應開啟靈活。

　六、機房內按規配置各類消防滅火器材，并放置明顯處。

　七、配電機房內禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火。

　八、不得擅自更改配電機房內各配電設備線路，如需更改則必須經過相關領導同意后，方可實施。

　九、保持配電機房清潔衛生，地面、墻壁、門窗、設備無積塵、無水漬、油漬。

　十、每周組織一次機房及設備的衛生、安全檢查。

　 文明機房標準

　一、硬件部分 （一）、機房門窗：

　1、機房門應能上鎖，機房門上必須張貼醒目的“機房重地，閑人免進”的警示標識。

　2、機房環境必須干凈、整潔。

　3、機房門窗必須符合“三防一通”的要求：即防汛、防塵、防小動物、通風。

　4、機房窗戶必須保持清晰、明亮。

　（二）、機房設施：

　1、機房內只允許整齊放置與設備有關的、必需的物件（設備配件、油料、工具箱等）。

　2、配電面板必須安全、規范，裸露線樁必須有保護，并注明電壓等級，線路及設備插接線整齊、安全。

　3、臨時電源用后必須立即收回，用電器具的插頭必須完好，符合移動電具安全規范。

　4、消防設施必須齊備，放置在明顯、易拿位置。各機房按相應使用要求配置滅火器、沙桶 2 –5 只。

　5、機房內的環境溫度應保持在 10℃—30℃之間。

　6、機房內的設備等應涂刷油漆的部位要定期檢查，如有脫落應及時補漆。

　7、設備、設施、控制屏等應保持整潔，不得有積灰。

　二、軟件部分 （一）、員工須知：

　1、操作、維修人員必須著工裝上崗。

　2、工作態度應熱情、誠懇，使用文明禮貌用語。

　3、各機房工作人員應維護企業形象，展示公司的最佳精神風貌。

　4、遇客戶參觀或領導巡視，現場工作人員應微笑、點頭示意并繼續工作。

　5、對客戶或領導的詢問，現場工作人員應根據實際需要給予滿意的回答。

　6、機房內嚴禁吸煙。

　三、機房標識及其他 1、機房內的標識必須粘貼在相應的位置上，如有脫落應及時補。

　2、機房管理中必要的文本要放在機房內醒目的位置上，及時填寫并保持整潔。

　3、機房必須配備對外通訊的工具：如電話、對講機等。

　電氣設備巡檢 管理制度

　電氣設備是倉庫最關鍵、最主要的設備之一。電氣設備的故障將直接危及電力系統的安全和穩定運行。因此經常對電氣設備進行巡檢，以便在電氣設備發生異常時，及時發現并采取措施，可以避免事故，保障系統正常運行。

　根據公司有關規定，結合本班組所轄設備的實際情況，制訂電氣班設備巡檢管理制度如下：

　1 1 、 巡檢 要求

　巡檢人員要責任心強、態度端正、觀察細致、思維敏捷。就電氣設備巡檢本身并不需要高深的理論，其實就是細心觀察將設備的現狀與過去相比較，找出差別。若想提高巡檢質量則必須認真學習理論知識，了解設備結構、性能和運行參數，將發現的細微變化加以分析，排除干擾因素，找出真正的原因，設法消除或控制隱患的擴大。

　2 2 、巡檢時間

　每天下午上班后半小時，每天一次。巡檢完畢把巡檢情況進行詳細記錄 3 3 、巡檢 范圍

　巡檢的范圍為倉庫及配套用房使用的電氣設備； 4 4 、巡檢 線路

　5 5 、巡檢 方法 從設備正常到出現事故隱患的漸變過程，是個量變的集聚過程，在這個過程中，設備的量變都由具體特征表現出來。用“望、聞、問、切”辦法來進行巡檢，就可以及時發現量變過程中出現的這些反映出來的特征，在設備事故發生質變前進行處理，積極預防質變，防止事故的發生。

　〔1〕眼觀：電氣設備異常或有故障時，常常使示劑、油漆變色，出現導體發熱、火花增大、放電閃絡、滲漏油或油色變黑、漆膜剝落等外觀現象。通過觀察這些配電房 庫內配電柜

　現象，可以對電氣設備的異常進行初步判斷。如變壓器漏磁，因導磁能力不好及磁場分布不勻，產生的渦流會造成油箱局部箱體過熱而引起油漆變色、龜裂、起泡、剝離等。斷路器開斷次數過多會造成開關盒碳化發黑。母線接頭發熱時，上部可看見上升的熱空氣、油漆 變色等。

　〔2〕耳聽：電氣設備異常時，有時會發出異常的聲音。通過仔細傾聽（有時需要借助聽音棒等工具），可以發現設備存在的問題。如變壓器音響比平時增大，可能是變壓器過負荷或系統發生過電壓（例如中性點不接地系統發生單相接地或鐵磁共振時）。如音響中夾雜有“吱吱”的放電聲，則可能是變壓器本體或套管等表面有局部放電。如電動機發現有異常噪聲，則可能是電動機動靜部分有磨擦、斷相運行、軸承缺油或鐵芯松動等。

　〔3〕鼻嗅：電氣設備發生閃絡、短路、過負荷、過電壓時，常常因絕緣介質擊穿燒毀而產生異常氣味。故通過鼻嗅對氣味進行分辯，也可以發現設備異常。如電機內部短路或導線短路等，會產生強烈的絕緣燒焦氣味，瓷套管污閃放電會產生一種異臭等。

　〔4〕手摸：電氣設備異常或有故障，常常伴有發熱和振動等現象，故對電機外殼，軸承座等有良好接地的部位（確證無感電存在的部位）亦可用手感知。一般情況下，電機過負荷時外殼會很燙手，若手燙得立即縮回來，則電機可能過熱了，需進一步核實采取措施如電動機軸承彈子損壞，中心不正等，會使電機振動增大 ，軸承燙手，用手摸可迅速得出結論。

　〔5〕詢問：詢問現場操作人員，電氣設備動作程序是否正確，聲音、溫度及各電氣參數是否正常

　 6 6 、巡檢 項目

　一、 變壓器的巡檢: :

　1)觀察變壓器的瓷套管：瓷套管起絕緣作用的，套管表面應清潔、無裂紋、無破損，無放電現象。

　2)聞聞變壓器有無異味 3)聽聽變壓器有無異音：變壓器正常時應該發出嗡嗡的聲音，若有噼啪的聲音，則說明變壓器有短路現象。

　4)變壓器上有無雜物

　二、 電動機的巡檢項目

　1)看看電動機的轉速是否正常，不能有卡塞現象。

　2)看看電動機的電流、電壓是否超標。

　3)看看電動機的外殼、風扇罩、風扇是否有破損，風扇罩網上是否堵有雜物影響散熱。

　4)看看電動機的緊固螺栓不能松動，地角螺栓松動會引起電機的振動。

　5)聞聞電動機有無異味 6)聽聽電動機有無雜音，若有雜音則要弄清時軸承發出的還是電動機內部發出的，內部的輕微的沙沙聲是由風吹動電機綁扎帶的線頭發出的，一般沒事。

　7)摸摸電動機的溫度是否超標：電動機線圈溫度為 A－95℃、E－105℃、B－110℃、F－125℃、H－145℃。滾動軸承不能超過 95℃、滑動軸承不能超過 80℃。

　8)摸摸電動機振動不能超標：2 極電機雙振幅值小于 0.05mm、4 極電機雙振幅值小于 0.08mm、6 極電機雙振幅值小于 0.1mm、8 極電機雙振幅值小于 0.12mm。

　9)電動機啟動前應檢查電動機周圍有無人或物，盤動電動機，聽聽啟動聲音，觀察啟動電流、觀察電動機啟動時間（經驗：風機啟動時間約為 20S－30S，水泵啟動時間約為 10S－20S，其他電機啟動時間約為 10S 左右）

　三、 高低壓柜 、配電箱 巡檢項目

　1)各絕緣子、互感器、斷路器表面應清潔、干燥、無破損、無放電。

　2)油斷路器的油位不能過低或過高，油色要透明呈淡黃色，無黑色碳化物，無滲漏。

　3)柜內、柜頂無雜物 4)柜內各連接頭溫度不能超過 70℃ 5)無異味 6)轉換開關、斷路器、指示燈顯示狀態要對應 四、 操作柱 巡檢項目

　1)操作柱轉動是否靈活 2)旋鈕在相應位置動作十分正確。

　3)以上檢查非特殊情況不宜實際操作，應以詢問現場操作人員方式進行。

　7 7 、 注意事項：

　1）一般只做表面檢查，不得打開盤柜門做深入檢查 2）遇到拿不準的情況時，請示匯報。

　3）除非特殊情況，不得做改變運行方式、啟停設備等工作。

　4）發現問題及時匯報。

　5）現場巡檢應遵守《電業安全工作規程》等安全規定。

　6）巡檢時應攜帶必要的工具，如：手電、電筆、萬用表等。

　8 8 、檢查與考核

　1）除非特殊情況，任何人不得不巡檢，否則按當天計曠工進行考核。

　2）巡檢時不得做與巡檢無關的事情。

　3）如因巡檢不到位而造成設備損壞程度增大，情節嚴重者解除勞動合同。

　4）巡檢時切忌走過場，發現一次按當天曠工進行考核。

　設備管理制度

　一、設備使用制度：

　正確使用設備是保證設備正常運行，避免設備的不正常磨損或損壞，防止人身、設備事故的發生，延長設備的使用壽命和大修周期，降低備件消耗，減少維修費用，確保生產正常進行的關鍵之一。因此，各庫區生產操作者，必須嚴格按照設備使用規程，正確使用設備。為了加強該項工作的管理，確保設備使用規程能在公司范圍內認真貫徹實施，特制定本制度。

　1、設備使用規程的基本內容：

　（1）設備的性能參數； （2）交接班制度； （3）操作者應具備和做到以下四點：操作前的準備工作；操作順序；緊急狀態的處理；在使用過程中設備與人身安全注意事項。

　①操作前的準備工作：

　a、設備啟動前，必須按使用規程進行檢查； b、要熟悉和掌握開機前的聯系方法和內容； c、必須觀察上下工序和設備區域內是否有人工作或置放物件。

　②操作順序：必須先發出啟動設備的警告信號，然后按設備使用規程的運作程序進行操作。設備在啟動后和運轉過程中，應注意檢查（觀察）是否有不正常的現象。

　③緊急狀態的處理：當設備在啟動過程中或運行中，發現異常情況時，為保證人身和設備安全，必須要當機立斷立即停車。

　④在使用過程中設備與人身安全注意事項：

　a、非本機操作者未經批準，不得使用； b、任何人未經批準不得隨意取消或改變安全裝置； c、任何人未經批準不得亂割、亂焊和改變設備結構； d、關鍵要害崗位（如配電室）實行兩人操作確認制，即一人操作一人在旁監護，避免出現操作失誤，導致重大人身和設備事故的發生； e、必須嚴格執行交接班制度，交班的操作人員應詳細向接班的工作人員交待本班設備運行情況和尚未處理的設備故障，并填好接班記錄，雙方在交接班記錄上簽字； f、設備在運行中發現故障，凡在本班可以處理的，不得交下一班處理；本班無法完成處理的，未完成部份可交給下一班，接班人員應接著處理完成，并詳細檢查； g、設備在運行部位或運轉區域內檢修，必須在停機后設備處于靜止狀態下進行； h、設備在啟動運行中，應對周圍環境進行監視，注意儀表指示變化； i、必須保持設備區域的文明衛生，每班工作人員應對設備進行擦拭及區域內的打掃工作，以保持設備和區域內的整潔。

　2、設備運行記錄要求：

　（1）設備運行過程中，運行的設備在負荷、溫度諸多因素的長時間作用下，機械零部件會磨損變形；電氣原件的參數變化，會引起設備運行參數的改變，崗位操作者應及時記錄下這些參數；可以準確地掌握設備運行規律，以便對該設備及時進行維護檢修，避免設備事故的發生； （2）設備在運行中出現不正常現象，必須隨時記錄，記錄的數據要準確、清楚、完整； （3）設備運行記錄的內容，應及時反映設備的實際運行技術狀態，需記錄的內

　容有以下方面：

　①設備在運行過程中，設備本體發生異常現象，如運轉不平穩，出現振動噪音，局部溫升超過規定；出現軸向竄動、腐蝕及異常氣味、冒煙等情況； ②電氣設備參數的變化，如絕緣、整流、變頻等方面的參數及電壓、電流、電容等變化情況； ③設備潤滑參數，如集中潤滑油的壓力、流量、溫度及油脂質量變化，管路的泄漏和堵塞異常情況； ④設備發生事故或故障的全過程（包括時間、現象、原因、特征和后果）及發生前的異常跡象等。

　（4）定期發放和收集運行記錄，并整理上交歸檔。

　二、設備維 護管理制度：

　為了科學地管理好公司的設備，使設備的維護管理工作有組織、有計劃、有原則、有標準、有規程地進行，以達到設備的使用壽命長，綜合效能高和適應生產發展需要，特制定本制度。

　1、設備二維護三大基本原則及內容：

　（1）設備維護工作應貫徹“預防為主”的原則：應把設備故障消滅在萌芽狀態，監督操作者按設備使用規程的規定正確使用設備，防止設備事故發生，延長設備使用壽命和檢修周期，保證設備的安全運行，為生產提供最佳狀態的生產設備。

　（2）堅持使用和維護相結合原則：操作人員在設備日常維護工作中做到“三好”（管好、用好、維護好）、“四會”（會使用、會保養、會檢查、會排除故障）。

　（3）堅持合理規劃、科學維護的原則：設備維護工作重點，體現在提高維修工作質量，減少故障停機時間，提高設備作業率。要做到合理規劃，實現生產修理兩不誤，同時注意采用科學的維護法，以達到效率的最大化。

　2、設備維護的要點：

　（1）操作工作實行設備維護保養負責制，設備實行操作人當班檢查和維護保養負責制，每臺設備要制定和懸掛維護保養責任牌，要寫明維護保養者姓名。

　（2）維護保養責任者有下列責任：

　①嚴格按設備使用規程的規定，正確使用好自己操作的設備，不超負荷使用。

　②正確地按制定的潤滑表規定，定期添加潤滑油或潤滑脂，定期換油，保持油路

　暢通。

　③每次設備維修保養后，應將設備和工作場地擦拭和清掃干凈，保持設備清潔，無油垢、無臟物，做到漆見本色鐵見光。

　④認真執行設備交接班制度，每班人員應認真寫清楚，交接雙方要在“交接班記錄本”上簽字，設備在接班后發生問題由接班人負責。

　（3）每個設備要制定和掛維護檢修責任牌，填寫檢查維護責任者職責。

　（4）維護者有下列職責：

　①應按區域設備檢查點，定時、定點進行巡回檢查。

　②當班維護人應根據規定的每臺設備檢查點的檢查情況詳細填寫記錄，存檔備查。

　③維修人員應根據定時定點檢查的記錄，安排和落實該設備的預修計劃，并報公司備案，及時排除設備事故或設備故障。

　3、設備維護保養：

　（1）設備推行點檢、預修的維護責任制，根據點檢的預修計劃進行定量維修。

　（2）設備的維護保養周期的確定，可根據設備和重要性及生產班次劃分類別：A類設備周期最短；B 類設備周期較長；C 類設備不作定期規定。

　（3）維修人員將管理的設備，編寫日常維護檢查表和巡回檢查表（包括設備名稱、必檢部位名稱、每點檢查內容、檢查標準、檢查時間）及檢查記錄或圖表。

　4、設備維護堆積應包括如下內容：

　（1）設備的主要技術性能參數表。

　（2）簡要的傳動示意圖，液壓、動力、電氣等原理圖，便于掌握設備的工作原理。

　（3）潤滑控制點管理圖表，明確設備的潤滑點及使用油脂牌號。

　（4）當班操作人員檢查維護部位，維護人員巡回檢查的周期、檢查點、每點檢查的標準，設備在運行中出現的常見故障排除方法。

　（5）設備運行中的安全注意事項。

　（6）設備易損件更換周期和報廢標準。

　（7）明確設備和設備區域的文明要求。

　5、設備維護規程的貫徹和執行：

　（1）維護規程的貫徹和執行是保證設備處于良好的技術狀態，安全運行的重要方法。因此，操作者、維修人員必須認真學習，貫徹與執行。

　（2）維護規程必須深入貫徹到操作者、維修人員，并做到人手一冊。

　（3）操作工人和維修人員要相互提醒、相互監督，并嚴格按維護規程執行。

　（4）維修人員要經常深入倉庫檢查維護規程執行情況，發現不按規程執行的及時向領導匯報，并嚴肅處理。

　三、電氣設備管理制度：

　為加強對電氣設備的管理，建立和完善各項制度章程，對日常的使用檢修工作進行規范，確保電氣安全、正常運行，防范各種事故發生，延長設備使用壽命，保障生產順利進行的必要措施。為此，特制定本制度。

　1、電氣設備預防性試驗管理：

　（1）預防性試驗是檢查、鑒定運行中供電設備和高壓電氣設備（電力變壓器、電力電纜、高壓電機等）的絕緣性能，導線接頭的質量及電氣保護裝置動作的可靠靈敏程度，是確保電氣設備安全運行的重要手段。

　（2）預防性試驗工作程序如下：

　A、配電室高壓電氣，由電工提出計劃，直接與供電部門聯系試驗工作，計劃交公司審批、備案。

　B、試驗后編寫試驗報告，試驗數據要準確可靠，交公司歸檔備查。

　C、列入年度計劃的預防性試驗的高壓電氣設備應做到不漏試，標準不得降低，嚴格按國家現行規定的規程執行。

　D、電氣在預試過程中，若發現主要設備的絕緣顯著降低或重大絕緣缺陷和擊穿時，須及時向主管領導匯報，組織分析并及時搶修或更換，搶修或更換試驗合格后，方可投入運行。

　2、電氣設施的防雷保護：

　（1）建立和完善電氣設施的防雷保護設施，是防止雷電對電氣設施造成損壞的重要安全措施。

　（2）各變（配）電室必須具有防止直擊雷、感應雷及防止雷池電波入侵的保護設施。

　（3）要定期對防雷設施進行檢測，以保持其性能的良好可靠。

　（4）庫區應于每年雷雨季節到來之前，組成電氣防雷檢查組，對防雷設施進行監督檢查，在檢查中發現的問題應限期解決。

　3、主要電氣設備檢修：

　（1）主要電氣設備的檢修周期，應根據設備的技術狀況和元件的磨損、腐蝕、老化等規律，安排檢修。

　（2）對主要電氣設備應強調“檢”字，只有及時地檢查出問題隱患，及時排除，才能保障其正常運作。因此要制定巡回檢查制度，加強使用中的監控管理。

　（3）對于正在運行中的設備故障，在接到報告后，維修人員盡快地組織修復工作。對修理工作量大而又有備件的，應迅速換上備件，使設備盡快運行。

　（4）對于按間隔周期定時、定點檢修的設備，應在檢修前三天通知使用部門并按檢修內容作好各種準備工作，以便縮短檢修時間，早日恢復工作狀態。

　（5）設備在檢修過程應根據不同設備的具體情況，按制定的檢修標準嚴格執行。

　4、關于避免觸電事故：

　（1）嚴禁無經驗電工和未在工作地段兩段掛接地線的情況下在高壓電氣設備上作業。同時，驗電和接地均需使用合格工具。

　（2）嚴禁約定時間停、送電，配電室線路停電必須使用“停電”標牌。

　（3）嚴禁無人監護，單人在高壓設備上工作，施工前必須遵守懸掛標示牌和裝設遮欄的規定。

　（4）嚴禁未經核對盲目操作（核對設備名稱、編號、開關門閘位置）。

　（5）嚴禁不按規定使用相應的安全工具進行操作。

　四、設備的基本要求和操作紀律：

　1、操作工人應掌握“三好”、“四會” 三好：管好、用好、修好 （1）管好設備。操作者應負責保管好自己使用的設備，未經批準，不準其他人操作使用。

　（2）用好設備。嚴格遵守、貫徹設備操作規程及工藝規程，不超負荷使用設備，禁止不文明操作，做到正確使用，合理潤滑，做好交接班記錄和認真、真實地填寫規定的記錄表。

　（3）修好設備。嚴格執行維護規程，弄懂設備性能及操作原理，及時排除故障；

　配合檢修人員檢修的設備并參加試車驗收工作。

　四會：會使用、會保養、會檢查、會排除故障 （1）會使用。熟悉設備的性能、結構、工作原理，學習和掌握設備操作維護規程，操作技術熟練準確。

　（2）會保養。學習和執行設備維護、潤滑要求，按規定進行清掃、擦洗，保持設備及周圍的環境清潔。

　（3）會檢查。熟悉設備結構、性能，了解工藝標準和檢查項目，根據點檢的要求，對設備各部位技術狀況進行檢查和判斷；能鑒別出設備的異常現象及發生部位，找出原因；能按設備完好的標準判斷設備的技術狀況。

　（4）會排除故障。熟悉所用設備特點，懂得鑒別設備正常與異常；能完成一般性的調整和簡單故障的排除；設備出現故障，能及時采取措施防止故障擴大，自己不能解決的問題要及時報告，并協助維修人員進行排除。

　2、設備維護的“四項要求” 設備維護的“四項要求”，即整齊、清潔、潤滑、安全。

　（1）整齊。設備零件及安全防護裝置整齊，線路管道完整。

　（2）清潔。設備清潔，各部位不漏油、不漏水、不漏氣。

　（3）潤滑。按時加油、換油、油質符合要求，油線清潔，油標明亮，油路暢通。

　（4）安全。實行定人、定機和交接班制度。熟悉設備結構，遵守操作維護規程，合理使用設備。精心維護，加強監測，不出事故。

　3、潤滑工作的“五定” 設備潤滑“五定”是把日常潤滑的技術管理工作規范化、制度化。是保證搞好潤滑工作的有效方法。其內容如下：

　（1）定點。確定每臺設備的潤滑部位和潤滑點。

　（2）定質。確定潤滑部位所需油脂的品種、牌號及質量要求。

　（3）定量。確定各潤滑部件每次加、換油脂的數量。

　（4）定期。確定各潤滑部件加、換油脂的周期。

　（5）定人。確定操作工人、維修工人對設備潤滑部位加油的分工，各負其責，共同完成潤滑。

　4、設備操作的“五項紀律”

　（1）實行定人、定機使用設備，遵守安全操作規程。

　（2）經常保持設備整潔，按規定加、換油，保證合理潤滑。

　（3）遵守交接班制度。

　（4）管好設備，不得損壞。

　（5）發現異常情況，自己不能處理的問題應及時通知有關人員檢查處理。

　消防水泵的運行管理制度 一、水泵運行前的準備工作：

　1、檢查電機的絕緣電阻。

　2、有聯軸器的水泵要進行手動盤車，檢查葉輪運轉是否靈活。

　3、點動水泵查看正反轉。

　4、檢查潤滑油情況，應急時加油、換油。

　5、檢查壓蓋松緊，查看水泵是否有泄漏現象。

　6、檢查水系統中水壓情況是否達到要求，系統中是否有空氣。

　二、水泵的啟動操作：

　1、生活水泵應先開進口閥，冷卻水泵、冷熱媒水泵應將進出口閥門打開（不得在斷水狀態下運轉）。

　2、啟動水泵。

　3、生活水泵開出口閥。

　4、檢查各泵出口壓力及運轉電流、電壓穩定情況。

　5、檢查管路排氣系統，進行排氣。

　6、檢查水流量情況。

　三、水泵的運行管理：

　1、巡查水泵的運行情況。

　2、巡查水泵的供水流量。

　3、巡查電機運轉電流、電壓是否正常。

　4、巡查水泵運行聲音是否正常，有無異常震動。

　5、巡查電機運行中有無異味。

　6、檢查水泵是否缺油、軸承溫度是否正常。

　7、巡查相關閥門是否有異常震動、是否失靈。

　五 、 工程設備管理規定

　1、制定設備檢查保養計劃 a.物業部維修班主管于每年 12 月根據實際情況制定設備年度《設備檢修計劃》。

　b.設備年度《設備檢修計劃》經管理處審核后報公司批準后執行。

　2、工作程序 a.工程運行維修人員按設備設施維保規程中規定的日常/周巡視檢查內容的要求進行日常/周巡視、檢查工作（巡檢情況記錄于《設備巡檢表》或相應設備的“檢查記錄表”）。在巡視檢查中發現設備運行異常應及時處理；若設備故障無法自行排除，由工程班長將檢修內容、實施步驟填寫在《外委項目申請單》。《外委項目申請單》由物業部經理/工程部主管審批，并報總經理、總經理批準方可執行。

　b.主管接到異常報告后，及時組織技術人員或通知專業維保單位前來維修。自行維修的，應將維修情況記錄于《設備維修記錄表》；委外維修的，應盡可能要求專業維保單位提供“維修保養報告”或相關維保記錄；設備維修報告/記錄應存放于相應的設備檔案中。

　c.物業部維修領班按《設備檢修計劃》計劃安排的時間，安排工程運行維修人員或通知并協助專業維保單位進行設備的維修、保養。工程運行維修人員/工程領班應監督維保過程、確保維保質量，并做好《設備保養記錄表》；對于委外維保的，應在專業維保單位的“維修保養報告”上簽署驗收意見；索取、整理客戶聯，存放于相應的設備檔案中。

　d.設備委外維保：依據《物業部工作規范》中相關規定及設備維保規程中規定的定期維修保養項目的要求執行。

　e.設備報修服務依《管理處工作規范》中相關規定執行。

　六 、 水電 設備管理目標 （ 1）供電系統 A、建立健全安全用電管理制度及停電應急處理措施；

　B、與供電部門保持良好關系，提前做好應急準備； C、每月對配電箱、每季度對配電設備及其線路進行一次維護保養，每半年對配電設備及其線路進行一次小修； D、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率 100%，完好率 100%，檢修及時率 100%，檢修一次合格率≥98%，安全運行率 100%，設施設備標識標牌正確率 100%，完好率98%。

　（2）弱電系統 A、建立健全弱電管理制度及事故應急處理措施； B、設備運行記錄保存半年以上； C、每月對弱電系統進行一次維護保養； D、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率 100%，完好率 100%，檢修及時率 100%，檢修一次合格率≥95%，安全運行率 100%。

　（3）消防系統 A、消防中心 24 小時值班，值班記錄保存半年以上； B、消防知識宣傳教育和消防演習每年兩次； C、建立健全消防設備維修保養計劃，確保設備正常啟用； D、嚴格審查，杜絕易燃材料進入倉庫。

　（4）機電設備 A、建立健全機電設備管理制度及設備故障應急處理措施； B、無設備運行事故； C、按設備保養規定時間對設備進行維護保養，無因保養不善造成設備損壞事故； D、建立設備巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率 100%，完好率 100%，檢修及時率 100%，檢修一次合格率≥98%，安全運行率 100%，設施設備標識標牌正確率 100%，完好率 98%。

　（5）給排水系統 A、設備、閥門、管道工作正常，排水系統通暢， B、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率 100%，完好率 100%，檢修及時率 100%，檢修一次合格率≥95%，安全運行率 100%。

　一、維修管理目標

　接到報修，急修隨叫隨到，在 3 分鐘內到達維修現場；零修及時完成，急修不過夜，做到人走場地清。

　保證措施 1.建立嚴格的庫房修繕制度；2.配備急修專用工具和材料，以備用；3.建立維修填單制，每月對維修及時率進行統計，定時回訪。

　二、客戶報修 （1）急修：隨叫隨到，兩個小時內修復設備。

　（2）小修：及時到位，一天內修復設備。

　七 、工程部維保規程

　1 1 、 供配電系統的維保規程

　a.巡視、保養項目、內容和周期 表 表 1 1

　巡視、檢查內容

　序號

　巡視、檢查項目

　巡視、檢查內容

　周期

　1 10KV 高壓進線電流電壓 是否平衡

　班

　2 高壓柜 有無放電、異味、發熱。

　3 變壓器 有無放電、過熱。

　班 4 400V 進線電流、電壓 是否平衡，電流是否在額定值內。

　5 繼電器、接觸器 有無過熱、噪音。

　6 電容無功補償 功率因素是否達到要求，三相電流是否平衡。

　7 高低壓柜，直流屏 是否清潔 班 8 柴油機外部 是否清潔 9 柴油機 燃油、機油、電池冷卻水是否充足 班 10 直流屏 電池充足有效 11 10KV 配電柜 清潔外部及電器儀表 班 12 檢查指示燈、按鈕轉換開關 班 13 整體檢查，表具齊全有效 班

　 表 表 2 2

　定期維修保養項目

　序號

　項目

　保

　養

　內

　容

　周期

　1 10KV配電柜 母線排接觸良好，色標清晰，絕緣良好(委外單位執行) 三年 2 2 測高壓對地、高壓對低壓的絕緣電阻值(委外單位執行) 3 10KV配電柜 絕緣套管掃塵，整體完好無損(委外單位執行) 三年 2 4 高壓繼電保護器性能良好(委外單位執行) 5 400V配電盤 電纜、母線槽接觸良好，色標清晰 三年 2 6 清潔電器元件儀表 7 控制回路壓接良好，標號清晰，絕緣層無變色、老化 8 全面清潔、整體檢查，表具齊全有效 9 母線排接線接觸良好，色標清晰，絕緣良好 10 測低壓對地、對零絕緣電阻值 11 絕緣套管掃塵，整體完好無損 12 零、地接線端子 13 電纜、母線槽接頭接觸良好，色標清晰 14 變壓器 測高壓側對地，高壓對低壓、低壓對地、對零的絕緣電阻值(委外單位執行) 三年 2 15 高壓熱繼電保護器性能良好(委外單位執行) 16 全面清潔 17 柴油發電機組柴油發電機組 試運行，確定整機性能是否良好 半月 18 檢查冷卻水系統是否良好 19 檢查機油性狀(色度、雜質、粘度)是否良好(目測、手感) 年或累計運行 250 小時 20 清潔空氣濾清器（或更換）

　21 更換曲軸箱潤滑油及過濾器 22 檢查或更換冷卻水濾清器 23 檢查或更換燃油濾清器 24 清潔冷卻系統

　b.管理重點：

　⑴工程運行維修人員檢修時，應按要求穿戴合格的絕緣防護用具，使用合格的檢測工具，執行正確的操作步驟。

　⑵有故障的設備應懸掛“檢修中”的標示牌；停止使用的設備，應貼上“停用”標志。

　2 2 、 給排水 系統的維保規程

　a.巡視、保養項目、內容和周期 表 表 3 3

　巡視、檢查內容

　序號

　項目

　巡視檢查內容

　周期

　1 給水泵 泵體是否有漏水（運行中）

　日 2 環境是否衛生、整潔 周 3 運行聲音是否正常（運行中）

　日 4 軸承套外套溫度是否偏高（運行中）

　5 排污泵 環境是否衛生、整潔 日 6 運行聲音是否正常（運行中）

　日 7 浮球自控是否正常（運行中）

　8 水箱 水位是否正常 日 9 排水及溢流口有無堵塞 日 10 所有給排 水設備 外觀完好，環境衛生、整潔，電源正常，水泵壓力表指示正常，閥門位置正確 日

　 表 表 4 4

　定期維修保養項目

　序號

　設備名稱

　檢查保養內容

　周期

　1 生活水泵

　消防水泵 水泵軸承油是否夠 年 2 地腳螺絲及連結螺絲是否松動 年 3 壓力表指示是否正常 4 閥門開閉是否靈活 5 填料環是否需更新 6 電機接線端是否緊固 7 接地情況、電機絕緣電阻是否正常 8 控制回路是否良好 9 安全閥是否正常動作 10 軸承是否需更新 11 雙吸密封環是否需更新 12

　 排污泵

　 閥門開閉是否靈巧、無漏水、止回閥是否正常

　年

　13 檢查止回閥是否臟堵 14 電機接線是否緊固 15 接地情況、電機絕緣電阻是否正常 16 控制回路是否正常

　17 排污泵 軸承是否需要更新

　b.管理重點：

　⑴維修工在進行維修操作時應注意安全，確保維修設備處于斷電狀態，并掛檢修牌。

　3 3 、 消防 系統的維保規程

　a.巡視、保養項目、內容和周期

　表 表 5 5

　消控主機 巡視、檢查內容

　序號

　設備名稱

　巡視、檢查內 容

　周期

　1 主機 自檢、消音、復位功能檢查 日 2 清掃、除塵 日 3 手報有否破損、丟失 日 4 任選兩個手報的報警功能是否正常 5 聯動柜 清掃、除塵 日 6 火災報警控制器 自檢功能檢查 日 7 指示燈檢查 日 8 滅火器材 是否完好、正常 日 b.管理重點：

　⑴工程維修工委外工作人員每次進行維修保養工作之前，必須提前通知消防監控中心值班人員及管理處值班人員。

　⑵維修保養時，必須切斷電源，懸掛“有人工作，禁止合閘”標示牌。所有可聯動設備一律將開關手柄置“手動”位置。

　表 表 6 6

　定期維修保養項目

　序號

　項

　目

　內

　容

　周期

　1 火災通訊系統 各樓層及機房火警電話或插座是否通話暢通 季 2 聯動柜 聯動模擬檢查

　月

　3 任選兩個遠距離按鈕起動消防泵 4 線路牢固性檢查 5 主機 煙感探頭隨機抽樣不低于 10 只，能否報警 6 消防廣播控制柜 檢查控制柜接線端子 年 7 逐層試驗廣播效果

　8 消防聯動控制柜 消音、自檢功能是否正常 9 清潔控制柜電器元件 10 檢查聯動功能是否正常 11 檢查控制柜接線端子 12

　消防控制主機 主電源與備用電源切換檢查（檢測）

　季 13 測試煙感、溫感探測器 年 14 測試手動報警按鈕 15 滅火系統 模擬試驗

　b.管理重點：

　⑴工程人員檢修時應使用合格的檢測工具，執行正確的操作步驟。

　⑵有故障的設備應懸掛“檢修中”的標示牌，停止使用的設備應貼“停用”標示。

　4 4 、 綜合公共設施 的維保規程

　1、管理處維修人員每半年巡檢一次。巡檢應重點檢查外墻裝飾物是否牢靠。

　2、維修人員應將巡檢時間/巡檢情況記錄于《日常工作記錄本》。

　3、用戶單元內設施的報修依《管理處工作規范》執行。

　4、維修人員在巡視、保養、維修過程若無法自行排除故障，應及時匯報管理處主管，由管理處主管組織人員維修或委外維修。

　5、委外維修服務依《管理處工作規范》執行。

　6、注意事項 A.維修過程應注意安全，防止零件、工具墜落傷人。

　B.臺風、暴雨來臨之前，維修人員應配合管理員督促用戶采取防范措施。

　五、 配電室安全操作規程

　1、值班人員必須具備必要的電工知識，熟悉安全操作規程，熟悉供電系統和配電室各種設備的性能和操作方法，并具備在異常情況下采取措施的能力。

　2、值班人員要有高度的工作責任心，嚴格執行值班巡視制度、倒閘操作制度、工作票制度、安全用具及消防設備管理制度和出入制度等各項制度規定。巡視配電裝置，進出配電室，必須隨手將門鎖好。

　3、與供電單位或用戶（調度員)聯系，進行停、送電倒閘操作時，值班負責人必須復核校對無誤，并且將聯系內容和聯系人姓名作好記錄。

　4、施工和檢修需要停電時，值班人員應按照工作票要求做好安全措施，包括停電、檢電、裝設遮欄和懸掛標示牌、接臨時地線，會同工作負責人現場檢查確認無電，并交待附近帶電設備位置和注意事項，然后雙方辦理許可開工簽證，方可開始工作。在未辦理工作終結手續前，值班人員不準向施工設備合閘送電。

　5、停電拉閘必須按照斷路器(或負荷開關等)、負荷側刀閘、母線側刀閘的順序依次操作。電氣設備停電后，在未拉開刀閘和做好安全措施以前，應視有電，不得觸及設備，以防突然來電。停電時必須切斷各回路可能來電的電源。變壓器與電壓互感器必須從高低壓兩側斷開，電壓互感器的一、二次熔斷器都要取下。斷路器的操作電源要斷開。刀閘的操作把手要鎖住。

　6、用絕緣棒分合高壓刀閘或經傳動分合高壓刀閘和斷路器，都應戴絕緣手套。雷電時禁止進行倒閘操作。高壓設備和大容量低壓總盤上的倒閘操作，必須由兩人執行，并由對設備更為熟悉的一人擔任監護人。

　7、驗電時必須用電壓等級合適并且合格的驗電器，在檢修設備時出線兩側分別驗電。驗電前應先在有電設備上試驗證明驗電器良好。高壓設備驗電必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋。

　8、當驗明設備確已無電壓后，應立即將檢修設備導體接地并互相短路。對可能送電至停電設備的各方面或可能產生感應電壓的部分都要裝設接地線。接地線應用多股裸軟銅線，截面不得小于 25 平方毫米。接地線必須使用專用的線夾固定在導體上，拆除時的順序與此相反。裝拆接...

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